提高房地產(chǎn)項目盈利能力的對策及建議

張傳波 浙江浙農(nóng)實業(yè)投資有限公司

無論何種企業(yè)，若想實現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展，需要將重點放在利潤獲得上，投資者也會將利潤作為基礎(chǔ)制定相應(yīng)投資決策。實際上，可以將利潤看作某段時期企業(yè)獲得的經(jīng)營成果，而房地產(chǎn)項目利潤則表示的是項目成立至結(jié)束得到的經(jīng)營成果[1]。企業(yè)盈利能力屬于核心內(nèi)容，是企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的綜合體現(xiàn)。新時期環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷提升自身盈利水平，獲得更高的盈利能力，才能擁有更強(qiáng)的競爭實力，滿足市場發(fā)展需求。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要重點探究影響項目盈利的因素，不斷提升自身盈利能力水平。

一、相關(guān)概述

（一）盈利能力的內(nèi)涵

所謂盈利能力，具體表示的是一個企業(yè)具備的獲得利潤的能力，代表固定時間內(nèi)企業(yè)獲利水平及經(jīng)營業(yè)績情況[2]。在具體指標(biāo)方面，主要包括六項，一是總資產(chǎn)報酬率；二是營業(yè)利潤率；三是資本收益率；四是凈資產(chǎn)收益率；五是盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)；六是成本費用利潤率。通常情況下，企業(yè)會應(yīng)用市盈率、每股收益以及每股股利等指標(biāo)進(jìn)行獲利能力評估。其中，企業(yè)總資產(chǎn)具備的獲利能力，就是總資產(chǎn)報酬率，體現(xiàn)的是企業(yè)投入產(chǎn)出情況，指標(biāo)越高，代表產(chǎn)出越好，企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營水平越高。凈資產(chǎn)收益率代表的是權(quán)益資本凈收益能力，指數(shù)越大，投資效益越高；在銷售利潤率不變的情況下，可通過有效改善企業(yè)運營管理水平來提升企業(yè)的盈利能力。盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)還有一種表示，即利潤現(xiàn)金保障倍數(shù)，其數(shù)值會受到企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流量的影響，也與凈利潤密切相關(guān)，通過這一指標(biāo)，能夠了解企業(yè)現(xiàn)金收益保障能力，掌握盈余質(zhì)量。成本費用利潤率表示的是每一成本可以獲得的利潤；指數(shù)越大，說明利潤越高，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益則越好。

（二）盈利能力的分析方法

分析盈利能力時，存在較多評價指標(biāo)，不僅包含項目投資回收期、凈現(xiàn)值，還包括內(nèi)部收益率以及總投資收益率等，進(jìn)行分析時應(yīng)結(jié)合項目要求、特點以及評價目的等內(nèi)容進(jìn)行評價指標(biāo)選擇[3]。以上各指標(biāo)的計算方式為：

凈現(xiàn)值：計算凈現(xiàn)值時，主要是通過折現(xiàn)率ic，進(jìn)行項目期的凈現(xiàn)金流量計算，獲得凈現(xiàn)值的和，公式為：

其中，F(xiàn)NPV為凈現(xiàn)值；（CI-CO）t表示的是第t期凈現(xiàn)金流量；ic表示的是折現(xiàn)率。若獲得的凈現(xiàn)值大于零，表示項目方案可行。

項目資本金凈利潤率：

其中，ROE表示的是項目資本金凈利潤率；NP表示的是項目平均年凈利潤；EC表示的是項目資本金。

投資回收期：

其中，Pt表示的是投資回收期；T代表的是累計凈現(xiàn)金流量第一次為非負(fù)值的年數(shù)。投資回收速度會受到投資回收期的影響，當(dāng)回收期越短時，回收速度則會越快，表示具備更強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。

