產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)商業(yè)模式探討

沙莎 南京市玄武區(qū)軟件與物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心

引言

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是國(guó)家和政府機(jī)構(gòu)為了促進(jìn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以行政規(guī)劃、市場(chǎng)規(guī)劃等作為重要方法，對(duì)空間、土地資源等進(jìn)行合理布局、設(shè)計(jì)、規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)載體。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃與開發(fā)，具有系統(tǒng)性、科學(xué)性的特點(diǎn)，企業(yè)、政府部門應(yīng)當(dāng)共同參與其中，各司其職，形成良好的合作關(guān)系，讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)與管理開展得更為順利。常見的商品保稅區(qū)、外貿(mào)加工區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等，都屬于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的范疇，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要促進(jìn)作用。新常態(tài)背景下，應(yīng)當(dāng)大力建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，提高產(chǎn)業(yè)的集中度，以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)商業(yè)模式分類

（一）按主導(dǎo)對(duì)象分類

按照主導(dǎo)對(duì)象可以將產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)商業(yè)模式分為這三類：（1）政府主導(dǎo)模式。主要是由政府出資進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)，將其建設(shè)成立專門的企業(yè)單位，明確規(guī)劃目標(biāo)，以園區(qū)租賃、轉(zhuǎn)讓等方式，吸引社會(huì)企業(yè)入駐，以實(shí)現(xiàn)資金回籠。目前我國(guó)很多城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，都會(huì)采用政府主導(dǎo)的模式；（2）企業(yè)主導(dǎo)模式則是社會(huì)企業(yè)或集團(tuán)出資，自主開展建設(shè)和管理，而且這種模式下的產(chǎn)業(yè)園區(qū)占地面積比較大，多建設(shè)在城市的高新區(qū)。可以按照企業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)、性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)范圍等，通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)形成一體化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈，由于占地面積比較大，主導(dǎo)企業(yè)可以打造出產(chǎn)業(yè)基地，讓經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式、企業(yè)類型更加多樣、豐富，有助于完善經(jīng)濟(jì)鏈；（3）政企合作模式就是政府和企業(yè)、集團(tuán)建立密切合作關(guān)系，由政府部門對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行定位和規(guī)劃，由企業(yè)負(fù)責(zé)開發(fā)、招商引流、經(jīng)濟(jì)服務(wù)，所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益以及各類風(fēng)險(xiǎn)，由政府和企業(yè)共同承擔(dān)。

（二）按資金平衡模式分類

從資金平衡模式來看，可以將產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資開發(fā)商業(yè)模式分為這幾種：（1）PPP模式。也就是公司合作盈利模式，這種模式以政府為主導(dǎo)，但政府部門可以將權(quán)力轉(zhuǎn)讓給企業(yè)，由相關(guān)企業(yè)負(fù)責(zé)園區(qū)的建設(shè)、開發(fā)、規(guī)劃以及管理。這種情況下，企業(yè)和政府部門共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)收益，與政企合作模式有一定相似之處，這有助于經(jīng)濟(jì)建設(shè)項(xiàng)目的多樣化發(fā)展，推動(dòng)社會(huì)資本的良性競(jìng)爭(zhēng)，營(yíng)造井然有序的市場(chǎng)環(huán)境；（2）BT模式，即固定收益模式，由土地資源開發(fā)和管理中心將產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)和建設(shè)委托給相關(guān)企業(yè)，并將土地資源的運(yùn)用與城市規(guī)劃、建設(shè)進(jìn)行結(jié)合，按照開發(fā)成本的一定比例作為園區(qū)經(jīng)營(yíng)加成。政府部門可對(duì)園區(qū)開發(fā)和建設(shè)提出一定意見，且擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)，但同樣也需要投入一定的資金；（3）利潤(rùn)分成模式。以政府部門為主導(dǎo)，將土地資源的開發(fā)權(quán)移交給開發(fā)商，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)完成之后，由政府部門招標(biāo)引進(jìn)企業(yè)，所有招標(biāo)效益歸政府部門所有，保證雙方都可以從中獲取一定經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)；（4）土地補(bǔ)償模式。一級(jí)開發(fā)商完成了土地建設(shè)和開發(fā)工作之后，土地資源開發(fā)中心要根據(jù)實(shí)際情況，選擇合適的方式來計(jì)算出開發(fā)成本，以土地開發(fā)面積對(duì)開發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)償。

二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

（一）政策性風(fēng)險(xiǎn)

