金融放大招，樓市會(huì)有變化嗎？

劉炳德

11月14日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行聯(lián)合發(fā)文，允許商業(yè)銀行與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

預(yù)售資金可謂是房企的咽喉。通過(guò)銀行保函的方式置換預(yù)售資金，無(wú)疑是對(duì)房企預(yù)售資金的松綁。

此前數(shù)天，央行支持房企發(fā)債融資的“第二支箭”宣告落地，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)受理龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行。

種種跡象顯示，對(duì)房企的金融支持力度在不斷加大。

這傳遞了什么信號(hào)？對(duì)樓市影響幾何？

對(duì)房企的金融支持力度加大

11月14日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國(guó)人民銀行辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，允許商業(yè)銀行在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

預(yù)售資金可謂是房企的咽喉。此前，購(gòu)房人繳納的定金和首付款等商品房預(yù)售資金，全部直接存入監(jiān)管賬戶，隨著對(duì)房企預(yù)售資金監(jiān)管的加強(qiáng)，房企挪用預(yù)售資金的行為受到抑制，現(xiàn)金流隨之受到影響。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，通過(guò)銀行保函的方式來(lái)置換預(yù)售資金，減少了預(yù)售資金的沉淀，有利于加快此類資金使用和周轉(zhuǎn)。

有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等，不得用于購(gòu)置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔(dān)監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補(bǔ)足義務(wù)，確保項(xiàng)目建設(shè)資金充足。

11月份以來(lái)，金融部門對(duì)樓市的支持力度在不斷加大。

11月8日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)公布：由央行牽頭提供再貸款資金支持，支持“包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資”，預(yù)計(jì)可提供約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

這即為央行通過(guò)債券融資“第二支箭”，支持民營(yíng)房企。這一舉措源自2018年，當(dāng)時(shí)部分民營(yíng)企業(yè)同樣面臨融資困境，央行會(huì)同有關(guān)部門，從信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營(yíng)企業(yè)拓展融資。

兩天之后，“第二支箭”宣告落地。

11月10日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)受理龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，中債增進(jìn)公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向。

據(jù)了解，除龍湖集團(tuán)外，還有多家民營(yíng)房企也在溝通對(duì)接發(fā)債注冊(cè)意向，相關(guān)受理評(píng)議工作正在推進(jìn)。

值得注意的是，上述放松預(yù)售資金監(jiān)管與“第二支箭”的落地，與近日的一則消息較為吻合。

據(jù)澎湃新聞等多家媒體報(bào)道，自11月11日開(kāi)始，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)樓市金融16條，其中指出，穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)房企一視同仁。支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行債券融資，并為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房企提供增信支持。配套融資原則不超過(guò)3年期限、按照“后進(jìn)先出”原則、對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)！

在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。自文件印發(fā)之日起，未來(lái)半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期一年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

從展期一年、增信支持、盡職免責(zé)等內(nèi)容來(lái)看，本次救市舉措十分少見(jiàn)。此外，文件中還指出，要進(jìn)一步保剛需、保交樓、支持保障房建設(shè)等。

不過(guò)，記者注意到，在央行、銀保監(jiān)會(huì)的官網(wǎng)等官方信息渠道上，并沒(méi)有公開(kāi)這一內(nèi)容。

但消息面還是引發(fā)了市場(chǎng)的反應(yīng)，11月12日，地產(chǎn)股集體大幅上揚(yáng)，萬(wàn)科等多只股票漲停。14日，A股整體低迷，但地產(chǎn)股依然逆勢(shì)上漲；港股碧桂園、旭輝控股集團(tuán)等多家民營(yíng)房企股價(jià)更是暴力拉升，碧桂園一度最高上漲了55%。

浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)范建雙向記者表示，本次的政策涉及范圍更廣、針對(duì)性強(qiáng)，覆蓋了供需兩端的融資、“保交付”、風(fēng)險(xiǎn)處置等各方面，與前幾輪政策放松相比力度更大，本次政策對(duì)于恢復(fù)市場(chǎng)信心釋放了積極的政策信號(hào)，同時(shí)對(duì)受困的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生積極推動(dòng)作用。

穩(wěn)樓市政策密集推出

事實(shí)上，今年以來(lái)，從中央到地方，陸續(xù)出臺(tái)了一系列穩(wěn)樓市的舉措，包括降息、降首付、減免契稅等，其力度在不斷加大。

5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文，首套房貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。5月20日，央行宣布降息，5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率即LPR由4.6%下調(diào)為4.45%，這意味著，首套房貸利率下限為4.25%。

據(jù)貝殼研究院測(cè)算，以100萬(wàn)貸款、30年等額本息償還的一筆房貸為例，相比于兩次降息之前，月供額將從5126元變?yōu)?919元，減少207元，總還款額將減少近7萬(wàn)元。

9月29日和9月30日，央行等部門在國(guó)慶節(jié)前密集發(fā)布了三項(xiàng)支持首套房和居民換購(gòu)住房的政策。

9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，對(duì)于2022年6～8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

9月30日，央行又宣布自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，這是央行時(shí)隔7年首次下調(diào)這一利率。

此外，財(cái)政部在9月30日公布，自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)居民換購(gòu)住房繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

