論房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理

趙志鋒 邯鄲市房產(chǎn)交易管理中心

融資管理對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有重要的意義，本身房地產(chǎn)隨著發(fā)展規(guī)模的擴大，購地和施工所涉及的資金量比較大，倘若資金鏈斷裂，對于其生存和發(fā)展會造成致命的影響。所以應(yīng)通過加強融資管理確保資金鏈的完整與暢通，這不僅能夠為其帶來更大的經(jīng)濟效益，也能夠?qū)崿F(xiàn)提高市場競爭力的目的。下面筆者根據(jù)自身對房地產(chǎn)企業(yè)融資的觀察，就當下房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理展開闡述，目的是通過有效處理提高融資管理水平，從而使企業(yè)得以健康地、可持續(xù)地發(fā)展。

一、企業(yè)融資管理的含義

融資管理，主要是指企業(yè)根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，適應(yīng)企業(yè)總體戰(zhàn)略的需要，對企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)、融資渠道、融資方式和融資規(guī)模等重大事項進行的管理和謀劃。具體地講，就是企業(yè)在籌集經(jīng)營所需的資金時，怎樣合理的選擇融資結(jié)構(gòu)、融資渠道、融資方式，以達到降低融資成本、控制融資風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)企業(yè)是一個投資期長、投資金額較大的企業(yè)，要想在市場競爭中立足，必須做好融資管理工作。另外，通過提高企業(yè)決策層和管理層對融資管理的重視，才能真正做好融資管理工作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的融資特點

（一）周期長

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營范圍主要是商品房的開發(fā)和出售，一個房地產(chǎn)項目從購地開始到商品房銷售完畢，一般需要5 年左右，最快也得3 年，慢則需要7-8 年時間。那么開發(fā)項目所需的資金周轉(zhuǎn)期也比較長，相應(yīng)的融資就需要籌集期限較長的資金。在這個較長周期內(nèi)對融資進行管理，也就成為房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的特點。從購地開始就要大量籌集資金，用于支付地款；施工階段更是資金需求較大的環(huán)節(jié)，需要與建筑企業(yè)合理安排賬期，避免因資金短缺造成停工、誤工，從而加大建筑成本；銷售階段大量資金回收，這時要合理地安排債務(wù)融資的償還。全過程的融資管理對房地產(chǎn)企業(yè)尤其重要，所以我們更加需要做好融資管理，動態(tài)掌握企業(yè)資金供需狀況，及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)融資方面存在的問題，避免資金鏈的斷裂，實現(xiàn)企業(yè)良性、健康發(fā)展。

（二）風(fēng)險性高

房地產(chǎn)市場是市場經(jīng)濟的重要組成部分，受到市場規(guī)律的支配，市場行情變幻莫測給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了風(fēng)險。另外由于房地產(chǎn)市場關(guān)乎國計民生，又對其他行業(yè)及金融市場影響較大，政府對其的干預(yù)調(diào)控較多。前些年的 “國八條” 和近幾年的 “住房不炒” 都是對房地產(chǎn)熱的打壓，還有針對房地產(chǎn)市場過冷的降低購房貸款利率，實行購房補貼、購房退稅等刺激手段。市場的變幻加上政府的宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險徒增。行業(yè)風(fēng)險高、融資規(guī)模大、資金周轉(zhuǎn)期長等因素造成了房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險大的特點。近些年，很多地方小型房地產(chǎn)企業(yè)大批倒閉及大中型房地產(chǎn)企業(yè)普遍資金周轉(zhuǎn)困難，都有風(fēng)險估計不足、風(fēng)險管理不到位的原因。同時由于我國金融體系尚不發(fā)達，房地產(chǎn)投資融資渠道較少，給房地產(chǎn)企業(yè)融資管理帶來了難度。

（三）融資規(guī)模大、融資管理綜合性強

當下，我國三線城市的土地均價在1 畝500 萬元左右，一個房地產(chǎn)項目少則十幾畝地，多則上百畝地，再加上建筑成本及各種稅費，初始投入都是上億元的級別。一般的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金有限，需要大量的融資來彌補資金缺口，往往使得房地產(chǎn)企業(yè)饑不擇食、不惜代價的想盡各種辦法融入資金。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)融資的方式有銀行借款、同業(yè)拆借、民間集資、商業(yè)信用等。企業(yè)對融資進行管理時，需要選擇合適的融資方式，加上融資規(guī)模大、使用周期長的挑戰(zhàn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)融資管理具有綜合性強的特點。融資規(guī)模大、周期長、風(fēng)險高，再加上政府對房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款的限制，都會影響融資管理工作的順利開展。房地產(chǎn)企業(yè)要想適應(yīng)當下的形勢，在困境中求生存、求發(fā)展，應(yīng)針對項目各個階段不同情況匹配適合的融資規(guī)模和融資方式，只有提高融資模式的合理性，才能夠確保資金順利周轉(zhuǎn)，降低融資風(fēng)險，降低融資成本。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的重要性

