業(yè)財融合背景下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制

張萍萍

（天津鑫苑置業(yè)有限公司，天津 301700）

一、業(yè)財融合背景下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的意義

業(yè)財融合是以專業(yè)化分工為基礎(chǔ)，融合業(yè)務(wù)與財務(wù)，使財務(wù)人員在深入了解房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實質(zhì)的前提下，幫助業(yè)務(wù)人員實現(xiàn)經(jīng)濟業(yè)務(wù)目標，挖掘業(yè)務(wù)發(fā)展?jié)摿Γ岣吖竟芾硇?。通過業(yè)財融合可以優(yōu)化企業(yè)資源配置，提升企業(yè)運營管理水平，控制企業(yè)經(jīng)濟運營成本，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目價值最大化。

（一）能夠建立和完善企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)和成本控制系統(tǒng)

完善的企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)和成本控制系統(tǒng)可以保障企業(yè)正常運營。以業(yè)財一體化為理念，不斷調(diào)整適應(yīng)企業(yè)內(nèi)外部情況和企業(yè)戰(zhàn)略目標的變化，嚴謹落實企業(yè)每項業(yè)務(wù)工作，保障企業(yè)運營工作結(jié)果和企業(yè)目標的一致性，不斷改進、完善財務(wù)管理和成本控制系統(tǒng)，可以有效提升財務(wù)管理和成本控制的最終成效。

（二）可以為企業(yè)提供高效率決策支持

高效率決策支持需要具備準確、全面、系統(tǒng)化的財務(wù)數(shù)據(jù)信息。業(yè)財融合管理理念可以打破業(yè)務(wù)與財務(wù)之間的壁壘，使財務(wù)部門可以深入了解經(jīng)濟業(yè)務(wù)實質(zhì)。創(chuàng)建以業(yè)財融合為基礎(chǔ)的企業(yè)數(shù)據(jù)共享平臺，可以有效概括企業(yè)財務(wù)核算、經(jīng)濟業(yè)務(wù)、資金管控、經(jīng)營管理等各個方面，可以使財務(wù)分析更及時、準確，可以更高效的幫助企業(yè)進行經(jīng)營運營和成本管控，為企業(yè)提供較高質(zhì)量的決策支持。

（三）降低企業(yè)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)當前面臨政策改革調(diào)控、物價人力上漲等各項經(jīng)營風(fēng)險，企業(yè)強化成本管控，可以保持資金鏈穩(wěn)定，有效降低企業(yè)成本風(fēng)險。同時通過深入研究企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務(wù)層面，可以及時發(fā)現(xiàn)業(yè)務(wù)弊端，全面監(jiān)督企業(yè)運營流程，擴大成本控制范圍，將重點聚焦在采購、建造等資金使用集中的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，使業(yè)務(wù)工作和財務(wù)工作目標一致，加強團結(jié)協(xié)作，降低企業(yè)成本風(fēng)險。

（四）促進房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展

企業(yè)發(fā)展過程中會遇到許多來自企業(yè)內(nèi)外的影響因素，使企業(yè)產(chǎn)生各種問題，阻礙企業(yè)正常經(jīng)營發(fā)展，影響企業(yè)經(jīng)營收益。采用業(yè)財融合方式增加對企業(yè)業(yè)務(wù)、財務(wù)和管理層面進行成本控制，可以有效融合企業(yè)財務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門，把企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理與財務(wù)管理理念相互結(jié)合，及時對企業(yè)現(xiàn)時問題開展成本管控，可以節(jié)約企業(yè)資源成本，提高資源利用率，提高企業(yè)市場競爭力，使企業(yè)能夠持續(xù)、穩(wěn)步發(fā)展。

二、業(yè)財融合背景下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀

（一）成本控制重視程度不足

較多房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)進行成本控制的過程中，成本控制方法單一，控制范圍考慮不全面，最終導(dǎo)致成本管控結(jié)果不理想。其原因在于很多企業(yè)把側(cè)重點集中在房屋建筑施工階段，而對前期立項階段、策劃階段、設(shè)計階段、發(fā)包階段等其他階段重視不足，缺乏對成本控制的全程統(tǒng)籌規(guī)劃，對企業(yè)最終經(jīng)濟效益結(jié)果產(chǎn)生較大影響。

（二）成本管控體系不全面

由于較多房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)濟形勢變化的應(yīng)變能力差，前期調(diào)研不充分，導(dǎo)致整個企業(yè)成本管理體系不全面，無法對企業(yè)的每個經(jīng)濟業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)進行控制。企業(yè)成本控制架構(gòu)不完善，各部門職權(quán)界定不明確，成本管理權(quán)威性不夠，難以對成本控制體系建設(shè)提出有效建議和指導(dǎo)，使成本管理工作效率低下。財務(wù)管理與成本管理融合性不夠，成本信息滯后，信息共享程度不夠，無法實時管理各種成本費用使用情況，影響成本管控效率。

