影響房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的因素及對策

■李旭輝

（西安遠(yuǎn)秦開發(fā)建設(shè)有限公司）

引 言

目前，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢復(fù)雜嚴(yán)峻，本文基于目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及前景，從法律、法規(guī)及行業(yè)監(jiān)管，企業(yè)高層的重視程度，會計人員的專業(yè)素養(yǎng)，會計核算環(huán)境四個方面，分析了其對會計核算的影響，探討了如何應(yīng)對，希望有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)會計核算質(zhì)量，助力企業(yè)精細(xì)化管理。

1 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景

近20年多年來，得益于我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，是影響國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條長，涉及了消費、金融、生產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等與我們生活息息相關(guān)的多個方面。廣義的房地產(chǎn)業(yè)，包括：咨詢、設(shè)計、營銷、勘察勘探、評估、監(jiān)理、中介、建材生產(chǎn)、建筑施工、園林綠化、維修保養(yǎng)、保潔保安等多個行業(yè)。本文所指為狹義房地產(chǎn)，即房地產(chǎn)開發(fā)。

以2020年為例，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)值約為17%；占固投比例約27.3%，廣義房地產(chǎn)帶動投資比約為52.5%；房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)收入約占地方政府收入37.6%；住房作為一般人群的主要財富，占其財富的50%以上；帶動解決就業(yè)約1500萬；房地產(chǎn)相關(guān)貸款占總貸款約為27.4%。

過去20年左右的時間里，整個房地產(chǎn)業(yè)都處于高速發(fā)展階段，隨著國家“房住不炒”的總基調(diào)及“三道紅線”金融政策的宏觀調(diào)控，加之各方出臺的相關(guān)調(diào)控政策的作用，目前，房地產(chǎn)行業(yè)的增速普遍放緩，預(yù)計后期整個房地產(chǎn)業(yè)會處于像傳統(tǒng)行業(yè)一樣的轉(zhuǎn)入平穩(wěn)增長的高質(zhì)量發(fā)展階段。

2 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的重要性

前幾十年的時間里，房地產(chǎn)行業(yè)處于粗放式發(fā)展階段，整個行業(yè)的發(fā)展模式基本都是高負(fù)債加高周轉(zhuǎn)。只要項目周轉(zhuǎn)足夠快，那么項目利潤相當(dāng)可觀。當(dāng)這個項目稍有盈余資金，即可利用盈余資金啟動下一個項目，這樣企業(yè)規(guī)模就像滾雪球一樣，很快發(fā)展壯大。有些房企為了擴(kuò)大融資規(guī)模，迅速發(fā)展，通權(quán)益性融資、信托、表外負(fù)債、明股實債等多種方式進(jìn)行融資，造成負(fù)債率畸高。 有些小型房企因為資質(zhì)、信譽等因素影響，無法從正常渠道融資，便通過民間借貸、非法集資等手段融資。因為近些年房地產(chǎn)價格不斷上漲，每個項目的實際利潤都非?？捎^，扣除資金成本之后，一般都有相當(dāng)高的資本回報率。

還有部分房企，利用自身資金優(yōu)勢，大量囤地，緩慢開發(fā)，等周邊土地升值后，直接轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)，也可獲得可觀收益。

由于以上原因，房地產(chǎn)行業(yè)項目的可觀收益掩蓋了公司內(nèi)部因各種內(nèi)控或管理措施不到位造成的損失，因此公司管理層往往不太重視會計核算的重要性。

隨著“三道紅線”政策的推出，國家嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模；另一方面，各地因城施策推出各項限售限購政策；各地城鎮(zhèn)化進(jìn)程減慢；人口紅利消失。這些因素很大程度抑制了房價的快速增長，項目公司的預(yù)期利潤降低，這就要求房地產(chǎn)行業(yè)需要進(jìn)行轉(zhuǎn)型，提升內(nèi)部管理水平，嚴(yán)格控制各項目費用支出，開源節(jié)流，向平穩(wěn)增長的優(yōu)質(zhì)化發(fā)展轉(zhuǎn)變。此時，提升房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的水平尤為重要。

3 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響因素

3.1 法律、法規(guī)及行業(yè)監(jiān)管的要求

多部法律法規(guī)對會計核算都有相關(guān)要求，涉及房地產(chǎn)行業(yè)會計核算中的賬簿設(shè)置、財務(wù)報告、科目設(shè)置、稅費繳納、資金管理等。

