劉美玲 無錫拈花灣文化投資發(fā)展有限公司
資金是保證企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營和健康發(fā)展的重要因素,只有保證資金鏈的完整性,才能促進企業(yè)各項經(jīng)濟活動的有序落實。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中,財務(wù)人員不僅要負(fù)責(zé)財務(wù)核算管理工作,還要注重資金控制,保證企業(yè)資金流的合理性。房地產(chǎn)企業(yè)在資金方面比較密集,資金需求量多,房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中,要想實現(xiàn)長久的發(fā)展,就必須高度重視資金風(fēng)險管理,切實做好資金風(fēng)險防范與管理工作,保證資金運行的穩(wěn)定性和安全性。促使企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。
資金風(fēng)險所涵蓋的內(nèi)容比較多,主要指的是企業(yè)現(xiàn)有的資金在管理和使用上出現(xiàn)的風(fēng)險,引起資金風(fēng)險的因素比較多,如環(huán)境因素、政策因素、管理因素、市場因素、企業(yè)自身因素等,任何一個因素管控不當(dāng),都會引起資金風(fēng)險。對房地產(chǎn)企業(yè)而言,由于資金規(guī)模大、流動性強,在實際管理中發(fā)生資金風(fēng)險的概率高,資金風(fēng)險種類多樣。在微觀層面上,房地產(chǎn)企業(yè)在開展各項經(jīng)濟活動中,需要投放大量資金,企業(yè)通過資金統(tǒng)籌方式獲取資金。在融資方面,由于融資渠道比較狹窄,融資風(fēng)險多,再加上資金管理不到位,資金使用效率下降,給資金風(fēng)險出現(xiàn)提供可能。在宏觀層面上,由于國家政策調(diào)整,金融市場環(huán)境的改變,都會引發(fā)資金風(fēng)險[1]。房地產(chǎn)企業(yè)在運行中,如果缺少完善的資金管理體系,資金支持管理不嚴(yán),容易引發(fā)財務(wù)危機,在發(fā)生財務(wù)問題時,如果沒有第一時間處理,將會對企業(yè)各項業(yè)務(wù)活動的順利開展造成諸多不便,如果情況嚴(yán)重,甚至?xí)艿椒傻闹撇?,影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場信譽度和競爭力,因此,必須采取一系列有效的防范措施來保證資金的安全性。
對于一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè),在投資上規(guī)模小,同時房地產(chǎn)企業(yè)在選擇開發(fā)項目過程中,通常會根據(jù)投資規(guī)模來確定。在新項目開發(fā)時,房地產(chǎn)企業(yè)在可行性分析報告方面缺少完整性,準(zhǔn)確性不足,如果是優(yōu)質(zhì)項目選擇,競爭實力相對薄弱,無法和大型房地產(chǎn)企業(yè)比較,這是因為大型房地產(chǎn)企業(yè)資金量足,導(dǎo)致一些綜合實力比較差的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏競爭優(yōu)勢,錯過發(fā)展的機會。
通常情況下,引發(fā)資金統(tǒng)籌風(fēng)險問題發(fā)生的原因有兩個:
第一,投資統(tǒng)籌比較困難。在房地產(chǎn)企業(yè)運行過程中,要想實現(xiàn)更好發(fā)展,需要投放大量資金,而如果是中小型房地產(chǎn)企業(yè),資金規(guī)模小,資金數(shù)量不足,在企業(yè)經(jīng)營過程中可能會面臨負(fù)債問題。我國房地產(chǎn)企業(yè)未來能夠獲得充足資金支持,將會向銀行貸款,但是銀行在貸款之前,會對企業(yè)經(jīng)營成果、財務(wù)狀況、信譽度等進行調(diào)查,了解企業(yè)整體收益。銀行在貸款審核方面相對較為嚴(yán)格,時間周期長,導(dǎo)致中小型房地產(chǎn)企業(yè)在資金統(tǒng)籌方面難度大[2]。
第二,資金統(tǒng)籌的數(shù)量比較大,且回籠時間長。房地產(chǎn)企業(yè)只有將房子建好,并賣出去后,才能回籠資金。這一過程需要大量的資金支持,而且受到市場政策的影響,資金回籠比較慢。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要有非常完整的資金鏈,一旦資金鏈斷裂,就會造成無法估量的損失。而且房地產(chǎn)開發(fā)周期普遍比較長,一般超過24個月,甚至更長。如果開發(fā)周期長,房地產(chǎn)企業(yè)需要加大資金統(tǒng)籌力度,從而確保資金充足,維持企業(yè)正常經(jīng)營。
