基于物業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制的內(nèi)控體系構(gòu)建

曾小清 浙江開元物業(yè)管理股份有限公司 浙江融創(chuàng)歸心物業(yè)服務(wù)有限公司

目前，物業(yè)企業(yè)處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)飛速變化的形勢(shì)背景下，要想實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的生存和發(fā)展，必須提升自身在市場(chǎng)層面的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，當(dāng)前雖然物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)逐漸重視內(nèi)控體系的建設(shè)工作，但當(dāng)前在經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)，仍然存在一些風(fēng)險(xiǎn)，亟待進(jìn)一步優(yōu)化和解決。所以，要求有關(guān)人員對(duì)其給予重點(diǎn)關(guān)注，科學(xué)高效地分析物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，采取有效措施，對(duì)內(nèi)控體系實(shí)行精準(zhǔn)高效的組建，在提高經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范工作能力的同時(shí)，推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)且平穩(wěn)的可持續(xù)發(fā)展。

一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理體系中內(nèi)控工作涵蓋的主要內(nèi)容分析

(一)費(fèi)用支出控制

在物業(yè)管理工作體系中，費(fèi)用支入控制指的是物業(yè)企業(yè)在具體經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)形成的各種費(fèi)用支出、各種代收性質(zhì)的水、電費(fèi)用支出，管理人員需要針對(duì)所有支出方案做出合理管控，以財(cái)務(wù)核算環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)信息作為主要參考依據(jù)，對(duì)電表和水表等在運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的具體狀況實(shí)現(xiàn)定期精準(zhǔn)的核查，確保費(fèi)用在支出控制環(huán)節(jié)的科學(xué)性。

(二)庫(kù)存物資控制

在物業(yè)管理工作中強(qiáng)化對(duì)庫(kù)存物資的管控力度，能夠?qū)ζ髽I(yè)的物資實(shí)現(xiàn)高效合理的整合，同時(shí)以市場(chǎng)環(huán)境變化波動(dòng)狀況為基礎(chǔ)，針對(duì)各項(xiàng)內(nèi)容展開深層次的分析，從而合理明確庫(kù)存管理環(huán)節(jié)可行性最高的方法。與此同時(shí)，針對(duì)采購(gòu)工作質(zhì)量實(shí)行嚴(yán)格管控，對(duì)于一些規(guī)模相對(duì)較大的采購(gòu)規(guī)劃，必須由財(cái)務(wù)部門對(duì)其實(shí)行精準(zhǔn)科學(xué)的預(yù)算，確保對(duì)質(zhì)量在安全性層面實(shí)行合理管控，組建安全合理的統(tǒng)計(jì)管理工作方案。從根源上確保庫(kù)存物資在管理層面的獨(dú)立性，同時(shí)也為原材料質(zhì)量在管控環(huán)節(jié)提供有力保障。

(三)收入控制

針對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)的工作規(guī)劃實(shí)行深層次的分析，針對(duì)收入進(jìn)行控制時(shí)，需要將物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制工作體系的建設(shè)作為工作環(huán)節(jié)的核心目標(biāo)，及時(shí)監(jiān)測(cè)和觀察收入管理環(huán)節(jié)存在的各種問(wèn)題，以此為基礎(chǔ)，完善和優(yōu)化物業(yè)規(guī)范保障工作體系，確保資金在收入和記載層面的各項(xiàng)內(nèi)容滿足有關(guān)工作需求，科學(xué)高效地強(qiáng)化企業(yè)在資金層面的管理力度，防止資源產(chǎn)生浪費(fèi)。合理強(qiáng)化內(nèi)部控制力度，有效加強(qiáng)單據(jù)在收入角度的有效性、可靠性，同時(shí)實(shí)時(shí)觀察資金在應(yīng)用層面存在的各種不同風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)對(duì)資金收入實(shí)現(xiàn)高效精準(zhǔn)的管控，能夠確保物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)順利可靠地開展[1]。

二、物業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)存在的主要風(fēng)險(xiǎn)影響因素分析

(一)合同糾紛風(fēng)險(xiǎn)

