城市老舊小區(qū)微改造的內(nèi)容與實(shí)施策略研究

劉陽 陳沫

沈陽城市建設(shè)學(xué)院 遼寧 沈陽 110167

在經(jīng)歷三十余年的大規(guī)模城市建設(shè)活動之后，目前的城市建設(shè)活動已經(jīng)從粗放型的增量發(fā)展階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量的存量更新階段。如何將建設(shè)時間早，配套設(shè)施落后，功能不健全，物業(yè)管理不規(guī)范的老舊小區(qū)，更新改造成功能優(yōu)化，品質(zhì)提升的溫情小區(qū)正逐漸成為社會各界重點(diǎn)關(guān)注的城市更新問題。城市更新涉及政策、制度、資金、民眾、監(jiān)管等各個方面，是一項(xiàng)十分復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程。相較于城市增量建設(shè),城市更新是長期的、常態(tài)化的發(fā)展階段，自2009年10月深圳頒布我國歷史上第一部地方性《城市更新辦法》以來，先后有多個城市探索實(shí)踐城市更新的新模式，2016年，廣州市城市更新局創(chuàng)造性提出了“微改造”的城市更新模式,為城市更新提供了一種全新的理念與模式，逐漸得到了眾多城市的認(rèn)可與青睞?！叭娓脑炫c微改造并存”已成為新常態(tài)下城市有機(jī)更新的全新路徑[1]。我國目前老舊小區(qū)數(shù)量龐大，如果進(jìn)行全面改造不僅僅需要大量的資金支持，而且對于小區(qū)所處的位置和功能要求很高，全面改造難度大，因此更多老舊小區(qū)的更新將以微改造的方式進(jìn)行。本文擬通過對城市更新中的老舊小區(qū)微改造的內(nèi)容和實(shí)施策略進(jìn)行分析，為老舊小區(qū)的微改造工作提供參考依據(jù)。

1 老舊小區(qū)的現(xiàn)狀

老舊小區(qū)是指建設(shè)年代久遠(yuǎn)，至今仍在居住使用，但建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、使用功能不全、配套設(shè)施不齊、年久失修存在安全隱患、缺乏物業(yè)服務(wù)，不能滿足人們正常或較高生活需求的居住小區(qū)[2]。老舊小區(qū)存在功能不足、配套設(shè)施不齊全、存在安全隱患、缺乏規(guī)范的物業(yè)服務(wù)等問題，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.建筑功能老化。一方面，老舊小區(qū)原建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不高，建筑物的功能分區(qū)、空間布局與居民的生活需求日漸不匹配，比如多層建筑普遍缺少電梯和無障礙設(shè)施，居住舒適度低。另一方面，原結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范對載荷的賦值也無法滿足現(xiàn)在的使用要求，且因小區(qū)的使用年限已久，還受到人為破壞、自然腐蝕、溫度變化、污染物侵蝕等多種因素的影響，造成主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件承載能力不夠、裂縫、墻皮脫落、屋面漏水等問題，使建筑本身受損，威脅小區(qū)居民的生命財(cái)產(chǎn)安全，已經(jīng)無法滿足安全使用的基本要求。

2.基礎(chǔ)設(shè)施薄弱。一是小區(qū)交通無序、停車難。老舊小區(qū)由于受建造時經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制約,在規(guī)劃時沒考慮人車有效分流，也沒有設(shè)計(jì)充足的停車位,沒有預(yù)留相關(guān)后備空間，造成小區(qū)擁堵和交通安全問題。二是雨水污水管網(wǎng)規(guī)劃不合理、陳舊破損，雨水污水不分流，下水道堵塞嚴(yán)重，影響居民雨天出行。三是建筑內(nèi)部各種管線缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，縱橫交錯，如同蜘蛛網(wǎng)般密布。

