房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其有效控制分析

顧春燕 常熟市保障房開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司

一、前言

由于其產(chǎn)品的特殊性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高、資金需求量大、資產(chǎn)和存貨的周轉(zhuǎn)時(shí)間較長(zhǎng)。在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的高負(fù)債現(xiàn)象日益突出，截至2020年，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)80.7%。為此，國(guó)家出臺(tái)了“房住不炒”和“因城施策”的政策，出臺(tái)了土地、信貸、金融等一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，以遏制樓市的泡沫和穩(wěn)定。2020年8月出臺(tái)的“三條紅線”，進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的債務(wù)負(fù)擔(dān)。宏觀調(diào)控環(huán)境的改變使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨著更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型更好地衡量以及評(píng)判，并對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不面對(duì)的難題。

二、企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及衡量標(biāo)準(zhǔn)

狹義上的公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在融資活動(dòng)中所產(chǎn)生的融資風(fēng)險(xiǎn)，也就是在融資過(guò)程中所產(chǎn)生的不能按時(shí)償付本金和利息的風(fēng)險(xiǎn)。廣義上來(lái)說(shuō)，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在日?；I資、投資活動(dòng)和運(yùn)營(yíng)活動(dòng)中，由于各種不可控制的因素，致使公司的財(cái)務(wù)狀況發(fā)生變化，進(jìn)而造成公司的財(cái)務(wù)虧損。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)客觀存在的問(wèn)題，是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所面臨的一個(gè)重大課題，它關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展，因此，要想擺脫財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就必須采取多種方法和措施。

償債能力是指公司能夠按時(shí)、全額地償付到期債務(wù)的本金和利息的能力。根據(jù)負(fù)債的種類，可以分為短期和長(zhǎng)期兩種。長(zhǎng)期償債能力是指公司償還長(zhǎng)期債務(wù)，如應(yīng)付債券、長(zhǎng)期借款等。短期償債能力是指公司在一年以內(nèi)償還非流動(dòng)負(fù)債、短期借款等短期負(fù)債的能力。企業(yè)償債壓力小，資金充足，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況良好；企業(yè)償債壓力大，資金短缺，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況不佳。企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)乃至破產(chǎn)清算，其最主要的表現(xiàn)就是公司沒(méi)有足夠的資金來(lái)償付其所欠的債務(wù)和利息，所以，對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最直觀的度量就是償債能力。

運(yùn)營(yíng)能力是指各種經(jīng)濟(jì)資源在一定條件下通過(guò)各種資源的配置和相互影響，形成一種能夠促進(jìn)公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)的能力。經(jīng)營(yíng)能力是指企業(yè)各要素在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的運(yùn)作功能。狹義的經(jīng)營(yíng)能力是指公司的資產(chǎn)運(yùn)作效率，而非對(duì)人力資源的合理利用與運(yùn)用。在實(shí)際中，公司的經(jīng)營(yíng)能力研究多集中在對(duì)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)效率的研究上，也就是各種資產(chǎn)的流動(dòng)速率，資本流動(dòng)的速度越快，公司的資本流動(dòng)就會(huì)越快，公司的利潤(rùn)和負(fù)債也就會(huì)越高。在某種意義上，運(yùn)營(yíng)能力是衡量公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要指標(biāo)。

企業(yè)開(kāi)展生產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)的首要目的是獲得利潤(rùn)。贏利能力是指企業(yè)在某一段時(shí)間內(nèi)獲得利潤(rùn)的能力，也就是公司的資本或資本的價(jià)值。公司獲利愈高，所面對(duì)的金融風(fēng)險(xiǎn)愈低。利潤(rùn)是投資者獲得投資收益、債權(quán)人收取利息的主要渠道，是經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)績(jī)效和經(jīng)營(yíng)效率的集中體現(xiàn)，是員工集體利益提升的重要保證。因此，公司的利潤(rùn)水平是衡量公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要指標(biāo)。

發(fā)展能力是指企業(yè)在生存的前提下，擴(kuò)大規(guī)模、增強(qiáng)實(shí)力的潛力，是企業(yè)在持續(xù)的生產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，不斷地?cái)U(kuò)大和積累所產(chǎn)生的發(fā)展?jié)摿Α０l(fā)展能力是公司投資者所關(guān)心的一個(gè)重要指標(biāo)。企業(yè)的健康發(fā)展依賴于諸多因素，其中包括外部的運(yùn)營(yíng)環(huán)境、內(nèi)部的素質(zhì)和資源狀況。

現(xiàn)金流量是指企業(yè)在某一特定的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，包括經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)和非經(jīng)常性活動(dòng)所引起的現(xiàn)金流入、流出的總量。現(xiàn)金流對(duì)公司的整體資金流動(dòng)起著舉足輕重的作用，而現(xiàn)金流的短缺則會(huì)給公司帶來(lái)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