合同糾紛問(wèn)題不論在任何地區(qū)、時(shí)間都以不同形式存在，物業(yè)行業(yè)在我國(guó)當(dāng)下每個(gè)城市幾乎普遍存在，但由于一些主觀、客觀角度等不同的因素影響，租賃合同在人員用工、經(jīng)營(yíng)資源等層面，都存在一些不夠科學(xué)且亟待完善的問(wèn)題，甚至于一部分條款和當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)存在相互沖突的問(wèn)題，而且一些合同內(nèi)容對(duì)于合同雙方在利益的層面實(shí)際歸屬，并沒(méi)有做出清晰明確的說(shuō)明，由此導(dǎo)致意外事故一旦產(chǎn)生，依然會(huì)在合同角度形成一定程度的矛盾糾紛問(wèn)題，導(dǎo)致雙方都會(huì)在經(jīng)濟(jì)角度遭受不同程度的損失。例如，承租方?jīng)]有按照合同條例的規(guī)定內(nèi)容私自改造裝修房產(chǎn)，并將其作為他用，在改造環(huán)節(jié)導(dǎo)致房屋出現(xiàn)損壞，而且對(duì)人員生命安全造成了威脅。

(二)租金回籠風(fēng)險(xiǎn)

租金收入是確保物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作體系，在經(jīng)濟(jì)角度實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行的一項(xiàng)主要支撐，所以物業(yè)企業(yè)必須強(qiáng)化對(duì)租金范圍、租金支付方式的重視力度，同時(shí)在合同中必須做好合理明確，并保證條款的清晰性。但物業(yè)管理工作通常狀況下，要求租賃雙方共同參與、共同負(fù)責(zé)，承租方在此環(huán)節(jié)會(huì)形成較大的影響，如果承租方受到個(gè)人觀念、經(jīng)濟(jì)原因等客觀因素的影響，則很容易產(chǎn)生資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。此外，我國(guó)社會(huì)公眾在契約角度的精神有待于進(jìn)一步提升和強(qiáng)化，誠(chéng)信建設(shè)力度也有待于進(jìn)一步加強(qiáng)，上述問(wèn)題都屬于資金回籠風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要誘因。

(三)成本控制風(fēng)險(xiǎn)

成本控制風(fēng)險(xiǎn)不論是對(duì)企業(yè)的初期發(fā)展以及未來(lái)的成熟性拓展都擁有極為重要的作用，現(xiàn)代化背景下的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，人工成本逐年遞增。由此，組建完善且科學(xué)的成本管控工作體系，對(duì)行業(yè)內(nèi)部的可持續(xù)性發(fā)展來(lái)講，擁有不可或缺的作用。但是在具體工作環(huán)節(jié)，資金預(yù)算與具體支出二者必然存在一定的不同之處，正是由于不同，所以必然會(huì)形成一定的風(fēng)險(xiǎn)。例如：采購(gòu)預(yù)算與實(shí)際支出二者之間形成的數(shù)值差異，必然會(huì)在資金和資源角度形成一定的浪費(fèi)問(wèn)題，無(wú)形之中增加企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，同時(shí)人力資源分配不夠合理，也會(huì)引發(fā)各個(gè)部門之間產(chǎn)生一定的沖突[2]。

(四)內(nèi)部環(huán)境控制風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)企業(yè)當(dāng)前在內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)立層面存在一定的風(fēng)險(xiǎn)因素，例如：各個(gè)部門之間缺乏高效科學(xué)的溝通以及聯(lián)系；企業(yè)上層領(lǐng)導(dǎo)人員對(duì)于機(jī)構(gòu)設(shè)置工作沒(méi)有給予重點(diǎn)關(guān)注；內(nèi)部各項(xiàng)工作部門之間的職能出現(xiàn)相互交叉的問(wèn)題；制度建設(shè)環(huán)節(jié)存在諸多亟待于進(jìn)一步完善和優(yōu)化的內(nèi)容，大多數(shù)企業(yè)的內(nèi)部控制工作體系整體不夠標(biāo)準(zhǔn)，新制度和舊制度在執(zhí)行環(huán)節(jié)相互矛盾；舊制度在應(yīng)用環(huán)節(jié)很難發(fā)揮出自身的最大價(jià)值，一些規(guī)章制度只是單純流于表面等。

三、以物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作風(fēng)險(xiǎn)控制為基礎(chǔ)，構(gòu)建內(nèi)控工作體系的主要措施分析

(一)提升物業(yè)企業(yè)對(duì)內(nèi)控建設(shè)工作價(jià)值的認(rèn)知

物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)或問(wèn)題的主要原因是，企業(yè)內(nèi)部從管理層一直到基層員工在執(zhí)行各自工作期間，都沒(méi)有相應(yīng)的指導(dǎo)工作方針作為指引，導(dǎo)致所有人員在工作期間缺乏長(zhǎng)期的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，管理層在工作環(huán)節(jié)也缺乏一定的戰(zhàn)略眼界，無(wú)法清晰明確地制定各項(xiàng)制度，并確保各項(xiàng)制度得到真正意義上的落實(shí)，各項(xiàng)工作職責(zé)模糊不清過(guò)于混亂，導(dǎo)致內(nèi)部整體工作人心散漫且工作效率不高。