（一）避免資金鏈斷裂，保證開發(fā)經(jīng)營正常運行

融資管理對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展非常重要，而任何企業(yè)的發(fā)展都需要資金的支持，倘若資金鏈斷裂，輕者會造成經(jīng)濟利潤的損失，重者影響企業(yè)的生存。房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場競爭中立足不敗之地，必須增強企業(yè)決策層和財務(wù)管理人員對融資管理重要性的認識，做好融資管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)要完成一個開發(fā)項目，實現(xiàn)投資目標，離不開資本的投入，也就是離不開融資管理。融資時機、融資規(guī)模、融資成本、融資風(fēng)險都影響著房地產(chǎn)項目的實施及效果。正確地、有效地、安全地對融資進行管理，可以避免企業(yè)資金鏈斷裂，保證企業(yè)開發(fā)項目的正常進行，實現(xiàn)投資目標。

（二）提高企業(yè)獲利能力，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化

市場經(jīng)濟的發(fā)展要求企業(yè)必須注重經(jīng)濟效益，為了提高開發(fā)項目收益，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好融資管理，這樣也有利于其自身價值的提高。受行業(yè)特點和政府管控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的融資壓力變得越來越大，在日常運營過程中，應(yīng)通過系統(tǒng)的融資管理幫助企業(yè)實現(xiàn)利益最大化。首先，合理高效的融資管理可以降低企業(yè)資本支出，增加企業(yè)價值；其次，通過資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化降低成本、降低風(fēng)險，提高企業(yè)盈利能力；最后，融資管理可以通過對融資方式、分配方式等的選擇向市場傳遞有利信息，提升企業(yè)價值。

（三）提高企業(yè)償債能力，降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險

融資管理通過融資結(jié)構(gòu)、融資方式、融資規(guī)模、融資時機等的選擇，可反映出企業(yè)決策層的經(jīng)營理念，以及對財務(wù)風(fēng)險的態(tài)度和偏好。一個融資管理較好的房地產(chǎn)企業(yè)，可以合理利用財務(wù)杠桿進行負債經(jīng)營與資本經(jīng)營，增加企業(yè)盈利。有效的融資管理會為企業(yè)帶來通暢的資金流，保證企業(yè)按期歸還債務(wù)，降低財務(wù)風(fēng)險，提高企業(yè)償債能力。

四、目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理存在的問題

（一）融資渠道較為單一

房地產(chǎn)企業(yè)融資管理對其發(fā)展具有重要的意義，但是在實際管理中存在著許多問題，其中之一就是融資渠道較為單一。

前些年，房地產(chǎn)企業(yè)熱衷通過民間集資解決資金短缺問題。由于民間集資不合法、利率高、單筆資金金額小、來源分散等問題，給好多中小企業(yè)帶來致命打擊。很多企業(yè)在政府打擊民間非法集資的影響下，因為資金成本高、不能到期償還的情況下面臨倒閉的危險，很多房地產(chǎn)老板因此鋃鐺入獄，也給參與集資人帶來災(zāi)難。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)較多地依靠銀行貸款，剛辦下來土地使用證，就把土地抵押給銀行進行貸款；施工過程中還要做在建工程抵押，進行貸款；房子剛能預(yù)售，還總想著將未售房屋辦理假按揭套取銀行資金；一個項目還沒完成，就用這個項目的貸款投入到新的項目中去。總之，過度的利用資產(chǎn)抵押從銀行進行貸款，帶來了很大的財務(wù)風(fēng)險。銀行貸款期限較短，一旦到期不能歸還貸款，抵押物被銀行查封，也就影響了正常的經(jīng)營活動。

融資渠道單一，一定程度上會導(dǎo)致過度依賴內(nèi)部融資，不利于市場競爭力的提高。融資管理本身具有風(fēng)險性高、綜合性強的特點，為了能確保資金的順利流轉(zhuǎn)，應(yīng)拓寬融資渠道。但是由于目前房地產(chǎn)企業(yè)自身能力不足，融資市場體系不夠完善，致使企業(yè)融資困難。

