國有資產(chǎn)租賃經(jīng)營風險防控的實踐與思考

■魏連庭

（中國石化江蘇油田）

引 言

中國石化江蘇油田房產(chǎn)管理中心（以下簡稱“中心”）負責油田公有房屋的管理與經(jīng)營工作。近年來，中心為提高國有資產(chǎn)保值增值和創(chuàng)收創(chuàng)效能力，在滿足油田生產(chǎn)辦公用房的同時，按照“高效資產(chǎn)多創(chuàng)效、低效資產(chǎn)快增收”的工作思路，采取租賃經(jīng)營等方式扎實開展資產(chǎn)分類創(chuàng)效管理，在實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值創(chuàng)收創(chuàng)效過程中注重風險識別、強化風險防控。

1 國有資產(chǎn)租賃經(jīng)營基本情況

中心管理著江蘇石油勘探局有限公司生產(chǎn)辦公用房、閑置公有房屋和土地等國有資產(chǎn)?，F(xiàn)有土地192宗201萬m2，房屋278棟30萬m2，主要分布在蘇皖兩省6個地級市12縣區(qū)18鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）。近幾年，隨著國有企業(yè)改革的不斷深入，中國石化專業(yè)化重組持續(xù)推進，以及部分單位遷入城市辦公等原因，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的部分房屋土地閑置。為加快資產(chǎn)盤活創(chuàng)效益，中心立足國有資產(chǎn)保值增值，通過平臺招租、廣告招租、店面招租等多種方式實施閑置資產(chǎn)租賃經(jīng)營，持續(xù)不斷地喚醒“沉睡的資產(chǎn)”。

2 國有資產(chǎn)租賃經(jīng)營面臨的主要風險

中心在有效推進國有資產(chǎn)創(chuàng)收創(chuàng)效保值增值的過程中，按照風險的來源劃分，國有資產(chǎn)租賃經(jīng)營主要有以下五個方面的風險。

一是法律風險。主要包括產(chǎn)權(quán)不清、產(chǎn)權(quán)證缺失風險，承租人資信風險、轉(zhuǎn)租風險、違法經(jīng)營風險、裝飾裝修風險，以及租金收不上、資產(chǎn)收不回的風險等。

二是安全風險。主要包括房屋安全消防不達標“帶病出租”的風險，承租人違章作業(yè)、違規(guī)裝修等不安全行為的風險，以及“以租代管”安全監(jiān)管不到位產(chǎn)生的安全風險等。

三是效益風險。主要包括租金雙方協(xié)商，沒有發(fā)揮出市場調(diào)節(jié)作用導致效益流失，由于安全環(huán)保、依法經(jīng)營等監(jiān)管不力帶來的效益損失，以及租賃協(xié)議履行不到位造成的效益缺失等。

四是廉潔風險。出租方工作人員違反廉潔規(guī)定給租金收取和房屋清退帶來困難，以及出租方工作人員業(yè)務(wù)不熟、風險意識不強帶來的履職風險等。

五是連帶風險。主要包括承租人違法經(jīng)營或者發(fā)生安全事故，出租人承擔監(jiān)管不力帶來的連帶責任，以及承租人失蹤不履行義務(wù)帶來的不穩(wěn)定事件等風險。

3 國有資產(chǎn)租賃經(jīng)營風險產(chǎn)生的原因分析

國有資產(chǎn)租賃經(jīng)營風險產(chǎn)生的原因既有出租方的原因、也有承租人的原因，還有政策方面的原因，主要有六個方面：

一是相對人資信審查不到位。局限于把國有資產(chǎn)租出去的短期行為，沒有對承租相對人的資信進行全面的審查，對承租相對人的經(jīng)營項目沒有進行市場調(diào)研，可持續(xù)性研究不深等。

二是租賃合同條款不細致。雙方協(xié)商的租賃協(xié)議不全面，對維修和安全責任界定不清，裝飾裝修事前審核約定不明、轉(zhuǎn)租行為約束不嚴，依法經(jīng)營的要求含糊籠統(tǒng)、房屋土地面積與附屬物交代不清等。

三是日常監(jiān)管檢查不落實。存在著“以租代管”現(xiàn)象，疏于安全檢查、或者檢查出的問題整改不到位，裝飾裝修未經(jīng)出租方事前審核，出租方安全告知、提醒的義務(wù)落實不到位。

四是承租人經(jīng)營效益不好。受到外部環(huán)境和自身原因，經(jīng)營效益滑坡導致租金收不上來，應由承租人承擔的維修和安全隱患整改不落實，“小洞不補大洞受苦”，造成國有資產(chǎn)損失。

五是國有資產(chǎn)現(xiàn)狀有缺陷。閑置資產(chǎn)存在設(shè)施成舊、年久失修，以及安全隱患未整改到位、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證沒有辦理等問題，給依法合規(guī)開展租賃經(jīng)營帶來風險。

