建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的不足與解決措施研究

梁麗 壽縣重點項目調(diào)度中心

目前，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理模式已無法適應(yīng)當(dāng)前行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，因而出現(xiàn)了以各種不正當(dāng)手段干預(yù)房地產(chǎn)市場運行的現(xiàn)象。針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，各有關(guān)部門、各有關(guān)單位要找出問題，并根據(jù)實際情況，制定相應(yīng)的對策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

一、建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)概述

（一）建筑的概述

建筑是指由企業(yè)或個人所建造的三維實體。隨著現(xiàn)代社會的發(fā)展，建筑的數(shù)量越來越多，因此出現(xiàn)了建筑業(yè)，并由此產(chǎn)生了“建筑經(jīng)濟(jì)”的概念。建筑經(jīng)濟(jì)是指在建設(shè)過程中進(jìn)行的各種與建設(shè)有關(guān)的活動，如招標(biāo)、標(biāo)書、建筑設(shè)計、造價等；盡管我國的建筑業(yè)起步較晚，與發(fā)達(dá)國家比較而言建設(shè)發(fā)展相對滯后，但是，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，我們已經(jīng)進(jìn)入了一個嶄新的時期，我們必須關(guān)注建筑經(jīng)濟(jì)。對建筑經(jīng)濟(jì)持續(xù)深入的研究和分析，以保證我國建筑業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的概述

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的總稱。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是指房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計、控制和驗收、竣工后的銷售等。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動具有長期性和復(fù)雜性，因此，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理應(yīng)運而生。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理包括：（1）房地產(chǎn)開發(fā)的前期，包括設(shè)計、開發(fā)、預(yù)算等的經(jīng)濟(jì)管理工作。（2）對房地產(chǎn)項目的執(zhí)行情況進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理。這一階段的工作也是整個工程中的重要環(huán)節(jié)。不但要遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、設(shè)計、施工，而且要確保企業(yè)能夠獲得利潤。

二、建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的關(guān)系以及重要性

（一）建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的關(guān)系

建筑與房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理有著緊密的聯(lián)系，兩者相輔相成、缺一不可。房地產(chǎn)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、銷售等一系列的業(yè)務(wù)。而施工單位則主要是負(fù)責(zé)施工建設(shè)。大部分的房地產(chǎn)企業(yè)采用招標(biāo)的方式，將相關(guān)的工程項目分包給具有資質(zhì)的施工單位，施工單位根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的要求和相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行施工，并在一定的時間內(nèi)完工，由房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)對施工進(jìn)行驗收，在保證工程質(zhì)量達(dá)到要求后，進(jìn)行房屋的使用或者銷售等一系列經(jīng)濟(jì)活動。房地產(chǎn)經(jīng)營的根本宗旨是要嚴(yán)格按照國家有關(guān)土地所有權(quán)和使用權(quán)的法律、法規(guī)，不得利用便利從事違法的土地買賣，從事與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有關(guān)的合法經(jīng)營活動。而在這一全過程中，建設(shè)單位要達(dá)到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的標(biāo)準(zhǔn)，方能有資格享有建設(shè)的權(quán)利，保證工程的順利完成，從而達(dá)到雙贏的目的。

（二）建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的重要性

經(jīng)濟(jì)管理的理念就是經(jīng)濟(jì)管理者管理經(jīng)濟(jì)活動的過程，而經(jīng)濟(jì)管理既能作為一種有效的監(jiān)督，又能使管理者及時地發(fā)現(xiàn)和糾正問題，還能推動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而做好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作，既能推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和規(guī)劃，又能使房地產(chǎn)企業(yè)處于一個良性的、公平的市場環(huán)境中，從而獲得經(jīng)濟(jì)效益。建筑和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理工作是一個既繁重又復(fù)雜的工作。要想實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就必須建立健全的管理制度，合理利用社會資源。而對于企業(yè)的社會責(zé)任而言，利潤就是其目標(biāo)。因此，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理是十分必要的。

三、建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的不足

（一）企業(yè)管理意識不強(qiáng)

建筑和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理，涉及各個方面的人員相對較多，耗時較長。一個項目從開始的開發(fā)、設(shè)計到最終的銷售，往往需要數(shù)年，有些甚至十幾年。然而，在實際的房地產(chǎn)管理實踐中，許多管理者和職工并沒有認(rèn)識到房地產(chǎn)管理的重要性，僅僅把房地產(chǎn)管理看作是一種簡單的財務(wù)管理。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的管理者，如果不能正確地進(jìn)行房地產(chǎn)管理，很可能會影響到企業(yè)的決策和行動，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)的經(jīng)營和發(fā)展。