從整體市場(chǎng)來(lái)看，1～9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資103559億元，同比下降8.0%。1～9月份，商品房銷售面積101422萬(wàn)平方米，同比下降22.2%，其中住宅銷售面積下降25.7%。商品房銷售額99380億元，下降26.3%，其中住宅銷售額下降28.6%。

中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，從房企來(lái)看，1～10月份，TOP100房企銷售總額為60954.6億元，同比下降43.4%；其中，在10月份，TOP100房企單月銷售額同比下降26.5%。

從城市來(lái)看，1～10月份，重點(diǎn)100城銷售面積累計(jì)降幅近四成；10月，重點(diǎn)城市成交面積同比下降約兩成左右，市場(chǎng)情緒未見(jiàn)明顯改善。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波告訴記者，隨著保交樓政策的推進(jìn)，今年三季度政策底已現(xiàn)，樓市迎來(lái)重要的窗口期，但由于房企面臨較大的債務(wù)危機(jī)，頻頻爆雷，市場(chǎng)預(yù)期有所惡化，一定程度延長(zhǎng)了樓市的下行期。

“房企到期債務(wù)整體較高，”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向記者表示，截至2022年10月31日，房企待償債券余額共計(jì)30075.9億元；一年內(nèi)到期的債券合計(jì)9552.8億元，接近萬(wàn)億元，其中信用債余額6339.5億元，海外債余額3213.3億元。

植信投資研究院資深研究員馬泓告訴記者，當(dāng)前樓市整體仍處于較困難的階段，有必要擴(kuò)大支持政策的力度，特別是針對(duì)房企風(fēng)險(xiǎn)，加大供給側(cè)政策支持力度，有利于化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底企穩(wěn)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步走向恢復(fù)。

范建雙對(duì)此表示，通過(guò)疏通房地產(chǎn)融資的各種渠道，為房地產(chǎn)市場(chǎng)早日回歸正軌奠定基礎(chǔ)。

中國(guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大稱，最新舉措既是防風(fēng)險(xiǎn)的需要，也是保民生、穩(wěn)增長(zhǎng)之舉。

從供需兩端共同發(fā)力

馬泓認(rèn)為，2022年末，房企整體融資環(huán)境出現(xiàn)了有利的情形，風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大的概率正在下降。

不過(guò)，對(duì)于樓市及房企而言，企穩(wěn)仍有多道難關(guān)。

劉水表示，當(dāng)前銷售沒(méi)有明顯復(fù)蘇回暖，未來(lái)一年房企仍面臨巨大償債壓力。

他預(yù)計(jì)，在房企債務(wù)展期和增信發(fā)債后，企業(yè)資金壓力或?qū)⒌玫揭欢ň徑?，?shí)現(xiàn)以時(shí)間換空間。下一步更重要的是要促進(jìn)市場(chǎng)銷售企穩(wěn)，唯有企業(yè)銷售回款得到明顯改善，才能使行業(yè)真正恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。

然而，當(dāng)前，購(gòu)房者觀望情緒仍在，前期政策見(jiàn)效仍需時(shí)間。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月居民戶貸款減少180億元，是今年4月后又一次負(fù)增長(zhǎng)，居民貸款需求弱化。

對(duì)此，范建雙認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題不僅是供給側(cè)的問(wèn)題，也包括需求側(cè)的問(wèn)題，尤其是購(gòu)房者的信心不足問(wèn)題尤為突出。如果僅是從供給側(cè)發(fā)力很顯然是不夠的，難以從根本上扭轉(zhuǎn)局面，需要從供需兩端共同發(fā)力。

今年以來(lái)，多地出臺(tái)降低首付比例、下調(diào)房貸利率等差別化住房政策，加大對(duì)剛需和改善性住房需求的金融支持力度，以穩(wěn)定市場(chǎng)情緒。

本次被多家媒體報(bào)道的樓市金融16條舉措，其中再次強(qiáng)調(diào)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎(chǔ)上，合理確定個(gè)人住房貸款具體首付比例和利率水平，支持剛性和改善性住房需求。

范建雙表示，下調(diào)居民房貸利率是當(dāng)前有效的需求側(cè)政策手段，5年期LPR報(bào)價(jià)仍有一定的下調(diào)空間。此外，放松限購(gòu)、放寬住房公積金貸款條件、適度減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等也能起到一定作用。

況偉大表示，從剛改人群的首付比例、房貸利率等來(lái)看，保剛需仍有一定的政策空間。

前述樓市金融16條舉措還指出，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)金融支持。鼓勵(lì)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)受困房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目。

在日前舉行的一次論壇上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王惠敏表示，“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”將成為房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)政策支持和市場(chǎng)發(fā)展的重心，多主體供給多渠道保障的路徑值得探索，合作建房模式是滿足居民需求的有益補(bǔ)充，也是探索新模式的積極嘗試。

范建雙表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，要避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大漲大跌，應(yīng)該探索新的住房發(fā)展模式，其核心是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制問(wèn)題，當(dāng)然，這需要通過(guò)一攬子政策建立基礎(chǔ)性制度，包括土地制度、稅收制度、投融資制度等。