信托制物業(yè)服務(wù)模式的源起、功能及其基本架構(gòu)*

肖涵宇,黃梓栗

(宜賓學(xué)院 法學(xué)與公共管理學(xué)部,四川 宜賓 644000;綿陽市司法局,四川 綿陽 621000)

一、問題的提出

信托制物業(yè)服務(wù)模式是以破解小區(qū)治理難題為目標而出現(xiàn)的新型物業(yè)服務(wù)模式,在北京、成都、昆明等多地已有實踐。但僅有《成都市“十四五”城鄉(xiāng)社區(qū)發(fā)展治理規(guī)劃》這一份政府文件對其做出定義。根據(jù)上述文件,信托制物業(yè)服務(wù)的委托人是小區(qū)業(yè)主大會,受托人是物業(yè)企業(yè),受益人是業(yè)主,信托基金包括物業(yè)費、小區(qū)公共收益等,屬于全體業(yè)主,物業(yè)企業(yè)可以從信托基金中提取一定比例的保障款,用于一線員工的補貼及小區(qū)維修基金①。這與《民法典》中的物業(yè)服務(wù)合同存在以下不同。首先,在合同的主體上,以業(yè)主大會作為委托人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為受托人雖然帶有物業(yè)服務(wù)合同的底色,但賦予了全體業(yè)主享有受益人的法律地位。其次,在物業(yè)費的歸屬上,物業(yè)費不再是物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)收入來源,而是屬于信托財產(chǎn)范圍并歸屬于業(yè)主所有。最后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利方式則是從信托財產(chǎn)中抽取一定的比例。

信托制物業(yè)服務(wù)模式與物業(yè)服務(wù)合同即使存在上述諸多不同,仍不能否認的是,二者仍然具有相同的目的追求,即實現(xiàn)小區(qū)治理。因此,值得追問的是,在物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)成為《民法典》19種典型合同之一的基礎(chǔ)上,成都市為什么要嘗試信托制物業(yè)服務(wù)模式?該模式作為一種地方基層治理的實踐,能突破物業(yè)服務(wù)合同的局限,實現(xiàn)小區(qū)治理嗎?進一步而言,從私法自治的角度出發(fā),該模式出于物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的真實意思表示,不違反法律法規(guī)的效力性強制規(guī)定,當(dāng)然是有效的。在其有效的基礎(chǔ)上,該模式又應(yīng)當(dāng)如何合理構(gòu)造當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù),完善其規(guī)則體系。

二、信托制物業(yè)服務(wù)模式的源起:對物業(yè)服務(wù)合同的檢視

根據(jù)成都信托制物業(yè)服務(wù)的參與者的介紹,物業(yè)矛盾糾紛在全國所有城市中居于市民投訴的矛盾糾紛第一名。在此現(xiàn)實需求上,信托制物業(yè)服務(wù)以問題為導(dǎo)向,力圖通過創(chuàng)新機制破解住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)難題[1]。物業(yè)服務(wù)糾紛則多以物業(yè)企業(yè)認為業(yè)主沒有履行繳納物業(yè)服務(wù)費義務(wù),由此訴至法院;業(yè)主則以物業(yè)公司存在服務(wù)瑕疵等違約行為為由進行抗辯的形式呈現(xiàn)[2]。因此,我們有必要把目光轉(zhuǎn)到物業(yè)服務(wù)合同本身,在物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的權(quán)利義務(wù)設(shè)置上是否不合理,由此導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)糾紛的高發(fā)。

(一)物業(yè)企業(yè)的角色定位:管理者還是服務(wù)者

物業(yè)企業(yè)的角色定位應(yīng)當(dāng)是管理者,還是為服務(wù)者?這不只是一個用語習(xí)慣的問題,還涉及物業(yè)企業(yè)根據(jù)物業(yè)合同是行使物業(yè)管理的權(quán)能,還是履行物業(yè)服務(wù)的義務(wù)。如果物業(yè)企業(yè)是服務(wù)者,則物業(yè)制度的架構(gòu)應(yīng)當(dāng)以業(yè)主為核心,物業(yè)企業(yè)只是業(yè)主實現(xiàn)其利益的助手。如果物業(yè)企業(yè)作為管理者,那么物業(yè)制度的設(shè)計應(yīng)當(dāng)以物業(yè)企業(yè)的管理權(quán)限為出發(fā)點,業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)企業(yè)履行其管理職責(zé)?？梢哉f,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角色定位是服務(wù)還是管理者,這是物業(yè)制度的最關(guān)鍵所在,既與業(yè)主利益息息相關(guān),又決定了物業(yè)制度的整體架構(gòu)設(shè)計[3]。

1981年3月10日,深圳市物業(yè)管理公司作為中國大陸第一家物業(yè)管理公司在深圳市成立[4](P5)。1994年,深圳市制定《深圳市物業(yè)管理條例》,這是我國第一個關(guān)于物業(yè)管理的地方性法規(guī)。隨后,《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》《青島市住宅小區(qū)物業(yè)管理實施細則》等地方政府規(guī)章相繼出臺。可以說,“物業(yè)管理”這一表述是先于“物業(yè)服務(wù)”進入大眾視野和地方立法的。