財務(wù)內(nèi)部收益率：

其中，F(xiàn)IRR表示的是財務(wù)內(nèi)部收益率；CI表示的是現(xiàn)金流入量；CO表示的是現(xiàn)金流出量；n表示的是項目計算期。若財務(wù)內(nèi)部收益率高于或等于企業(yè)要求的最低收益率，則該項目方案可接受。

總投資收益率：

其中，ROI表示的是總投資收益率；EBIT表示的是項目平均年息稅前利潤；TI表示的是項目總投資。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力現(xiàn)狀及影響因素

（一）現(xiàn)狀

凈資產(chǎn)收益率，即ROE，其能夠體現(xiàn)出股東權(quán)益收益水平，從而衡量企業(yè)自有資本的運用效率；這一綜合性指標(biāo)，既能對企業(yè)自有資本進(jìn)行評價，又能了解企業(yè)累計獲取利潤水平。企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率越高，說明盈利能力也就越強(qiáng)。

據(jù)統(tǒng)計，我國TOP50上市房企2021年平均ROE降至7.89%，相比前一年（16.9%）下滑9個百分點，50強(qiáng)上市房企各項利潤率指標(biāo)均已降至歷史低水平；可見，當(dāng)前分析如何提高房產(chǎn)項目盈利能力具有十分重要的意義。

（二）房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中影響盈利能力的主要因素分析

根據(jù)杜邦分析法，凈資產(chǎn)收益率=利潤率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)。利潤總額除以銷售收入得到的數(shù)值，即為銷售利潤率，體現(xiàn)的是企業(yè)獲利能力；資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表示的是企業(yè)運營能力，主要由銷售收入除以總資產(chǎn)獲得；總資產(chǎn)與凈資產(chǎn)的比，即為權(quán)益乘數(shù)，體現(xiàn)企業(yè)財務(wù)杠桿利用率。在具體房產(chǎn)項目分析上，較多因素均與房地產(chǎn)開發(fā)項目獲利能力相關(guān)，包括銷售收入、開發(fā)成本、融資利息等；銷售周期以及開發(fā)周期與運營能力密切相關(guān)；財務(wù)杠桿決定著權(quán)益乘數(shù)?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、利潤率以及權(quán)益乘數(shù)同凈資產(chǎn)收益率是正相關(guān)的關(guān)聯(lián)關(guān)系，所以，如果想使盈利能力得到有效提升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該從增加銷售收入、降低成本費用及稅金，增強(qiáng)銷售能力、加快開發(fā)周期，在風(fēng)險可控的前提下從適當(dāng)增加融資、提高財務(wù)杠桿等方面著手。以上盈利能力影響因素屬于一個整體，相互關(guān)聯(lián)、互相制約；如果只是通過減少銷售費用與成本、提升售價的方式提升獲利能力，很有可能會延長項目開發(fā)以及銷售周期，從而對企業(yè)運營能力產(chǎn)生影響；若只是通過增加銷售費用、提升建造成本的方式縮短開發(fā)與銷售周期，從而提升運營能力，會使項目利潤有所降低，對企業(yè)盈利水平產(chǎn)生不良影響。如果只是利用負(fù)債率提升獲得更大的權(quán)益乘數(shù)，會加大項目風(fēng)險，使得財務(wù)費用明顯增加，進(jìn)而降低項目獲利能力。綜上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合政策環(huán)境、項目地址、銷售形勢、管理模式以及自身開發(fā)能力等因素，做好項目定位，對盈利能力各個影響因素進(jìn)行統(tǒng)籌處理和平衡，從而有效提升項目盈利能力。

