房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施

劉美玲 無錫拈花灣文化投資發(fā)展有限公司

資金是保證企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營和健康發(fā)展的重要因素，只有保證資金鏈的完整性，才能促進(jìn)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的有序落實(shí)。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中，財(cái)務(wù)人員不僅要負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算管理工作，還要注重資金控制，保證企業(yè)資金流的合理性。房地產(chǎn)企業(yè)在資金方面比較密集，資金需求量多，房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中，要想實(shí)現(xiàn)長久的發(fā)展，就必須高度重視資金風(fēng)險(xiǎn)管理，切實(shí)做好資金風(fēng)險(xiǎn)防范與管理工作，保證資金運(yùn)行的穩(wěn)定性和安全性。促使企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)基本概述

資金風(fēng)險(xiǎn)所涵蓋的內(nèi)容比較多，主要指的是企業(yè)現(xiàn)有的資金在管理和使用上出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，引起資金風(fēng)險(xiǎn)的因素比較多，如環(huán)境因素、政策因素、管理因素、市場因素、企業(yè)自身因素等，任何一個(gè)因素管控不當(dāng)，都會(huì)引起資金風(fēng)險(xiǎn)。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于資金規(guī)模大、流動(dòng)性強(qiáng)，在實(shí)際管理中發(fā)生資金風(fēng)險(xiǎn)的概率高，資金風(fēng)險(xiǎn)種類多樣。在微觀層面上，房地產(chǎn)企業(yè)在開展各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，需要投放大量資金，企業(yè)通過資金統(tǒng)籌方式獲取資金。在融資方面，由于融資渠道比較狹窄，融資風(fēng)險(xiǎn)多，再加上資金管理不到位，資金使用效率下降，給資金風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)提供可能。在宏觀層面上，由于國家政策調(diào)整，金融市場環(huán)境的改變，都會(huì)引發(fā)資金風(fēng)險(xiǎn)[1]。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行中，如果缺少完善的資金管理體系，資金支持管理不嚴(yán)，容易引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)，在發(fā)生財(cái)務(wù)問題時(shí)，如果沒有第一時(shí)間處理，將會(huì)對企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)的順利開展造成諸多不便，如果情況嚴(yán)重，甚至?xí)艿椒傻闹撇?，影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場信譽(yù)度和競爭力，因此，必須采取一系列有效的防范措施來保證資金的安全性。

二、常見資金風(fēng)險(xiǎn)

（一）投資風(fēng)險(xiǎn)

對于一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，在投資上規(guī)模小，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)在選擇開發(fā)項(xiàng)目過程中，通常會(huì)根據(jù)投資規(guī)模來確定。在新項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在可行性分析報(bào)告方面缺少完整性，準(zhǔn)確性不足，如果是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目選擇，競爭實(shí)力相對薄弱，無法和大型房地產(chǎn)企業(yè)比較，這是因?yàn)榇笮头康禺a(chǎn)企業(yè)資金量足，導(dǎo)致一些綜合實(shí)力比較差的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏競爭優(yōu)勢，錯(cuò)過發(fā)展的機(jī)會(huì)。

（二）資金統(tǒng)籌風(fēng)險(xiǎn)

通常情況下，引發(fā)資金統(tǒng)籌風(fēng)險(xiǎn)問題發(fā)生的原因有兩個(gè)：

第一，投資統(tǒng)籌比較困難。在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過程中，要想實(shí)現(xiàn)更好發(fā)展，需要投放大量資金，而如果是中小型房地產(chǎn)企業(yè)，資金規(guī)模小，資金數(shù)量不足，在企業(yè)經(jīng)營過程中可能會(huì)面臨負(fù)債問題。我國房地產(chǎn)企業(yè)未來能夠獲得充足資金支持，將會(huì)向銀行貸款，但是銀行在貸款之前，會(huì)對企業(yè)經(jīng)營成果、財(cái)務(wù)狀況、信譽(yù)度等進(jìn)行調(diào)查，了解企業(yè)整體收益。銀行在貸款審核方面相對較為嚴(yán)格，時(shí)間周期長，導(dǎo)致中小型房地產(chǎn)企業(yè)在資金統(tǒng)籌方面難度大[2]。