六是出租方工作人員履職不力。固有資產(chǎn)租賃經(jīng)營人員業(yè)務(wù)技能與風險意識不強，和承租人沒有做到“親、清”二字，給租賃協(xié)議的履行帶來阻力和困難。

4 國有資產(chǎn)租賃經(jīng)營風險防控的主要做法

識別風險是為了防控風險。近年來，礦區(qū)服務(wù)中心在國有資產(chǎn)租賃經(jīng)營中注重源頭識別風險、過程控制風險、履約化解風險，在盤活資產(chǎn)創(chuàng)效的同時確保國有資產(chǎn)保值增值。

4.1 強化源頭防控，識別風險定措施

源頭識別風險是國有資產(chǎn)租賃經(jīng)營風險防控的前提。一是組織資產(chǎn)清查，摸清房屋土地等國有資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)邊界、坐落位置、面積功能、權(quán)證辦理，以及現(xiàn)狀情況，做到心中有數(shù)。在此基礎(chǔ)上，按照“一房一策、一地一策”編制房屋土地創(chuàng)效方案，積極與地方國土部門溝通加快辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，近年來已辦理土地使用證115宗130萬m2，房屋不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證187棟19.3萬m2；二是組織資信審查，利用“企查查”和“天眼查”等平臺對承租人的資信進行全面調(diào)查，確保引入優(yōu)質(zhì)的承租人。強化合同標準文本的使用，嚴格按照中石化房屋租賃標準文本簽訂租賃協(xié)議；三是組織條款核查，對有意向租賃房屋土地的承租人做好協(xié)議簽訂前的談判，對照標準文本逐條商談，特別是有關(guān)租金的確定與繳納、安全與維修責任、轉(zhuǎn)租要求、違約擔責等條款反復對接，填寫談判記錄，簽訂租賃協(xié)議。

4.2 強化過程管控，控制風險防擴大

風險是動態(tài)變化的，強化過程管控是國有資產(chǎn)租賃經(jīng)營風險防控的基礎(chǔ)，日常工作中做到“三個在前”：一是培訓教育在前，利用管理人員學習班、班組長學習班等多種形式加大對《民法典》中“租賃合同”的培訓，以及《城市房地產(chǎn)管理法》《商品房屋租賃管理辦法》《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等法律法規(guī)的學習，不斷加強國有資產(chǎn)租賃經(jīng)營人員的培訓教育；二是執(zhí)行制度在前，根據(jù)國有資產(chǎn)租賃經(jīng)營過程中發(fā)現(xiàn)的問題，制定《租賃場所HSSE職責》和安全協(xié)議、《應收賬款管理辦法》等規(guī)章制度并嚴格執(zhí)行，確保租賃經(jīng)營風險有章可控；三是日常監(jiān)管在前，資產(chǎn)經(jīng)營單位劃分租賃資產(chǎn)到人頭，制定日常檢查流程，做到責任人每周巡查一次，基層單位每月檢查一次、中心不定期檢查，對檢查發(fā)現(xiàn)的問題采取書面通知的形式發(fā)給承租人，督促做好整改。

4.3 強化履約受控，化解風險創(chuàng)效益

按協(xié)議履責、依協(xié)議辦事是國有資產(chǎn)租賃經(jīng)營風險防控的根本所在。一是注重租金收取。按照“先交租金再交房”的原則，對于一年租期的租賃協(xié)議簽訂當日通過銀行轉(zhuǎn)賬方式收取租金，并做好水電氣計量表計讀數(shù)的交底，每月根據(jù)承租人使用情況收取水電氣、物業(yè)等應由承租人承擔的費用。超過一年的租賃協(xié)議，在收取今后租金的時候，對于拖欠的承租戶采取上門催繳、書面催繳等多種方式確保租金及時收繳；二是注重營商環(huán)境。服務(wù)承租人、為承租人解決問題是出租房的義務(wù)和責任，資產(chǎn)經(jīng)營單位積極創(chuàng)造良好的營商環(huán)境，及時解決應由出租方維修的事項、協(xié)調(diào)解決停水停電突發(fā)事件、溝通解決承租人糾紛矛盾。承租人在集中精力從事經(jīng)營活動的同時主動向供應商、經(jīng)銷商推介租賃業(yè)務(wù)，邵伯鎮(zhèn)油建大院正是由于良好的營商環(huán)境發(fā)揮出“蝴蝶效應”，引入更多的承租人盤活資產(chǎn)，年租賃經(jīng)營創(chuàng)收700萬元；三是注重履約評估，租賃協(xié)議期滿后清算租賃期內(nèi)應由承租人承擔的費用，在同等條件下承租人優(yōu)先繼續(xù)承租；對于承租人因經(jīng)營不善需要提前終止協(xié)議的，按照協(xié)議約定辦理終止手續(xù)，雙方交清資產(chǎn)、繳清費用，確保協(xié)議履行不留尾巴、不發(fā)生法律糾紛。