所以物業(yè)企業(yè)需要首先從思想建設(shè)角度著手，定期組織經(jīng)營(yíng)管理座談工作會(huì)、專家講座等相應(yīng)座談，幫助企業(yè)內(nèi)部各個(gè)人員全方位、系統(tǒng)化地了解內(nèi)控工作體系的主要內(nèi)容，強(qiáng)化工作人員對(duì)于內(nèi)控建設(shè)能夠合理優(yōu)化企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作效率的主要理解。在此環(huán)節(jié)特別需要強(qiáng)化管理層各個(gè)人員對(duì)于內(nèi)控建設(shè)工作價(jià)值的認(rèn)知，所有管理人員的認(rèn)識(shí)得到合理提升，才能確保管理者在公司發(fā)展決策制定環(huán)節(jié)具備前瞻性的戰(zhàn)略眼光，同時(shí)也能夠強(qiáng)化各個(gè)小組、各個(gè)部門管理人員對(duì)于下屬各個(gè)員工在思想工作層面的普及認(rèn)知，以最快的速度精準(zhǔn)高效地在企業(yè)內(nèi)部組建一個(gè)適合企業(yè)發(fā)展的內(nèi)部控制工作環(huán)境以及工作體系[3]。

(二)構(gòu)建科學(xué)化的績(jī)效考核管理機(jī)制

物業(yè)企業(yè)需要強(qiáng)化對(duì)各個(gè)工作人員在能力水平層面的多元化要求。現(xiàn)階段，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)中，半數(shù)以上的工作人員都不是相關(guān)專業(yè)人員，雖然此種方式讓人員在工資支出上整體成本相對(duì)不高，但是非專業(yè)人員在工作期間的不專業(yè)性也極強(qiáng)，但如若操控不當(dāng)則企業(yè)在經(jīng)濟(jì)層面遭受的損失，將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于企業(yè)在人力成本角度節(jié)約的費(fèi)用。

所以物業(yè)企業(yè)必須深層次認(rèn)知當(dāng)前存在的問(wèn)題，合理提升人才招聘環(huán)節(jié)的工作門檻，打造出一批精英化管理工作團(tuán)隊(duì)。與此同時(shí)，物業(yè)企業(yè)需要組建科學(xué)化的績(jī)效考核管理機(jī)制，確保員工在工作期間的工作能力能夠呈現(xiàn)透明化的狀態(tài)，不僅能夠讓管理層通過(guò)員工的日常工作效率，評(píng)估其在工作環(huán)節(jié)存在的各種問(wèn)題，檢測(cè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)開展是否足夠科學(xué)，亦能夠?qū)T工的日常工作提出科學(xué)可靠的建議；而且績(jī)效考核也能夠?yàn)閱T工設(shè)立一定的工作目標(biāo)，讓員工在工作期間具備一定的壓力，通過(guò)高效的獎(jiǎng)勵(lì)懲罰措施，將壓力轉(zhuǎn)化為動(dòng)力，合理提升員工在工作期間的主觀能動(dòng)性以及工作責(zé)任心。

(三)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作體系的構(gòu)建

內(nèi)部控制對(duì)于企業(yè)管控來(lái)講，大部分都是對(duì)內(nèi)部的行為實(shí)行合理約束，降低由于行為不標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)行力度不夠透徹所形成的各種問(wèn)題，但是需要注意，物業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中除卻自身存在的問(wèn)題之外，還有外部環(huán)境不斷變化波動(dòng)所形成的各種影響。所以需要強(qiáng)化對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警評(píng)估體系的建設(shè)，首先，對(duì)物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)有可能產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn)展開全方位、系統(tǒng)化的監(jiān)督和推測(cè)；其次，推動(dòng)物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制管理工作的建設(shè)，總體來(lái)講，保證二者在運(yùn)行期間相輔相成、協(xié)同運(yùn)作，最大限度地提升物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)內(nèi)控工作的力度和效率[4]。

(四)強(qiáng)化資金管控力度

在物業(yè)企業(yè)中必須強(qiáng)化對(duì)資金的管理。

其一，強(qiáng)化對(duì)資金在流動(dòng)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)記錄工作，并保證記錄工作內(nèi)容的完整性，對(duì)于各種工作發(fā)票和單據(jù)必須做好嚴(yán)格科學(xué)的管理，保證財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息具備完整性和精準(zhǔn)性。