（二）缺乏合理的管理機(jī)制

房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)與人民的生活密切相關(guān)，而住宅的最大功能就是滿足人民的需要。為適應(yīng)人民群眾的需要，各國和地方政府相繼制定了相關(guān)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度，希望通過嚴(yán)格的制度來實現(xiàn)對房地產(chǎn)的調(diào)控。但是，因為各地的實際情況不一樣，所以很多的管理機(jī)制都是從宏觀角度來設(shè)計的，并沒有對這些規(guī)范進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，也沒有對這些規(guī)范進(jìn)行有效細(xì)化，這就造成了許多的管理體系無法實施，從而使得企業(yè)開展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動時，沒有可以參考的細(xì)則，導(dǎo)致所制定的管理機(jī)制也無法充分發(fā)揮其具有的作用。

（三）市場管控不足

盡管我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，但總體上，房地產(chǎn)市場的調(diào)控還不夠完善和全面。最近幾年，很多建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)都在拼命地想要在這個市場上占據(jù)一席之地，這種情況導(dǎo)致很多國家的資源和資金都被大量占用。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)市場無法有效控制企業(yè)，導(dǎo)致價格持續(xù)走高，導(dǎo)致剛需客戶無力購買，成交量和成交額持續(xù)下滑。面對如此高的房價，不少市民持觀望態(tài)度，同時，國家也出臺了一系列的宏觀調(diào)控措施，目的是抑制房價，推動房地產(chǎn)市場的正常運行。在這樣的惡性循環(huán)中，企業(yè)的價格會有一定的下降壓力，但是如果企業(yè)采取降價措施，很有可能會出現(xiàn)經(jīng)營不平衡，從而使企業(yè)面臨倒閉的風(fēng)險。缺乏有效的市場控制，不但無法支持房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理，還會影響到整個建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（四）法律法規(guī)不完善

“沒有規(guī)矩不成方圓”，通過制定法律法規(guī)的方式，可以有力推動我國建筑與房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理。目前我國在建筑和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理中還存在著法律、法規(guī)不健全等問題。與發(fā)達(dá)國家相比，我國的房地產(chǎn)處于起步階段，還處于探索階段。我國政府也曾多次出臺相關(guān)的法律、法規(guī)來解決這些問題，但由于市場的迅速變化，在法律、法規(guī)尚未頒布之前，市場已經(jīng)發(fā)生了改變。我國現(xiàn)行的相關(guān)法律、法規(guī)不完善，無法適應(yīng)我國建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要。此外，由于我國地域遼闊，各地具有特殊性，有的法律、法規(guī)僅限于共性問題，并未按不同的城市具體規(guī)定。從整體上看，我國目前還沒有針對性、全面、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)法律制度。

（五）缺乏人才儲備

建筑和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理工作，需要有專門的經(jīng)濟(jì)管理人員來指導(dǎo)和管理。建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模不一樣，許多企業(yè)在人力資源的儲備上，并沒有得到足夠的重視，無法進(jìn)行合理的配置。這就導(dǎo)致企業(yè)在項目策劃、經(jīng)營發(fā)展等問題上缺乏足夠的理性規(guī)劃，沒有建立清晰的發(fā)展目標(biāo)。使得企業(yè)在面對建筑和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理問題時，往往意識不到其中的安全隱患，無法及時糾正，造成了不必要的損失。

四、建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的解決措施

（一）提高管理意識

建筑和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理工作是一個長期而又復(fù)雜的工作，它要求各單位之間共同合作。在建立了一種建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作之后，各個部門要經(jīng)常進(jìn)行有效的交流，這樣可以使各個部門的工作更好地進(jìn)行，也可以讓各個部門認(rèn)識到自己的責(zé)任，并將其最大限度地利用起來，從而推動整個行業(yè)的健康發(fā)展。為進(jìn)一步加強(qiáng)建筑業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理工作，應(yīng)積極參與經(jīng)濟(jì)管理的課程，以促進(jìn)其全面的經(jīng)濟(jì)管理，制定科學(xué)的經(jīng)營方法。同時，在項目開發(fā)初期，要提前預(yù)見可能發(fā)生的經(jīng)濟(jì)問題，制定相應(yīng)的對策，保證工程的順利實施。例如，在投標(biāo)競拍土地之前，企業(yè)要到工地進(jìn)行實地考察，看看企業(yè)的條件能否達(dá)到發(fā)展的需要、企業(yè)的資金鏈能否支持這個項目、區(qū)域的未來發(fā)展能力能否達(dá)到最初的投資水平等等。

