房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金管理探討

方朝靖

(福建三盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，福建 福州 350001)

1 房地產(chǎn)業(yè)資金管理的特點(diǎn)

歸納來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)的資金管理特點(diǎn)主要表現(xiàn)為：①投資規(guī)模比較大。從房地產(chǎn)業(yè)來(lái)看，企業(yè)通常為了更好地適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際需求，往往會(huì)尋求一體化效應(yīng)和多元化發(fā)展來(lái)進(jìn)一步擴(kuò)大自身投資規(guī)模，這樣一來(lái)企業(yè)的發(fā)展就需要龐大的資金作為支撐。②財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。因房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)且占用大量的資金，而其資金回籠速度相對(duì)要慢許多，進(jìn)而致使企業(yè)的債務(wù)融資成本較高，極易出現(xiàn)不能按時(shí)還款的問題而產(chǎn)生極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。③資金籌集較慢。就目前來(lái)看，許多房地產(chǎn)企業(yè)還不是上市公司，也因此不能以發(fā)行股票的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)權(quán)益融資，其自身融資往往只能以銀行債務(wù)融資的方式來(lái)進(jìn)行，融資渠道過(guò)于單一[1]。再加上國(guó)家加大了融資政策的調(diào)控，隨之多數(shù)機(jī)構(gòu)的貸款進(jìn)一步加緊，致使企業(yè)資金籌集難度越來(lái)越大，速度也更慢。

2 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金管理的思路

2.1 獨(dú)立核算

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，其項(xiàng)目資金管理往往需要財(cái)務(wù)部門來(lái)負(fù)責(zé)，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中實(shí)際資金的使用情況做賬，確保每一筆項(xiàng)目資金的真實(shí)應(yīng)用均能做好清楚的登記。同時(shí)，項(xiàng)目獨(dú)立核算還可以進(jìn)一步優(yōu)化自身核算程度，摒棄過(guò)多的流程，以免項(xiàng)目資金的管理受到不良的影響。對(duì)于項(xiàng)目核算來(lái)講，項(xiàng)目責(zé)任人還需設(shè)置專門的人員來(lái)落實(shí)好項(xiàng)目的預(yù)算和出納等工作，并將相關(guān)責(zé)任落實(shí)下去，不斷提升項(xiàng)目獨(dú)立核算的質(zhì)量和效率，確保企業(yè)財(cái)務(wù)工作得以穩(wěn)定開展。另外，項(xiàng)目資金的管理需取得全體股東的支持，在項(xiàng)目資金獨(dú)立核算環(huán)境下，項(xiàng)目股東對(duì)項(xiàng)目資金存在不同渠道和方式的挪用問題同樣也會(huì)影響到項(xiàng)目的進(jìn)行，存在極大的風(fēng)險(xiǎn)[2]。

2.2 風(fēng)險(xiǎn)抵押

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中難免會(huì)遇到各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)問題，而項(xiàng)目資金管理的風(fēng)險(xiǎn)也是不容忽視的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)想要有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)問題，往往要求項(xiàng)目責(zé)任人進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)抵押，如將責(zé)任人每月薪資中的一部分作為抵押金進(jìn)行扣留。而一旦其所管轄的項(xiàng)目資金工作出現(xiàn)了問題，企業(yè)就會(huì)將抵押金進(jìn)行扣除，而如果項(xiàng)目得以保質(zhì)保量完成，企業(yè)也會(huì)將其所有的抵押金返回給項(xiàng)目責(zé)任人。另外，企業(yè)還需構(gòu)建科學(xué)合理的獎(jiǎng)罰制度，充分有效地激發(fā)和調(diào)動(dòng)工作人員工作的積極主動(dòng)性，適當(dāng)?shù)亟o員工施加壓力并加以督促，確保項(xiàng)目得以順利完工。

2.3 制定合理的利潤(rùn)目標(biāo)

一般來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行資金管理的目的主要是獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)，獲取的利潤(rùn)也是對(duì)項(xiàng)目資金管理工作質(zhì)量最有效的檢測(cè)方式。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金管理需以項(xiàng)目管理計(jì)劃為基礎(chǔ)制定管理目標(biāo)，并將該目標(biāo)落實(shí)到項(xiàng)目管理的全過(guò)程中去[3]。為了避免其與企業(yè)相關(guān)部門出現(xiàn)重疊的問題，在利潤(rùn)目標(biāo)確定前需經(jīng)過(guò)科學(xué)有效的協(xié)作，盡可能減少與其他部門間的差距以免發(fā)生矛盾。待利潤(rùn)目標(biāo)確定后再通過(guò)倒推的方式為企業(yè)成本控制提供有價(jià)值的參考。

