鄉(xiāng)村振興背景下鄉(xiāng)村旅游“地產(chǎn)化”與鄉(xiāng)村建設(shè)困境研究

夏 冬

(武漢大學(xué)， 湖北 武漢 430072)

一、提出問題

近年來，隨著國家對鄉(xiāng)村旅游業(yè)發(fā)展的大力支持(1)2018年中央“一號”文件《中共中央 國務(wù)院關(guān)于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》提出，“構(gòu)建農(nóng)村一、二、三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展體系，大力發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)，實施休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游精品工程，建設(shè)一批設(shè)施完備、功能多樣的休閑觀光園區(qū)、森林人家、康養(yǎng)基地、鄉(xiāng)村民宿、特色小鎮(zhèn)?！?，鄉(xiāng)村旅游逐漸從點狀開發(fā)過渡到全域化布局的發(fā)展樣態(tài)。鄉(xiāng)村旅游在鄉(xiāng)村振興中的產(chǎn)業(yè)發(fā)展地位逐漸提升。因此，各地都涌現(xiàn)出鄉(xiāng)村旅游快速發(fā)展的熱潮，并以此探索通過發(fā)展鄉(xiāng)村旅游推動鄉(xiāng)村發(fā)展的實踐路徑。然而，由于鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)中的資本過度投入，出現(xiàn)了借鄉(xiāng)村旅游之名大力發(fā)展鄉(xiāng)村地產(chǎn)的現(xiàn)象，由此引發(fā)鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)問題。鄉(xiāng)村振興背景下，鄉(xiāng)村旅游如何發(fā)揮增強鄉(xiāng)村發(fā)展的經(jīng)濟基礎(chǔ)，同時突出農(nóng)民主體地位的積極效應(yīng)，具有進一步考察的現(xiàn)實意義。

當前學(xué)界關(guān)于鄉(xiāng)村旅游帶動鄉(xiāng)村發(fā)展的研究，主要有以下兩個對立的觀點?，F(xiàn)有研究中，大部分學(xué)者支持鄉(xiāng)村旅游對于鄉(xiāng)村建設(shè)與發(fā)展的積極效應(yīng)，并論述了鄉(xiāng)村旅游與鄉(xiāng)村振興的強耦合性關(guān)系。第一，鄉(xiāng)村旅游通過結(jié)合鄉(xiāng)村自然環(huán)境和人文景觀，從而達到盤活鄉(xiāng)村資源的效果。[1]第二，鄉(xiāng)村旅游通過促進農(nóng)村一、二、三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，吸納鄉(xiāng)村剩余勞動力、提高農(nóng)業(yè)附加值，改善鄉(xiāng)村經(jīng)濟機會結(jié)構(gòu)，達到增加農(nóng)民收入的效果。[2][3]第三，鄉(xiāng)村旅游還有利于鄉(xiāng)村環(huán)境的優(yōu)化與空間重構(gòu)，提升鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施的城市化水平。[4]因此，鄉(xiāng)村旅游作為推動鄉(xiāng)村建設(shè)的路徑被寄予了較高期待。[5][6]

也有學(xué)者基于鄉(xiāng)村旅游發(fā)展實踐中出現(xiàn)的問題對此提出了質(zhì)疑。第一，鄉(xiāng)村旅游發(fā)展高度依賴于特定區(qū)位以及自然稟賦，因此只能在少數(shù)村莊發(fā)展起來，不具有普遍的可復(fù)制性。[7]第二，鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)所面臨的發(fā)展過密化等無序發(fā)展問題，對鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)體系的構(gòu)建造成了沖擊，不僅沒有盤活鄉(xiāng)村資源，而且導(dǎo)致了對農(nóng)民正常經(jīng)濟活動的排斥，損害了農(nóng)民利益。[8][9]第三，地方政府在推動鄉(xiāng)村旅游過程中，不斷出現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)項目“步子過大”“財政依賴”“補貼優(yōu)先”乃至脫離當?shù)貙嶋H成為“面子工程”的傾向[10]，進一步增加了鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的各種風(fēng)險。

總體而言，政策部門和學(xué)界普遍對于大力發(fā)展鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)的呼聲較高，對于鄉(xiāng)村旅游促進鄉(xiāng)村振興持積極肯定的態(tài)度。然而，從資本下鄉(xiāng)發(fā)展鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)與促進鄉(xiāng)村建設(shè)發(fā)展之間的目標平衡來看，鄉(xiāng)村旅游發(fā)展新轉(zhuǎn)向，即目前普遍發(fā)生的鄉(xiāng)村旅游“地產(chǎn)化”，構(gòu)成了當前鄉(xiāng)村旅游發(fā)生異化的主要表現(xiàn)之一，與鄉(xiāng)村旅游發(fā)展要發(fā)揮理想的經(jīng)濟社會效益發(fā)生了重大的目標偏離。在強烈的土地增值驅(qū)動下，資本通過土地整治項目，甚至是通過直接下鄉(xiāng)“圈地囤地”等方式[11]，給房地產(chǎn)開發(fā)等項目做鋪墊[12][13]的行為越來越普遍。

因此，本文嘗試以鄉(xiāng)村旅游“地產(chǎn)化”問題為切入口，著重探討鄉(xiāng)村旅游發(fā)展中的地產(chǎn)化轉(zhuǎn)型機制，及其對于鄉(xiāng)村建設(shè)產(chǎn)生的影響。在調(diào)研實踐中，筆者發(fā)現(xiàn)鄉(xiāng)村旅游出現(xiàn)了從產(chǎn)業(yè)經(jīng)營本身逐漸轉(zhuǎn)向了開發(fā)鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的現(xiàn)象，可以透過鄉(xiāng)村旅游的“地產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型理解當前鄉(xiāng)村旅游促進鄉(xiāng)村發(fā)展的實踐誤區(qū)。此外，當前關(guān)于鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的研究缺乏對于鄉(xiāng)村地產(chǎn)的分類研究，這種籠統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型分析并不能清晰呈現(xiàn)鄉(xiāng)村旅游的內(nèi)在發(fā)展邏輯。

鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的類型，包括旅游景點地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、旅游商務(wù)地產(chǎn)以及旅游住宅地產(chǎn)等。[14]本文所謂鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)針對的是依托鄉(xiāng)村旅游經(jīng)營性項目建設(shè)的以銷售為主要目的的各類住宅類建筑物及其附屬空間，包括鄉(xiāng)村別墅、旅游住宅、商品房等。鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)化則是指開發(fā)主體以鄉(xiāng)村旅游的名義，從事鄉(xiāng)村地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，導(dǎo)致鄉(xiāng)村旅游發(fā)生異化的過程。

本文以中部H省6市28個案例為基本的實證材料。2020—2021年，筆者與研究團隊同仁在H省的28個發(fā)展鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)的村莊展開實地調(diào)研，深度觀察了鄉(xiāng)村旅游異化為鄉(xiāng)村地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)象。近幾年，H省提出了“推進美麗鄉(xiāng)村與全域旅游相結(jié)合”的建設(shè)思路，構(gòu)成了本文觀察鄉(xiāng)村旅游與鄉(xiāng)村建設(shè)融合發(fā)展實際成效的重要窗口。此外，案例村所在鄉(xiāng)村社會呈現(xiàn)了中西部普通農(nóng)村空心化和老齡化的一般特征。

二、鄉(xiāng)村旅游“地產(chǎn)化”的現(xiàn)狀與類型

在地方政府和投資者的推動下，鄉(xiāng)村旅游業(yè)態(tài)超越傳統(tǒng)單一的旅游產(chǎn)品經(jīng)營模式，呈現(xiàn)出多樣化特征。其中，開發(fā)鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)成為備受鄉(xiāng)村旅游資本青睞的項目。從調(diào)研案例來看，當下鄉(xiāng)村旅游發(fā)展具有“地產(chǎn)化”轉(zhuǎn)向的現(xiàn)狀，而“地產(chǎn)化”的多種類型，突出反映了鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)整合鄉(xiāng)村土地要素的新途徑。

(一)鄉(xiāng)村旅游“地產(chǎn)化”的現(xiàn)狀

在調(diào)研的28個鄉(xiāng)村旅游發(fā)展案例中，鄉(xiāng)村旅游景區(qū)和景點的開始營業(yè)時間集中于2014至2021年，而開始探索鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的經(jīng)營模式則大多開始于2019年。綜合案例信息，可以發(fā)現(xiàn)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的以下現(xiàn)狀。

1.鄉(xiāng)村旅游“地產(chǎn)化”具有普遍性。根據(jù)調(diào)研的28個案例發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)轉(zhuǎn)向鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)的鄉(xiāng)村旅游有9個，其中有5個已經(jīng)銷售過鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)，此外還有7個正在快速跟進，且已經(jīng)規(guī)劃了鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)項目，鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)化具有普遍性。這些已經(jīng)發(fā)展或規(guī)劃有鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的村莊，大多集中于具有一定的山水資源稟賦，或者距離城市距離比較近的地方。在這些鄉(xiāng)村旅游發(fā)展案例中，能夠獲得凈利潤的市場主體總共有4個，其中沒有發(fā)展鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)且主要依靠門票收入作為利潤來源的鄉(xiāng)村旅游經(jīng)營主體只有2個，并且都是規(guī)模型景區(qū)；另外2個是新開發(fā)的鄉(xiāng)村旅游景區(qū)，其主要利潤來源就是鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的銷售收入。26個鄉(xiāng)村旅游經(jīng)營主體無法單獨依靠門票收入獲得收益，而持續(xù)虧損到目前未曾盈利的有24個。如在下文展示的案例2中，該鄉(xiāng)村旅游已經(jīng)經(jīng)營5年了，共接收游客近40萬人，每年7—8萬人，門票68元/人，綜合收入4000萬。這個收入相較于景區(qū)1億的投入，遠遠沒有收回前期投入的成本。

2.鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)成為眾多鄉(xiāng)村旅游開發(fā)項目中產(chǎn)生收益最快、回報率最高的項目。鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)往往成為前期巨額投入快速回本和增值的關(guān)鍵。根據(jù)訪談內(nèi)容，一些景區(qū)如果沒有鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)相關(guān)的收入，鄉(xiāng)村旅游業(yè)務(wù)可能虧損更多，如百里景區(qū)2014年營業(yè)，累計投入9億，門票收入每年僅800萬，而在2020年當年景區(qū)通過鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)項目就營收1億。因此，幾乎所有開發(fā)有鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的鄉(xiāng)村旅游經(jīng)營主體都將預(yù)期的收益寄托在鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的業(yè)務(wù)上。盡管鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)投資產(chǎn)生收益相對于旅游業(yè)務(wù)本身更快，但是鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的投資成功率有待進一步觀察。根據(jù)觀察，早期開發(fā)的一期地產(chǎn)基本上有較大市場需求，而后續(xù)二期三期市場需求有所下降，如下文洋村案例中呈現(xiàn)的2021年當年成功預(yù)售的比例只有30%。