（三）企業(yè)各部門間協(xié)同性不夠

業(yè)財融合下對企業(yè)各部門間的團結(jié)協(xié)作能力有更高要求，但在實際工作當中，各部門間思維邊界相對保守，業(yè)務(wù)壁壘情況嚴重，只關(guān)注部門內(nèi)工作進展情況，忽視工作后續(xù)要求和企業(yè)整體利益；部門間缺乏有效融合點，未能從企業(yè)實際需要角度出發(fā)找到適合的融合點，導(dǎo)致業(yè)財融合落實不到位，成本管控信息不全面；對成本控制工作開展的影響因素分析不足，企業(yè)內(nèi)部聯(lián)合機制與財務(wù)成本控制工作需求不匹配，導(dǎo)致聯(lián)合機制框架建設(shè)需要無法滿足，業(yè)財融合工作無法順利開展。

（四）企業(yè)績效考核系統(tǒng)不完善

主要原因是企業(yè)只把關(guān)注點放在財務(wù)成本管理體系框架的建設(shè)上，缺乏與之匹配的目標明確、機制完善的融合體制?？冃Э己朔绞饺匀槐容^傳統(tǒng)，對員工薪酬因素方面研究不夠，導(dǎo)致業(yè)財融合方面的工作開展效率較低，在規(guī)避企業(yè)資源浪費方面進展緩慢。精細化管理研究不夠，財務(wù)主題業(yè)務(wù)在規(guī)范性建設(shè)方面進展緩慢。對影響員工積極性的因素考察不夠，影響成本精細化管理的細節(jié)方案制定，難以展現(xiàn)業(yè)財融合下績效考核系統(tǒng)的創(chuàng)新性。

（五）專業(yè)人才匱乏

業(yè)財融合下的成本管控與傳統(tǒng)的費用控制不同，除了需要管控各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)的資金占用量以外，還需要相關(guān)管理人員建立全局管控的管理理念，即從經(jīng)濟業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)來分析判斷是否存在企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，并制定風(fēng)險應(yīng)對措施，保障企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，這些均需要成本管控人員有較高的專業(yè)能力和綜合素養(yǎng)。目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在：對相關(guān)人才培養(yǎng)的重視度不夠、專業(yè)成本控制人員流動性大、綜合素質(zhì)較低等情況，這些情況均對成本控制工作創(chuàng)新和發(fā)展產(chǎn)生許多不利影響。

三、業(yè)財融合背景下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的改進策略

（一）強化成本控制意識

首先，應(yīng)以業(yè)財融合理念為核心，綜合全面分析房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務(wù)需求和企業(yè)運營發(fā)展情況，保證現(xiàn)有成本費用相關(guān)數(shù)據(jù)的正確性，為成本管理和決策規(guī)劃打好基礎(chǔ)。其次房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)綜合考慮現(xiàn)行國家政策、企業(yè)外部經(jīng)濟環(huán)境、供銷上下游、行業(yè)競爭對手等影響因素，開拓成本管控視野，做好企業(yè)戰(zhàn)略層級目標，爭取能夠及時預(yù)見成本管理可行性、抓住國家政策調(diào)控紅利，提高房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)綜合競爭力、有效完成成本規(guī)劃目標。最后在綜合考慮企業(yè)戰(zhàn)略目標的基礎(chǔ)上，將其分解為具體可行的成本管理目標，并在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全部業(yè)務(wù)流程中貫徹成本管理理念，同時培養(yǎng)業(yè)務(wù)人員的成本意識，保證企業(yè)整體的成本管理水平。

（二）健全房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度

首先應(yīng)充分結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)已確定的企業(yè)戰(zhàn)略目標、國家頒布的行業(yè)執(zhí)行標準、依據(jù)國家法規(guī)制定的企業(yè)成本管控制度，深入理解國家最新發(fā)布的政策指令，同時秉承高效率、低能耗、綠色可持續(xù)的成本控制原則。其次需要保證企業(yè)制定出的成本管理制定的可執(zhí)行性，盡量避免企業(yè)業(yè)務(wù)端運作時的繁瑣不易操作性，同時結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展情況、市場定位、規(guī)模實力等實際情況，合理分配企業(yè)各項人力、物力、財力資源，節(jié)約企業(yè)資源，合理控制企業(yè)成本。最后保證成本管理制度的機動靈活和全局統(tǒng)一性，為成本管理創(chuàng)造良好的管理氛圍，更好健全企業(yè)成本管控制度，合理實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標。