財稅2016年36號文關(guān)于營改增事項規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)營改增新老項目認(rèn)定原則，企業(yè)可以根據(jù)自身情況，自行選擇以新、老項目進(jìn)行核算。不同方式對企業(yè)的應(yīng)繳稅額及經(jīng)營成果影響較大。

國稅發(fā)2009年31號文關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的規(guī)定，更是指導(dǎo)本行業(yè)會計核算與稅法銜接的圣經(jīng)，是每個地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)工作者必須精熟的法規(guī)之一。

《增值稅法》《土地增值稅法》《企業(yè)所得稅法》《房地產(chǎn)管理法》《會計準(zhǔn)則》《會計準(zhǔn)則》等等多部法律法規(guī)及其他地方性法規(guī)、部門規(guī)章文件等都對房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算產(chǎn)生或多或少的影響。

3.2 企業(yè)高層的重視程度

前20多年的時間里，在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展期，也是房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時期。企業(yè)的高層主要從營銷或工程起家。因為行業(yè)的輝煌，好多營銷代理公司或者建筑公司作為乙方感覺辛辛苦苦勞累幾年，做一個項目還是為他人作嫁衣，并且對于這個行業(yè)的發(fā)展模式，運營特點都是了如指掌，還不如抓住這個風(fēng)口，快速擴(kuò)張，畢竟機(jī)不可失，時不再來。

由營銷代理公司轉(zhuǎn)型而來的，比較重視營銷活動，注重廣告宣傳，注重售樓部、樣板間、前期景觀等，注重客戶體驗，讓客戶感覺高大上，以促進(jìn)快速銷售，快速回款，畢竟銷售資金反投是開發(fā)商建設(shè)資金的重要來源。

由建筑公司轉(zhuǎn)型而來的，比較重視工程質(zhì)量，建安成本控制方面做的比較好，口碑過硬，產(chǎn)品注重實用性，體現(xiàn)了技術(shù)人員的精確、實用的特點。此點也間接帶動了銷售，促進(jìn)了回款。

所以企業(yè)高層一般都比較重視這兩方面人才，而不重視會計核算人員，認(rèn)為會計核算人員從事的只是一個輔助性的服務(wù)工作，不能增加企業(yè)價值，創(chuàng)造直接利潤，而且還不會變通。比如付款、報銷時因為發(fā)票問題拒絕辦理；融資時不能按資方要求美化一下財務(wù)報表；繳納稅款時，不能盡量少繳或晚繳。因為企業(yè)高層的這種意識導(dǎo)致了會計核算人員無法得知項目的真實、完整情況，從而使最終的會計信息失真，偏離實際情況?；蛘咭驗轫椖吭O(shè)計、規(guī)劃、施工等方案發(fā)生重大變更未及時通知會計核算人員，使得會計核算出現(xiàn)重大差錯，影響財務(wù)報告信息，導(dǎo)致相關(guān)方?jīng)Q策失誤。

3.3 財務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)

財務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)是整個會計核算工作的基石，直接決定了會計信息質(zhì)量的優(yōu)劣高低。

（1）專業(yè)技能。在前期整個房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展階段，企業(yè)的重心便是籌措資金、投放資金、回籠資金，如此反復(fù)，使得企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大。因為涉及資金體量較大，為控制風(fēng)險，財務(wù)主管人員多為公司高層親信或出納人員升任。這些人員一般學(xué)歷不高，不具有十分專業(yè)的財務(wù)知識或行業(yè)核算經(jīng)驗，對準(zhǔn)則理解不夠充分、恰當(dāng)，缺少適合的職業(yè)判斷，做出的會計處理不夠準(zhǔn)確。還有部分人員雖然具備相關(guān)的專業(yè)知識與技能，但是自視甚高，安于現(xiàn)狀，自認(rèn)為有較高的學(xué)歷或職稱就不主動學(xué)習(xí)最新的法律法規(guī)、稅收文件、準(zhǔn)則變化等，知識結(jié)構(gòu)老化，業(yè)務(wù)處理出現(xiàn)偏差，給企業(yè)造成稅務(wù)損失或財務(wù)風(fēng)險。

（2）職業(yè)道德。會計核算人員的職業(yè)道德影響著會計核算信息的質(zhì)量。主要表現(xiàn)在協(xié)作性、事業(yè)心和遵守財務(wù)法規(guī)幾個方面。

