淺談住宅小區(qū)全裝修工程的精細化管理
——以上海上港·星江灣項目為例

仇蓓宇（上港集團瑞祥房地產(chǎn)發(fā)展有限責任公司， 上海 200441）

0 引 言

隨著國家相應(yīng)政策的實施以及房地產(chǎn)市場的發(fā)展，批量全裝修交付已經(jīng)成為大勢所趨。這不僅僅是因為批量全裝修房能提高施工質(zhì)量，降低造價和采購等成本，減少建設(shè)單位的稅收壓力，更因為其能保證室內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量，很好地滿足消費者“重裝飾輕裝修”的消費理念，同時有利于實施住宅裝修工業(yè)化生產(chǎn)與發(fā)展，對房地產(chǎn)業(yè)的綠色、健康、可持續(xù)發(fā)展有著非常重要的意義，是城市住宅地產(chǎn)的新亮點。

在商品住宅全裝修交付已經(jīng)成為趨勢的今天，許多地區(qū)的項目建設(shè)單位雖然有相關(guān)管理經(jīng)驗，但對于如何做到精細化管理，如何通過全裝修來提升項目品質(zhì)等方面的了解和認識還是相對缺乏。在此，筆者通過對上海上港·星江灣項目商品住宅瑞祥嘉苑（一期、二期和三期）全裝修工程的總結(jié)，為裝修住宅的精細化管理提供若干管理思路及建議。

1 項目概況

上港星江灣項目（以下簡稱“該項目”）由上港集團瑞祥發(fā)地產(chǎn)發(fā)展有限責任公司負責開發(fā)建設(shè)。該項目共有6個地塊組成，地塊總面積約11.8萬m2，建筑面積約41.0萬m2，用地性質(zhì)涵蓋商品住宅、人才公寓、商業(yè)和辦公等多種業(yè)態(tài)。項目主體結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，其中商品住宅瑞祥嘉苑一期、二期和三期住宅總建筑面積約16.4萬m2，均為8層以上的小高層或高層，采用裝配整體式混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，預(yù)制率均大于40%，土地出讓合同要求全裝修標準交付。

2 項目全裝修精細化管理方法

隨著社會生活品質(zhì)的提升，業(yè)主對裝修的品質(zhì)要求越來越高，尤其是住宅小區(qū)的全裝修品質(zhì)，是業(yè)主交房過程中的第一印象關(guān)口，小區(qū)裝修工程的品質(zhì)好壞與交房率有著直接的關(guān)系，對提升整個住宅小區(qū)的品質(zhì)有重大的影響。因此，全裝修工程應(yīng)從事前控制、事中管理、事后小結(jié)三方面進行精細化管理。

2.1 事前控制

2.1.1 工法試驗樓

由于該項目戶型、標準層平面布置形式很多，在最終設(shè)計方案確定前，選取了項目一期中的兩個主力戶型實施了“工法試驗樓”。在實施過程中，對原有設(shè)想的材質(zhì)、色彩、工藝等各項配置做了充分可靠的論證和優(yōu)化，形成了一本通用的《全裝修設(shè)計手冊》。該手冊中明確了總體設(shè)計目標和單方工程造價，并分別針對不同使用功能的房間落實了設(shè)計要求，裝修設(shè)計單位則以該手冊為設(shè)計依據(jù)來出具和完善裝修圖紙。

2.1.2 優(yōu)化細節(jié)

確定裝修圖紙前，要先與施工現(xiàn)場的實際情況相結(jié)合，并組織總包、監(jiān)理、分包和設(shè)計等相關(guān)單位進行會審，在裝修圖紙中不斷完善諸如天花造型細部尺寸、陽臺擋水檻、開關(guān)面板的位置等細節(jié)問題，在該項目中尤其要仔細考慮上下水點位、開關(guān)插座的點位，避免出現(xiàn)在混凝土預(yù)制件與現(xiàn)澆混凝土交接部位。此外，要在綜合考慮成本、安全、施工可靠性等因素之后提出合理化的修改意見。

2.1.3 方案確定

在經(jīng)過“工法試驗樓”的充分論證及進一步優(yōu)化細節(jié)討論后，最終確定了全裝修施工圖紙。同時通過總體的造價分析，確定了各項裝修材料的成本占比及整體工程中的各項敏感指標，如廚房櫥柜、實木復(fù)合地板等飾面材料的最高限價，為后期選材不受貨品短缺、廠商變相漲價等因素的影響提供了可靠的保證，確保項目的總體造價可控。

2.2 事中管理

2.2.1 裝修材料的管控

對于全裝修住宅的裝修材料的選擇要確保統(tǒng)一，杜絕不同戶型、不同顏色和不同材質(zhì)的情況出現(xiàn)。這不僅能降低采購成本，更能在后期交房過程中很好地避免業(yè)主因裝修材料的不同而提出疑義。

對于裝修材料的管控，要做好封樣確認工作。在主要飾面材料下單進場前，要按施工藍圖確定需要實際封樣的材料種類；對于有明確型號的墻地磚、小五金等，可以采取實樣展板的形式；潔具五金等占地較大、價格較高的材料，可以采用實樣照片加型號的形式。所有確認的材料都要整理形成材料手冊，明確使用部位、型號、顏色等要素，建設(shè)單位、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位人手一冊，以便后期管理、現(xiàn)場巡查及驗收中的校驗與核對。