總體而言，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況、償債能力、盈利能力、發(fā)展能力、現(xiàn)金流的水平等指標(biāo)都是企業(yè)的主要指標(biāo)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素

（一）外部因素

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)資本的需求巨大，其巨大的商品價(jià)值，決定了其發(fā)展的條件與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境息息相關(guān)。在宏觀經(jīng)濟(jì)增速加快的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況也會(huì)更好。在這個(gè)時(shí)候，無(wú)論是消費(fèi)者和投資者，都對(duì)樓市的發(fā)展充滿了期望，從而提高了市場(chǎng)的購(gòu)買欲望，加大了對(duì)上市公司的投資，使得上市的房地產(chǎn)公司的資金周轉(zhuǎn)速度更快、償債能力更強(qiáng)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也更低。宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展也將產(chǎn)生一定的影響。無(wú)論是對(duì)消費(fèi)者還是對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，都是一種“持幣觀望”的態(tài)度，房地產(chǎn)上市公司的資金和庫(kù)存周轉(zhuǎn)速度會(huì)降低，負(fù)債壓力增大，存在著一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

從改革開(kāi)放到1998年的快速發(fā)展，再到現(xiàn)在的平穩(wěn)發(fā)展，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位，這一切都離不開(kāi)政府的支持和引導(dǎo)。所以，與其它產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受到的政策環(huán)境的影響更大。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有關(guān)的政策包括信貸政策、土地政策、金融政策和稅收政策。在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債和資金流動(dòng)壓力會(huì)降低，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)上市公司會(huì)面臨更大的負(fù)債和資金周轉(zhuǎn)壓力，從而增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）內(nèi)部因素

1.企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

公司的總體戰(zhàn)略是企業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境下，根據(jù)自身的規(guī)模和能力，選擇符合公司發(fā)展需要的總體經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略。從發(fā)展的速率上，公司總體戰(zhàn)略可以劃分為：擴(kuò)張型、穩(wěn)定型和收縮型。企業(yè)若能根據(jù)自己的發(fā)展情況，制定出一套完整的戰(zhàn)略，就能使公司在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，并在一定程度上提高公司的運(yùn)營(yíng)水平。如果企業(yè)在總體上采取的策略不符合宏觀經(jīng)濟(jì)和自身的能力，那么就會(huì)增加公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。擴(kuò)張式的總體戰(zhàn)略固然可以為房地產(chǎn)上市公司創(chuàng)造更高的利潤(rùn)，但也存在著一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。穩(wěn)定決策的總體戰(zhàn)略在一定程度上會(huì)降低房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但同時(shí)也會(huì)制約其發(fā)展。收縮式整體策略是房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)重大金融風(fēng)險(xiǎn)和惡劣的市場(chǎng)環(huán)境時(shí)采取的一種策略，可以降低公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但同時(shí)也會(huì)降低公司的盈利能力。

2.企業(yè)的投資決策

投資決策是指企業(yè)在投資的方向、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、成本和效益等方面作出的判斷與決策，是公司進(jìn)行投資的指導(dǎo)方針。一般而言，企業(yè)進(jìn)行資本投入會(huì)消耗大量的資金，對(duì)公司的現(xiàn)金流產(chǎn)生很大的影響，同時(shí)也存在著投資失敗、投資回報(bào)不高等問(wèn)題。因此，投資決策水平對(duì)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有很大的影響。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，其投資行為既是對(duì)其本身的項(xiàng)目進(jìn)行投資，也是對(duì)其下屬子公司及多種經(jīng)營(yíng)進(jìn)行投資。如果企業(yè)在進(jìn)行投資決策時(shí)，其投資的可信度往往不高，會(huì)造成公司的發(fā)展和多樣化的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的失敗，進(jìn)而造成公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理

企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理是指通過(guò)對(duì)各種不確定因素的影響，使其達(dá)到可接受的程度，從而保證并提高公司的總體效益。風(fēng)險(xiǎn)管理包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)處理和風(fēng)險(xiǎn)處理等一系列的流程。企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平直接關(guān)系到其各類風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與處置。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的視角下，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是最大的風(fēng)險(xiǎn)，所以，要正確識(shí)別、評(píng)估和解決這些風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)能否持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有效控制措施

（一）關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)以及政策動(dòng)向

總體上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的外部宏觀調(diào)控與政策對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響逐步增大，而公司之間的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也在逐步降低。從對(duì)房地產(chǎn)公司的分析和觀察來(lái)看，公司的經(jīng)營(yíng)狀況和債務(wù)償還壓力都與宏觀經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境有關(guān)，如果在經(jīng)濟(jì)增速慢、行業(yè)政策趨緊的情況下，加大了融資投資的力度，就會(huì)增加公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)公司必須時(shí)刻注意宏觀調(diào)控和政策的變化。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以成立一個(gè)專門(mén)的經(jīng)濟(jì)與政策分析團(tuán)隊(duì)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、政策做出合理的評(píng)價(jià)和判斷，從而保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能夠得到有效的控制。在取得土地前，該團(tuán)隊(duì)要對(duì)全國(guó)和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行全面的分析和預(yù)測(cè)，從而判斷出住房需求和房?jī)r(jià)的承受力，并對(duì)政府和各城市的金融、信貸、土地、稅收等進(jìn)行深入的研究，從而了解政策的走向，合理地避免投資項(xiàng)目失敗情況的發(fā)生。