3 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金管理工作常見的問題

3.1 內(nèi)部控制不恰當(dāng)

就目前來(lái)看，許多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目管理工作還存在不少問題，如內(nèi)部控制過(guò)于形式化，缺乏健全與完善的內(nèi)部控制制度作為支撐，進(jìn)而致使項(xiàng)目的資金管理活動(dòng)受到影響而無(wú)法順利開展。還有一些項(xiàng)目管理人員由于缺乏正確的認(rèn)識(shí)，誤以為項(xiàng)目資金管理方式與內(nèi)部控制間不存在聯(lián)系，進(jìn)而致使內(nèi)部控制得不到有效的把控，再加上自身內(nèi)部控制得不到相關(guān)制度的支撐，而導(dǎo)致項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制體系存在缺陷。

3.2 對(duì)預(yù)算管理缺乏重視

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目資金管理工作中難免會(huì)存在高額度資金的流動(dòng)情況，因此，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金的預(yù)算管理。但就目前總體情況來(lái)看，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)沒能對(duì)自身預(yù)算管理給予足夠的重視，在項(xiàng)目資金管理過(guò)程中預(yù)算管理標(biāo)準(zhǔn)還不夠規(guī)范，致使項(xiàng)目資金管理工作的落實(shí)受到影響，甚至還出現(xiàn)一些項(xiàng)目活動(dòng)與預(yù)算發(fā)生脫離的問題，并最終影響企業(yè)的發(fā)展。

3.3 管理觀念缺乏創(chuàng)新，管理方法滯后

一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員自身思想觀念較為陳舊，沒能真正從管理和收益的角度認(rèn)清項(xiàng)目資金管理的真正意義和內(nèi)涵，而往往只是將資金的核算和審計(jì)作為自身的工作重心，沒能正確認(rèn)識(shí)到管理的重要性。再加上企業(yè)本身對(duì)項(xiàng)目資金的管理缺乏重視，各崗位職責(zé)分工不夠明確而出現(xiàn)管理不到位的問題，致使企業(yè)項(xiàng)目難以順利進(jìn)行。

3.4 未做到?？顚Ｓ?，資金出現(xiàn)斷流

一些房地產(chǎn)企業(yè)的股東在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間，只注重眼前利益而急于求成，在項(xiàng)目還沒竣工結(jié)算就急于挪用項(xiàng)目資金去處理一些非項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)行的事項(xiàng)和問題，如償還貸款、挪用到其他投資項(xiàng)目以及提前分紅等，進(jìn)而致使項(xiàng)目在后續(xù)的建設(shè)與配套施工階段出現(xiàn)資金斷檔的問題，導(dǎo)致項(xiàng)目投資失敗。

3.5 項(xiàng)目資金管理風(fēng)險(xiǎn)

①政府監(jiān)管不到位。通常房地產(chǎn)企業(yè)和政府有關(guān)管理部門往往會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目某些問題而引發(fā)一些新的問題，進(jìn)而致使項(xiàng)目資金管理過(guò)于表面化。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，如果房?jī)r(jià)過(guò)高，那么就會(huì)有許多投資者把房地產(chǎn)作為炒房的工具，而致使其本身的實(shí)際居住作用被掩蓋和忽視掉，如果房?jī)r(jià)持續(xù)上升，那么市場(chǎng)就越難以控制，也就更難以有效地對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展進(jìn)行約束。②土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。政府在房地產(chǎn)業(yè)的管理過(guò)程中往往會(huì)出臺(tái)許多政策，在引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)也加大了對(duì)其的管理力度，從而保證市場(chǎng)得以規(guī)范、有序地發(fā)展。然而政府所出臺(tái)的許多政策都是以市場(chǎng)大環(huán)境為依據(jù)來(lái)進(jìn)行制定的，其覆蓋范圍偏大，缺乏明確的指向，相關(guān)要求不夠清晰且不具備針對(duì)性。如在土地招拍掛等方面的制度還有待完善，各項(xiàng)制度的執(zhí)行效果不佳，大多過(guò)于注重協(xié)議且成本不高，在土地市場(chǎng)中仍然有不公平競(jìng)爭(zhēng)的情況出現(xiàn)，并最終導(dǎo)致不少投標(biāo)與土地供應(yīng)市場(chǎng)存在較大的成本差異，同時(shí)也致使招投標(biāo)制度的落實(shí)受到影響[4]。③項(xiàng)目資金管理問題。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模比較大，在建設(shè)過(guò)程中往往需要龐大的資本來(lái)實(shí)現(xiàn)運(yùn)作，也因此房地產(chǎn)企業(yè)大多對(duì)時(shí)間比較重視，都想盡快實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)收益，并以此減少資金流通的壓力。但由于企業(yè)自身對(duì)管理工作缺乏重視，沒能形成科學(xué)規(guī)范化的內(nèi)部控制體系，還有一些房產(chǎn)報(bào)建、施工以及銷售等相關(guān)文件沒能得到及時(shí)的批復(fù)，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法在一定的時(shí)間內(nèi)取得相關(guān)許可文件，因此項(xiàng)目建設(shè)受到影響，項(xiàng)目的資金管理質(zhì)量不高。