從中央立法來看,在《民法典》頒布之前,立法者并未嚴格區(qū)分“物業(yè)管理”和“物業(yè)服務(wù)”這兩個術(shù)語。2003年9月1日施行的《物業(yè)管理條例》中,“物業(yè)管理企業(yè)”和“物業(yè)服務(wù)合同”這兩個術(shù)語是并用的。也就是說,從主體來看,物業(yè)企業(yè)是管理本位;從合同來看,物業(yè)企業(yè)是服務(wù)本位?！段飿I(yè)管理條例》第2條、第5條、第16條等諸多條文均表明,物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主簽訂的是物業(yè)服務(wù)合同,不是物業(yè)管理合同。但是,根據(jù)《物業(yè)管理條例》第2條,物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,以及維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的行為,被定義為物業(yè)管理。也就是說,就物業(yè)企業(yè)對不動產(chǎn)提供管理這一活動本身而言,物業(yè)企業(yè)的角色定位仍是管理者。隨后,立法者似乎嘗試確定物業(yè)企業(yè)的服務(wù)者角色,于是在2007年的《物業(yè)管理條例》修訂中,把物業(yè)管理企業(yè)的表述全部修訂為物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但是,這一修訂似乎并未完全貫徹物業(yè)企業(yè)服務(wù)者的角色定位,修訂后的《物業(yè)管理條例》仍把物業(yè)服務(wù)企業(yè)對不動產(chǎn)提供專業(yè)管理的活動定義為物業(yè)管理。之后,《物業(yè)管理條例》雖然又經(jīng)歷了兩次修訂,但是在物業(yè)企業(yè)是為管理抑或服務(wù)這一問題上,基本延續(xù)了2007年的修訂格局。

到《民法典》頒布,物業(yè)服務(wù)合同成為19種典型合同之一。在《民法典》中,“物業(yè)管理”已完全被“物業(yè)服務(wù)”替代。這似乎給物業(yè)服務(wù)企業(yè)是為管理還是服務(wù)之爭畫上了句號。然而,如果仔細考察《民法典》中物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容,就能發(fā)現(xiàn)關(guān)于上述問題仍有討論余地。比如,《民法典》第937條第2款規(guī)定,物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。在本款中,一方面,物業(yè)服務(wù)人成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人共同的上位概念,也就是說,管理人是物業(yè)服務(wù)人的一種。另一方面,“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人”,這樣的表述也給物業(yè)服務(wù)企業(yè)是管理人的一種留下了解釋余地。也就是說,物業(yè)服務(wù)人是其他管理人的上位概念,物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻又屬于管理人的一種,這不免讓人產(chǎn)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)究竟是管理者還是服務(wù)者的疑問[3]。

正是由于物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)公司的角色定位模糊,導(dǎo)致部分物業(yè)企業(yè)對自己的定位產(chǎn)生了偏差,以管理者身份對待業(yè)主。對此,有基層法院法官指出,部分物業(yè)公司未能正視自身服務(wù)者地位,反而以管理者的姿態(tài)凌駕于業(yè)主之上,采用較為極端的手段迫使業(yè)主服從管理,這種無視甚至侵害業(yè)主權(quán)益的做法,促使兩者間矛盾激化[5]。例如,在北京市某物業(yè)管理有限責(zé)任公司訴李某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案中,物業(yè)公司甚至因李某加裝防護欄,決定對業(yè)主李某罰款2 000元,并要求業(yè)主李某在3日之內(nèi)繳納,否則,對其采取斷電、斷水的措施進行制裁②。此外,物業(yè)企業(yè)通過采取斷電、斷水這種不合理、不合法的措施催繳物業(yè)費的案例更是尋常。一言以蔽之,物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)企業(yè)的定位并不清晰。由此,部分物業(yè)企業(yè)以管理者自居,進而侵犯了業(yè)主權(quán)利,誘發(fā)物業(yè)服務(wù)糾紛。

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的給付義務(wù):行為義務(wù)還是結(jié)果義務(wù)

給付具有雙重意義,包括給付行為和給付效果。前者指給付存在于給付本身,后者指給付需達成目的[6](P27)。由此,給付義務(wù)可以分為行為義務(wù)和結(jié)果義務(wù)。行為義務(wù)如醫(yī)療委任契約、律師委托合同等,委托人的目的在于受托人完成特定行為即可,即使醫(yī)生并未挽回病人生命、律師敗訴,委托人仍然要支付醫(yī)療費用、律師費用,而不能以未達成特定目的進行抗辯。結(jié)果義務(wù)如買賣、租賃合同等,即使出賣人、出租人已經(jīng)完成給付行為,但是如果出賣物、租賃物存在物之瑕疵和權(quán)利瑕疵的,買受人、出租人則可以瑕疵為由進行抗辯。

學(xué)者一般認為物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)是特殊的委托合同[7]。如前所述,委托合同中,受托人的主義務(wù)一般在于完成受托行為,因此受托人的義務(wù)通常是行為義務(wù)。韓世遠教授從這個角度出發(fā),提出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要方面是服務(wù)之提供,即行為義務(wù)。韓世遠教授也同時認為,有的義務(wù)可以作為結(jié)果義務(wù)來要求,如對于路燈之修復(fù)。綜上,韓世遠教授提出,物業(yè)服務(wù)合同是有償委托合同和承攬合同的綜合體,因此,在其法律適用上,如果物業(yè)服務(wù)義務(wù)是行為義務(wù),應(yīng)適用委托合同的規(guī)則;在物業(yè)服務(wù)義務(wù)是結(jié)果義務(wù)的場合,則應(yīng)適用承攬合同的相關(guān)規(guī)則[8]。

