民營房地產企業(yè)多元化融資的研究

徐見明

民營房地產企業(yè)的經營發(fā)展需要大量的資金支持，但當下部分民營房地產企業(yè)的融資模式存在諸多不足，在開展多元化融資工作時存在較多的阻礙。基于此，本文對民營房地產企業(yè)多元化融資的理論進行概述，指出多元化融資所存在問題，最后系統地提出解決對策，旨在為相關企業(yè)的融資工作提供助力。

一、民營房地產企業(yè)多元化融資理論概述

（一）民營房地產企業(yè)多元化融資原則

首先是時效性原則，要慎重地考量資金的獲取數量與資金獲取所需時間之間的協調。房地產企業(yè)在進行土地購置時使用自有資金，因此企業(yè)自身需要規(guī)劃，如何能夠在合適的時間段內獲取充裕的資金，不僅需要考慮土地款的支付，還需要結合后續(xù)各項資金的具體支出狀況。其次是收益性原則。資金的獲取不僅需要考慮到相關成本，還需要將其與投入項目收益的關系配比進行科學的規(guī)劃，特別是對于資金成本的合理性，要著重關注。尤其是在需要大量資金且面臨融資困境的狀況下，企業(yè)可能會通過高成本的融資途徑來獲取資金，以此確保企業(yè)資金流運轉正常，但是相關成本應當在企業(yè)的可控范圍之內，否則即便是獲取了相應資金，其所具備的價值也相對偏低。最后是合規(guī)性原則。資金的獲取務必須以合法合規(guī)為前提的，無論采取何種融資模式，絕不能突破底線，要依據底線來設定相應的風險預警機制，加強風險管控工作。

（二）民營房地產企業(yè)多元化融資途徑

企業(yè)要利用層次分析法對各個階段的融資模式進行測算與定量分析，確定不同融資途徑的整體占比，以此來實現成本低且時間短的融資運作，進而形成高效、高質的多元化融資模式。當前民營房地產企業(yè)可運用的融資途徑較為廣泛，一般分為傳統融資模式與新型融資模式。

1.傳統融資模式

傳統融資模式在民營房地產企業(yè)應用較為廣泛的為以下幾種模式：一是自有資金。自有資金指的是民營房地產企業(yè)將自身的資本金，例如增資擴股、折舊資金、資產變現等各類歸屬于所有者權益范圍內的各項資金，作為房地產企業(yè)融資的渠道，成為企業(yè)經營發(fā)展與項目開發(fā)的資金來源；二是預收房款。當前諸多民營房地產企業(yè)高頻率使用的一種融資模式即為預收房款，其是在房屋并未正式出售之前來提前獲取資金的方式；三是銀行信貸。銀行信貸具有明確的使用期限，同時依據企業(yè)自身狀況所能夠獲取的資金也是有限的，其主要是通過向銀行抵押房屋產權或土地使用權等來獲取資金；四是股權融資。民營房地產企業(yè)通過增資擴股來尋求更多的股東支持。企業(yè)如果具備較高的信譽，且符合上市要求，可選擇在上市之后來獲取融資；五是債券融資。民營房地產企業(yè)可以通過債券的發(fā)行來獲取資金，需要按照發(fā)行承諾來支付利息，按期償還本金。債券融資具備利息較低、穩(wěn)定性較強等諸多優(yōu)點。

2.新型融資模式

當前，部分民營房地產企業(yè)不再拘泥于傳統的融資模式，通過更為創(chuàng)新的途徑來獲取資金。具體來講，一是房地產信托。房地產信托可獲取直接的項目投資或者是間接的債權投資，一般有著較長的期限且更加穩(wěn)定；二是房地產證券化。房地產證券化是一種對傳統房地產投資的改革，其是一種權益憑證。投資者在開展投資行為時，將房地產本身物質的權利轉變?yōu)橛袃r證券的形式，房地產與證券之間的結合，證券化了房地產的股本投資權益，其可以通過可轉換債券、股票、收益憑證等方式來進行；三是供應鏈金融保理。供應鏈金融保理指的是在供應鏈內部的交易結構上，通過自償性貿易融資的信貸模型，引入核心企業(yè)對供應鏈中不同的節(jié)點提出封閉的授信支持等，其具備發(fā)行靈活、財務成本低等優(yōu)點，但同時由于參與的交易主體較多，需要各個供應商進行積極的配合；四是購房尾款ABS。購房尾款ABS是民營房地產企業(yè)為了有效地解決資金需求，將與客戶之間的購房合同中的剩余未支付款項作為資產來開展的提前融資行為。其通過資產管理公司以證券化的形式向投資者進行發(fā)行，是一種較為新型的金融產品；五是兜底包銷。兜底包銷是銷售商與開發(fā)商之間所約定的一種房產銷售模式，包銷商通過打折來買斷一定的房產，并依據約定向開發(fā)商支付包銷價款，而開發(fā)商所需要付出的成本主要是折扣優(yōu)惠。