第二，資金統(tǒng)籌的數(shù)量比較大，且回籠時(shí)間長。房地產(chǎn)企業(yè)只有將房子建好，并賣出去后，才能回籠資金。這一過程需要大量的資金支持，而且受到市場政策的影響，資金回籠比較慢。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要有非常完整的資金鏈，一旦資金鏈斷裂，就會(huì)造成無法估量的損失。而且房地產(chǎn)開發(fā)周期普遍比較長，一般超過24個(gè)月，甚至更長。如果開發(fā)周期長，房地產(chǎn)企業(yè)需要加大資金統(tǒng)籌力度，從而確保資金充足，維持企業(yè)正常經(jīng)營。

（三）資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)

資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)也是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中常見的資金風(fēng)險(xiǎn)之一，主要原因是受到市場政策，或者自身經(jīng)營不善，導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈斷裂，沒有足夠資金來保證房地產(chǎn)項(xiàng)目順利完成竣工。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)選擇向銀行貸款來度過資金鏈斷裂的危機(jī)，但銀行貸款的利息比較高，而且放款時(shí)間比較長，如果沒有及時(shí)放款，會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營，如果情況嚴(yán)重還會(huì)出現(xiàn)投資失敗，甚至是破產(chǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的主要原因，除了資金鏈斷裂之外，自身缺乏科學(xué)合理的預(yù)算管理體系也是主要原因之一。預(yù)算管理體系缺失，容易引發(fā)資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)更好發(fā)展，需要得到國家財(cái)政部門的扶持，預(yù)算是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)，如果預(yù)算足夠合理、足夠準(zhǔn)確，可促使提升資金統(tǒng)籌的速度，縮短資金回籠時(shí)間，保證資金運(yùn)營的安全性。但目前很多房地產(chǎn)企業(yè)，迫于市場競爭的壓力，普遍存在對預(yù)算不重視的問題，經(jīng)常發(fā)生預(yù)算和實(shí)際情況不相符的問題，即便進(jìn)行資金統(tǒng)籌，也無法讓企業(yè)快速融資，從而發(fā)生資金風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

（一）重視對企業(yè)資金的統(tǒng)籌管理

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合現(xiàn)代化金融行業(yè)發(fā)展的要求和趨勢，盡快調(diào)整融資方式，拓寬融資渠道，防止對銀行產(chǎn)生較大依賴性，讓企業(yè)融資更具多樣化。房地產(chǎn)企業(yè)從實(shí)際角度出發(fā)，確定一種或者幾種資金統(tǒng)籌管理模式，幫助企業(yè)快速統(tǒng)籌所需資金，通常來說，房地產(chǎn)企業(yè)在融資方式的選擇上，最安全的融資方式有兩種，一種是合作開發(fā)，利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)；另一種是信托融資，提升面臨資金風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對能力。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)和方針，認(rèn)真制定預(yù)算管理計(jì)劃。要想發(fā)揮自身發(fā)展優(yōu)勢，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中需要根據(jù)國家發(fā)展戰(zhàn)略來調(diào)整決策，所以企業(yè)在制定資金預(yù)算方案過程中應(yīng)從國家政策角度入手，判斷政策調(diào)整對企業(yè)資金與發(fā)展的影響，在綜合分析下，采取相關(guān)應(yīng)對措施，降低政策變化對自身帶來的影響[3]。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目確定投資方式和投資時(shí)間，保證投資的合理性，為企業(yè)創(chuàng)造更多效益。

（二）強(qiáng)化企業(yè)資金使用管理

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中，結(jié)合發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo)，確定自有資金數(shù)量，減少銀行貸款。如果房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部留存收益成本比較少，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要求，減少銀行貸款使用額度，增加企業(yè)內(nèi)部留存收益數(shù)額。與此同時(shí)，采用負(fù)債額度分析方式，科學(xué)設(shè)定財(cái)務(wù)指標(biāo)，控制銀行貸款比例，提高企業(yè)償債能力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對運(yùn)營成本科學(xué)管理，特別是在土地購置與項(xiàng)目開發(fā)方面，投放成本比較多，因?yàn)橥恋刭徶贸杀井a(chǎn)生時(shí)間早，所以在實(shí)際管理中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目開發(fā)成本管理。此外，加快資金回籠，做好資金管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對所處市場環(huán)境調(diào)查分析，做好資金回流效果評(píng)估工作。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高的環(huán)境下，市場環(huán)境發(fā)生明顯變化，企業(yè)之間競爭比較激烈。為了加快資金流動(dòng)，防止資金庫存積壓，應(yīng)對市場環(huán)境追蹤調(diào)查，科學(xué)管理，制定可行性的資金回收管理計(jì)劃。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)調(diào)整傳統(tǒng)房產(chǎn)銷售模式，實(shí)現(xiàn)資金科學(xué)回流。在制定營銷對策時(shí)，除了要從人力、物力等方面管理外，還要做好市場調(diào)查工作，從實(shí)際出發(fā)，確定合理的營銷方案，抓住市場發(fā)展機(jī)會(huì)，為房地產(chǎn)企業(yè)更好發(fā)展保駕護(hù)航。