政策性風(fēng)險(xiǎn)包括國(guó)家以及政府部門出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)發(fā)展政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)、投資管理等各方面，會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)造成直接影響，導(dǎo)致園區(qū)很難根據(jù)理想的狀態(tài)進(jìn)行管理。在政策性風(fēng)險(xiǎn)中，影響最大的就是土地資源轉(zhuǎn)讓條件、使用性質(zhì)以及其他各方面的變化。產(chǎn)業(yè)園區(qū)往往需要占據(jù)較大的面積，在開發(fā)建設(shè)之前，該區(qū)域可能時(shí)農(nóng)田、閑置土地，也有可能是私人住宅，但只要政府出臺(tái)了規(guī)劃政策之后，這片土地就只能用于公共廠房建設(shè)，性質(zhì)上也變?yōu)榱斯I(yè)用地。在購(gòu)置土地的過程中，一般會(huì)采用企業(yè)股權(quán)收購(gòu)的方法，雖然能夠合理避稅，但是違背了國(guó)家政策的相關(guān)規(guī)定。

（二）建設(shè)周期風(fēng)險(xiǎn)

無論是在開發(fā)階段還是管理階段，周期都相對(duì)比較長(zhǎng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)比較大。很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)都有三年左右的免租金階段，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)大概需要五年的時(shí)間，想要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次化、經(jīng)濟(jì)效益多樣化的目標(biāo)，通常要十年左右。如此之長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)效益周期，會(huì)讓很多企業(yè)望而卻步，經(jīng)營(yíng)管理方面的不確定因素也比較多。

（三）資金鏈風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)企業(yè)在前期需要投入大量成本，而且資金回籠的時(shí)間比較長(zhǎng)，這對(duì)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率提出了更高要求，一旦任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會(huì)給企業(yè)帶來巨大的資金風(fēng)險(xiǎn)和隱患。前期沉淀資金主要包含總投資金額40%的建設(shè)成本、土地資源出讓資金，開工八個(gè)月左右園區(qū)建筑結(jié)構(gòu)封頂，可以正式出售。出手之前，有三年的免租期，相關(guān)單位還需要著力解決資金沉淀的問題，避免出現(xiàn)后期收入和前提投入不對(duì)等的情況。由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)花費(fèi)的時(shí)間較長(zhǎng)，突發(fā)情況多，資金隱患突出，而且如果銷售情況不理想，將會(huì)給相關(guān)單位帶來嚴(yán)重?fù)p失。

三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

（一）優(yōu)化財(cái)務(wù)類型風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

想要降低投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，就應(yīng)該強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，做好宣傳工作，形成良好的風(fēng)險(xiǎn)管控氛圍。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，對(duì)基層財(cái)務(wù)工作者起到模范帶頭作用，學(xué)習(xí)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)與政策，組織專家前來開展講座，舉辦座談會(huì)，分享交流經(jīng)驗(yàn)，夯實(shí)企業(yè)有關(guān)人員的投資理論知識(shí)、資金管理知識(shí)基礎(chǔ)，全面提升風(fēng)險(xiǎn)控制與預(yù)防能力。如此一來，企業(yè)在實(shí)際發(fā)展過程中出現(xiàn)任何異常情況，都能夠在最短的時(shí)間內(nèi)予以處理，安全問題與隱藏風(fēng)險(xiǎn)將無處遁形。與此同時(shí)，還要針對(duì)各部門管理人員的風(fēng)險(xiǎn)防范理念、水平等開展考核，出臺(tái)相應(yīng)的獎(jiǎng)懲機(jī)制與責(zé)任制度，明確劃分各部門職責(zé)與具體該工作內(nèi)容，提高基層部門和個(gè)人的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范水平，打造理想的風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)境。

（二）完善風(fēng)險(xiǎn)管理組織結(jié)構(gòu)及內(nèi)控制度

企業(yè)必須建立健全的內(nèi)控制度，優(yōu)化內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，成立專門的風(fēng)險(xiǎn)管控小組，提高制度體系的約束力和強(qiáng)制力，強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防效果。組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和完善一定要徹底、全面、深入，建立健全的規(guī)章制度，落實(shí)方案的決策權(quán)、監(jiān)督管理權(quán)，突出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理小組在企業(yè)內(nèi)部的重要地位，確保各項(xiàng)決策高效、合理且具有可行性。與此同時(shí)，完善企業(yè)內(nèi)部控制制度也十分有必要，具體可從這幾個(gè)方面做起：首先，優(yōu)化企業(yè)的經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管控系統(tǒng)，密切關(guān)注企業(yè)生產(chǎn)、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)，形成相互制約、相互管理、相互監(jiān)督的良性機(jī)制，用于提高企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率。其次，成立專門的監(jiān)督管理部門，或是突出內(nèi)部審計(jì)的重要地位，定期審核考察財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)活動(dòng)的開展情況，確保所有流程都和企業(yè)規(guī)章制度相符，以保證資金利用率和安全性，避免出現(xiàn)不必要的浪費(fèi)。最后，以稽核部門為核心，構(gòu)建財(cái)務(wù)審計(jì)委員會(huì)，由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層直接進(jìn)行管理，避免受到其他部門的干擾，突出工作的獨(dú)立性和權(quán)威性。