（三）明確目標成本

企業(yè)應(yīng)盡量保持企業(yè)的成本管控與企業(yè)的整體戰(zhàn)略目標的一致性，在制定企業(yè)戰(zhàn)略目標時也應(yīng)充分考慮成本控制的可行性。在企業(yè)項目建設(shè)開始階段，應(yīng)全面了解施工項目特點，實地了解施工情況，根據(jù)項目設(shè)計方案，合理規(guī)劃企業(yè)各方面資源如材料、人力、機械等的利用，隨項目施工過程中發(fā)生的各種情況及時修訂調(diào)整成本規(guī)劃，明確目標總成本。確定目標總成本后，還應(yīng)對項目的具體環(huán)節(jié)進行規(guī)劃，將目標成本分解為具體的、可執(zhí)行的成本目標，根據(jù)企業(yè)以往的使用數(shù)量與價格，規(guī)劃控制各項具體成本目標的實際成本費用消耗量。同時還應(yīng)明確規(guī)定企業(yè)各部門成本控制責(zé)任內(nèi)容，定期交流反饋完成情況與問題，盡量避免資源浪費情況發(fā)生。

（四）完善業(yè)財融合架構(gòu)

由于房地產(chǎn)企業(yè)具有項目周期長的特點，期間社會經(jīng)濟環(huán)境的變化會對項目建設(shè)產(chǎn)生較大影響，同時項目成本也會隨之發(fā)生變動，為了實現(xiàn)預(yù)期成本目標，需要企業(yè)建立全面、全過程、全員成本控制理念，不斷完善企業(yè)業(yè)財融合框架。企業(yè)需要建立全面預(yù)算管理，以企業(yè)確定的戰(zhàn)略目標為核心，綜合全面統(tǒng)籌企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務(wù)與財務(wù)活動，對企業(yè)經(jīng)營活動進行全過程控制，充分調(diào)動企業(yè)各項資源。企業(yè)應(yīng)以業(yè)財融合為理念，財務(wù)部門引領(lǐng)其他業(yè)務(wù)部門，企業(yè)內(nèi)部各部門之間相互配合，促進業(yè)務(wù)領(lǐng)域和財務(wù)領(lǐng)域的結(jié)合。在企業(yè)預(yù)算分析環(huán)節(jié)，預(yù)算管理人員應(yīng)建立發(fā)散的、多角度、多維度的分析思維方式，橫向全面概括企業(yè)財務(wù)與經(jīng)濟業(yè)務(wù)信息等各方面信息，縱向?qū)Ρ韧诟黜楊A(yù)算執(zhí)行信息，綜合考慮企業(yè)各項指標，按照項目的區(qū)域特點、業(yè)務(wù)類型作為劃分依據(jù)，做好房地產(chǎn)項目的成本效益等方面的分析工作。同時還應(yīng)重視績效考核工作，可以采用平衡計分卡的方法，把成本控制工作劃分成業(yè)務(wù)、管理、財務(wù)、人力四個方面，根據(jù)設(shè)定的預(yù)算目標，編制績效考核方案，保證成本管控和全面預(yù)算工作的執(zhí)行效果。設(shè)定明確的業(yè)財融合架構(gòu)后，企業(yè)還應(yīng)實時科學(xué)監(jiān)督管控，及時發(fā)現(xiàn)運營中出現(xiàn)的問題，調(diào)整運營方案，各部門及時反饋溝通，制定出較科學(xué)的解決方案，達到成本控制的目的。

（五）重視成本分析報告編制

為了更好的進行成本控制的精細化管理，企業(yè)需要定期召開成本分析討論會，定期召集企業(yè)財務(wù)、工程、成本、銷售等部門，根據(jù)企業(yè)實際成本費用數(shù)據(jù)，對照企業(yè)目標成本，分析企業(yè)各項材料、人工等各項成本費用差異原因，及時改進企業(yè)項目施工方案，定期編制成本分析報告。以量價分離原則，分別對比分析企業(yè)項目工程量、材料消耗量、各項價格水平、費用發(fā)生額等各指標實際發(fā)生情況與預(yù)算指標差異原因，全面深入分析研究成本控制的薄弱環(huán)節(jié)和疑難點。及時改進企業(yè)項目施工、招采等環(huán)節(jié)的運作模式，科學(xué)分析價格變動因素，提出相應(yīng)應(yīng)對舉措。同時借鑒同行業(yè)先進的成本控制方法，降低企業(yè)資源浪費，更好進行企業(yè)成本管控。