4 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金管理的有效策略

4.1 落實(shí)預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目在實(shí)施資金管理工作中需全面落實(shí)好預(yù)算管理工作，敢于突破傳統(tǒng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的束縛，切實(shí)有效發(fā)揮新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的積極作用，從而更好地適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展需要。企業(yè)需通過(guò)科學(xué)合理的預(yù)算管理方法來(lái)解決房地產(chǎn)企業(yè)在資金運(yùn)作中存在的缺陷問題，不斷完善自身預(yù)算管理體系，促進(jìn)企業(yè)項(xiàng)目資金管理實(shí)現(xiàn)革新，使企業(yè)項(xiàng)目活動(dòng)得以與經(jīng)濟(jì)預(yù)算有效聯(lián)系起來(lái)，真正實(shí)現(xiàn)合理有效的資金把控，進(jìn)一步優(yōu)化資金運(yùn)作程序，提升企業(yè)資金利用率。

4.2 強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部監(jiān)管，對(duì)內(nèi)部控制的重點(diǎn)加以把控

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)相互監(jiān)督，并結(jié)合實(shí)際情況設(shè)置合理的獎(jiǎng)懲制度，構(gòu)建完善的激勵(lì)機(jī)制，不斷提升企業(yè)工作人員的積極主動(dòng)性。企業(yè)還需將項(xiàng)目管理內(nèi)部控制作為重要工作來(lái)開展，并結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況對(duì)自身內(nèi)部審計(jì)工作加以優(yōu)化，不斷提升自身財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)和能力；同時(shí)，財(cái)務(wù)還需全面做好收支的管理，特別注重經(jīng)費(fèi)報(bào)銷和專項(xiàng)資金的管理，確保項(xiàng)目資金得以嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行出入管理，并落實(shí)好信息的登記與管理，切實(shí)從根本上提升資金的使用效率。在預(yù)算管理工作中還需通過(guò)科學(xué)合理的預(yù)算方式來(lái)應(yīng)對(duì)自身資金的運(yùn)轉(zhuǎn)問題，不斷優(yōu)化項(xiàng)目資金預(yù)算管理體系，確保企業(yè)項(xiàng)目活動(dòng)得以與經(jīng)濟(jì)預(yù)算有效聯(lián)系起來(lái)[5]。