（三）合理配置財(cái)務(wù)工作崗位

企業(yè)在內(nèi)部控制過程中，必須充分意識(shí)到財(cái)務(wù)崗位的重要性，合理分配工作內(nèi)容和任務(wù)，將責(zé)任落實(shí)到每個(gè)崗位的工作人員身上，明確其職責(zé)權(quán)限，將不兼容的崗位、部門相分離，合并工作職能有重復(fù)的崗位，提高內(nèi)部運(yùn)轉(zhuǎn)效率，避免出現(xiàn)濫用職權(quán)的情況。企業(yè)要結(jié)合產(chǎn)業(yè)園區(qū)的實(shí)際建設(shè)情況，以及自身的經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r，構(gòu)建科學(xué)可行的財(cái)務(wù)管理制度，保證相關(guān)制度能夠?yàn)閷?shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)而服務(wù)。財(cái)務(wù)管理制度幾乎涵蓋了企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的每個(gè)細(xì)節(jié)，包括內(nèi)部審計(jì)、預(yù)算編制與執(zhí)行、成本控制、監(jiān)督管理等，確保各工作之間相互獨(dú)立，在核算和控制時(shí)以免相互干擾。企業(yè)各部門、各崗位之間應(yīng)當(dāng)相互監(jiān)督、相互制約，既要保證一定的獨(dú)立性，又要在工作上加強(qiáng)交流和溝通，讓財(cái)務(wù)管理更高效地開展。除此之外，還要將財(cái)務(wù)工作和現(xiàn)代化技術(shù)緊密結(jié)合起來，充分展現(xiàn)先進(jìn)技術(shù)的優(yōu)勢(shì)與價(jià)值，在企業(yè)財(cái)務(wù)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制方面，也要找準(zhǔn)與信息技術(shù)的結(jié)合點(diǎn)，從而實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)與管理效率的提升。以大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)作為重要基礎(chǔ)，搭建數(shù)字化財(cái)務(wù)管理平臺(tái)，保證數(shù)據(jù)信息的真實(shí)準(zhǔn)確。在先進(jìn)平臺(tái)的輔助下，數(shù)據(jù)高效傳輸與實(shí)時(shí)共享也成為可能，解決了過去信息不對(duì)稱的問題，各部門之間的交流溝通也會(huì)更為密切。

（四）做好預(yù)算管理

產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)過程中，企業(yè)必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制，突出預(yù)算管理的重要地位。財(cái)務(wù)人員要充分了解國(guó)家政策，掌握會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的相關(guān)要求，具備扎實(shí)的財(cái)會(huì)理論知識(shí)基礎(chǔ)以及過硬的綜合素質(zhì)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況，合理確定預(yù)算目標(biāo)，對(duì)資金支出的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行密切監(jiān)督和管控。財(cái)務(wù)人員要深入分析企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃、項(xiàng)目利潤(rùn)、現(xiàn)金流量等，以此為基礎(chǔ)制定預(yù)算方案，讓財(cái)務(wù)預(yù)算更加科學(xué)可行。與此同時(shí)，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)，不能完全依賴于財(cái)務(wù)部門，而是要將相關(guān)工作任務(wù)下達(dá)到各個(gè)部門、各個(gè)崗位，使財(cái)務(wù)人員、基層工作人員知曉自身職責(zé)，協(xié)同進(jìn)行配合，形成高效、一體化的預(yù)算管理格局。在執(zhí)行預(yù)算管理的過程中，企業(yè)所有部門、崗位和工作人員都要積極參與其中，上下級(jí)部門協(xié)同配合，形成高效的合作關(guān)系。所有數(shù)據(jù)信息逐層傳遞，并做好匯總，實(shí)現(xiàn)集中化管理；明確劃分各方職責(zé)與具體工作內(nèi)容，將工作任務(wù)層層落實(shí)到位，從而提高預(yù)算管理的合理性，保證每筆支出符合規(guī)定。