（六）嚴格落實成本管控措施

成本管控管理人員應(yīng)根據(jù)已確定的目標成本，監(jiān)督管理企業(yè)各部門成本執(zhí)行情況，減除非必要支出項目環(huán)節(jié)，減少企業(yè)資源浪費，幫助企業(yè)獲取最大的企業(yè)利潤。充分利用企業(yè)信息化管控技術(shù)平臺，融合企業(yè)工程、成本、財務(wù)等項目經(jīng)濟業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)信息，統(tǒng)籌管理項目周期包含的成本、資金信息，保證業(yè)務(wù)部門和財務(wù)部門信息順暢溝通，目標一致。分析企業(yè)工作量與人工費用、工程產(chǎn)值之間的比值是否匹配，抵制過度用工、資源成本浪費情況。配合企業(yè)工程進度需要科學(xué)安排材料采購時間，合理配置工程資源，盡量精準控制成本支出。

（七）提高企業(yè)內(nèi)部協(xié)同機制質(zhì)量

企業(yè)內(nèi)部協(xié)同機制可以將企業(yè)內(nèi)部各部門資源科學(xué)有機結(jié)合，更便于按企業(yè)實際成本需求制定相應(yīng)成本方案；可以加強業(yè)務(wù)部門和財務(wù)部門之間的粘合度，使企業(yè)在開展基礎(chǔ)性工作時效率更高，便于及時改進成本管理具體措施。對于財務(wù)部門獨立掌握的財務(wù)信息需要進行區(qū)別分辨，使其符合業(yè)財融合工作理念。同時還需要研究分析成本管控相關(guān)主體構(gòu)成情況等具體工作的開展形式，以保證業(yè)財融合工作順利推進，保證成本管控體系的科學(xué)性。

（八）完善企業(yè)內(nèi)部績效考核體系

企業(yè)績效考核體系的完善需要對成本管控方法即成本精細化管理的具體措施進行深入研究，并結(jié)合影響企業(yè)績效考核的具體因素，以達到滿足調(diào)動企業(yè)員工積極性，保證企業(yè)成本管控實施順利進行的效果。企業(yè)可以將員工績效與企業(yè)成本管控效果掛鉤，借鑒其他企業(yè)的經(jīng)驗，評估人員的實際工作狀態(tài)，通過分析績效結(jié)果，及時改進成本管控細節(jié)，增加企業(yè)員工成本控制參與度和提高成本控制效率。同時還需要對預(yù)算目標執(zhí)行結(jié)果進行考評總結(jié)，完善績效考評體系質(zhì)量，保證企業(yè)戰(zhàn)略目標實施。

（九）培養(yǎng)專業(yè)成本管控人才

首先需要企業(yè)優(yōu)化人員配置，簡化冗余組織架構(gòu)，增加企業(yè)內(nèi)部上下之間信息傳遞效率。成立成本管控部門，統(tǒng)籌規(guī)劃企業(yè)各項經(jīng)濟運營，制定適合企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的成本管控目標。重視成本管控人才培養(yǎng)，使財務(wù)人員能準確理解企業(yè)業(yè)務(wù)動態(tài)發(fā)展，并對相關(guān)情況作出迅速反應(yīng)；使業(yè)務(wù)人員了解財務(wù)相關(guān)知識，理解政府財稅政策對企業(yè)產(chǎn)生的業(yè)務(wù)影響，促進企業(yè)內(nèi)部部門間信息交流，節(jié)約溝通成本，避免事后補救造成的資源浪費。加強財務(wù)人員對業(yè)務(wù)運行的深入了解，并從財務(wù)專業(yè)角度提出決策建議。引入企業(yè)信息數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，把財務(wù)人員從傳統(tǒng)會計核算環(huán)節(jié)解放出來，將主要精力集中在價值更高的經(jīng)濟運營分析和決策建議上，由原來的成本基礎(chǔ)核算和基礎(chǔ)報表處理轉(zhuǎn)化為企業(yè)戰(zhàn)略目標制定人員，重點關(guān)注成本管控等有利企業(yè)持續(xù)發(fā)展的工作。成立專門的業(yè)財融合管控小組，定期召開討論會議，溝通討論相關(guān)問題，這樣可以進一步熟悉、理解業(yè)務(wù)和業(yè)務(wù)流程，便于經(jīng)營決策時綜合考慮業(yè)務(wù)和財務(wù)情況。

四、結(jié)束語

在房地產(chǎn)企業(yè)競爭日益激烈的環(huán)境下，提升企業(yè)業(yè)財融合能力，加深對企業(yè)業(yè)務(wù)的整體、深入、全過程研究，加深對全過程成本管理方面的學(xué)習(xí)和能力培養(yǎng)，建立健全的全過程成本管理制度，可以促進房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務(wù)順利開展，高效防控企業(yè)運營風(fēng)險，為管理層提供有效的決策支持，提升企業(yè)整體經(jīng)營效率，節(jié)約公司資源，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，進而使企業(yè)實現(xiàn)更長遠的發(fā)展。