資金運營風(fēng)險也是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中常見的資金風(fēng)險之一,主要原因是受到市場政策,或者自身經(jīng)營不善,導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈斷裂,沒有足夠資金來保證房地產(chǎn)項目順利完成竣工。此時,房地產(chǎn)企業(yè)都會選擇向銀行貸款來度過資金鏈斷裂的危機,但銀行貸款的利息比較高,而且放款時間比較長,如果沒有及時放款,會影響房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營,如果情況嚴(yán)重還會出現(xiàn)投資失敗,甚至是破產(chǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)資金運營風(fēng)險的主要原因,除了資金鏈斷裂之外,自身缺乏科學(xué)合理的預(yù)算管理體系也是主要原因之一。預(yù)算管理體系缺失,容易引發(fā)資金運營風(fēng)險。要想實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)更好發(fā)展,需要得到國家財政部門的扶持,預(yù)算是房地產(chǎn)項目開發(fā)的基礎(chǔ),如果預(yù)算足夠合理、足夠準(zhǔn)確,可促使提升資金統(tǒng)籌的速度,縮短資金回籠時間,保證資金運營的安全性。但目前很多房地產(chǎn)企業(yè),迫于市場競爭的壓力,普遍存在對預(yù)算不重視的問題,經(jīng)常發(fā)生預(yù)算和實際情況不相符的問題,即便進行資金統(tǒng)籌,也無法讓企業(yè)快速融資,從而發(fā)生資金風(fēng)險。
一方面,房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合現(xiàn)代化金融行業(yè)發(fā)展的要求和趨勢,盡快調(diào)整融資方式,拓寬融資渠道,防止對銀行產(chǎn)生較大依賴性,讓企業(yè)融資更具多樣化。房地產(chǎn)企業(yè)從實際角度出發(fā),確定一種或者幾種資金統(tǒng)籌管理模式,幫助企業(yè)快速統(tǒng)籌所需資金,通常來說,房地產(chǎn)企業(yè)在融資方式的選擇上,最安全的融資方式有兩種,一種是合作開發(fā),利益共享,風(fēng)險共擔(dān);另一種是信托融資,提升面臨資金風(fēng)險的應(yīng)對能力。另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)和方針,認(rèn)真制定預(yù)算管理計劃。要想發(fā)揮自身發(fā)展優(yōu)勢,房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中需要根據(jù)國家發(fā)展戰(zhàn)略來調(diào)整決策,所以企業(yè)在制定資金預(yù)算方案過程中應(yīng)從國家政策角度入手,判斷政策調(diào)整對企業(yè)資金與發(fā)展的影響,在綜合分析下,采取相關(guān)應(yīng)對措施,降低政策變化對自身帶來的影響[3]。此外,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合項目確定投資方式和投資時間,保證投資的合理性,為企業(yè)創(chuàng)造更多效益。
在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中,結(jié)合發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo),確定自有資金數(shù)量,減少銀行貸款。如果房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部留存收益成本比較少,結(jié)合房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要求,減少銀行貸款使用額度,增加企業(yè)內(nèi)部留存收益數(shù)額。與此同時,采用負(fù)債額度分析方式,科學(xué)設(shè)定財務(wù)指標(biāo),控制銀行貸款比例,提高企業(yè)償債能力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對運營成本科學(xué)管理,特別是在土地購置與項目開發(fā)方面,投放成本比較多,因為土地購置成本產(chǎn)生時間早,所以在實際管理中,應(yīng)重點關(guān)注項目開發(fā)成本管理。此外,加快資金回籠,做好資金管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)需要加強對所處市場環(huán)境調(diào)查分析,做好資金回流效果評估工作。在社會經(jīng)濟發(fā)展水平不斷提高的環(huán)境下,市場環(huán)境發(fā)生明顯變化,企業(yè)之間競爭比較激烈。為了加快資金流動,防止資金庫存積壓,應(yīng)對市場環(huán)境追蹤調(diào)查,科學(xué)管理,制定可行性的資金回收管理計劃。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)調(diào)整傳統(tǒng)房產(chǎn)銷售模式,實現(xiàn)資金科學(xué)回流。在制定營銷對策時,除了要從人力、物力等方面管理外,還要做好市場調(diào)查工作,從實際出發(fā),確定合理的營銷方案,抓住市場發(fā)展機會,為房地產(chǎn)企業(yè)更好發(fā)展保駕護航。