本文贊同物業(yè)服務(wù)合同包括行為義務(wù)和結(jié)果義務(wù),但是,對于上述物業(yè)服務(wù)合同的法律適用實效卻心存疑慮。上述法律適用選擇固然契合物業(yè)服務(wù)義務(wù)的雙重性質(zhì),但它存在一個前提,即在物業(yè)服務(wù)合同中,行為義務(wù)和結(jié)果義務(wù)是獨立的,是可區(qū)分的。然而根據(jù)《民法典》第937條③,物業(yè)服務(wù)人義務(wù)大致可以分為兩類:一是為業(yè)主提供小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護,二是提供環(huán)境、衛(wèi)生以及相關(guān)秩序的管理維護等服務(wù)。對于這兩類業(yè)務(wù),物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)不僅在于行為本身,也要求該行為達到特定目的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對下水管道、路燈、電梯等設(shè)施的維修養(yǎng)護,其價值不僅在于維修養(yǎng)護行為本身,更以設(shè)施能夠正常使用為目的。對于環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護,物業(yè)服務(wù)企業(yè)也并非僅是實施管理維護行為即可,還應(yīng)當(dāng)保障小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生干凈整潔、小區(qū)秩序井然的行為效果。

一言以蔽之,對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)包括了行為義務(wù)和結(jié)果義務(wù),并且這兩種義務(wù)并不是完全區(qū)分的、獨立的,而并存于同一給付中。正是由于上述特點,導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主對于服務(wù)質(zhì)量的標準難以統(tǒng)一,由此催生了關(guān)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵的糾紛。例如,有判決書載明,周柏全認為仲量安家公司的物業(yè)服務(wù)不達標,包括小區(qū)不密封,公共區(qū)域棄管;消防器材過期;園區(qū)樹木被砍伐等等。物業(yè)服務(wù)公司則辯稱已按合同約定提供物業(yè)服務(wù)④。其實,上述案例中,周柏全認為物業(yè)服務(wù)不達標是基于結(jié)果義務(wù),而物業(yè)服務(wù)公司認為其已經(jīng)提供物業(yè)服務(wù)則是基于行為義務(wù)。換言之,業(yè)主以給付效果作為物業(yè)服務(wù)的評價標準,物業(yè)服務(wù)企業(yè)則以給付行為作為已履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)的依據(jù),二者判斷標準不同,由此引發(fā)物業(yè)糾紛也屬當(dāng)然。

(三)拒交物業(yè)費:業(yè)主維權(quán)的無奈之舉

在充分的市場自由下,當(dāng)事人所扮演的角色頻繁更易[9](P185)。這也就意味著任何人充當(dāng)被告或者是原告的概率是大致相等的。因此,值得思考的是,為何在物業(yè)糾紛中,業(yè)主因未交物業(yè)費,以被告的身份出現(xiàn)卻成為常態(tài)。本文認為,這是由于在物業(yè)服務(wù)合同中,業(yè)主除拒交物業(yè)費外,難以找到其他方式對抗物業(yè)服務(wù)企業(yè)。與其說業(yè)主拒交物業(yè)費是一種非理性的違約行為,毋寧說業(yè)主為維護自身權(quán)利,只能通過拒交物業(yè)費這一無奈之舉迫使物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)。具體如下文。

首先,單個業(yè)主并未實質(zhì)性參與物業(yè)服務(wù)合同訂立,卻被物業(yè)服務(wù)合同約束。根據(jù)《民法典》第939條,建設(shè)單位和業(yè)主委員會以及業(yè)主大會才是與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)合同的主體,單個業(yè)主并沒有參與和物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂約,卻受合同約束。也就是說,物業(yè)服務(wù)合同突破了合同的相對性原則。對于建設(shè)單位訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同,一般認為,因為業(yè)主對合同的概括承受,所以業(yè)主受該合同約束[10](P255)。對于業(yè)主委員會以及業(yè)主大會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,有觀點認為,此種物業(yè)服務(wù)合同類似于“集體合同”,一旦生效,便成為物業(yè)服務(wù)人和單個業(yè)主的物業(yè)服務(wù)關(guān)系[11]。另有觀點認為,物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主的約束力無需借用集體合同的概念,因為物業(yè)服務(wù)合同訂立過程中仍然有業(yè)主意思表示的參與。具體來說,業(yè)主通過自己的意思組成業(yè)主大會,那么,業(yè)主應(yīng)受業(yè)主大會決議的約束。因此,業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),訂立的物業(yè)服務(wù)框架合同對具體業(yè)主具有約束力[8]。上述觀點從不同的角度解釋了物業(yè)服務(wù)合同為何能夠突破相對性原則,各自有理。

然而,上述觀點均是在物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)突破相對性原則的既定事實之上,對其做出的補充解釋。還需追問的是,為什么要讓物業(yè)服務(wù)合同突破相對性原則?如果要讓具體制度突破基本原則,則應(yīng)說明突破原則更有利于該制度所保護法益的實現(xiàn)。以債權(quán)的保全為例,該制度也突破了合同的相對性原則,但是該制度通過賦予債權(quán)人代位權(quán)和撤銷權(quán),可以更有力地保護債權(quán)人利益。但是,物業(yè)服務(wù)合同突破合同的相對性后,業(yè)主卻承擔(dān)了受合同約束的義務(wù),這能否更有利于業(yè)主利益的保護?