3.投資主體主要為中小型社會資本。從既有的調(diào)研案例來看，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游的村莊中，社會資本是主要的投資主體，總共有19個，政府投資的只有9個。其中，轉(zhuǎn)向開發(fā)鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的基本都是社會資本，且集中于一些中型規(guī)模的資本，如來自采礦化工或者城市中小型房地產(chǎn)行業(yè)的社會資本。社會資本投資鄉(xiāng)村旅游并轉(zhuǎn)向鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)，大多伴有政府規(guī)劃和配套的項目。所有案例中，有政府規(guī)劃的鄉(xiāng)村建設(shè)相關(guān)項目的有22個，其中有10個開發(fā)有鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)。

表1 鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)化的基本情況(28個)

(二)鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)化的類型

聚焦于發(fā)生“地產(chǎn)化”轉(zhuǎn)向的鄉(xiāng)村旅游發(fā)展，按照土地資源的利用方式，可以進一步梳理出鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)化的三種類型，并展示其典型案例。

1.宅基地租賃型。資本主體通過租賃農(nóng)民閑置住房開發(fā)民宿是鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的主要形式之一，主要用于發(fā)展休閑旅游項目。這類鄉(xiāng)村旅游開發(fā)一般選擇自然環(huán)境較好、交通區(qū)位便捷的村灣，進行定點打造，以吸引市民周末下鄉(xiāng)體驗鄉(xiāng)村田園風(fēng)光。然而，在實際開發(fā)過程中，由于超長租期、重新建設(shè)、整村開發(fā)等形式，原來的農(nóng)民住房實際上被推倒重建，資本最終利用的其實是農(nóng)民住房下的宅基地。

案例1：合村位于H省省會城市郊區(qū)農(nóng)業(yè)型鄉(xiāng)鎮(zhèn)。2017年，合村被納入市級美麗鄉(xiāng)村示范村建設(shè)項目，同年，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府引入某地產(chǎn)公司，計劃打造“中國園藝小鎮(zhèn)”，以“一心一園兩村” 的規(guī)劃布局(2)“一心一園兩村”即產(chǎn)城一體中心、市民田園以及2個園藝新村。，打造園藝產(chǎn)業(yè)鏈、休閑旅游及文化村鎮(zhèn)等項目。在實際開發(fā)中，公司租賃一個自然灣24戶農(nóng)戶的閑置住房，租期30年。村集體首先和村民簽訂30年的宅基地和房屋“委托管理協(xié)議”，公司再和村集體簽，約定 30年后將無條件把土地和房屋(實際是新建的民宿)還給農(nóng)戶，農(nóng)戶一次性獲得一筆安置補償款。

在實際操作中，由于租賃合同周期較長，一般超過了20年，因此房屋租賃變相地變成“以租代征”的違規(guī)開發(fā)模式。社會資本在簽訂委托管理協(xié)議之后，將農(nóng)民的舊宅拆除，并新建新式民宿對外經(jīng)營，其經(jīng)營形式包括整套對外長期租賃，即“以租代售”。資本相當于低成本獲得了長期低價的宅基地建設(shè)使用權(quán)。

2.景區(qū)“圈地”型。將旅游景區(qū)開發(fā)與鄉(xiāng)村特色體驗結(jié)合起來，讓村莊與景區(qū)緊密相連是鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的主要特征。在這種發(fā)展模式下，社會資本往往在開發(fā)早期通過較低的土地租金流轉(zhuǎn)到大規(guī)模的集體土地和山林資源，形成了“圈占”大量待開發(fā)土地的格局。隨著政策變動以及旅游市場行情的變化，社會資本開始布局建設(shè)用地的“圈占”，即通過超長期土地流轉(zhuǎn)、土地招拍掛等程序獲得建設(shè)用地指標。在這個過程中，社會資本完成了鄉(xiāng)村地產(chǎn)用地的“儲備”。

案例2：洋村位于H省西部某旅游型城市郊區(qū)，某3A景區(qū)位于村內(nèi)。景區(qū)老板是洋村本村人，2015年投資9000多萬發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，主要經(jīng)營的業(yè)務(wù)有現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光、鄉(xiāng)村民宿文化體驗、生態(tài)山水養(yǎng)生度假等，并于2018年成功升級為3A景區(qū)。2019年，景區(qū)開始發(fā)展生態(tài)養(yǎng)生度假項目，項目實施方案是建設(shè)“康養(yǎng)小鎮(zhèn)”，對外出租和銷售精裝四合院。康養(yǎng)小鎮(zhèn)位于景區(qū)內(nèi)部，總規(guī)劃200畝，一共三期，每期有50套獨立別墅，2021年一期已經(jīng)完工70%，預(yù)計每棟售價50萬，已經(jīng)售出15套，有一戶已經(jīng)入住。

案例2具有典型代表性，即社會資本通過“圈地”擴大景區(qū)規(guī)模，同時通過打政策擦邊球的形式開發(fā)鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)。在調(diào)研的案例中，大部分通過招拍掛程序獲得的建設(shè)用地指標均為商業(yè)服務(wù)用地，幾乎沒有城市住房用地，但是通過“康養(yǎng)小鎮(zhèn)”的名義，社會資本開發(fā)了大量住房用地。

3.產(chǎn)業(yè)空間規(guī)劃型。全域旅游開發(fā)背景下，政府通過產(chǎn)業(yè)空間規(guī)劃，打造“示范帶”“示范區(qū)”，推動鄉(xiāng)村旅游發(fā)展。從鄉(xiāng)村旅游的諸多個案來看，政府通過產(chǎn)業(yè)空間規(guī)劃推動的鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的規(guī)模往往都超過了單個村莊的范圍，涵蓋農(nóng)業(yè)、觀光、民宿、康養(yǎng)等復(fù)合型旅游項目。該發(fā)展模式下，政府制定發(fā)展規(guī)劃后，積極推動國土整治、增減掛鉤等土地項目，并整合大量項目資金集中打造鄉(xiāng)村旅游景區(qū)。