隨著市場競爭越來越激烈,為了減少資金風(fēng)險問題出現(xiàn),應(yīng)調(diào)整資金結(jié)構(gòu),創(chuàng)新融資渠道,幫助企業(yè)處理融資問題。首先,在房地產(chǎn)企業(yè)運營發(fā)展中,產(chǎn)業(yè)鏈更加完善,在企業(yè)融資方面,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立供應(yīng)鏈融資管理模式,擴充投資渠道,真正做到融資多元化發(fā)展。在實際中,房地產(chǎn)企業(yè)需要營造良好的發(fā)展環(huán)境,與合作方友好交流,建立良好合作關(guān)系,在合作方資金支持下,給房地產(chǎn)項目建設(shè)與發(fā)展統(tǒng)籌所需資金。其次,在房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中,廣泛采用的是銀行貸款方式,也就是在銀行等金融機構(gòu)的合作下,給企業(yè)統(tǒng)籌所需的資金,維持企業(yè)正常經(jīng)營與生產(chǎn)。在銀行融資管理過程中,房地產(chǎn)企業(yè)需要和銀行營造良好的合作關(guān)系,盡可能獲得更多的放貸資源。在銀行貸款過程中,房地產(chǎn)企業(yè)除了要對貸款合作內(nèi)容進行規(guī)劃之外,還要增強自身綜合實力[4]。并且,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對現(xiàn)有經(jīng)營管理模式改革創(chuàng)新,減輕企業(yè)負(fù)債壓力,幫助企業(yè)擴充經(jīng)營規(guī)模。最后,房地產(chǎn)企業(yè)在對項目融資過程中,需要保證項目投資可行性,從中獲得理想的投資收益,這也是打通企業(yè)融資的關(guān)鍵,滿足房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展要求。近幾年,國家對房地產(chǎn)企業(yè)管控力度不斷升高,為了減少房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險問題發(fā)生,企業(yè)應(yīng)根據(jù)國家發(fā)布的相關(guān)政策、自身發(fā)展?fàn)顩r、發(fā)展趨勢等科學(xué)預(yù)測,在房地產(chǎn)市場環(huán)境中進行融資,將融資風(fēng)險控制在合理范疇內(nèi),實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
在房地產(chǎn)市場中隱藏著各類風(fēng)險,一旦發(fā)生風(fēng)險,就勢必會對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益造成一定負(fù)面影響?,F(xiàn)階段,大部分企業(yè)通過建立風(fēng)險預(yù)警體系,實現(xiàn)對資金風(fēng)險的防范與控制,這也是企業(yè)戰(zhàn)略管理中的重要內(nèi)容之一。基于此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強風(fēng)險預(yù)警體系建設(shè),在計算機等現(xiàn)代化技術(shù)作用下,實現(xiàn)企業(yè)資金的科學(xué)管控。企業(yè)通過建立風(fēng)險預(yù)警機制,科學(xué)設(shè)定風(fēng)險預(yù)警指標(biāo),對資金流動過程實施動態(tài)化管理,加強風(fēng)險預(yù)警,對企業(yè)財務(wù)、運營等情況有所了解,根據(jù)獲得的數(shù)據(jù)信息,加強市場與經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r分析,對項目投資、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)可能存在的風(fēng)險問題及時預(yù)警,降低風(fēng)險對企業(yè)造成的不良影響。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強項目運營管理,提高自身運營能力。在項目開發(fā)建設(shè)之前,將全面預(yù)算管理理念融入其中,通過科學(xué)編制預(yù)算管理方案,在項目執(zhí)行過程中對實際收支和預(yù)算收支情況比較分析,找到兩者之間差異,分析潛在風(fēng)險問題,為企業(yè)更好發(fā)展提前做好規(guī)劃與安排。在項目前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)中,加強項目規(guī)劃設(shè)計,確定項目內(nèi)容,保證項目質(zhì)量。在項目管理過程中,企業(yè)可以成立專業(yè)的項目工作小組,讓項目管理更具專業(yè)性和標(biāo)準(zhǔn)性,注重項目各個部門之間合作,保證項目工作有序落實。通過采用先進的管理方式和對策,完善項目管理體系,加強對項目運行過程追蹤考核,提高項目整體收益。在項目管理的同時,還要科學(xué)設(shè)定成本管理目標(biāo),在確保項目質(zhì)量的情況下,減少成本支出,提高項目優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)注重財務(wù)分析與監(jiān)管,促進企業(yè)項目運營水平提升[5]。