（二）忽視融資全過程管理

房地產(chǎn)企業(yè)在融資管理中還存在其他一些問題，其中全過程管理不到位問題較為普遍，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)。資金融入時企業(yè)特別重視，為取得一筆資金投入很大的精力。但是，一旦該項資金到賬，便在管理上出現(xiàn)松懈，后續(xù)的跟蹤管理缺乏。比如對資金成本的計算、與資金提供方關(guān)系的維護、資金的按時付息還本等不夠重視，往往造成融入資金未按規(guī)定用途使用、資金使用成本較高、借入資金不能按時償還、與資金提供方發(fā)生矛盾影響后續(xù)融資等結(jié)果。融資管理是一個系統(tǒng)工程，事前管理、事中管理、事后管理都非常重要，缺乏哪個環(huán)節(jié)都會造成融資的失敗，以至于使企業(yè)資金鏈斷裂。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，要想實現(xiàn)利益最大化的目的，應(yīng)將融資管理貫穿到每個融資的環(huán)節(jié)中，對融資進行全過程管理，這有助于降低融資成本、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、應(yīng)對融資風(fēng)險。

（三）與投資管理相脫節(jié)

企業(yè)融資是為了投資的需要，多大的投資規(guī)模、多高的投資收益、多長的投資回收期，也就決定了融資的規(guī)模、融資的成本、融資的期限和融資的方式。很多房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理與投資需要相脫節(jié)，不是根據(jù)投資項目的情況去融資，而是只要有資金缺口就去借，多多益善、不計成本。這種與投資相脫節(jié)的粗糙的管理方式，造成資金不能有效地使用、資金成本大、投資收益小、借款不能按時歸還等問題。在房地產(chǎn)市場行情上行、房屋不愁賣、行業(yè)利潤高的情況下，粗糙的融資管理尚能維持企業(yè)的生存和發(fā)展，一旦遇到行情下行、房屋滯銷、房價下降的情況，這種融資管理方式的弊病便暴露無遺?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過三十來年的發(fā)展，已由成長期進入成熟期。房地產(chǎn)企業(yè)一定要根據(jù)成熟期企業(yè)的特點，根據(jù)投資項目的情況和特點，去進行融資管理。

五、當下房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理對策

為了促進房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營，提高經(jīng)營利潤，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，針對當下融資管理中存在的問題，特提出如下改進對策。

（一）積極拓寬融資渠道

單一的融資渠道，不適應(yīng)激烈的市場競爭，不適應(yīng)巨大的投資規(guī)模，不適應(yīng)復(fù)雜的經(jīng)濟環(huán)境。單一的融資渠道，不利于優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、不利于降低融資成本、不利于降低財務(wù)風(fēng)險。所以房地產(chǎn)企業(yè)必須拓寬融資渠道，從多個渠道籌集所需資金，包括銀行信貸資金、非銀行信貸資金、非銀行金融機構(gòu)資金、個人閑置資金、企業(yè)自有資金、境外資金等。企業(yè)財務(wù)管理者應(yīng)熟悉每個渠道資金的特點，根據(jù)企業(yè)投資項目的情況，多渠道匹配籌集資金。

在拓寬融資渠道的同時，要增加融資方式。融資方式從大的方面來說分為內(nèi)部融資、股權(quán)融資、債務(wù)融資和銷售資產(chǎn)四種。其中股權(quán)融資又分為發(fā)行股票和接受直接投資兩種；債務(wù)融資方式有銀行貸款、發(fā)行債券、融資租賃、商業(yè)信用等方式。當前，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式比較少，主要集中在內(nèi)部融資、商業(yè)信用和銀行貸款等。

當前，房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀環(huán)境不佳，行業(yè)內(nèi)競爭日益激烈，資金對于企業(yè)來講關(guān)乎其生存和發(fā)展，因此企業(yè)一定要基于經(jīng)濟周期和自身的發(fā)展階段，適應(yīng)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境，根據(jù)企業(yè)投資戰(zhàn)略的需要和項目的特點，制定企業(yè)融資戰(zhàn)略，加強融資管理，合理選擇多渠道、多方式進行融資。從而達到優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、減少資金成本、降低財務(wù)風(fēng)險的目的。