案例3：榛鄉(xiāng)位于H省西部山區(qū)X縣。X縣于2019年引入社會資本，聯(lián)合開發(fā)榛鄉(xiāng)鄉(xiāng)村旅游景區(qū)，并結(jié)合了美麗鄉(xiāng)村建設(shè)等規(guī)劃。景區(qū)項目總規(guī)劃面積531平方千米，核心區(qū)域建設(shè)面積達20平方千米，圍繞文旅、康養(yǎng)、商旅形成以旅代居的鄉(xiāng)村田園旅游風(fēng)格。項目計劃構(gòu)建“一軸、兩核、三鎮(zhèn)、四線、雙廊道、十功能”的避暑康養(yǎng)度假體系，形成五大特色主題酒店、兩大度假營地的發(fā)展格局，并規(guī)劃有民俗商業(yè)街、原野有機食堂、便捷銀行、工坊市場等高品質(zhì)生活配套。為此，政府向社會資本提供地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃用地。社會資本則將主要資源投入到了旅游地產(chǎn)上，總建筑面積達到了9982平方米，戶內(nèi)面積49—92平方米，售價6000—80000元/平方米。一期已經(jīng)售出890套，后續(xù)又規(guī)劃了2期。

在實際操作中，通過政府的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和空間布局，社會資本參與到政府規(guī)劃的項目開發(fā)中，能夠獲得非農(nóng)建設(shè)用地指標。如H省某集團公司承接了X縣多項基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)項目，在全縣獲得了總共400多畝的建設(shè)用地開發(fā)權(quán)。在規(guī)劃區(qū)內(nèi)，社會資本具有極高的投資熱情，榛鄉(xiāng)景區(qū)負責(zé)人表示，“一期(地產(chǎn))是試水，售價不高，二期三期正在開發(fā)中，所開發(fā)房產(chǎn)將面向更高端的需求群體”。

三、鄉(xiāng)村旅游“地產(chǎn)化”轉(zhuǎn)向的三重機制

鄉(xiāng)村旅游的“地產(chǎn)化”轉(zhuǎn)向具有持續(xù)發(fā)展的趨勢。這不僅僅是社會資本追逐利潤的主動策略，而且是在政府主導(dǎo)和資本參與的鄉(xiāng)村發(fā)展過程中共同作用的結(jié)果。探討鄉(xiāng)村旅游“地產(chǎn)化”轉(zhuǎn)向的深層邏輯，能夠進一步理解單一的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展“異化”的形成原因，以及發(fā)現(xiàn)當前鄉(xiāng)村旅游結(jié)合鄉(xiāng)村建設(shè)發(fā)展的具體實踐機制。從實踐來看，鄉(xiāng)村旅游轉(zhuǎn)向鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)具有內(nèi)在的必然性，具有多重復(fù)雜機制。

(一)產(chǎn)業(yè)困境下土地利益驅(qū)動

鄉(xiāng)村旅游本身所面臨產(chǎn)業(yè)發(fā)展困境要求社會資本謀求新的轉(zhuǎn)型路徑，而結(jié)合鄉(xiāng)村旅游資源的以銷售類地產(chǎn)為主的鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)具有更快更高的資本回報率，成為驅(qū)動鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)走向“地產(chǎn)化”的重要因素。

從事物屬性來看，鄉(xiāng)村旅游所具有的政策公共品和市場化旅游產(chǎn)品雙重屬性決定了產(chǎn)業(yè)本身所面臨的發(fā)展盈利困境。鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)具有公共屬性。一方面，完整的規(guī)模化產(chǎn)業(yè)體系本身具有極強的外部性，另一方面，產(chǎn)業(yè)發(fā)展所在的鄉(xiāng)村空間本身具有公共的免費場域，因此，社會資本難以通過鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)本身獲得壟斷性的市場利潤。同時，鄉(xiāng)村旅游作為旅游產(chǎn)業(yè)的一部分，也遵循旅游產(chǎn)品的市場邏輯，即鄉(xiāng)村旅游具有前期投資高、收益周期長、資本回報率低等特征，在受到區(qū)位條件、產(chǎn)業(yè)容量的影響時，容易被鎖定在過密化的低水平階段，難以獲得持續(xù)發(fā)展。[8][15]前述28個鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的案例中，只有一家能夠通過門票收入盈利，即為例證。不僅如此，在旅游產(chǎn)業(yè)面臨發(fā)展困境的背景下，社會資本利用鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)用地開發(fā)的特色酒店、鄉(xiāng)村民宿、餐飲中心、游樂場等，也只有極少數(shù)能夠為資本創(chuàng)造收益。

在這種盈利困難的發(fā)展壓力下，以銷售為目的的住宅類建筑物，包括鄉(xiāng)村別墅、旅游住宅、商品房等為社會資本投資提供了獲利空間。因為具有類似城市房地產(chǎn)的銷售屬性，同時在鄉(xiāng)村體驗、森林康養(yǎng)等宣傳理念下，銷售類的鄉(xiāng)村住宅、別墅迎合了一部分中高端消費群體的消費需求，從而成為社會資本競爭的方向。不僅如此，在銷售類地產(chǎn)所凸顯的農(nóng)村土地增值價值驅(qū)動下，資本主體往往采取一邊維持鄉(xiāng)村旅游業(yè)務(wù)的虧損經(jīng)營，一邊開發(fā)鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的策略。因為此前投入大量資源打造鄉(xiāng)村旅游景觀以及高標準基礎(chǔ)設(shè)施等，此時能夠作為鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的配套，其價值在鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的銷售中得以變現(xiàn)。如某景區(qū)地產(chǎn)以每套40萬元，長達20年的租期的租賃形式一次性“銷售”出去。為此，社會資本頻繁兜售鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的“康養(yǎng)”“田園”等概念，宣傳“賣的不是房產(chǎn)，賣的是一種生活方式”“買房就住星空別墅”等類似口號，以增加市場吸引力。