4.3 敢于創(chuàng)新管理理念，運(yùn)用科學(xué)的管理方法

①對(duì)前端價(jià)值鏈加以優(yōu)化。從房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，價(jià)值鏈前端包含了項(xiàng)目策劃、定位分析以及獲取土地資源數(shù)據(jù)等，且土地經(jīng)濟(jì)占據(jù)項(xiàng)目資金的重要部分，也因此要對(duì)土地經(jīng)濟(jì)管理予以足夠的重視，科學(xué)、認(rèn)真分析行業(yè)發(fā)展方向，并對(duì)自身預(yù)測(cè)方案做進(jìn)一步優(yōu)化，切實(shí)以客戶的問題導(dǎo)向作為自身項(xiàng)目數(shù)據(jù)管理的重點(diǎn)內(nèi)容加以把控，保證檔案編制和管理工作得以順利高效落實(shí)。在這一過(guò)程中可以采取經(jīng)濟(jì)控制的方式來(lái)進(jìn)行，如做好產(chǎn)品定位、經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)等，再利用程序化工作對(duì)項(xiàng)目不同階段的活動(dòng)加以分析，并以其分析結(jié)果為依據(jù)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程予以控制，最大限度地減少項(xiàng)目建設(shè)的資金成本。②強(qiáng)化合同的管理。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來(lái)看，項(xiàng)目建設(shè)通常需要結(jié)合工程建設(shè)的總進(jìn)度、現(xiàn)場(chǎng)情況等來(lái)對(duì)各方面因素開展分析，從而更好地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的合理設(shè)立與配置，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)，為企業(yè)贏得更多的利潤(rùn)。同時(shí)，還需全面落實(shí)好項(xiàng)目資金使用情況的監(jiān)督，以施工方案為依據(jù)來(lái)進(jìn)行有效的把控，全面保證項(xiàng)目得以按照施工方案有序推進(jìn)。在這一過(guò)程中還需加大對(duì)經(jīng)費(fèi)的管控，重視合同的管理，嚴(yán)格按照有關(guān)經(jīng)濟(jì)要求和技術(shù)指標(biāo)等落實(shí)好監(jiān)督工作，確保項(xiàng)目建設(shè)資金得以滿足其開發(fā)的實(shí)際需要。此外，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中落實(shí)好合同資金計(jì)劃的管理，不斷加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)支出的控制，對(duì)可能影響經(jīng)濟(jì)支出的因素加以分析等。③對(duì)項(xiàng)目成本管理加以完善。房地產(chǎn)企業(yè)還需注重自身項(xiàng)目成本的管理，全面貫徹和落實(shí)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，綜合多方面因素進(jìn)行分析，全力做好成本管控工作。項(xiàng)目成本的管理工作將注重項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程的管理，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)期間所有的成本開展全面高效的核算與監(jiān)管。如在項(xiàng)目建設(shè)前需從成本的視角出發(fā)采集相關(guān)數(shù)據(jù)，并對(duì)項(xiàng)目的可行性開展合理分析，對(duì)項(xiàng)目的具體實(shí)施過(guò)程進(jìn)行動(dòng)態(tài)化的監(jiān)督與管理，并對(duì)所有各類信息內(nèi)容進(jìn)行總結(jié)，真正從自身產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)和招標(biāo)等全過(guò)程實(shí)現(xiàn)成本的高效管控。

4.4 完善項(xiàng)目資金的審核制度

鑒于一些房地產(chǎn)企業(yè)股東通過(guò)各種渠道和方式進(jìn)行項(xiàng)目資金挪用，企業(yè)在實(shí)施項(xiàng)目資金管理過(guò)程中應(yīng)當(dāng)對(duì)此予以高度重視，對(duì)自身項(xiàng)目資金的進(jìn)出審核制度加以完善并嚴(yán)格執(zhí)行和落實(shí)，有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目資金得以正常有序運(yùn)作，確保項(xiàng)目得以有序進(jìn)行。不僅如此，在實(shí)施資金管理過(guò)程中需要做到動(dòng)態(tài)了解資金使用情況，能夠追蹤管理資金的去向，及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中存在的問題。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要清楚了解各筆資金的使用情況，同時(shí)定期做好上報(bào)工作，設(shè)置科學(xué)的獎(jiǎng)懲制度來(lái)推動(dòng)資金管理的有序開展。除此之外，還需要對(duì)資金審核過(guò)程中所發(fā)現(xiàn)問題的整改進(jìn)度與情況進(jìn)行跟蹤，保證資金審核工作的效用得到有效發(fā)揮。

4.5 重視項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的管理

①綜合分析項(xiàng)目資金管理環(huán)境，積極構(gòu)建科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系。樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估認(rèn)識(shí)，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)問題，成立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估小組，提升風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，努力化解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)并合理控制不利因素。②運(yùn)用合理有效的風(fēng)險(xiǎn)管理措施規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目資金管理需建立起合理的風(fēng)險(xiǎn)抵押制度，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理人員的薪資扣除一部分作為項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的抵押金，待項(xiàng)目建設(shè)得以按照預(yù)設(shè)的各指標(biāo)完成后，所有扣除的抵押金全額返還給項(xiàng)目經(jīng)理人員；反之，一旦在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)較大風(fēng)險(xiǎn)而給項(xiàng)目帶來(lái)較大經(jīng)濟(jì)損失的，則直接扣除抵押金。另外，企業(yè)還需制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，對(duì)廣大消費(fèi)者的實(shí)際需求開展研究和調(diào)研，深入研究并掌握市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況，合理運(yùn)用稅收政策規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

5 結(jié)論

綜上所述，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金管理還存在著不少問題，這在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)與發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)樹立正確的項(xiàng)目資金管理認(rèn)識(shí)，不斷加大對(duì)項(xiàng)目資金管理的重視程度，對(duì)自身內(nèi)部控制結(jié)構(gòu)加以優(yōu)化，努力構(gòu)建科學(xué)完善的項(xiàng)目資金管理體系，真正從項(xiàng)目自身的實(shí)際情況出發(fā)，努力尋求與項(xiàng)目自身發(fā)展相適應(yīng)的管理思路，促進(jìn)項(xiàng)目資金管理質(zhì)量和效率的提升，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)整體管理水平的提升，助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。