3.景觀綠化和公共空間不足。老舊小區(qū)的綠化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)比較低，綠地面積少，且多以草坪為主，整體綠化缺乏層次性和豐富性，缺少現(xiàn)代小區(qū)的假山水系、小型亭、花架等景觀小品，美觀程度低。同時小區(qū)內(nèi)的健身場所、老年人活動中心等活動設(shè)施和公共空間也很少，不能適應(yīng)社會、經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展對公共服務(wù)設(shè)施類型、規(guī)模的要求。此外，還缺乏有效的物業(yè)管理，違規(guī)私建、占用外部公共空間的現(xiàn)象嚴(yán)重，使得居民的公共活動空間被壓縮，影響小區(qū)的生活品質(zhì)。

4.人文環(huán)境較差。一方面由于公共空間的不足，致使居民之間的交流活動減少，鄰里之間的關(guān)系缺少有效的溝通維系渠道，不利于人文環(huán)境建設(shè)。另一方面，老舊小區(qū)的居住人群較為復(fù)雜，部分原住民的逐漸搬離，房屋大量出租導(dǎo)致原有穩(wěn)定的社會網(wǎng)絡(luò)逐漸解體，現(xiàn)在主要以中老年的原住居民和外來務(wù)工人員為主，人員混雜，素質(zhì)參差不齊，居民之間彼此不熟悉。此外小區(qū)還缺乏睦鄰環(huán)境渲染和睦鄰活動熏陶，從而導(dǎo)致老舊小區(qū)的人文環(huán)境較差。

2 微改造的內(nèi)涵

微改造是相對于以拆除重建為主的全面改造更新方式而言的，它是指在維持現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的前提下，通過建筑局部拆建、建筑物功能置換、保留修繕以及整治改善、保護(hù)、活化，完善基礎(chǔ)設(shè)施等方法實(shí)施的更新方式，主要適用于建成區(qū)中對城市整體格局影響不大，但現(xiàn)狀用地功能與周邊發(fā)展存在矛盾、用地效率低、人居環(huán)境差的地塊[3]。其內(nèi)涵可以歸結(jié)以下四個方面。一是微改造強(qiáng)調(diào)的是不搞大拆大建，而是以修繕提升為主的改造方式。一般項(xiàng)目較小，從細(xì)部入手改善人居環(huán)境，其好處在于投入小、見效快，居民能從中得到看得見、摸得著的實(shí)惠。二是微改造注重空間的活化利用，重在建成區(qū)保留、保護(hù)基礎(chǔ)上的人居環(huán)境改善與歷史文化傳承。三是與全面改造方式主要強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益不同，微改造更加關(guān)注改造的社會綜合效益和長遠(yuǎn)利益。四是隨著微改造實(shí)施的逐步深入，微改造也開始向引入更豐富的業(yè)態(tài)，實(shí)施市場化運(yùn)作，增強(qiáng)小區(qū)自身“造血”功能轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)“老城市新活力”。

3 微改造的內(nèi)容

老舊小區(qū)微改造主要包括修復(fù)房屋建筑本體、改善小區(qū)內(nèi)部道路交通、完善市政與公用服務(wù)設(shè)施、優(yōu)化公共環(huán)境、塑造小區(qū)文化等五大方面。

1.修復(fù)房屋建筑本體

房屋建筑是居民生活的載體，必須要保證其安全性和適用性。老舊小區(qū)房屋使用年限已久，房屋建筑本體存在安全和適用方面的問題，需要對其修復(fù)，主要包括以下內(nèi)容：主體結(jié)構(gòu)的檢測加固、樓道內(nèi)地面和墻面的修繕、屋面防水維修、建筑外立面的修補(bǔ)和翻新、樓棟門維修或更換、防盜網(wǎng)和外窗遮陽篷整治、建筑雨棚屋檐等戶外構(gòu)件的修繕、樓道照明整治等方面。