(二)政策傾斜中資源鏈接方式轉(zhuǎn)型

從鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的變遷來看，鄉(xiāng)村旅游項目本身經(jīng)歷了從目標到手段的變化，表現(xiàn)為從作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展本身的鄉(xiāng)村旅游逐漸異化為作為鏈接其他資源的關(guān)鍵媒介，并倒逼鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的轉(zhuǎn)型。

首先，與城市房地產(chǎn)不同，鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的開發(fā)往往難以獲得城市住宅用地的開發(fā)資格，通過鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)用地的名義，社會資本能夠獲得最為關(guān)鍵的建設(shè)用地指標。對于鄉(xiāng)村旅游資本來說，要獲得建設(shè)用地指標，首先就需要通過鄉(xiāng)村旅游項目，撬動休閑觀光園區(qū)、森林人家、康養(yǎng)基地、鄉(xiāng)村民宿、特色小鎮(zhèn)、農(nóng)旅融合等一批政府項目資源的支持。在地方政府布局產(chǎn)業(yè)空間，并大力發(fā)展鄉(xiāng)村旅游舉措下，各類支持鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的資源包括：土地指標、資金投入、規(guī)劃支持、組織配套、金融扶持等。以鄉(xiāng)村旅游促進一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展等名義，社會資本才能獲得進入鄉(xiāng)村地產(chǎn)領(lǐng)域的“入場券”。如榛鄉(xiāng)鄉(xiāng)村旅游景區(qū)正是通過嵌入X縣建設(shè)避暑康養(yǎng)度假體系的系列規(guī)劃中，才能獲得了建設(shè)用地指標，并且還能夠整合美麗鄉(xiāng)村建設(shè)、產(chǎn)業(yè)扶持、地方財政等資金。2019年至2021年X縣政府已在該項目中投入5000多萬。這為社會資本在鄉(xiāng)村旅游開發(fā)過程中變相開發(fā)鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)提供了政策的便車。

其次，社會資本在資源疊加投入的壓力下，通過鄉(xiāng)村旅游鏈接更多政府提供的旅游地產(chǎn)項目資源成為最為理性的策略。隨著政府資源向大規(guī)模鄉(xiāng)村旅游開發(fā)的整體傾斜，鄉(xiāng)村旅游發(fā)展逐漸成為鏈接項目資源的重要媒介。如Y縣在全域旅游規(guī)劃下，對全縣的產(chǎn)業(yè)空間進行了布局，將全縣分成五個區(qū)：縣城核心區(qū)、縣城延伸區(qū)、城鄉(xiāng)融合區(qū)、過渡安置區(qū)、“逆城鎮(zhèn)化”康養(yǎng)預(yù)留區(qū)。其中，除了過渡安置區(qū)外，康養(yǎng)逆流區(qū)建設(shè)規(guī)模最大、投入資金最多。政府嚴格控制康養(yǎng)區(qū)中的農(nóng)民建房，進而引入社會資本大力發(fā)展康養(yǎng)地產(chǎn)，以承接逆城鎮(zhèn)化人口。不僅如此，在某案例中，社會資本通過承接政府的農(nóng)旅融合發(fā)展項目，也獲得了政府為其配備的40畝的建設(shè)用地指標。這些建設(shè)用地指標對于社會資本而言才是真正的目標。因此，在地方政府新一輪鄉(xiāng)村發(fā)展規(guī)劃中，社會資本敏銳把握了鄉(xiāng)村旅游投資的風(fēng)向，將發(fā)展重心調(diào)整到了鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的開發(fā)，而不僅僅是鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)本身。

(三)政績導(dǎo)向下政企合謀推動

監(jiān)督下鄉(xiāng)背景下，基層政府尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府運作項目、落實項目面臨越來越嚴格的監(jiān)管。在這種情況下，基層官員謀取個人利益以及資本下鄉(xiāng)套取項目資金的空間逐漸被壓縮。與此同時，地方政府完成考核任務(wù)以及政治晉升的壓力日益增加，往往與資本主體形成共謀，[16]鄉(xiāng)村地產(chǎn)發(fā)展成為地方政府與社會資本之間合謀推動的結(jié)果之一。

首先，地方政府具有通過開發(fā)土地資源提高財政收入的強大動力。在地方政府面臨的考核任務(wù)中，以招商引資為主的經(jīng)濟發(fā)展目標和以鄉(xiāng)村建設(shè)為主的社會目標等均是中心工作。通過土地資源開發(fā)提高政府收入是完成這些考核目標的主要思路。在鄉(xiāng)村旅游的規(guī)劃與開發(fā)中，地方政府試圖通過全域旅游開發(fā)的模式提升地方經(jīng)濟發(fā)展動力。而其中的關(guān)鍵就在于，地方政府試圖將經(jīng)營城市土地的經(jīng)驗有限度地復(fù)制到鄉(xiāng)村旅游發(fā)展中的地產(chǎn)項目中。如在案例2中，鄉(xiāng)村旅游景區(qū)通過每畝35萬元的價格總共為當?shù)乜h鄉(xiāng)政府提供了7000萬元的土地“出讓”收入。不僅如此，該鄉(xiāng)村旅游景區(qū)累計為地方政府創(chuàng)造了超過1000萬元的稅收收入。離開了鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)項目，景區(qū)難以產(chǎn)生這樣的規(guī)模經(jīng)濟效益。