施工現(xiàn)場則需要建立專門材料倉庫，實行專人管理。每次進場的飾面材料都要根據(jù)材料手冊仔細核對并形成書面記錄，對于不符合要求的材料進行退場處理，從源頭上杜絕影響裝修品質(zhì)的材料進入施工現(xiàn)場。

2.2.2 堅持“樣板開路”的做法

住宅小區(qū)全裝修工程大規(guī)模施工前，為避免發(fā)生較大面積的整改返工，應(yīng)在現(xiàn)場選擇具有代表性的準樓層和首層大堂作為樣板段先行施工，來驗證方案的操作性、合理性、舒適性和經(jīng)濟性。這樣能將前期忽略的施工細節(jié)，如墻、地面磚的規(guī)格和現(xiàn)場排版、部分外窗因室內(nèi)吊頂影響而無法開啟使用等問題，得到進一步的明確，避免因石材、瓷磚等損耗過大而產(chǎn)生浪費，為合理控制成本造價提供有效的數(shù)據(jù)支撐，為最終確定全裝修工程造價打下堅實的基礎(chǔ)。

2.2.3 樣板段施工的全過程管理

樣板段施工過程中，全程安排專人進行跟蹤監(jiān)督，定期組織總包、分包、監(jiān)理和設(shè)計等單位召開協(xié)調(diào)會議并進行現(xiàn)場實地踏勘，形成動態(tài)管理機制，針對設(shè)計方案與裝修圖紙及時提出問題，落實書面的巡查報告。待全部施工完成后，要組織各參建方進行驗收并在驗收會議中匯總施工經(jīng)驗、教訓(xùn)和整改事項。同時明確各參建單位在后續(xù)裝修環(huán)節(jié)中的施工范圍，做好施工界面的劃分和交接，并要求各參建單位制定合理、科學(xué)的時間計劃表，嚴格按圖紙進行施工，確保大面積的全裝修施工能按照既定目標順利實施。

2.3 事后小結(jié)

樣板段的施工驗收環(huán)節(jié)是全裝修工程的重要步驟之一。由于整體工程涉及到土建、安裝、裝飾等多個環(huán)節(jié)，且各個環(huán)節(jié)相對零散，因此加強對各個環(huán)節(jié)中的設(shè)計、施工節(jié)點的完善是管理工作的重要組成部分。各環(huán)節(jié)一環(huán)扣一環(huán)，一旦其中一環(huán)出現(xiàn)問題，將會影響整個施工的開展。因此在樣板段施工完成后，要仔細認真地做好小結(jié)工作，將所有已經(jīng)出現(xiàn)的或因結(jié)構(gòu)形式不同可能會出現(xiàn)的疑問環(huán)節(jié)逐一羅列，并提出針對性的解決方法，以便后期施工能正常有序推進。

3 項目全裝修精細化管理總結(jié)

3.1 健全全裝修管理制度

裝修施工管理人員的綜合素質(zhì)很大程度上影響裝修工程的施工質(zhì)量，因此建設(shè)單位要在整個工程的各個環(huán)節(jié)安排專業(yè)人員來進行管理、監(jiān)督與協(xié)調(diào)。為了確保設(shè)計方案、裝修施工質(zhì)量的良好落實，要制定相應(yīng)的責任機制及考評機制，提高參與人員的工作責任感。此外，還可以定期開展學(xué)習(xí)培訓(xùn)，引入好的管理理念和方法來不斷提高管理隊伍的整體素質(zhì)，以確保裝修工程的質(zhì)量。

3.2 規(guī)范全裝修驗收流程

做好質(zhì)量驗收工作是提高小區(qū)全裝修質(zhì)量的關(guān)鍵工作。由于裝修施工過程中涉及眾多施工環(huán)節(jié)，只要其中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就會對后續(xù)整個施工流程造成不利影響，阻礙裝修工程的順利開展，因此需要嚴格按照施工圖中的要求做好全過程的質(zhì)量監(jiān)督和管理。

3.3 兼顧質(zhì)量安全和使用功能

與毛坯房相比，裝修房增加了許多室內(nèi)裝飾及生活使用功能，在前期設(shè)計時應(yīng)充分考慮墻面裱糊、定制家具等綠色建材的使用，以及燈光照明、衛(wèi)生器具、廚房電器的建筑節(jié)能等方面的問題，而對裝修工程的質(zhì)量監(jiān)督也不能僅停留在安全性方面，更需要考慮后期使用中的功能性、藝術(shù)性和舒適性。

4 結(jié) 語

總體來說，為了滿足人們?nèi)找嫣岣叩木幼∫?，提高住宅小區(qū)全裝修工程的質(zhì)量，各參與單位需要共同努力，深入、仔細地研究設(shè)計方案，通過“樣板開路”的方法，以點帶面地層層推進，并加強與重視過程中的管理、監(jiān)督與驗收，以此來提高全裝修工程的施工質(zhì)量，保證住宅小區(qū)的順利交付。