5 持續(xù)加強國有資產(chǎn)租賃經(jīng)營風險防控的思考

江蘇油田房產(chǎn)管理中心在國有資產(chǎn)租賃經(jīng)營風險防控工作中做了一些有益的嘗試并取得了一些成效，但是也存在著“三不”的問題需要在今后的工作中不斷加以改進。一是國有資產(chǎn)租賃經(jīng)營人員全面風險管理的意識不強，片面滿足于國有資產(chǎn)能夠租出去創(chuàng)效益就萬事大吉，忽略了對租賃經(jīng)營風險的識別與防控；二是租賃協(xié)議的履行不全面，側(cè)重于租金收上來而忽略了裝飾裝修事前審核、轉(zhuǎn)租需經(jīng)出租方同意、在租賃場地上新建永久性建筑等所帶來的經(jīng)營風險；三是承租人未履行協(xié)議，出租方不能夠及時解除協(xié)議。對于承租人拖欠租金、違規(guī)轉(zhuǎn)租、違規(guī)裝修、安全隱患整改不到位等問題出租方未能嚴格按照租賃協(xié)議的約定解除協(xié)議，不敢走也不會走司法程序解決問題等等。

由于我國誠信體系建設(shè)尚處于起步階段，導致國有資產(chǎn)租賃經(jīng)營不可避免地存在著拖欠租金、轉(zhuǎn)租、到期不退、官司勝訴執(zhí)行難等風險問題，需要進一步研究風險防控的措施。

一是完善產(chǎn)權(quán)證書，規(guī)范產(chǎn)權(quán)管理。近年來中心在油田職能部門的大力支持和幫助下，雖然已經(jīng)為部分缺失產(chǎn)權(quán)證的房屋土地資產(chǎn)辦理了不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，但還存在部分缺失產(chǎn)權(quán)證書的資產(chǎn)，需要進一步分析沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書的原因，加大與地方政府部門的溝通協(xié)調(diào)，爭取早日解決。同時要建立和完善不動產(chǎn)信息系統(tǒng)，提高固有資產(chǎn)管理的精準性和時效性，確保國有資產(chǎn)處于可控受控狀態(tài)。

二是強化資信審查，創(chuàng)新招租方式。承租人選擇的好與不好是產(chǎn)生租賃糾紛的根本原因，需要以嚴格承租人資格審查為核心，做好風險評估，優(yōu)先采用公開招標方式，邀請法律、財務(wù)、安全等方面的專家作為評委，將承租人的資信作為重點，優(yōu)選出履約能力高、商業(yè)信譽好、資金實力強的承租人，努力降低承租人違約風險和違約后果所造成的損失。

三是嚴格履行合同，及時化解風險。承租人失信違約、經(jīng)營失敗等是資產(chǎn)租賃糾紛案件呈上升趨勢的主要原因。出租方應加強對租賃合同洽談、起草、簽訂、生效、履約等全過程管理。招租前應有書面計劃和方案，合同洽談中有書面記錄;合同中明確先付租金后承租的原則，并要求承租人支付一定履約保證金或押金;合同生效后及租賃期滿租賃物的移交，要有詳細的移交清單;履約過程中出現(xiàn)拖欠租金，應當及時書面催告。要保存好往來聯(lián)系的工作函、租金支付及催告情況記錄等信息臺賬，作為今后走司法程序解決租賃協(xié)議法律糾紛的證據(jù)。

四是加強培訓教育，嚴格履職盡責。根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，進一步完善資產(chǎn)租賃經(jīng)營規(guī)章制度，強化監(jiān)管措施落實落地；加強從業(yè)人員的法律教育和風險意識教育，培養(yǎng)從業(yè)人員辨識國有資產(chǎn)租賃經(jīng)營風險的能力，使從業(yè)人員能在日常監(jiān)督檢查中運用法律準則判斷承租人是否按約定履行協(xié)議，發(fā)現(xiàn)異常情況及時提出整改要求，必要時采取法律補救措施或者及時解除租賃合同，在盤活資產(chǎn)創(chuàng)造效益的同時確保實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值。

五是優(yōu)化營商環(huán)境，實現(xiàn)合作共贏。營造良好的營商環(huán)境是建立國有資產(chǎn)租賃經(jīng)營長效機制的職責所在。要按照租賃協(xié)議的約定及時解決應由出租方承擔的屋房屋結(jié)構(gòu)安全隱患，為承租人提供水、電等基本公共服務(wù);結(jié)合日常檢查，向承租人送法律到現(xiàn)場、送安全到現(xiàn)場、送文化到現(xiàn)場，讓承租人及時了解出租方的管理規(guī)定，理解支持出租方的工作要求；出租方工作人員要加強廉潔教育，在感情上親近承租人、在工作中服務(wù)承租人，及時為承租人排憂解難，營造風清氣正合作共贏的營商環(huán)境，為承租人安心舒心承租國有資產(chǎn)創(chuàng)造效益提供便利。