其次，地方政府承擔(dān)著提高鄉(xiāng)村建設(shè)水平的任務(wù)，政企合作推動了社會資本投資行為轉(zhuǎn)變。由于鄉(xiāng)村旅游具有較高顯示度，地方政府部門具有積極引入和鼓勵資本主體參與到鄉(xiāng)村振興示范區(qū)、美麗鄉(xiāng)村、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等鄉(xiāng)村建設(shè)過程中的動力。在鄉(xiāng)村建設(shè)過程中，康養(yǎng)地產(chǎn)、度假村、產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范帶成為最具有標志性的項目。地方政府借助社會資本的力量打造鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)振興和鄉(xiāng)村建設(shè)的樣本，一方面有助于其工作績效在基層工作中脫穎而出，另一方面也為社會資本發(fā)展鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)提供了隱性激勵。前文指出，投資鄉(xiāng)村旅游的資本中，大型房地產(chǎn)公司并不多，大多是依托于礦產(chǎn)資源的中型規(guī)模的社會資本，他們自身具有投資轉(zhuǎn)型的內(nèi)在動力，因而也需要緊緊依靠政府的地產(chǎn)項目和其他項目投入而發(fā)展。這些社會資本利用自己的社會關(guān)系搭上政府政策便車，形成了一種發(fā)展導(dǎo)向上的隱性激勵效應(yīng)。對于有合規(guī)手續(xù)審批的康養(yǎng)地產(chǎn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府則會積極幫忙協(xié)調(diào)土地指標。

四、以鄉(xiāng)村旅游為導(dǎo)向的鄉(xiāng)村建設(shè)困境

鄉(xiāng)村振興背景下，鄉(xiāng)村建設(shè)具有實現(xiàn)農(nóng)民利益發(fā)展、土地利用有序以及維持鄉(xiāng)村空間的基礎(chǔ)保障功能多重目標。鄉(xiāng)村旅游具有推動鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展、提升鄉(xiāng)村規(guī)劃與建設(shè)水平的功能效應(yīng)。然而，鄉(xiāng)村旅游的“地產(chǎn)化”轉(zhuǎn)向?qū)е铝肃l(xiāng)村土地資源與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重新配置，使得以鄉(xiāng)村旅游為導(dǎo)向的鄉(xiāng)村建設(shè)模式面臨著多重困境。

(一)鄉(xiāng)村旅游與農(nóng)民的利益聯(lián)結(jié)機制異化

在鄉(xiāng)村旅游發(fā)展過程中，地方政府強調(diào)通過產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與利益聯(lián)結(jié)機制帶動鄉(xiāng)村發(fā)展。但是鄉(xiāng)村旅游的“地產(chǎn)化”轉(zhuǎn)向，使得以鄉(xiāng)村旅游為紐帶的產(chǎn)業(yè)帶動模式面臨失敗，鄉(xiāng)村旅游與農(nóng)民的利益連接機制發(fā)生異化。

1.鄉(xiāng)村旅游一旦轉(zhuǎn)變?yōu)猷l(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)，政府借社會資本的力量盤活鄉(xiāng)村資源要素的初衷就轉(zhuǎn)變?yōu)榱松鐣Y本對于集體土地及其他公共資源的利益壟斷。相對于弱勢農(nóng)民，資本主體更加強勢，且掌握更多信息優(yōu)勢，從而在村莊經(jīng)濟空間的利用中形成對農(nóng)民的排斥。調(diào)研案例中，鄉(xiāng)村地產(chǎn)幾乎沒有形成對農(nóng)民的帶動效應(yīng)，反而通過面向市場的房產(chǎn)銷售形成農(nóng)村內(nèi)部利益的大量溢出，農(nóng)民權(quán)益受到隱性侵害。

2.以鄉(xiāng)村旅游為媒介，政府整合各項資源構(gòu)建鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系的目標被鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)項目所替代。其典型表現(xiàn)是，當前鄉(xiāng)村旅游成為工商資本開發(fā)地產(chǎn)甚至是非法牟利的合法外衣。在這種條件下，政策資源繼續(xù)向鄉(xiāng)村旅游資本傾斜，不僅沒有培育出完整的鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系和市場要素，而且破壞了鄉(xiāng)村社會的經(jīng)濟社會空間。如案例1中的農(nóng)民喪失了原本作為退路的村莊社會住房和宅基地。

3.從實踐來看，具有鄉(xiāng)村旅游發(fā)展稟賦的村莊只有少數(shù)，大多數(shù)普通村莊難以通過鄉(xiāng)村旅游獲得市場機會。農(nóng)民在這個過程中也高度參與鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的發(fā)展，如盲目退出宅基地、長期出租住宅甚至以集體土地入股，產(chǎn)業(yè)發(fā)展蛻變?yōu)橐酝恋刭Y源參與風(fēng)險產(chǎn)業(yè)，從而加劇了農(nóng)民家庭直面市場風(fēng)險的程度。

(二)增加農(nóng)村土地利用的社會風(fēng)險

農(nóng)村土地對于農(nóng)民而言具有基礎(chǔ)保障功能。鄉(xiāng)村旅游的“地產(chǎn)化”轉(zhuǎn)向，使土地資源和產(chǎn)業(yè)布局更加不合理，不可避免地產(chǎn)生了農(nóng)村土地開發(fā)亂象，從而增加了農(nóng)村土地利用的社會風(fēng)險。