其次,在合同的履行過程中,業(yè)主的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)等權(quán)利難以主動行使,反而在很大程度上依賴于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自覺履行。根據(jù)《民法典》第285條,物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主的監(jiān)督若要取得實效,則以獲取物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)履行情況信息為前提。又根據(jù)《民法典》第943條,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項等內(nèi)容以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。該條所規(guī)定的“定期”“合理方式”并無固定的判斷標準,可見,業(yè)主的知情權(quán)能否得到實現(xiàn),取決于物業(yè)服務(wù)人能否切實履行主動公開的職責(zé)。

最后,在物業(yè)服務(wù)合同的解除上,《民法典》第946條形式上賦予了業(yè)主解除物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利,但是,又根據(jù)《民法典》第278條,解除物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由雙三分之二的業(yè)主參與表決,并且由雙過半業(yè)主同意⑤。由此觀之,業(yè)主解除物業(yè)服務(wù)合同的條件是苛刻甚至難以實現(xiàn)的。尤其是對于遭受不利的個別業(yè)主而言,“雙三分之二以及雙過半”的解除條件是難以達到的,也就無法通過解除合同來維護自身權(quán)利。

另外,有法院經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn),涉物業(yè)糾紛案件中,業(yè)主的敗訴率一直居高不下。調(diào)研結(jié)果顯示,該院2019年、2020年及2021年前9個月分別受理物業(yè)糾紛案件,業(yè)主敗訴率一直都在95%以上[12]。上述調(diào)研認為,業(yè)主敗訴率如此之高,是由于業(yè)主把物業(yè)服務(wù)作為無邊界、無底線的“黑洞”而導(dǎo)致的。本文認為,業(yè)主之所以會采取拒交物業(yè)費這種非理性手段來維權(quán),這一現(xiàn)象背后反映的是從物業(yè)服務(wù)合同訂立到終止,相對于物業(yè)服務(wù)公司,業(yè)主無疑都是處于弱勢地位的,難以通過其他有效合理的方式來維護自身權(quán)利。

三、信托制物業(yè)服務(wù)模式的功能:對物業(yè)服務(wù)合同的修正

信托制物業(yè)服務(wù)模式之所以能夠在成都取得成功,原因就在于信托制物業(yè)服務(wù)模式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)者地位,厘清物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為義務(wù)與結(jié)果義務(wù)的關(guān)系,擴張單個業(yè)主的權(quán)利,重構(gòu)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系。

(一)該模式可以解釋“服務(wù)者”與“管理行為”的關(guān)系

從2007年《物業(yè)管理條例》把物業(yè)管理企業(yè)的表述修訂為物業(yè)服務(wù)企業(yè),至《民法典》中“物業(yè)管理”已完全被“物業(yè)服務(wù)”替代,可以得出,立法對于物業(yè)企業(yè)的角色定位的態(tài)度經(jīng)歷了從“管理者”到“服務(wù)者”的轉(zhuǎn)變。問題在于,由于《民法典》中部分條款仍隱含有“管理”之意,這導(dǎo)致部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)并未跟隨修法進程,完成從“管理者”到“服務(wù)者”角色的轉(zhuǎn)變。更為重要的是,物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施一定的“管理行為”是有必要的。如果有業(yè)主隨意處置垃圾、排放污染物或者噪聲,侵害了業(yè)主的公共利益,那么其他業(yè)主當(dāng)然可以行使停止侵害、排除妨礙等物權(quán)請求權(quán),維護自身權(quán)利。但是,業(yè)主往往不愿意把自己的時間、精力等成本耗費在維護小區(qū)公共利益上,而且,還有很多業(yè)主寄希望于其他業(yè)主維權(quán),而自己“搭便車”想法[3]。在這種情況下,由物業(yè)服務(wù)公司實施一定的“管理行為”應(yīng)是必要且合理的。

進而,問題的癥結(jié)在于,如何解釋物業(yè)服務(wù)公司作為“服務(wù)者”,卻有必要實施一定的“管理行為”。信托,在本質(zhì)上是為受益人的利益或者特定目的而創(chuàng)設(shè)的一項制度。然而,即使在信托合同中,受托人仍然會進行必要的“管理行為”。根據(jù)《信托法》第2條、第14條等,為實現(xiàn)受益人利益,受托人可以以自己的名義對信托財產(chǎn)進行管理或者處分。也就是說,在信托合同中,受托人可以從事“管理行為”,但是,該行為并非基于“管理權(quán)利”,而是為了實現(xiàn)受益人利益而必須履行的“管理職責(zé)”。

因此,通過把信托制引入物業(yè)服務(wù)合同,可以對物業(yè)服務(wù)公司作為“服務(wù)者”,卻能夠?qū)嵤肮芾硇袨椤弊龀龊侠斫忉尅Ｔ谛磐兄莆飿I(yè)服務(wù)模式中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為受托人,其角色定位當(dāng)然是“服務(wù)者”。但是,為了實現(xiàn)業(yè)主利益,物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然要對建筑物及其附屬設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序等進行必要的“管理行為”。這種“管理行為”是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“管理職責(zé)”,而非“管理權(quán)利”。正如有學(xué)者所言,“信托制”重塑了業(yè)主與物管企業(yè)間的關(guān)系,即由“消費者”與“生產(chǎn)者”的關(guān)聯(lián)走向“主人翁”與“大管家”之間的關(guān)聯(lián)[13]。