房地產(chǎn)行業(yè)會計核算涉及合同、事項數(shù)量龐大，受限于記錄或核算方式的限制，部分內(nèi)容無法完整在檔案資料中完整體現(xiàn)。在新舊交接過程中，因各種原因，交接資料或事項不完整，導(dǎo)致新人在后期開展會計工作時，出現(xiàn)重大遺漏或錯誤。也有部分人員有藏私心理，感覺是教會徒弟餓死師傅，不愿向別人分享自己的工作技巧或方法?；蛘呤聵I(yè)心不強，對工作熱情不高，缺乏必要的勤勉態(tài)度，使整個團(tuán)隊的工作效率低下，準(zhǔn)確率不高，會計信息質(zhì)量較差。

也有人員法律意識淡薄，為了個人私利，利用各種手段，弄虛作假，侵占公司財物，造成賬實不符；或者利用職務(wù)之便，吃拿卡要，收受賄賂；或者公司領(lǐng)導(dǎo)脅迫、指使、授意下，為滿足融資需求、少繳或不繳稅款的目的，編制假賬、虛開發(fā)票、虛假交易，上述行為都會給造成會計信息嚴(yán)重失真，并給公司帶來財物、名譽等巨大損失，有可能會承擔(dān)刑事責(zé)任。

3.4 會計核算的環(huán)境

會計核算環(huán)境直接影響日常核算的效率及準(zhǔn)確性，主要包括核算制度及流程與核算工具兩個方面。

對于多數(shù)中小型房企來說，基本無專門的核算流程，平時業(yè)務(wù)處理的隨意性很強，主要取決于會計主管人員的專業(yè)能力及職業(yè)判斷，但是個人能力畢竟有限，加之客觀環(huán)境發(fā)生變化，難免會出現(xiàn)判斷錯誤或考慮不周的情況。

房地產(chǎn)企業(yè)往往根據(jù)企業(yè)規(guī)模及實際管理需要，選擇的會計核算軟件都不盡相同，功能也有所差異。一般軟件都是在選用軟件之前，先了解企業(yè)管理層對財務(wù)核算的信息要求，充分考慮到后期可能發(fā)生的變化后，進(jìn)行初始化。初始化后如果正常使用，就非常方便、準(zhǔn)確、快捷。但是如果后期隨著時間的變化，因為經(jīng)營管理的需要，核算口徑或核算的精細(xì)程度發(fā)生變化，想追溯調(diào)整或重述，工作量就比較大，也比較困難。比如需要定期將現(xiàn)金流量項目與成本項目相匹配，即將購買商品或勞務(wù)支付的現(xiàn)金細(xì)分至支付設(shè)計費、前期工程費、建安費等項目中去。另外，因為軟件的局限性，無論軟件多么強大，均無法滿足公司管理中的所有需求。

4 提升會計核算效果的對策

4.1 嚴(yán)格遵循法律法規(guī)及監(jiān)管的要求

在相關(guān)法律、法規(guī)的指導(dǎo)下，按照會計準(zhǔn)則要求，結(jié)合公司經(jīng)營管理的實際需求做好會計核算工作。這樣一方面在向相關(guān)政府機(jī)構(gòu)報送報表、資料時，能及時、準(zhǔn)確、完整的滿足監(jiān)管的要求，另一方面也能圓滿完成企業(yè)日常會計核算，極大的提高了工作效率。比如在設(shè)置開發(fā)成本明細(xì)科目時，可以根據(jù)土地增值稅清算的要求，在開發(fā)成本下設(shè)土地費用、前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套費、開發(fā)間接費用等六大二級科目，然后再根據(jù)企業(yè)實際情況，設(shè)置三級或四級科目；在設(shè)置期間費用明細(xì)科目時，可以根據(jù)企業(yè)所得稅匯算清繳時的明細(xì)作為二級科目，企業(yè)經(jīng)營管理需求的明細(xì)用次一級或兩級來體現(xiàn)，也可以增加輔助項目核算。