二、地產企業(yè)多元化融資所存在問題

（一）存在高負債經營的行為，加大了資金鏈風險

在我國民營房地產企業(yè)中，普遍采取負債經營的模式，其主要通過金融運作作為經營發(fā)展的核心要素。但此種方式會導致企業(yè)的資產負債率較高。負債行為是一把雙刃劍，其會給企業(yè)帶來正面與負面的影響。正面角度能通過財務杠桿效應保護股權，降低企業(yè)稅收，獲取更多的收益，同時還能夠有效地降低資本成本。

但從負面角度來看，負債過高會給企業(yè)帶來諸多的財務杠桿負面作用，加大債務風險。民營房地產企業(yè)一旦存在現金流無法及時收回的狀況，可能會造成資金鏈斷裂。特別是近年來，房地產行業(yè)的發(fā)展面臨著瓶頸期，使得部分項目的投資與預期回報存在一定差距，資金需求量與自身資金積累量不匹配，導致陷入資金鏈緊張的局面。

另外，部分房地產企業(yè)存在盲目擴張的行為，不惜向銀行等金融機構大量舉債滿足投資所需，使得企業(yè)陷入高負債的經營狀態(tài)，導致其償債壓力巨大，且融資風險加劇。對民營房地產企業(yè)來說，適當的負債水平是有利于企業(yè)通過合理的融資模式來提升自身經營利潤的，但負債水平一旦偏高，企業(yè)所獲取的利潤主要用來支付各項借貸成本，則會對企業(yè)的經營發(fā)展造成巨大的打擊。一旦存在經營不順暢，或外部環(huán)境及相關政策發(fā)生重大轉變時，現金流難以償還各項本息支出，則會產生巨大的經營管理壓力，甚至會危及企業(yè)的生存。

（二）融資方式過于單一，主要是通過銀行貸款

對我國的民營房地產企業(yè)來說，在外源融資方面，其主要是通過銀行信貸來獲取資金。雖然近年來我國金融市場中已經構建起了涵蓋銀行貸款、債券、信托等多種融資模式，但民營房地產企業(yè)仍舊主要是通過銀行信貸的直接與間接方式來取得資金，占據了總融資額的絕大部分。民營房地產企業(yè)青睞于銀行貸款融資模式，一方面是由于房地產金融市場仍舊有諸多需要完善的地方，融資渠道的選擇有一定的限制性，或者是部分融資渠道操作流程相對繁瑣，資金取得難度較高。而從內因來看，銀行貸款能夠取得的額度較大，且有著較長的周期，同時對于貸款的流程等方面已經十分成熟，更容易成為民營房地產企業(yè)融資的優(yōu)先選擇。但就目前來講，房地產行業(yè)的發(fā)展面臨著諸多的困境，自有資金相對匱乏，大量的借貸金額同樣也使銀行方面承擔著一定的金融風險。如果民營房地產企業(yè)面臨資金回籠不暢、經營不善，或是市場環(huán)境變化較大等各類不利因素時，銀行則難以在短期內將資金全部撤回。也就說，一旦民營房地產企業(yè)產生了違約行為，金融風險則會轉移到銀行方面。這不僅關系著房地產企業(yè)自身的經營發(fā)展，可能還會危及整個金融系統。

（三）部分民營房地產企業(yè)融資難度高

在部分民營房地產企業(yè)中，其融資工作的開展存在極大的難度。無論是通過銀行信貸，或是采取其他更為多元的融資方式，在資金獲取方面均存在較大的難度，而這主要是由內外部原因所共同造成的。內部原因是部分民營房地產企業(yè)規(guī)模較小，整體實力不強，盈利能力明顯不足，與一些大型房地產企業(yè)存在一定差距。而在管理方面，其管理制度較為滯后，未能從戰(zhàn)略角度將企業(yè)可持續(xù)發(fā)展路線進行合理的規(guī)劃。而在信用方面，部分民營房地產企業(yè)用于抵押的資產較小，這會直接拉低其信用水平，加大其融資難度，或者使其融資成本升高。而外部原因方面則是部分金融機構存在差別化對待的現象，特別是對于一些中小型的民營房地產企業(yè)，如果將資金貸給此類型企業(yè)，金融機構可能需要承擔更多的風險，這難免會使得部分金融機構對一些規(guī)模較小的民營房地產企業(yè)產生信貸歧視。以銀行為例，與一些大型的房地產企業(yè)相比，部分中小類型的民營房地產企業(yè)所能夠獲取的授信額度偏低，期限較短，且利率也相對較高，這就促使部分民營房地產企業(yè)需要承受著更大的財務壓力，一旦經營不善，可能會形成惡性循環(huán)，導致融資工作的開展更加困難。