（三）建設(shè)多元化的融資渠道

隨著市場競爭越來越激烈，為了減少資金風(fēng)險(xiǎn)問題出現(xiàn)，應(yīng)調(diào)整資金結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新融資渠道，幫助企業(yè)處理融資問題。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營發(fā)展中，產(chǎn)業(yè)鏈更加完善，在企業(yè)融資方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立供應(yīng)鏈融資管理模式，擴(kuò)充投資渠道，真正做到融資多元化發(fā)展。在實(shí)際中，房地產(chǎn)企業(yè)需要營造良好的發(fā)展環(huán)境，與合作方友好交流，建立良好合作關(guān)系，在合作方資金支持下，給房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)與發(fā)展統(tǒng)籌所需資金。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中，廣泛采用的是銀行貸款方式，也就是在銀行等金融機(jī)構(gòu)的合作下，給企業(yè)統(tǒng)籌所需的資金，維持企業(yè)正常經(jīng)營與生產(chǎn)。在銀行融資管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要和銀行營造良好的合作關(guān)系，盡可能獲得更多的放貸資源。在銀行貸款過程中，房地產(chǎn)企業(yè)除了要對貸款合作內(nèi)容進(jìn)行規(guī)劃之外，還要增強(qiáng)自身綜合實(shí)力[4]。并且，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對現(xiàn)有經(jīng)營管理模式改革創(chuàng)新，減輕企業(yè)負(fù)債壓力，幫助企業(yè)擴(kuò)充經(jīng)營規(guī)模。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在對項(xiàng)目融資過程中，需要保證項(xiàng)目投資可行性，從中獲得理想的投資收益，這也是打通企業(yè)融資的關(guān)鍵，滿足房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展要求。近幾年，國家對房地產(chǎn)企業(yè)管控力度不斷升高，為了減少房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)問題發(fā)生，企業(yè)應(yīng)根據(jù)國家發(fā)布的相關(guān)政策、自身發(fā)展?fàn)顩r、發(fā)展趨勢等科學(xué)預(yù)測，在房地產(chǎn)市場環(huán)境中進(jìn)行融資，將融資風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范疇內(nèi)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

（四）構(gòu)建完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

在房地產(chǎn)市場中隱藏著各類風(fēng)險(xiǎn)，一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，就勢必會(huì)對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益造成一定負(fù)面影響?，F(xiàn)階段，大部分企業(yè)通過建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，實(shí)現(xiàn)對資金風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，這也是企業(yè)戰(zhàn)略管理中的重要內(nèi)容之一?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系建設(shè)，在計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代化技術(shù)作用下，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的科學(xué)管控。企業(yè)通過建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，科學(xué)設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)，對資金流動(dòng)過程實(shí)施動(dòng)態(tài)化管理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，對企業(yè)財(cái)務(wù)、運(yùn)營等情況有所了解，根據(jù)獲得的數(shù)據(jù)信息，加強(qiáng)市場與經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析，對項(xiàng)目投資、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)問題及時(shí)預(yù)警，降低風(fēng)險(xiǎn)對企業(yè)造成的不良影響。