（二）建立健全的管理機(jī)制

怎樣才能確立一個良好的管理體系？首先，在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作中，要對工作中出現(xiàn)的問題進(jìn)行詳細(xì)的記錄，并對其進(jìn)行定期的整理、總結(jié)，并以回顧的方式，對問題的成因進(jìn)行分析，尋求對策。通過這種方法，不但能夠提升自己的工作能力，而且能夠改變員工對建筑和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)觀念，進(jìn)而建立起一種新的經(jīng)營機(jī)制。其次，可以借鑒國外先進(jìn)的建筑和房地產(chǎn)管理工作經(jīng)驗，在求同存異的過程中，不斷完善新的管理體制，從而使建筑和房地產(chǎn)的工作能夠更好地進(jìn)行。比如，可以利用現(xiàn)代科技，建立一個微信公眾號，輸入各信息并實時發(fā)布，讓大家都能學(xué)習(xí)。最后，在沒有清晰目標(biāo)的情況下，企業(yè)建筑和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理工作也不能一帆風(fēng)順。目標(biāo)的作用在于把工作引導(dǎo)到正確的道路上。在進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營管理時，要根據(jù)實際情況制定出短期、中期、長期的企業(yè)建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理發(fā)展目標(biāo)，推動企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（三）加強(qiáng)市場管控

從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的觀點來看，我國建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景很好，但由于市場管制的不規(guī)范，對整個建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響。因此，加強(qiáng)對市場的管制是當(dāng)務(wù)之急，需要建立健全的市場監(jiān)管體系。首先，地方政府可以在國家制定的綜合管理體制的指導(dǎo)下，針對不同區(qū)域的具體情況，制定出一套針對不同區(qū)域的土地價格、居民收入等的適當(dāng)?shù)膬r格調(diào)節(jié)措施。同時，要堅持“房子用來住”的原則，通過限制購房等措施，防止炒房行為。其次，進(jìn)一步推進(jìn)網(wǎng)上交易，通過網(wǎng)上參與投標(biāo)、簽約等方式，使拍賣過程更加透明、簡單化。同時，政府能夠及時準(zhǔn)確地掌握土地、房屋的銷售情況，便于對房地產(chǎn)市場進(jìn)行準(zhǔn)確的評估。最后，可以通過政府與企業(yè)共同努力，構(gòu)建建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險控制體系，加強(qiáng)對建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險監(jiān)控，一旦發(fā)生風(fēng)險，就能及時有效的控制。

（四）完善相關(guān)法律法規(guī)

健全相關(guān)的法律、法規(guī)，對于解決我國建筑和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理問題，有著重要的現(xiàn)實意義。（1）制定明確并符合企業(yè)運營和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)體系。通過法律和法規(guī)的約束，能夠?qū)ㄖ头康禺a(chǎn)的經(jīng)營活動起到一定制約作用，從而防止違法行為的發(fā)生；它以讓政府對建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的過度干涉，通過適度的放松管制，使得建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有更大的發(fā)展空間。（2）對我國建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析，并對其進(jìn)行分類管理，有利于維護(hù)企業(yè)和購房者的合法利益。（3）在制定相關(guān)法律法規(guī)之前，應(yīng)充分發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控功能，并根據(jù)我國建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的特點，提出在制定相關(guān)法規(guī)之前，應(yīng)加強(qiáng)實地調(diào)研，制定符合實際的政策。在相關(guān)法規(guī)的執(zhí)行過程中，可以提出一些指導(dǎo)意見或細(xì)則，從而加大對建筑和房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管力度。

（五）加強(qiáng)人才儲備

人才是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。我國目前缺乏專業(yè)經(jīng)濟(jì)管理人才，這在某種程度上制約著建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。所以，無論是國家還是企業(yè)，都要對人才的引進(jìn)給予足夠的關(guān)注。首先，通過調(diào)研確定市場急需的人才類型，在高校中開設(shè)相應(yīng)的專業(yè)課程并對其進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)。同時，還可以舉辦一些社會性的講座，邀請國內(nèi)外知名的建筑和房地產(chǎn)行業(yè)的專家來講課，提升有關(guān)工作人員的綜合能力。其次，要給予中小企業(yè)一定的支持和鼓勵。因為大型企業(yè)資本雄厚，企業(yè)規(guī)模大，能夠招攬到一些專業(yè)人士，可是對于中小型企業(yè)而言，規(guī)模和財力都在一定程度上限制了其招攬人才的能力，再加上一些中小企業(yè)的管理人員缺乏對人才重要性的認(rèn)知，因此不愿意投資，這就嚴(yán)重制約了建筑業(yè)和房地產(chǎn)的發(fā)展。因此，政府要加強(qiáng)對人才的儲備和配置，培養(yǎng)中小企業(yè)的人才意識，加大投資力度，吸引更多的優(yōu)秀人才，解決建筑和房地產(chǎn)領(lǐng)域的人才問題。

五、結(jié)束語

目前，建筑與房地產(chǎn)市場正處于繁榮時期，房地產(chǎn)的發(fā)展關(guān)系到整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，實際建設(shè)過程中，必須通過明確經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)、建立健全監(jiān)管體系、借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗、加強(qiáng)資金管理等措施，有效地控制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的風(fēng)險，從而有效地促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的穩(wěn)定發(fā)展。