1.資本主體出于市場投機的目的，充滿對農(nóng)村土地的價值想象，因而大面積土地“圈而不用”“圈而亂用”，造成農(nóng)村經(jīng)濟社會空間的破壞。如社會資本以發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的名義流轉(zhuǎn)了耕地和山林資源后規(guī)模經(jīng)營，但實際上是將農(nóng)業(yè)經(jīng)營作為鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的配套性的農(nóng)業(yè)景觀，并沒有從事實際農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。甚至有的非建設(shè)用地被硬化或建設(shè)構(gòu)筑物，潛在地改變了土地的自然結(jié)構(gòu)和用途。如某社會資本下鄉(xiāng)流轉(zhuǎn)了500畝土地，與村集體簽訂的協(xié)議是發(fā)展大棚蔬菜，但實際上是在耕地上通過打樁的方式建設(shè)大棚別墅，并且銷售火爆。該公司最終由于違規(guī)用地，所建設(shè)的大棚房被強制拆除，而原本從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)民也不愿意要回土地，而是向村集體和市場施壓要求獲得土地租金。

2.社會資本通過迂回策略獲得建設(shè)用地指標。部分社會資本流轉(zhuǎn)農(nóng)地后，先申請農(nóng)業(yè)設(shè)施用地、鄉(xiāng)村旅游開發(fā)用地，再慢慢通過自身的人脈和關(guān)系將其轉(zhuǎn)為園地，然后計劃進一步設(shè)法將園地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，以實現(xiàn)最終發(fā)展鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的意圖。試圖通過這種方式獲得土地資源以及仍在“囤地”觀望的資本主體，不僅沒有成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動力量，反而成為盤踞在鄉(xiāng)村經(jīng)濟社會空間中的資源壟斷者，造成了鄉(xiāng)村土地資源要素的不合理利用。

3.各地政府“大干快上”，資本過密投入，鄉(xiāng)村旅游陷入市場風(fēng)險。一些社會資本投資康養(yǎng)小鎮(zhèn)、田園綜合體等熱門的政府規(guī)劃項目之后，頻繁出現(xiàn)“爛尾”工程。也有一些鄉(xiāng)村旅游和鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)在高調(diào)營銷一陣子之后無人問津，由此引發(fā)了眾多遲遲無法解決的土地糾紛。這些問題都在不斷加劇農(nóng)戶脫離土地之后的社會風(fēng)險。在案例1中，由于地產(chǎn)公司開發(fā)的民宿項目尚未盈利，公司陷入了資金鏈斷裂的困境中，不僅導(dǎo)致后續(xù)的配套項目難以跟進和落地，而且土地租金和農(nóng)民的房屋租賃費也難以支付。這種經(jīng)營危機造成農(nóng)戶對公司開發(fā)的前景不信任，催生了農(nóng)戶大規(guī)模要求退出房屋租賃的現(xiàn)象。

(三)鄉(xiāng)村生活系統(tǒng)的去鄉(xiāng)村化

傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村生活系統(tǒng)為農(nóng)民提供了生產(chǎn)生活的棲息地。在鄉(xiāng)村旅游和鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)廣泛興起之后，資本企業(yè)對鄉(xiāng)村進行了整體的“旅游化”和“地產(chǎn)化”改造，基于傳統(tǒng)鄉(xiāng)村地域系統(tǒng)的生活空間逐漸破壞和瓦解，形成了去鄉(xiāng)村化的社會后果。

1.鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)服務(wù)于“地產(chǎn)化”的鄉(xiāng)村旅游，而不是保障農(nóng)民的基本生產(chǎn)生活條件。以洋村為例，洋村和鄉(xiāng)村旅游景區(qū)經(jīng)營主體達成協(xié)議，村級組織爭取了15公里的鄉(xiāng)村旅游公路項目，項目資金2000萬，政府補貼項目資金的60%，景區(qū)承擔(dān)40%，這是政府審批的美麗鄉(xiāng)村建設(shè)項目，景區(qū)也借此對景區(qū)周圍基礎(chǔ)設(shè)施進行提檔升級。由于資本的參與，這條公路能夠直通資本開發(fā)的鄉(xiāng)村別墅區(qū)。根據(jù)一名基層干部的說法，“申請美麗鄉(xiāng)村建設(shè)項目是為了推動旅游產(chǎn)業(yè)”。而對于社會資本來說，提升基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)能夠提升鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)市場吸引力。在這種鄉(xiāng)村公共品分配方式中，鄉(xiāng)村旅游和鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)不僅吸納了相當大一部分，而且其開發(fā)的基礎(chǔ)設(shè)施面向的是游客和城市市民的鄉(xiāng)村體驗，忽略農(nóng)村作為一個生產(chǎn)場域所需要的設(shè)施條件。不僅如此，在一些地產(chǎn)項目破產(chǎn)之后，“爛尾”工程和許多硬化設(shè)施無法轉(zhuǎn)化為農(nóng)民生產(chǎn)性的基礎(chǔ)設(shè)施，對鄉(xiāng)村生產(chǎn)空間造成巨大破壞。

2.農(nóng)民在長期的鄉(xiāng)村生活中賴以生存的經(jīng)濟空間和生活基礎(chǔ)快速瓦解。鄉(xiāng)村旅游業(yè)的慘淡經(jīng)營沒有帶動周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)也無法吸納足夠的農(nóng)民就業(yè)。相反，為了開發(fā)鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)，有的鄉(xiāng)村景區(qū)將大量農(nóng)民遷出原住地，進行集中安置，然后雇用市場勞動力專門維持農(nóng)業(yè)景觀，導(dǎo)致農(nóng)民與作為其重要生產(chǎn)資料的土地資源徹底隔離。農(nóng)民依托自然經(jīng)濟、小農(nóng)農(nóng)業(yè)以及其他非農(nóng)經(jīng)濟實現(xiàn)家庭勞動力的低成本再生產(chǎn)模式受到劇烈沖擊。為了維持鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的市場吸引力，開發(fā)主體禁止養(yǎng)殖牛羊、雞鴨，作為生活資源的河塘、山林都成了地產(chǎn)景觀，農(nóng)民由此失去進入鄉(xiāng)村生活空間的基礎(chǔ)。