4.2 提升管理層的重視程度

管理層的重視程度直接決定著會計核算的質(zhì)量與效率。管理層要認(rèn)識到會計核算工作的重要性，改變原有的用人觀念，專業(yè)的事讓專業(yè)的人去做。人員聘用要任人唯賢，可以采用外部獵頭、內(nèi)部競聘等方式，讓能者上，庸者下，真正為企業(yè)獲取優(yōu)秀的會計核算人員，同時，提升會計核算人員待遇，建立完善的獎懲機(jī)制，人員晉升渠道，能招得來人，留得住人，為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展奠定良好基石。其次會計主管人員應(yīng)定期、及時與管理層溝通，了解設(shè)計、開發(fā)、工程、營銷等各項業(yè)務(wù)流程，做到業(yè)財融合，從財務(wù)視角，提出自己見解，為企業(yè)提供資源配置、稅收籌劃、資金管控等針對性方案，充分體現(xiàn)財務(wù)價值，便企業(yè)管理層認(rèn)識到會計核算工作的價值。

4.3 加強后續(xù)教育，不斷提升財務(wù)人員專業(yè)素養(yǎng)

企業(yè)應(yīng)建立科學(xué)的用人制度，制訂合理的崗位職責(zé)，通過公開招聘等渠道錄用稱職勝任的人員，錄用時對擬聘人員從學(xué)歷、職稱、工作經(jīng)驗、職業(yè)道德等多方面、全方位考評。錄用后，從公司、部門層面倡導(dǎo)大家不斷學(xué)習(xí)最新財經(jīng)法規(guī)、稅收知識，定期組織開展學(xué)習(xí)分享活動，提高全員業(yè)務(wù)處理能力與知識儲備。

建立財務(wù)人員定期輪崗制度，可以及時發(fā)現(xiàn)財務(wù)工作中的違法違規(guī)問題，減少侵吞、占用公司財物的可能，也可以利用工作交接清查各項疏漏，及時杜絕隱患。同時，有利于財務(wù)工作的整體平穩(wěn)，避免因某一重要崗位人員的突然離職造成工作斷檔；也有利于調(diào)動會計人員工作積極性，激發(fā)員工在新崗位工作的新思路，收到集思廣益的效果。

4.4 優(yōu)化、改善會計核算環(huán)境

會計核算人員應(yīng)加強學(xué)習(xí)本行業(yè)先進(jìn)核算方法，有必要時，可以咨詢第三方機(jī)構(gòu)或會計師事務(wù)所等專業(yè)人士，建立并完善適合本企業(yè)的財務(wù)核算體系。

與管理層充分溝通，了解管理層的各項訴求，結(jié)合企業(yè)整體戰(zhàn)略，中長期規(guī)劃等，做好調(diào)研，考慮后期的可擴(kuò)展性，選擇與企業(yè)實際相匹配的軟件。對于軟件功能的局限性，制作各種備查簿予以補充。比如計算一般計稅的銷項稅額時，先要計算實際銷售額，再根據(jù)實際銷售額*9%計算出實際的銷項稅額。實際的銷售額=（實際收取的全部價款-當(dāng)期銷售實際分?jǐn)偟耐恋貎r款）/（1+9%），實際分?jǐn)偟耐恋貎r款因為在財務(wù)軟件中無法體現(xiàn)，就要通過備查簿才能計算出正確的當(dāng)期銷項稅額。再比如計入開發(fā)成本中的各成本明細(xì)，最終均需分配計入每一個單體建筑，最終得出單方成本，因為每個合同的受益對象不同，分配方法不同，這個分配過程，在軟件中也無法體現(xiàn)和完成，就只能通過相應(yīng)的成本分配表來實現(xiàn)。因為這些備查資料相當(dāng)重要，且容易遺失，所以至少每個月均應(yīng)連續(xù)編號，打印為紙質(zhì)資料經(jīng)相當(dāng)人員簽字確認(rèn)后與財務(wù)檔案一并造冊保管。

5 結(jié) 語

準(zhǔn)確、完整的會計核算可以真實的反映出企業(yè)某一時段經(jīng)營成果計量，為后續(xù)的戰(zhàn)略制訂、調(diào)整提供有力依據(jù)，也為企業(yè)績效考核、業(yè)績評價指標(biāo)考評提供重要標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)要提高經(jīng)營管理效果，必須要有高質(zhì)量的會計核算工作相支撐，但是會計核算工作作為財務(wù)管理的有機(jī)組成部分，有其自身的局限性，即其主要側(cè)重于事后反映，事中管理，缺乏事前預(yù)測的能力，故企業(yè)的會計核算人員應(yīng)加強與投資、風(fēng)控部門的協(xié)同，真正為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展出謀劃策！