2.改善小區(qū)內(nèi)部道路交通

小區(qū)內(nèi)部道路是小區(qū)內(nèi)部交通聯(lián)系和居民交往的功能道路。微改造過程中要注重完善道路系統(tǒng)、消除安全隱患、提升服務(wù)設(shè)施等目的。具體內(nèi)容包括修復(fù)已有損壞的道路路面；進(jìn)行人車分流改造，改善人車混行情況；規(guī)劃設(shè)計(jì)消防車道，拆除清理違建設(shè)施，打通堵塞的道路；鋪設(shè)或改善盲道、輪椅坡道等道路無障礙設(shè)施；更新路面井蓋等等，從而改善出行環(huán)境。

3.完善小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。給水、排水、電力、通信、照明環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及為居民日常生活服務(wù)的公共設(shè)施的配置和良好運(yùn)行是保障居民生活質(zhì)量的前提。老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的改造主要從以下五個方面進(jìn)行。一是市政管網(wǎng)維護(hù)更新。老舊給排水管網(wǎng)更新改造，實(shí)施排水系統(tǒng)的局部維修或整體更換、提升排水能力，保證排水順暢；實(shí)施雨污分流改造，設(shè)置雨水收集系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)雨污分流。二是電線整治。有序規(guī)整小區(qū)內(nèi)雜亂的電力線、電話線、有線電視線等，使其盡量隱蔽，拆除已經(jīng)報(bào)廢的線路。三是市政公用設(shè)施更新。維修改造小區(qū)內(nèi)部的消防設(shè)施、小區(qū)照明設(shè)施、燃?xì)夤艿?、安裝“一戶一表”、安裝小區(qū)視頻監(jiān)控系統(tǒng)等市政公用設(shè)施；四是環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施更新。設(shè)置垃圾收運(yùn)點(diǎn)、垃圾收集站及其圍蔽設(shè)施，改善衛(wèi)生環(huán)境。五是增設(shè)停車位。合理選擇場地配置停車位，有條件的小區(qū)建設(shè)公共立體停車樓。通過小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的微改造，為居民提供良好的生活環(huán)境。

4.優(yōu)化公共環(huán)境。公共環(huán)境優(yōu)化主要包括景觀綠化系統(tǒng)、公共服務(wù)設(shè)施和活動空間的改造。城市老舊小區(qū)普遍用地緊張，可用綠化面積更少，微改造宜采用多點(diǎn)少面、發(fā)展立體綠化空間、居民共植等多種方式，提高小區(qū)的綠化數(shù)量與效果。同時，可在小區(qū)原有景觀基礎(chǔ)上，合理規(guī)劃布局，充分利用開敞空間，設(shè)置成人健身器材和兒童游樂設(shè)施等公共活動場地；設(shè)置小區(qū)文化設(shè)施，包括兒童活動中心、圖書室、閱覽室、體育活動室、小區(qū)文化廣場等設(shè)施，將景觀與休閑娛樂相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)運(yùn)動、閱讀、棋牌等多功能用途，創(chuàng)建健康和諧、交流互動式的社區(qū)場所，滿足老年人、兒童和青年人的需求。

5.打造和諧團(tuán)結(jié)的鄰里關(guān)系。良好的鄰里環(huán)境與居民的生活滿意度息息相關(guān)，老舊小區(qū)改造絕不是“穿衣戴帽”、形象工程那么簡單，而是具有重要民生意義、社會意義和治理意義的大事。因此社區(qū)應(yīng)該積極打造聯(lián)結(jié)度較高、互動性較強(qiáng)、擁有一定安全感和歸屬感的情感共同體。可以通過居民的社會參與和社區(qū)公共空間的供給增加居民鄰里關(guān)系水平，建立互動互信互愛互助、共商共建共治共享的鄰里關(guān)系，樹立文明小區(qū)新風(fēng)尚。