(二)結(jié)果義務(wù)與行為義務(wù)關(guān)系的廓清

信托受托人負有信義義務(wù),一般認為信義義務(wù)主要表現(xiàn)為忠實義務(wù),并具體體現(xiàn)為禁止利益取得和禁止利益沖突等義務(wù)[14]。與此相對應(yīng)的是我國《信托法》第25條、26條、28條等規(guī)定⑥。其實,在物業(yè)服務(wù)合同中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在一定程度上也負有忠實義務(wù)。如《民法典》第942條規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的妥善維護義務(wù)⑦。物業(yè)服務(wù)合同具有委托合同性質(zhì),而在委托合同場合,受托人同樣負有忠實義務(wù)。也就是說,忠實義務(wù)本就隱含于物業(yè)服務(wù)合同中。問題在于,在行為義務(wù)和給付義務(wù)沖突的場合,如何判斷物業(yè)服務(wù)企業(yè)的忠實義務(wù)是否盡到。簡而言之,物業(yè)服務(wù)合同面臨的問題是,應(yīng)以結(jié)果標準還是以行為標準來作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否已盡到忠實義務(wù)的判斷準據(jù)。而信托法中的禁止利益取得與禁止利益沖突義務(wù)之間的關(guān)系,則對我們處理上述問題提供了參照。

有學(xué)者認為,禁止利益取得與禁止利益沖突是表象與實質(zhì)的關(guān)系,禁止利益沖突規(guī)范包含了禁止利益取得規(guī)范;即使不能證明利益沖突,但只要有利益取得之事實就可以視為存在利益沖突[15]。在把信托制引入物業(yè)服務(wù)合同之后,這一觀點則有助于厘清物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為義務(wù)與結(jié)果義務(wù)之間的關(guān)系。在上述觀點的基礎(chǔ)上,本文認為,在信托制物業(yè)服務(wù)模式中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為受托人兼具行為義務(wù)和結(jié)果義務(wù),但是,其行為義務(wù)的目的在于實現(xiàn)其結(jié)果義務(wù),即最大程度上實現(xiàn)業(yè)主利益,其行為義務(wù)并不具有脫離于結(jié)果義務(wù)的獨立價值。簡而言之,在信托制物業(yè)服務(wù)模式中,結(jié)果義務(wù)包括了行為義務(wù),即使不能證明違反行為義務(wù),但只要證明結(jié)果義務(wù)違反,即可視為行為義務(wù)違反。

當(dāng)然,還需進一步的思考是,認為結(jié)果義務(wù)包括了行為義務(wù)是否會損害物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益?根據(jù)《民事訴訟法》第68條第1款⑧,對物業(yè)服務(wù)合同是否履行發(fā)生爭議時,應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)舉證責(zé)任。當(dāng)結(jié)果義務(wù)包括了行為義務(wù)時,物業(yè)服務(wù)不僅需要證明其已提供物業(yè)服務(wù),還要證明物業(yè)服務(wù)已達到特定結(jié)果。顯然,這相對于以行為義務(wù)作為判斷標準,物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要承擔(dān)更高的舉證責(zé)任。但本文并不認為讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)更高的舉證責(zé)任等于損害其利益。一是因為在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)相對于業(yè)主更容易收集、固定證據(jù),因此,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)更高的舉證責(zé)任更符合實際情況,也有利于提高訴訟效率。二是由于在信托制物業(yè)服務(wù)模式中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)盈利的方式是從信托財產(chǎn)中抽取固定比例。這意味著物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果想獲取更多利益,可以不再通過降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的方式,而是通過提高物業(yè)服務(wù)標準,增加信托財產(chǎn)的途徑。由此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)標準是信托制物業(yè)服務(wù)模式的應(yīng)有之義,與此相對應(yīng),提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的舉證責(zé)任標準也并非損害其利益,而是物業(yè)服務(wù)標準提高后的當(dāng)然結(jié)果。

(三)業(yè)主權(quán)利的擴張

信托制物業(yè)服務(wù)模式是一種第三人利益合同,由此賦予其突破合同相對性原則的正當(dāng)性。一般認為,第三人利益合同是指訂約當(dāng)事人并非為自己設(shè)定權(quán)利,而是為第三人的利益訂立合同,合同將對第三人發(fā)生效力[16](P19)。在信托模式下,受益人并不參與到信托合同的訂立過程中,但信托合同賦予了受益人請求受托人給付信托利益的權(quán)利;如果受托人違反合同約定,不向受益人支付信托利益,受益人還有權(quán)要求受托人承擔(dān)民事責(zé)任[17](P619)。因此,一般認為,信托合同是一種第三人利益合同[18]。在信托制物業(yè)服務(wù)模式中,業(yè)主作為受益人,雖未參與訂立合同,仍可通過受益權(quán)、知情權(quán)、變更權(quán)等維護自身權(quán)利。相對于物業(yè)服務(wù)合同,業(yè)主只能通過拒交物業(yè)費這一較為極端的方式來對抗物業(yè)服務(wù)企業(yè)。顯然,前者在突破相對性原則的同時,賦予業(yè)主受益權(quán),更能實現(xiàn)各方的利益平衡。

根據(jù)《信托法》第20條、21條、22條、23條、44條、49條,受益人享有的權(quán)利包括信托受益權(quán)、信托知情權(quán)、信托財產(chǎn)管理方法變更權(quán)、信托財產(chǎn)損害賠償請求權(quán)、解任權(quán),因此,在信托制物業(yè)模式的履行中,業(yè)主作為受益人,當(dāng)然可以通過上述權(quán)利維護權(quán)益,監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)履行情況。比如,在信托制服務(wù)模式下,業(yè)主的知情權(quán)不再是依賴于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主動履行,而是通過在銀行開立業(yè)主大會名下信托基金“雙密碼”賬戶,用技術(shù)手段讓每位業(yè)主能夠方便地查詢、抄錄、復(fù)制小區(qū)物業(yè)服務(wù)費和公共資源經(jīng)營收益的收支情況[1]。另外,對于單個業(yè)主而言,解除物業(yè)服務(wù)合同的條件是苛刻的。但是,根據(jù)《信托法》第49條第2款,共同受益人之一對受托人的信托財產(chǎn)損害賠償請求之訴,對全體共同受益人有效。因此,在信托制物業(yè)模式下,業(yè)主個人對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為可提起訴訟,由此有力地保障單個業(yè)主的利益。