在此拓寬融資渠道、增加融資方式的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)還要根據(jù)行業(yè)特點，創(chuàng)新融資方式，盤活存量資產(chǎn)，彌補資金不足。

（二）加強融資過程管理，完善融資管理流程

房地產(chǎn)企業(yè)因融資過程管理工作不到位，事前管理缺位，事后管理松懈，使得融資效率低下，融資流程不暢。再加上融資管理具有風(fēng)險性高、綜合性強的特點，因此在當前的經(jīng)濟環(huán)境之下，為了融入房地產(chǎn)項目所需資金，促進企業(yè)更好的發(fā)展，應(yīng)加強融資過程的管理，完善資金管理流程。首先，應(yīng)建立完善的融資管理系統(tǒng)，設(shè)計好融資管理流程。引導(dǎo)財務(wù)管理人員按照系統(tǒng)和流程做好融資管理工作。其次，要做好融資規(guī)劃。管理者要在企業(yè)戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營和投資對資金的需求，對資金需要量進行估計，并對融資時機、融資方式等進行預(yù)判和籌劃。再次，明確融資管理的權(quán)限，做好工作分工，保證事事有人負責。重大融資決策應(yīng)依據(jù)公司治理規(guī)則、決策程序和內(nèi)部控制等相關(guān)要求付諸實施。日常融資事項管理由分管財務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)牽頭，財務(wù)部門負責，并落實到具體的財務(wù)工作人員。最后，做好與投資者、金融機構(gòu)的關(guān)系管理。房地產(chǎn)企業(yè)要通過開展各種形式的聯(lián)誼活動，加強與投資者、金融機構(gòu)、潛在的投資者的信息溝通，以增進資金提供者對企業(yè)的深入了解。通過投資者關(guān)系管理，提高企業(yè)信息透明度、強化企業(yè)與市場間的互信、拓寬融資渠道、擴大融資規(guī)模、降低融資成本、提升企業(yè)價值。

（三）緊密結(jié)合投資戰(zhàn)略，做好融資管理

企業(yè)融資的目的是為投資籌集資金，具體到房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要是為房地產(chǎn)開發(fā)項目籌集資金。所以融資管理要緊密結(jié)合投資戰(zhàn)略，具體做到以下幾方面工作。一要根據(jù)房地產(chǎn)項目的資金投入環(huán)節(jié)，確定融資的時機；二要根據(jù)房地產(chǎn)項目的資金投入規(guī)模，確定融資規(guī)模；三是要根據(jù)房地產(chǎn)項目的資金回收期，確定融資期限；四要根據(jù)房地產(chǎn)項目利潤高低，控制融資成本；五是綜合以上房地產(chǎn)項目的情況和特點，匹配融資的渠道和方式。只有全面配合投資戰(zhàn)略做好融資管理，才能發(fā)揮好融資管理在企業(yè)管理中的作用，為企業(yè)實現(xiàn)盈利、提升價值打下基礎(chǔ)。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)做好融資管理，要加強財務(wù)專業(yè)人才培訓(xùn)，以便于為融資管理工作提供更多的人才支持。通過構(gòu)建完善的人才培養(yǎng)、使用機制，開創(chuàng)有人可用、人盡其用的局面，為融資管理工作的開展夯實基礎(chǔ)。

通過上述介紹，我們可以了解到，目前房地產(chǎn)企業(yè)在融資管理上面臨的挑戰(zhàn)，而有效的融資管理，可以幫助他們應(yīng)對融資風(fēng)險及提高經(jīng)濟效益。但現(xiàn)實中因融資管理存在方方面面問題，造成難以合理的籌集資金，影響企業(yè)正常發(fā)展。所以房地產(chǎn)企業(yè)要通過以上幾方面的措施，拓寬融資渠道，加強過程管理，完善管理流程，結(jié)合投資所需，使企業(yè)提高融資能力，降低融資成本，提高資金使用效率，降低財務(wù)風(fēng)險。

六、結(jié)語

綜上所述，在當前和未來的經(jīng)濟環(huán)境和市場競爭中，融資管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)提高核心競爭力的關(guān)鍵性因素之一，也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)。所以為了實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的目標，應(yīng)緊密結(jié)合投資戰(zhàn)略，積極拓寬融資渠道，并加強融資全過程管理，完善資金管理流程，從而極大的提高融資能力，避免不必要的風(fēng)險，保障企業(yè)在瞬息萬變的市場中健康生存和可持續(xù)發(fā)展，從而實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。