完善的市場約束體系可以促進企業(yè)更好發(fā)展。在市場監(jiān)督與約束體系不完善的環(huán)境下,可能會在資金運行中出現(xiàn)風(fēng)險問題,將資本運營中的風(fēng)險轉(zhuǎn)移到其他方面,從而導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)各個利益方利益失衡,不利于房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展。通過市場監(jiān)督管理,防控資金風(fēng)險,權(quán)衡好各個利益方關(guān)系,保證項目建設(shè)工作有序進行。在實際中,政府部門應(yīng)和房地產(chǎn)企業(yè)一同努力,加強房地產(chǎn)行業(yè)法律體系建設(shè),減少外部風(fēng)險問題發(fā)生,給房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)提供資金支持,并完善信用體系,減少信貸中違規(guī)風(fēng)險發(fā)生,給房地產(chǎn)企業(yè)和銀行提供法律保護,通過加大信貸違約行為處罰,對信用等級科學(xué)評定,通過市場監(jiān)督管理,保證企業(yè)資金流動安全。
對房地產(chǎn)企業(yè)而言,引起資金風(fēng)險的主要原因就是項目投資不合理,要想減少投資風(fēng)險問題發(fā)生,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對投資決策進行評估,加強決策風(fēng)險防范與控制,完善投資決策管理體系,在項目投資前,組織專業(yè)人員對項目進行追蹤考察,優(yōu)化投資管理結(jié)構(gòu),形成一套契合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和實際要求的投資管理體系,以提升各種決策的合理性和科學(xué)性,降低資金風(fēng)險發(fā)生的概率,在項目決策管理過程中,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)科學(xué)構(gòu)建項目決策管理制度,提高各級人員風(fēng)險防控意識,在項目投資活動實施之前,對市場發(fā)展情況深入調(diào)查,分析項目可行性。如果是中小型房地產(chǎn)企業(yè),在面臨投資失敗風(fēng)險的情況下,可能會讓企業(yè)陷入財務(wù)危機中,不利于企業(yè)整體發(fā)展?;诖?,企業(yè)要積極借鑒同類企業(yè)成功的經(jīng)驗,總結(jié)失敗教訓(xùn),綜合考慮房地產(chǎn)行業(yè)的行情和發(fā)展趨勢,制定出科學(xué)的投資決策管理體系,獲得比較準(zhǔn)確和具體的投資決策計劃[6]。在實際中,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從內(nèi)外角度出發(fā),做好各項信息采集工作,加強風(fēng)險預(yù)警和分析,確定資金流動比例,通過前期調(diào)查,找到項目中可能存在的風(fēng)險問題,提前制定風(fēng)險防控計劃,防止影響房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展。
總而言之,房地產(chǎn)企業(yè)在推動我國社會經(jīng)濟發(fā)展中起到了重要作用。隨著市場環(huán)境不斷變化,房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增加,面臨的競爭壓力越來越大,要想促進房地產(chǎn)企業(yè)更好發(fā)展,應(yīng)加強企業(yè)內(nèi)部控制管理,做好資金風(fēng)險防控工作。在實際中,受到各種因素影響,房地產(chǎn)企業(yè)將會面臨一系列風(fēng)險問題,一旦發(fā)生資金風(fēng)險,則會影響房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展。基于此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強化風(fēng)險防控意識,提高風(fēng)險防控能力,結(jié)合實際情況,制定詳細(xì)的管理計劃,完善資金管理體系,為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展保駕護航。