四、信托制物業(yè)服務(wù)模式的基本架構(gòu)

信托制物業(yè)服務(wù)模式核心在于各方當(dāng)事人的法律地位和信托財產(chǎn)所有權(quán)歸屬問題。信托制物業(yè)服務(wù)模式中,受托人是物業(yè)服務(wù)企業(yè),受益人是全體業(yè)主,這并不存在爭議。存在爭議的是,誰是委托人以及信托財產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)歸屬于誰。此外,信托制物業(yè)服務(wù)模式的基本構(gòu)造需要先回答的問題是,信托制物業(yè)服務(wù)本身的定位,暨信托制物業(yè)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)合同是何關(guān)系,以便更好地廓清信托制物業(yè)服務(wù)的各方關(guān)系。

(一)信托制物業(yè)服務(wù)是物業(yè)服務(wù)合同的特殊模式

從尊重意思自治的角度出發(fā),信托制物業(yè)服務(wù)模式由業(yè)主方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方約定,對于雙方當(dāng)然具有約束力。但是,令人心生疑惑的是,該模式的性質(zhì)何屬,該模式和信托合同以及物業(yè)服務(wù)合同的關(guān)系是什么?并且也只有在認定合同性質(zhì)的基礎(chǔ)上,才能明確該模式的法律適用。本文認為,信托制物業(yè)服務(wù)模式在一定程度上改變了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間權(quán)利義務(wù)不對稱的局面。但是,這種修正并未改變物業(yè)服務(wù)合同中的主給付義務(wù)。因此,該模式并不是完全獨立于物業(yè)服務(wù)合同的新事物,而是一種特殊的物業(yè)服務(wù)合同。

信托制物業(yè)服務(wù)模式是一種特殊的物業(yè)服務(wù)合同。原因在于,主給付義務(wù)決定債之類型[6](P28),在信托制物業(yè)服務(wù)模式下,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主給付義務(wù)并未改變。根據(jù)《民法典》第937條,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主給付義務(wù)是提供物業(yè)服務(wù),業(yè)主主給付義務(wù)是繳納物業(yè)費。而信托制物業(yè)服務(wù)模式并未改變物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的義務(wù)。問題在于,在物業(yè)服務(wù)合同中,業(yè)主需要負擔(dān)繳納物業(yè)費的義務(wù)。但是,在信托合同中業(yè)主作為受益人,并不承擔(dān)義務(wù)。本文認為,這并不影響對于信托制物業(yè)服務(wù)模式性質(zhì)的認定?！睹穹ǖ洹分械挠忻贤笾驴梢詤^(qū)分為移轉(zhuǎn)財產(chǎn)和提供勞務(wù)的合同。前者以買賣合同為典型。在提供勞務(wù)的合同中,諸如委托合同、承攬合同、建設(shè)工程合同中,雙方的主給付義務(wù)均可概括為一方提供勞務(wù)、另一方負擔(dān)金錢給付義務(wù)?？梢?金錢給付義務(wù)并不能成為決定合同類型的典型特征,而是應(yīng)以提供勞務(wù)的內(nèi)容認定合同類型。物業(yè)服務(wù)合同區(qū)別于其他合同的典型特征也就在于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù),而非業(yè)主繳納物業(yè)費。信托制物業(yè)服務(wù)模式既然未改變物業(yè)服務(wù)企業(yè)的提供勞務(wù)的內(nèi)容,也就仍屬于物業(yè)服務(wù)合同的范疇。

信托制物業(yè)服務(wù)模式的特殊之處在于其法律適用上,信托合同作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的特別約定,應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于物業(yè)服務(wù)合同的適用。在民法規(guī)范的適用上,當(dāng)事人的約定應(yīng)優(yōu)先于法律的任意性規(guī)定,以充分尊重民事主體在私人生活領(lǐng)域中的意思自由[19]。就信托法和民法的關(guān)系而言,學(xué)界一般把信托法看作是“特別民法”的范疇[20]。這一關(guān)系具化到信托物業(yè)服務(wù)模式中,信托合同作為“特別法”,則應(yīng)優(yōu)先于作為“一般法”的物業(yè)服務(wù)合同優(yōu)先適用。具體而言,對信托制物業(yè)服務(wù)合同發(fā)生爭議時,應(yīng)優(yōu)先適用《信托法》,《信托法》也未規(guī)定時,則適用物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定。

(二)信托財產(chǎn)的所有權(quán)宜歸屬于受托人

《成都市“十四五”城鄉(xiāng)社區(qū)發(fā)展治理規(guī)劃》將物業(yè)費、小區(qū)公共收益等設(shè)立為信托基金,歸全體業(yè)主所有。也就是說,上述規(guī)定是把受益人,即全體業(yè)主,作為信托財產(chǎn)的所有權(quán)人。然而,上述做法顯然違背了信托財產(chǎn)的獨立性原則。有學(xué)者認為,如果由受益人取得信托財產(chǎn)的所有權(quán),那么不僅會產(chǎn)生信托財產(chǎn)與受益人固有財產(chǎn)混同的風(fēng)險,更與信托制度“代人理財”的設(shè)計初衷和基本架構(gòu)背道而馳[21]。