三、提高房地產(chǎn)項目盈利能力的對策及建議

房地產(chǎn)公司應(yīng)重點做好以下工作，不斷提升自身盈利能力。

（一）建立風(fēng)險評估機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)若想獲得更高的盈利能力，需要重視風(fēng)險評估，并制定出有效的風(fēng)險防范機(jī)制，使企業(yè)人員樹立良好的風(fēng)險意識。行業(yè)形勢逐漸趨冷的形勢下，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨更大的市場競爭壓力，也需要做好員工風(fēng)險意識管理工作，使員工擁有較強(qiáng)的風(fēng)險評估與應(yīng)變能力[4]。現(xiàn)階段我國土地價格不斷提升，房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)的稅負(fù)也逐漸加重，這種情況下，在一定程度上降低了整個行業(yè)的利潤率。房地產(chǎn)企業(yè)為適應(yīng)市場發(fā)展環(huán)境，應(yīng)結(jié)合自身實際情況對發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行調(diào)整，通過盈利能力重新估算，轉(zhuǎn)化盈利模式，將企業(yè)的潛能以及資源優(yōu)勢充分發(fā)揮出來，進(jìn)一步提升企業(yè)管理人員的辦事效率以及管理能力，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)進(jìn)行深入的調(diào)查研究，對客戶需求進(jìn)行全面了解，提出針對性的方案，獲得更高的核心競爭力以及盈利能力。

（二）建立股東溝通機(jī)制

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，存在較廣的業(yè)務(wù)范圍，較多房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目均具備較高的水平及質(zhì)量，獲得了社會各界的認(rèn)可[5]。不過，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷強(qiáng)化自身危機(jī)意識，構(gòu)建股東溝通機(jī)制，與股東進(jìn)行深度溝通，對于重大事項以及即將面臨的風(fēng)險，均需要與企業(yè)股東進(jìn)行溝通交流。通過股東與管理人員的高效溝通，可有效強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)危機(jī)意識，對各種風(fēng)險問題防范，針對各項工作以及重大事項制定出有效的應(yīng)對方案，避免企業(yè)項目盈利能力受到影響。

（三）健全股權(quán)激勵制度，完善績效考評體系

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中如果在股權(quán)結(jié)構(gòu)上存在一定的不足，則會阻礙企業(yè)健康發(fā)展，要善于發(fā)揮股權(quán)激勵的作用。房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)上，如果管理人員只占有很小一部分份額，甚至還有一些人員處于零持股狀態(tài)，這種股權(quán)分配形式的應(yīng)用，將無法激發(fā)人員工作積極性。在實際工作中，很容易發(fā)生信息不對稱情況，增大企業(yè)風(fēng)險，為有效避免以上問題的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)構(gòu)建完善的股權(quán)激勵制度，為房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員實施股權(quán)激勵。并且，企業(yè)需要進(jìn)行績效考評體系的高效構(gòu)建，利用績效考評的方式，了解企業(yè)管理人員工作情況，在評價結(jié)果中引入獎懲措施，提升管理人員工作積極性的同時，還能有效規(guī)范人員行為。使人員與企業(yè)利益聯(lián)系更加緊密，實際工作中，管理人員就會從企業(yè)利益出發(fā)，不斷增強(qiáng)盈利能力，提升企業(yè)利潤。

（四）加大資金風(fēng)險管理力度

如果沒有獲得較高的盈利質(zhì)量，會使企業(yè)發(fā)生現(xiàn)金短缺問題，容易轉(zhuǎn)變?yōu)樨攧?wù)危機(jī)，嚴(yán)重情況下可能會導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要重視項目盈利能力，還應(yīng)保證盈利質(zhì)量。房地產(chǎn)行業(yè)同其他行業(yè)不同，該行業(yè)會涉及較為密集的資金，企業(yè)運行的關(guān)鍵就是資金鏈，資金運作情況，會對盈利模式是否有效產(chǎn)生影響[6]。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要利用好負(fù)債，進(jìn)行自有資金的適時補(bǔ)充，同時企業(yè)經(jīng)營環(huán)節(jié)還應(yīng)將自有資金與負(fù)債的比例控制好。重視潛力大的投資項目，向其中投入更多的資金，保證資金充足，將投資風(fēng)險控制到最低。企業(yè)還應(yīng)對現(xiàn)金流動過程進(jìn)行實時關(guān)注，結(jié)合實際情況，形成更加科學(xué)的財務(wù)管理制度，將企業(yè)資金運營能力作為基礎(chǔ)，明確各環(huán)節(jié)資金量警報標(biāo)準(zhǔn)，還應(yīng)選擇針對性的應(yīng)對措施。例如，可以進(jìn)行融資渠道拓展，也可實施相應(yīng)賬款的延后支付等。雖然土地儲備屬于房地產(chǎn)企業(yè)較為重要的工作，不過若只將重點放在土地儲備規(guī)模提升上，無法有效提升企業(yè)的市場競爭力，因此，在土地資金占用量方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行嚴(yán)格把控，確保經(jīng)營活動具備較強(qiáng)的資金創(chuàng)造能力，實現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展。并且，房地產(chǎn)企業(yè)需要縮短現(xiàn)金回收時間，符合法律要求的情況下，探究及時回收現(xiàn)金的方式，將欠款及時追回。