（二）合理制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

目前，由于房地產(chǎn)公司存在凈負(fù)債率高、現(xiàn)金短債比低等問(wèn)題，給公司帶來(lái)了很大的債務(wù)負(fù)擔(dān)，這主要是由于公司的過(guò)度擴(kuò)張策略，使得公司迅速、大規(guī)模的獲得土地，從而提高了公司的債務(wù)負(fù)擔(dān)。因此，在房地產(chǎn)上市公司的總體發(fā)展策略中，應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)力、資金狀況、宏觀經(jīng)濟(jì)政策等因素，掌握土地的速度和成本，從而降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于規(guī)模較大、實(shí)力較強(qiáng)的國(guó)有上市房地產(chǎn)公司，可以根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境的分析，制訂一個(gè)總體的規(guī)模擴(kuò)張策略，合理運(yùn)用當(dāng)前“三條紅線”的規(guī)定，不包括并購(gòu)、貸款等限制，以獲得更多的土地資源。對(duì)于規(guī)模較小、實(shí)力較弱的區(qū)域性上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，應(yīng)從外部環(huán)境和自身的償債能力出發(fā)，采取穩(wěn)定的發(fā)展策略，通過(guò)控制或減少取得用地的次數(shù)和次數(shù)，確保風(fēng)險(xiǎn)可控。

因此，要根據(jù)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，制定和執(zhí)行上市公司的總體發(fā)展策略、取得土地的數(shù)量、頻率和成本，必須考慮到公司的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，在保證公司的持續(xù)發(fā)展的同時(shí)，也要避免公司的負(fù)債和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）提高投資決策水平

房地產(chǎn)企業(yè)還存在著營(yíng)運(yùn)能力差、現(xiàn)金流量水平較低等問(wèn)題，這是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位較高，投資項(xiàng)目投資回報(bào)較低。因此，要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的投資決策，以防止其在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的重大金融風(fēng)險(xiǎn)。上市房地產(chǎn)公司的投資方式包括：對(duì)自己的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資以及對(duì)多種類型的項(xiàng)目進(jìn)行投資。改善房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策，可以在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資決策。

企業(yè)要對(duì)項(xiàng)目的土地地理位置及經(jīng)濟(jì)政策狀況進(jìn)行可行性分析，并確定區(qū)域內(nèi)有較大的購(gòu)房需求。對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位，并對(duì)物料、人工等成本和費(fèi)用進(jìn)行精確的預(yù)算，以避免因產(chǎn)品的定位、成本、成本等方面的問(wèn)題，使企業(yè)面臨著巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。在進(jìn)行企業(yè)多元化項(xiàng)目投資時(shí)，要確保房地產(chǎn)上市公司的多元化是對(duì)于企業(yè)的主要業(yè)務(wù)的延伸，也是與其緊密聯(lián)系的。比如萬(wàn)科物業(yè)管理、長(zhǎng)租公寓等，租賃公寓和社區(qū)商務(wù)中心是其住宅業(yè)務(wù)的延伸，而萬(wàn)科物流則是以其物流物業(yè)為基礎(chǔ)的發(fā)展的同時(shí)，它的餐飲、旅游、教育等領(lǐng)域的發(fā)展也只是圍繞著它的“城市”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)更審慎的進(jìn)行多元化的投資，并盡可能地避免與其主要的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行投資。業(yè)務(wù)不相關(guān)的或不熟悉的業(yè)務(wù)。

（四）提高現(xiàn)金流量管理水平

在我國(guó)房地產(chǎn)上市公司中，運(yùn)營(yíng)能力是最重要的因素。在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低的情況下，公司的存貨周轉(zhuǎn)率高是維持低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。在高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的公司中，公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，而存貨周轉(zhuǎn)率較低。所以，要想降低房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，就必須提高其庫(kù)存周轉(zhuǎn)率。

要想提高庫(kù)存周轉(zhuǎn)率，必須有符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，要有符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，要有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，要有高的品牌價(jià)值，要做好從產(chǎn)品策劃和定位到建設(shè)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等一系列工作，并保持良好的信用。

五、結(jié)語(yǔ)

總體而言，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與開(kāi)發(fā)與宏觀的外部環(huán)境以及微觀的內(nèi)部管理決策息息相關(guān)，要降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，必須從對(duì)于外部環(huán)境的監(jiān)測(cè)、企業(yè)的戰(zhàn)略管理、投資能力管理、現(xiàn)金流量管理水平等方面入手，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。