如果全體業(yè)主不能作為信托財產(chǎn)的所有人,那么需進一步追問的是,物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否作為信托財產(chǎn)的所有權(quán)人?在信托財產(chǎn)的歸屬上,英美法系承認信托財產(chǎn)的“雙重所有權(quán)”[21]。大陸法系國家在移植信托制度時,多選擇以受托人為信托財產(chǎn)所有權(quán)人[22](P40)。同時,為保護受益人,大陸法系國家普遍賦予受益人在受托人違反信托義務(wù)時的撤銷權(quán),并保留受益人和委托人在受托人違背職務(wù)或有其他重大事由時申請解除受托人職務(wù)的權(quán)利[23]。

與上述二者不同,我國既無賦予信托財產(chǎn)雙重所有權(quán)的理論和實踐基礎(chǔ),也并未明確規(guī)定受托人對于信托財產(chǎn)的所有權(quán)。結(jié)合《信托法》第2條⑨,“委托”并非處分行為,不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效果,可見我國立法在信托財產(chǎn)的歸屬上態(tài)度模糊。此外,信托服務(wù)領(lǐng)域的政策文件以及司法解釋也多與《信托法》持同樣的態(tài)度。如《銀監(jiān)會、民政部關(guān)于印發(fā)慈善信托管理辦法的通知》第2條規(guī)定,慈善信托屬于公益信托,是指委托人基于慈善目的,依法將其財產(chǎn)委托給受托人……?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于在執(zhí)行工作中進一步強化善意文明執(zhí)行理念的意見》也持同樣的模糊態(tài)度,僅是規(guī)定信托財產(chǎn)獨立于委托人、受托人各自的固有財產(chǎn),回避了信托財產(chǎn)所有權(quán)的歸屬問題。另外,在中共成都市委城鄉(xiāng)社區(qū)發(fā)展治理委員會、成都市社會企業(yè)發(fā)展促進會等單位聯(lián)合指定的《住宅小區(qū)(院落)信托制物業(yè)服務(wù)指南》中,也僅規(guī)定信托財產(chǎn)是指受托人依據(jù)信托目的而管理和支配的財產(chǎn),同樣未明確信托財產(chǎn)的所有權(quán)歸屬。

但是,本文仍認為,在信托制物業(yè)服務(wù)模式中,應(yīng)參照大陸法系國家以受托人為信托財產(chǎn)所有權(quán)人的通行做法,把物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為信托財產(chǎn)的所有權(quán)人。原因如下:首先,《信托法》雖未明確信托財產(chǎn)歸屬于受托人,但也并未禁止。因此,基于合同自治,雙方當(dāng)事人當(dāng)然可以在合同中約定信托財產(chǎn)歸屬于受托人。其次,若把業(yè)主作為信托財產(chǎn)的所有權(quán)人,那么信托財產(chǎn)的獨立性則得不到保障。因為《信托法》中,委托人和受益人沒有對信托財產(chǎn)實施分別管理、分別記賬義務(wù),并且,業(yè)主一般是自然人,也不具備分別管理、分別記賬的可能。最后,如果信托財產(chǎn)的所有權(quán)沒有轉(zhuǎn)移至物業(yè)服務(wù)企業(yè)名下,物業(yè)服務(wù)企業(yè)便無法充分行使信托財產(chǎn)的權(quán)能,也就不能充分履行對信托財產(chǎn)的管理處分義務(wù),受益人也由此無從享受信托受益權(quán)。并且,根據(jù)《信托法》,受益人享有受益權(quán)、知情權(quán)、信托財產(chǎn)管理方法變更權(quán)等諸多權(quán)利。通過上述權(quán)利,業(yè)主足以制約物業(yè)服務(wù)企業(yè),因此也就無需通過模糊信托財產(chǎn)所有權(quán)的方式來保護受益人。

(三)信托委托人宜認定為全體業(yè)主

在信托制物業(yè)服務(wù)模式中,對于誰是委托人卻存在不同的看法。有人認為,委托人應(yīng)當(dāng)是業(yè)主大會。因為原《物權(quán)法》第78條規(guī)定,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力[24]。《成都市“十四五”城鄉(xiāng)社區(qū)發(fā)展治理規(guī)劃》也持這一觀點。另有觀點認為,委托人是業(yè)主委員會[25]。還有觀點認為,委托人既可以是業(yè)主大會,也可以是業(yè)主委員會[26]。此外,還有人認為,委托人應(yīng)當(dāng)是全體業(yè)主[27]。在成都市《住宅小區(qū)(院落)信托制物業(yè)服務(wù)指南》中,也認為全體業(yè)主是委托人。本文贊成最后一種觀點,即宜認定委托人是全體業(yè)主。原因在于,業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律地位決定其不能作為委托人。

就業(yè)主大會、業(yè)主委員會的性質(zhì)而言,二者均是獨立于業(yè)主的。有人認為,業(yè)主大會是享有民事權(quán)利、承擔(dān)民事義務(wù)的獨立組織體[28]。就業(yè)主委員會而言,有人認為,業(yè)主委員會是獨立的法人[29](P180)。另有人認為,業(yè)主委員會具有訴訟主體資格,屬于“其他組織”[30]。還有人認為,業(yè)主委員僅是作為業(yè)主大會的一個執(zhí)行機構(gòu)[31]。綜上而言,在上述觀點中,二者的法律地位均是獨立于全體業(yè)主的。此外,結(jié)合《民法典》第280條第2款規(guī)定⑩,業(yè)主有權(quán)利撤銷業(yè)主大會或者業(yè)主委員會做出的決定。這也意味著業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的法律地位是獨立于業(yè)主的。