（五）強(qiáng)化應(yīng)收賬款管理與成本費用管控

第一，強(qiáng)化應(yīng)收賬款管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身經(jīng)營實際以及市場情況，科學(xué)調(diào)整回收策略，如果企業(yè)選擇緊湊的收賬措施，會有效降低應(yīng)收賬款資金占用率，存在的壞賬風(fēng)險也會相對較小，不過應(yīng)用這種方式會花費較多收賬費用[7]。若選擇松弛的收賬方式，會在一定程度上節(jié)約收賬費用，不過會占用較多應(yīng)收賬款資金，還會產(chǎn)生相應(yīng)壞賬損失，使企業(yè)面臨較大的壞賬風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)需要積極探究新型的收賬方法及程序，并形成合理的現(xiàn)金折扣方法，還應(yīng)以完善的擔(dān)保制度作為保障。此外，為避免出現(xiàn)壞賬問題，房地產(chǎn)企業(yè)需要遵循謹(jǐn)慎性原則，強(qiáng)化壞賬損失預(yù)測，壞賬評估過程中應(yīng)精確、謹(jǐn)慎，構(gòu)建完善的壞賬準(zhǔn)備制度，降低壞賬損失。第二，強(qiáng)化成本費用管控。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對所有開發(fā)環(huán)節(jié)，構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)線流程，推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化以及規(guī)?；a(chǎn)管理。如此不僅使資本周轉(zhuǎn)率以及生產(chǎn)效率得到有效提升，還會有效節(jié)約生產(chǎn)運營成本。企業(yè)應(yīng)將產(chǎn)品質(zhì)量作為前提條件，科學(xué)制定標(biāo)準(zhǔn)成本制度。設(shè)計與實施開發(fā)階段，需要科學(xué)確定收入、成本的目標(biāo)與預(yù)算，同時確保在各階段得以有效落實，還應(yīng)及時跟蹤預(yù)算管理，及時調(diào)整存在的偏差；強(qiáng)化運作效率，避免人員冗余情況，不僅要保證人員與崗位合理配置，還應(yīng)做好人員培訓(xùn)工作，獲得更高的工作效率以及運作效率；向各銷售區(qū)域及項目中，進(jìn)行銷售費用的細(xì)化分解，將具體任務(wù)落實到各個業(yè)務(wù)員身上，嚴(yán)格實施跟蹤審核，全面把控各項費用，不斷提升項目盈利水平。

四、結(jié)束語

綜上所述，新發(fā)展形勢下，房地產(chǎn)項目盈利能力會受到較多因素影響，為進(jìn)一步提升項目盈利能力，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)科學(xué)選擇項目，運用好財務(wù)杠桿，并且還應(yīng)建立風(fēng)險評估機(jī)制；建立股東溝通機(jī)制；健全股權(quán)激勵制度，完善績效考評體系；加大資金風(fēng)險管理力度；強(qiáng)化應(yīng)收賬款管理與成本費用管控，通過以上方式實現(xiàn)房地產(chǎn)項目凈資產(chǎn)收益率最大化，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。