4 微改造的實(shí)施策略

1.完善政策與規(guī)劃體系

目前各大城市陸續(xù)出臺了地方城市更新辦法，從工作機(jī)制、規(guī)劃、實(shí)施、資金籌措、政策保障等方面對城市更新工作提出了具體的指導(dǎo)意見，使老舊小區(qū)微改造工作有了相應(yīng)的方向和指引。但微改造僅僅是城市更新中的一種模式，相較其他模式有其自身的特點(diǎn)，地方城市更新辦法難以做到有針對性的指導(dǎo)，還需要建立更加細(xì)化的指導(dǎo)文件，從頂層設(shè)計(jì)、機(jī)制保障、技術(shù)支撐等方面開展精細(xì)化管理與規(guī)劃指引。如廣州頒布的《廣州市老舊小區(qū)微改造三年（2018-2020）行動計(jì)劃》，有效地加快了居住區(qū)微改造的速度；此外，為銜接行動計(jì)劃，又出臺了《廣州市老舊小區(qū)微改造設(shè)計(jì)導(dǎo)則》，明確了基礎(chǔ)板塊和提升板塊，9大類，共計(jì)60個要素的改造建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求，提升了廣州市老舊小區(qū)微改造的水平與成效[4]。但是每個城市和地區(qū)的現(xiàn)實(shí)狀況都有所不同，為加快老舊小區(qū)微改造的速度，提高改造效果，還需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況出臺相應(yīng)的系統(tǒng)化的文件。

2.建立評價(jià)體系

為全面提升老舊小區(qū)的微改造水平，推進(jìn)微改造的持續(xù)健康發(fā)展，需要建立相應(yīng)的老舊小區(qū)微改造評價(jià)體系，包括對改造前的決策的評估和改造后的效果的評價(jià)。改造前評估主要是對擬改造老舊小區(qū)的改造項(xiàng)目、改造內(nèi)容和改造依據(jù)進(jìn)行評價(jià)，以便確定需改造的內(nèi)容項(xiàng)。改造后評價(jià)主要是對改造后的效果進(jìn)行綜合的評價(jià)，以評判改造是否達(dá)到目標(biāo)要求。通過改造前后的評價(jià)，使老舊小區(qū)的微改造工作更加科學(xué)、更加高效。需要注意的是改造評價(jià)應(yīng)遵循“因地制宜，滿足需求”、“立足當(dāng)前，兼顧長遠(yuǎn)”、“確?；?，逐步完善”的原則，結(jié)合不同地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)、氣候、環(huán)境、資源、經(jīng)濟(jì)和文化等特征，在保證居民安全和基本生活需求的基礎(chǔ)上，按性能提升等級遞增的方式進(jìn)行不同等級評價(jià)[5]。

3.創(chuàng)新投融資模式

資金保障在老舊小區(qū)改造過程中起著至關(guān)重要的作用，決定了老舊小區(qū)改造項(xiàng)目是否能夠成功實(shí)施。而老舊小區(qū)微改造是一項(xiàng)長期持續(xù)的工程，僅僅依靠政府單方面投入是難以為繼的。需要有政府、國有銀行、國有企業(yè)、社會資本等多方參與投資，拓展資金來源。在引入非政府專項(xiàng)資金時，可以采用PPP模式、BOT模式進(jìn)行融資，也可以嘗試開展以政府信用和項(xiàng)目土地價(jià)值為擔(dān)保的信托模式。但需要注意的是，在引入外部資本為政府財(cái)政減壓的同時，多元參與的市場化融資渠道也對改造項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性提出了要求，需要政府平衡外部資本收益與公共利益保護(hù)之間的關(guān)系[6]。