三、地產企業(yè)多元化融資所存在問題的解決對策

（一）結合實際，綜合性考量各項影響因素

對于民營房地產企業(yè)來說，首先需要科學地選擇與自身經營發(fā)展路徑相契合的融資結構。房地產企業(yè)在經營發(fā)展過程中，要將自身的盈利能力與償債能力進行全面分析，進而在股權融資與債務融資之間謹慎地選擇，而不能夠一味地追求規(guī)模擴大而加大自身的財務杠桿。如果自身償債與盈利能力較強，則可偏重于債務融資。如果在相反的情況下，那么股權融資則是更為恰當的選擇。因此房地產企業(yè)應當結合自身狀況與發(fā)展特點，綜合性地對各項利弊進行權衡，選擇最為合理的融資結構。其次，如果民營房地產企業(yè)所選擇的融資渠道具備充分的可行性，那么則需要關注自身的融資目標。房地產企業(yè)的融資存在為了單個項目、多個項目，或是為了項目的滾動開發(fā)以及日常經營的資金周轉等目標，同時也存在部分融資活動僅是為了能夠償還債務所開展的。因此民營房地產企業(yè)的融資目標是融資活動開展的主要導向，且自身存在類別復雜的融資目的。因此針對不同的目標，應當采取不同的融資方式，以此才能夠將風險與收益進行合理的調配。最后則是對于融資成本的考量，其會對民營房地產企業(yè)融資順序產生直接的影響。企業(yè)在開展融資時需要擔負各類成本，不論是采用了哪種融資模式來獲取資金，一定要對自身的融資結構在事前進行科學的規(guī)劃，要明確融資的目的，測算融資成本，依據市場規(guī)律科學地選擇融資途徑，并進行有效的搭配組合，使企業(yè)在獲取資金的同時，還能夠降低風險發(fā)生的可能性。

（二）加強自我管理，提升融資能力

首先民營房地產企業(yè)應當強化投資效益，使現金回流能力得到提升。企業(yè)的盈利能力、資金回收能力以及銷售能力等，是影響融資的主要因素。因此將自身的經營管理狀況進行有效改善，是拓寬融資渠道、提升融資能力的必然要求。民營房地產企業(yè)在經營過程中，應當將資金投放于資金回籠快、經濟效益高以及市場潛力大的項目中，要確保企業(yè)現金流運轉順暢。其次則是要進一步加大自身的信用管理水平，以此來拓寬負債融資渠道。民營房地產企業(yè)自身的信用水平會直接影響到金融機構等對企業(yè)的認可程度，而信用水平會對融資方式及融資額度大小產生直接影響。要完善自身的信用管理體系，嚴格履行各項貸款合同，提升自身的項目質量，以此來獲取更為優(yōu)質的信用評價。最后則是要加強企業(yè)自身的財務管理水平，提升對風險的抵御及預測能力。企業(yè)要綜合性地利用各類管理理論，在實踐中通過管理學、統計學等來預測分析企業(yè)各項投資活動的資金使用效率，以高水平的財務管理體系來加大民營房地產企業(yè)資金使用質量。

（三）降低信貸依賴，深化多元化融資策略

受到市場變化及宏觀政策調整的影響，民營房地產企業(yè)需要對自身的融資結構進行科學規(guī)劃。要進一步加強資金掌控能力與現金流動管理，降低信貸融資，積極尋求更多的途徑來解決自身的資金需求。民營房地產企業(yè)要將內源融資、上市融資、債券融資、房地產信托以及海外融資等多種類型的融資渠道進行合理組合，進而形成最佳的融資策略，或是探索保理融資以及購房尾款ABS等多種方式來形成多元化的融資結構。

多元化融資首先是能夠有效地降低自身的融資成本。當前由于受到政策調整及環(huán)境變化等多方面因素影響，銀行貸款的獲取對于民營房地產企業(yè)來說難度進一步加大，隱性成本與顯性成本不斷提高。因此企業(yè)可依據自身狀況來提高股權融資的比例，以此降低融資成本。其次是多元化的融資渠道能夠進一步提升資金使用效率。要將各類不同的融資渠道與企業(yè)自身的項目建設周期進行合理的設計與規(guī)劃，使兩者之間協調統一。而銀行貸款往往是有著固定的期限，通過多元化的融資能夠有效地解決此方面問題。要靈活地選擇融資渠道，并調整相關金額，使其與項目的發(fā)展相契合，以此來提升資金的使用效率。最后則是要通過多元化的融資渠道，加大自身的融資結構彈性。民營房地產企業(yè)在采取多元化融資模式之后，對于資金的需求有了更多的解決途徑，使自身的融資結構更具彈性，進而降低宏觀調控及外部環(huán)境變化等因素的影響。

結語：

對于民營房地產企業(yè)來說，多元化融資工作的開展，要將各類融資模式的優(yōu)劣勢進行全面且系統的分析，要通過權衡理論計算出各類融資途徑所需成本。同時企業(yè)要結合發(fā)展狀況來考量不同融資模式下的融資順序，以此構建出符合企業(yè)發(fā)展路線且具備最大價值的資本結構。要充分利用不同融資模式的優(yōu)勢，將融資過程進行分解，并依據民營房地產企業(yè)的開發(fā)、建設與銷售不同的經營階段來選取適當的融資組合。