（五）提高企業(yè)項(xiàng)目營運(yùn)能力

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)營管理，提高自身運(yùn)營能力。在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)之前，將全面預(yù)算管理理念融入其中，通過科學(xué)編制預(yù)算管理方案，在項(xiàng)目執(zhí)行過程中對實(shí)際收支和預(yù)算收支情況比較分析，找到兩者之間差異，分析潛在風(fēng)險(xiǎn)問題，為企業(yè)更好發(fā)展提前做好規(guī)劃與安排。在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)中，加強(qiáng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，確定項(xiàng)目內(nèi)容，保證項(xiàng)目質(zhì)量。在項(xiàng)目管理過程中，企業(yè)可以成立專業(yè)的項(xiàng)目工作小組，讓項(xiàng)目管理更具專業(yè)性和標(biāo)準(zhǔn)性，注重項(xiàng)目各個(gè)部門之間合作，保證項(xiàng)目工作有序落實(shí)。通過采用先進(jìn)的管理方式和對策，完善項(xiàng)目管理體系，加強(qiáng)對項(xiàng)目運(yùn)行過程追蹤考核，提高項(xiàng)目整體收益。在項(xiàng)目管理的同時(shí)，還要科學(xué)設(shè)定成本管理目標(biāo)，在確保項(xiàng)目質(zhì)量的情況下，減少成本支出，提高項(xiàng)目優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)注重財(cái)務(wù)分析與監(jiān)管，促進(jìn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營水平提升[5]。

（六）建立市場監(jiān)督機(jī)制

完善的市場約束體系可以促進(jìn)企業(yè)更好發(fā)展。在市場監(jiān)督與約束體系不完善的環(huán)境下，可能會(huì)在資金運(yùn)行中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問題，將資本運(yùn)營中的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到其他方面，從而導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)各個(gè)利益方利益失衡，不利于房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展。通過市場監(jiān)督管理，防控資金風(fēng)險(xiǎn)，權(quán)衡好各個(gè)利益方關(guān)系，保證項(xiàng)目建設(shè)工作有序進(jìn)行。在實(shí)際中，政府部門應(yīng)和房地產(chǎn)企業(yè)一同努力，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)法律體系建設(shè)，減少外部風(fēng)險(xiǎn)問題發(fā)生，給房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)提供資金支持，并完善信用體系，減少信貸中違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，給房地產(chǎn)企業(yè)和銀行提供法律保護(hù)，通過加大信貸違約行為處罰，對信用等級(jí)科學(xué)評(píng)定，通過市場監(jiān)督管理，保證企業(yè)資金流動(dòng)安全。

（七）進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)內(nèi)部管理工作

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，引起資金風(fēng)險(xiǎn)的主要原因就是項(xiàng)目投資不合理，要想減少投資風(fēng)險(xiǎn)問題發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對投資決策進(jìn)行評(píng)估，加強(qiáng)決策風(fēng)險(xiǎn)防范與控制，完善投資決策管理體系，在項(xiàng)目投資前，組織專業(yè)人員對項(xiàng)目進(jìn)行追蹤考察，優(yōu)化投資管理結(jié)構(gòu)，形成一套契合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)際要求的投資管理體系，以提升各種決策的合理性和科學(xué)性，降低資金風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，在項(xiàng)目決策管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)科學(xué)構(gòu)建項(xiàng)目決策管理制度，提高各級(jí)人員風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，在項(xiàng)目投資活動(dòng)實(shí)施之前，對市場發(fā)展情況深入調(diào)查，分析項(xiàng)目可行性。如果是中小型房地產(chǎn)企業(yè)，在面臨投資失敗風(fēng)險(xiǎn)的情況下，可能會(huì)讓企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)中，不利于企業(yè)整體發(fā)展?；诖耍髽I(yè)要積極借鑒同類企業(yè)成功的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)失敗教訓(xùn)，綜合考慮房地產(chǎn)行業(yè)的行情和發(fā)展趨勢，制定出科學(xué)的投資決策管理體系，獲得比較準(zhǔn)確和具體的投資決策計(jì)劃[6]。在實(shí)際中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從內(nèi)外角度出發(fā)，做好各項(xiàng)信息采集工作，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和分析，確定資金流動(dòng)比例，通過前期調(diào)查，找到項(xiàng)目中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)問題，提前制定風(fēng)險(xiǎn)防控計(jì)劃，防止影響房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展。

四、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)在推動(dòng)我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了重要作用。隨著市場環(huán)境不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增加，面臨的競爭壓力越來越大，要想促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制管理，做好資金風(fēng)險(xiǎn)防控工作。在實(shí)際中，受到各種因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)面臨一系列風(fēng)險(xiǎn)問題，一旦發(fā)生資金風(fēng)險(xiǎn)，則會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，提高風(fēng)險(xiǎn)防控能力，結(jié)合實(shí)際情況，制定詳細(xì)的管理計(jì)劃，完善資金管理體系，為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展保駕護(hù)航。