4.重視公眾參與

在老舊小區(qū)微改造中，要建立政府引領(lǐng)、多方參與的原則，廣泛動員群眾參與老舊小區(qū)改造。如要充分了解居民的真實(shí)需求，采取調(diào)查問卷和走訪的形式進(jìn)行調(diào)研，及時分析調(diào)研結(jié)果，對于居民迫切程度高的需求，宜優(yōu)先改造。改造設(shè)計(jì)方案應(yīng)廣泛征求小區(qū)居民的意見，充分尊重居民大眾的意愿，鼓勵居民為小區(qū)微改造積極參與、出謀劃策，通過不斷改善和優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，讓老舊小區(qū)改造實(shí)現(xiàn)決策共謀。與此同時，鼓勵群眾參與改造工程質(zhì)量、工程進(jìn)度的監(jiān)督，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)安全關(guān)。此外，政府可以引導(dǎo)和鼓勵居民出資參與改造，落實(shí)改造資金。通過公眾參與，實(shí)現(xiàn)建設(shè)共管、成果共享，讓“以人為本”的改造理念落到實(shí)處。通過保障居民的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，賦予居民參與權(quán)和選擇權(quán)，提高居民對小區(qū)的認(rèn)同度與歸屬感。

5.注重低碳綠色理念的實(shí)施

在國家“雙碳目標(biāo)”戰(zhàn)略引領(lǐng)下，老舊小區(qū)微改造要結(jié)合自身建筑條件和資源情況，采用適宜的減碳技術(shù)，降低二氧化碳的排放量，例如水資源循環(huán)利用、太陽能光伏采集、可再生能源利用等。推廣既有成熟智能技術(shù)系統(tǒng)，充分利用老舊小區(qū)原有基礎(chǔ)設(shè)施，將既有成熟智能技術(shù)系統(tǒng)應(yīng)用到改造之中，例如修建太陽能路燈、節(jié)能景觀小品、垃圾智能分類回收站、智能充電樁等，探索智慧綠色、節(jié)能低碳、宜居生態(tài)的新型小區(qū)建設(shè)。同時大力推動“雙碳目標(biāo)”宣傳，樹立居民綠色低碳的生活理念，加強(qiáng)環(huán)保意識，身體力行節(jié)約能源、低碳出行、垃圾分類等日常小事，為創(chuàng)建低碳綠色小區(qū)提供基礎(chǔ)保障。

6.注重歷史文化和地域特色保留

老舊小區(qū)微改造不僅包括物質(zhì)空間的改造，還包括文化的復(fù)興和活力的持續(xù)。老舊小區(qū)是城市歷史文化發(fā)展的縮影，具有一定的歷史意義。對于具有紀(jì)念意義的建筑，要重視保護(hù)。老舊小區(qū)在微改造過程中應(yīng)融入文化元素，深入挖掘地域的居住文化和居民的精神特征，傳承、保護(hù)區(qū)域特色文化，營造具有時代性和創(chuàng)造性的人文環(huán)境，打造出不同的區(qū)域特色，例如利用小區(qū)老舊房屋墻體創(chuàng)作出一系列栩栩如生、富有特色文化元素的3D藝術(shù)畫，打造地域、歷史文化主題休閑區(qū)，賦予建筑物以鮮活的記憶和恒久的生命活力。

5 結(jié)語

老舊小區(qū)微改造對于提高居民生活質(zhì)量、消除安全隱患、創(chuàng)造美麗環(huán)境、完善社區(qū)功能、提升城市品質(zhì)具有重要意義。隨著時間的推移，將會有越來越多樓齡長的小區(qū)步入老舊小區(qū)的行列，因此老舊小區(qū)的微改造是一項(xiàng)長期持續(xù)的任務(wù)，要分階段、分步驟、有秩序地進(jìn)行。自2016年廣州開展微改造項(xiàng)目探索以來，至今僅有6年的時間，老舊小區(qū)微改造相關(guān)的制度、政策、規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)、模式、評價(jià)等方面的工作還處于起步發(fā)展階段，需要進(jìn)一步的補(bǔ)充和完善，為后續(xù)的微改造提供系統(tǒng)性和常態(tài)化操作依據(jù)，從而為居民打造舒適、便利、環(huán)保、和諧的現(xiàn)代居住小區(qū)。