五、結(jié)論

按照鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略總體要求，鄉(xiāng)村建設(shè)既要補齊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)短板，也要鼓勵引導(dǎo)社會資本參與鄉(xiāng)村發(fā)展。國家項目資源和社會資本下鄉(xiāng)推動了以鄉(xiāng)村旅游發(fā)展為導(dǎo)向的鄉(xiāng)村建設(shè)模式。然而，根據(jù)28個案例的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在廣大中西部地區(qū)，鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展高度依賴于農(nóng)村建設(shè)用地的價值增值，并且與當前大力推動的鄉(xiāng)村建設(shè)項目緊密結(jié)合，鄉(xiāng)村旅游在這個過程中逐漸轉(zhuǎn)向以開發(fā)鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)為主的經(jīng)營模式。經(jīng)驗表明，當前在中西部地區(qū)廣泛實踐的鄉(xiāng)村旅游作為帶動鄉(xiāng)村發(fā)展的具體實踐模式，轉(zhuǎn)向?qū)τ谵r(nóng)村土地資源的地產(chǎn)開發(fā)，忽視了其社會效益，產(chǎn)生了鄉(xiāng)村建設(shè)與發(fā)展的多重負面后果。

當前，學(xué)界和政策部門對于鄉(xiāng)村旅游的鄉(xiāng)村發(fā)展效應(yīng)的判斷基于兩個假設(shè)。一是通過鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動鄉(xiāng)村要素的流動，釋放市場價值，其中土地要素是關(guān)鍵。因此，在許多小城鎮(zhèn)建設(shè)、舊鎮(zhèn)改造中，他們支持對冠以“鄉(xiāng)村酒店”或“度假村”牌子而開發(fā)的集體土地入市予以制度認可，[17]要求基于“還權(quán)賦能”優(yōu)化農(nóng)村土地指標配置的制度保障。[18]但是，本文研究證明，鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展所帶動的鄉(xiāng)村要素有限，并且集中于土地要素中。而土地的市場價值主要集中于以銷售為目的的住宅性地產(chǎn)中，且大多是在灰色空間中形成。其他多種類型的旅游地產(chǎn)市場價值難以凸顯。即使是本文所研究的銷售性地產(chǎn)，也僅僅是在少數(shù)村莊才能成功發(fā)展，獲得盈利。在實際發(fā)展過程中，農(nóng)村土地資源的市場增值潛能是一種想象，土地增值價值來源于政府嚴格土地管理制度形成的稀缺，忽略了農(nóng)村土地的本質(zhì)是生產(chǎn)資料，對于大多數(shù)普通農(nóng)村而言，土地開發(fā)的財富來源于轉(zhuǎn)移性資源。[19]

二是試圖通過支持鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展培育鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)要素，構(gòu)建市場體系，帶動農(nóng)民發(fā)展。然而，本文的研究表明，在鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展過程中，鄉(xiāng)村旅游主體自身仍需要通過各種方式攫取土地增值利益，而不是產(chǎn)業(yè)市場利潤，因此，政府試圖通過產(chǎn)業(yè)體系的構(gòu)建提高農(nóng)民穩(wěn)定可持續(xù)收入的目標也沒有完全實現(xiàn)。同時，地產(chǎn)開發(fā)的價值也沒有形成具有可復(fù)制的覆蓋更多農(nóng)民的分享機制。鄉(xiāng)村旅游的“地產(chǎn)化”發(fā)展不僅占有了大量并不必要的鄉(xiāng)村旅游發(fā)展資源，而且在實際上也沒有提高鄉(xiāng)村社會的經(jīng)濟增量。農(nóng)民無法對接到以鄉(xiāng)村旅游和鄉(xiāng)村地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟機會中。

鄉(xiāng)村振興背景下，鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展和鄉(xiāng)村建設(shè)的主體是仍在鄉(xiāng)村生產(chǎn)生活的農(nóng)民，這是以農(nóng)民為主體的鄉(xiāng)村發(fā)展的內(nèi)在要求。因此，本文對當前以鄉(xiāng)村旅游帶動鄉(xiāng)村發(fā)展的實踐路徑提出反思，并提出以下建議。第一，在資源下鄉(xiāng)背景下，鄉(xiāng)村建設(shè)應(yīng)當明確保障農(nóng)民基本生產(chǎn)生活秩序的目標，并通過資源輸入激活村莊自我建設(shè)和自我服務(wù)的能力。第二，鄉(xiāng)村發(fā)展應(yīng)當立足于最廣泛的農(nóng)民和農(nóng)村，因地制宜發(fā)展鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)、提高鄉(xiāng)村空間優(yōu)化布局，保障鄉(xiāng)村建設(shè)的基礎(chǔ)條件。第三，理性看待鄉(xiāng)村旅游所帶來的鄉(xiāng)村發(fā)展效應(yīng)，有力引導(dǎo)資本有序發(fā)展，警惕鄉(xiāng)村建設(shè)異化為鄉(xiāng)村地產(chǎn)的發(fā)展，回歸鄉(xiāng)村建設(shè)以農(nóng)民為主體的根本原則。