在業(yè)主大會或者業(yè)主委員會獨立于業(yè)主這一前提下,如果把二者作為委托人則無法解釋以下兩方面的問題:一方面,小區(qū)的共同管理權(quán)一般被視為信托財產(chǎn)的一部分,但是,共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利應(yīng)由業(yè)主享有,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會為何能以自己名義把本屬于業(yè)主的權(quán)利轉(zhuǎn)移到受托人名下?另一方面,在信托合同中,受益人原則上并不承擔(dān)任何義務(wù),只有當(dāng)委托人和受益人的身份重合時存在例外。因此,如果把業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作為委托人,則無法解釋業(yè)主作為受益人為何需要負擔(dān)義務(wù)。解決上述問題的最優(yōu)解則是把全體業(yè)主作為委托人。由此,因委托人和受益人身份的重合,即認定信托制物業(yè)服務(wù)模式是一種自益信托,才能解釋共同管理權(quán)如何轉(zhuǎn)移于受托人,全體業(yè)主作為受益人為何仍需負擔(dān)繳納物業(yè)費的義務(wù)等問題。

五、結(jié)語

物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛是實現(xiàn)基層治理的痼疾之一,基層法治建設(shè)也離不開小區(qū)治理難題的破解。但是,傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)模式存在未能明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角色定位是管理者還是服務(wù)者,部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)以管理者自居;業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的給付義務(wù)是行為義務(wù)還是結(jié)果義務(wù)的認識也并不統(tǒng)一;業(yè)主在合同的訂立、履行、解除過程中權(quán)利保障不足等問題,由此導(dǎo)致業(yè)主只能以拒交物業(yè)費的方式對抗物業(yè)服務(wù)企業(yè),激發(fā)物業(yè)服務(wù)糾紛。在上述困境下,信托制物業(yè)服務(wù)模式應(yīng)運而生,該模式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)者地位,厘清物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為義務(wù)與結(jié)果的義務(wù)的關(guān)系,擴張單個業(yè)主的權(quán)利,重構(gòu)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系。但是,該模式仍處在探索試點階段,下一步可以圍繞明確信托制物業(yè)服務(wù)模式仍歸屬于物業(yè)服務(wù)合同的范疇,規(guī)定信托財產(chǎn)的所有權(quán)歸屬于受托人,認定委托人為全體業(yè)主,完善信托制物業(yè)服務(wù)模式等方向完善其基本架構(gòu)。

本文只是對信托制物業(yè)服務(wù)模式這一新事物的初步討論?？偠灾?信托制物業(yè)服務(wù)模式作為基層治理的有益嘗試,仍存在更廣闊的討論空間,比如,信托制物業(yè)服務(wù)模式與《民法典》的銜接,信托制物業(yè)服務(wù)合同的訂立與生效,信托財產(chǎn)的范圍與登記等等。這些問題,則有待另行文探討。

注釋

① 《成都市“十四五”城鄉(xiāng)社區(qū)發(fā)展治理規(guī)劃》把信托制物業(yè)服務(wù)模式定義為:以小區(qū)業(yè)主大會為委托人、物業(yè)企業(yè)為受托人、業(yè)主為受益人,將物業(yè)費、小區(qū)公共收益等設(shè)立為信托基金,歸全體業(yè)主所有,由物業(yè)企業(yè)從中提取一定比例作為保障款,用于一線員工的補貼及小區(qū)維修基金,以此構(gòu)成業(yè)主信任物業(yè)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)忠誠業(yè)主的新型信任體系。

② 北京市某物業(yè)管理有限責(zé)任公司訴李某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案,北大法寶經(jīng)典案例,法寶引證碼CLI.C.513047。

③ 吉林省吉林市中級人民法院(2021)吉02民終2754號民事判決書。

④ 《民法典》第943條:物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項、負責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況,以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。

⑤ 《民法典》第278條:下列事項由業(yè)主共同決定:(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)制定和修改管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;(九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項,應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

⑥ 《信托法》第25條:受托人應(yīng)當(dāng)遵守信托文件的規(guī)定,為受益人的最大利益處理信托事務(wù)。受托人管理信托財產(chǎn),必須恪盡職守,履行誠實、信用、謹慎、有效管理的義務(wù)。

《信托法》第26條:受托人除依照本法規(guī)定取得報酬外,不得利用信托財產(chǎn)為自己謀取利益。受托人違反前款規(guī)定,利用信托財產(chǎn)為自己謀取利益的,所得利益歸入信托財產(chǎn)。

《信托法》第28條:受托人不得將其固有財產(chǎn)與信托財產(chǎn)進行交易或者將不同委托人的信托財產(chǎn)進行相互交易,但信托文件另有規(guī)定或者經(jīng)委托人或者受益人同意,并以公平的市場價格進行交易的除外。受托人違反前款規(guī)定,造成信托財產(chǎn)損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

⑦ 《民法典》第942條第1款:物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì),妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分,維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序,采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。

⑧ 《民事訴訟法》第68條第1款:當(dāng)事人對自己提出的主張應(yīng)當(dāng)及時提供證據(jù)。

⑨ 《信托法》第2條:本法所稱信托,是指委托人基于對受托人的信任,將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或者特定目的,進行管理或者處分的行為。

⑩ 《民法典》第280條第2款:業(yè)主大會或者業(yè)主委員會做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。