其二，強(qiáng)化對(duì)庫(kù)存的管控，針對(duì)固定資產(chǎn)在購(gòu)置和折舊層面必須編制出科學(xué)可行的規(guī)章管理工作體系，降低或防止固定資產(chǎn)在調(diào)配環(huán)節(jié)出現(xiàn)低配、超配的問(wèn)題。

其三，對(duì)資金支出實(shí)行高效管控，針對(duì)資金應(yīng)用的合理性、申請(qǐng)額度、應(yīng)用用途等展開嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的審核，科學(xué)合理地提升物業(yè)企業(yè)資金在應(yīng)用環(huán)節(jié)的整體效率，同時(shí)提升對(duì)資金支出明細(xì)的掌控力度。

其四，在物業(yè)企業(yè)中對(duì)資金支出實(shí)行管理工作時(shí)，需要同步強(qiáng)化對(duì)資金結(jié)算的管理，物業(yè)企業(yè)與一般企業(yè)存在的不同是，其在收入層面的一部分費(fèi)用是代收的水費(fèi)和電費(fèi)等。對(duì)于此部分的數(shù)據(jù)需要做到獨(dú)立核算，不能與其他內(nèi)容相互混淆，需嚴(yán)格高效的管理，有助于物業(yè)財(cái)務(wù)部門對(duì)收支實(shí)行精準(zhǔn)高效的核算，提高財(cái)務(wù)管控環(huán)節(jié)的整體效率。

(五)強(qiáng)化物業(yè)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門之間的溝通協(xié)調(diào)力度

物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)，構(gòu)建內(nèi)控工作體系極其需要，逐步組建完善科學(xué)的服務(wù)中心綜合管理模式，并對(duì)服務(wù)中心在運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的模式實(shí)行創(chuàng)新和完善，確保服務(wù)管理工作機(jī)制能夠適配更多的工作內(nèi)容。以此為基礎(chǔ)，針對(duì)如何高效科學(xué)地提高服務(wù)工作質(zhì)量展開深層次的探討和分析，同時(shí)確保對(duì)物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作實(shí)現(xiàn)高效精準(zhǔn)的預(yù)算以及考核，從根源上解決物業(yè)企業(yè)在具體運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)面臨的各種不同問(wèn)題，及時(shí)找到問(wèn)題所在，采取有針對(duì)性的解決措施，合理降低物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)存在的各種安全風(fēng)險(xiǎn)以及隱患。

此外，在物業(yè)企業(yè)內(nèi)部需要合理強(qiáng)化各個(gè)部門間的溝通和協(xié)調(diào)力度，通過(guò)高效性科學(xué)的協(xié)調(diào)交流，能夠讓企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員直觀清晰地了解到管理環(huán)節(jié)的各項(xiàng)工作重點(diǎn)，同時(shí)明確財(cái)務(wù)管理工作模式創(chuàng)新的重要性，合理提升信息在服務(wù)環(huán)節(jié)的綜合質(zhì)量，并建立相對(duì)應(yīng)的反饋工作機(jī)制，確保物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)的各項(xiàng)活動(dòng)能夠緊跟時(shí)代發(fā)展潮流不斷變化和發(fā)展，同時(shí)持續(xù)優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)節(jié)的整體內(nèi)控工作體系，確保物業(yè)經(jīng)營(yíng)工作環(huán)節(jié)，能夠?qū)⑺袃?nèi)控工作體系真正意義上落到實(shí)處，并發(fā)揮各項(xiàng)內(nèi)控體系的最大價(jià)值，最終推動(dòng)物業(yè)企業(yè)在發(fā)展層面實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性的創(chuàng)新[5]。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，現(xiàn)階段，在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作活動(dòng)中，要想合理強(qiáng)化對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管控工作力度，就必須從物業(yè)管理方式創(chuàng)新角度著手，從根源上保證物業(yè)管理工作的專業(yè)性和可靠性，并對(duì)具體運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的狀況展開深層次的研究和分析，明確管理環(huán)節(jié)各項(xiàng)工作內(nèi)容的差異，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)行有針對(duì)性防范和解決，確保為物業(yè)管理工作順利高效地開展奠定有力且可靠的基礎(chǔ)。同時(shí)，有關(guān)人員需要將內(nèi)控管理工作作為管理環(huán)節(jié)的主要重點(diǎn)，持續(xù)不斷地優(yōu)化和創(chuàng)新內(nèi)控工作機(jī)制，最大限度防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題發(fā)生，確保在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)發(fā)揮出自身最大價(jià)值?！?/p>