（五）謹(jǐn)慎選擇主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)

產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)完成之后，就需要以相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)作為核心來獲取利潤(rùn)，如何科學(xué)確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是企業(yè)需要思考和關(guān)注的重點(diǎn)，也是園區(qū)建設(shè)時(shí)的主要環(huán)節(jié)。受到各方面因素的影響，很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)在選擇主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)時(shí)往往會(huì)出現(xiàn)偏差，這樣的情況下，無法充分發(fā)揮園區(qū)的優(yōu)勢(shì)與價(jià)值，也難以取得理想的經(jīng)濟(jì)效益。因此，在確定產(chǎn)業(yè)園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的過程中，應(yīng)該充分考慮到當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)建設(shè)、發(fā)展、政府政策、園區(qū)未來規(guī)劃等多方面因素，安排專業(yè)人員通過實(shí)地考察、資料調(diào)研、問卷調(diào)查、數(shù)據(jù)分析等手段了解情況。比如可以將新興行業(yè)、高端產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代化服務(wù)行業(yè)等作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，突出產(chǎn)業(yè)園區(qū)在經(jīng)濟(jì)建設(shè)方面的優(yōu)勢(shì)，將當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平提升到更高的層次。

（六）通過招商引資破解發(fā)展困境

招商引資是產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)中不可忽視的重點(diǎn)內(nèi)容，一般來說，為了吸引外部資金加入，會(huì)推出一系列的優(yōu)惠政策。優(yōu)惠政策的出臺(tái)和實(shí)施，雖然政府出臺(tái)的優(yōu)惠政策能夠增加經(jīng)濟(jì)選擇的多樣性，同時(shí)緩解產(chǎn)業(yè)園區(qū)資金不足的問題，但也會(huì)導(dǎo)致各城市之間也會(huì)形成惡性競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系。久而久之，就會(huì)出現(xiàn)這樣的困境：只有不斷加大政策的優(yōu)惠力度，才能夠吸引到投資，容易出現(xiàn)惡意“壓價(jià)”的情況。但隨著我國(guó)改革開放政策的深入推進(jìn)，“先試先行”政策普及度越來越高，各城市和地區(qū)在優(yōu)惠政策方面的差距也進(jìn)一步縮小。因此，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商引資的過程中，優(yōu)惠政策的優(yōu)勢(shì)作用并沒有想象中那么大，對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要管理部門來說，必還需要充分考慮到優(yōu)惠政策以外的因素，比如發(fā)揮園區(qū)在地區(qū)特點(diǎn)、地理位置等方面的優(yōu)勢(shì)，利用特色產(chǎn)業(yè)來吸引投資。

（七）加大對(duì)商業(yè)模式風(fēng)險(xiǎn)的防范

在產(chǎn)業(yè)園區(qū)前期開發(fā)和建設(shè)的過程中，商業(yè)模式風(fēng)險(xiǎn)是必須關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容。比如從公私合營(yíng)模式的角度來看，融資是為了提高資金實(shí)力，擴(kuò)充開發(fā)和建設(shè)的成本，政府部門和相關(guān)企業(yè)要保持密切的合作與交流，提高民間資金的利用率，結(jié)合實(shí)際情況完善生產(chǎn)管理制度，對(duì)其中的內(nèi)容進(jìn)行不斷調(diào)整，在生產(chǎn)線上引進(jìn)全新的技術(shù)、設(shè)備，以保證生產(chǎn)效率。新時(shí)代背景下，公私合營(yíng)模式得到了廣泛應(yīng)用，是一種更偏向于管理型的現(xiàn)代化運(yùn)營(yíng)模式，能夠?qū)⒇?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)降至最低，實(shí)現(xiàn)融資方經(jīng)濟(jì)效益的最大化。這種情況下，政府部門和企業(yè)能夠共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)利益，共享模式的推廣，有助于提高基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)質(zhì)量，資金管理、人員崗位等方面的問題將會(huì)迎刃而解。

結(jié)語

綜上所述，目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了全新階段，產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式得到了廣泛應(yīng)用，但現(xiàn)階段我國(guó)這方面的法律法規(guī)和規(guī)章制度尚不健全。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)過程中，相關(guān)企業(yè)和政府部門應(yīng)當(dāng)建立密切的合作關(guān)系，充分考慮到當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展情況，通過一系列優(yōu)惠政策，提高對(duì)社會(huì)資本的吸引力，從而打造功能多樣的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，不斷提高投資和開發(fā)水平，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的穩(wěn)定發(fā)展。