第三方評(píng)估模式下的監(jiān)理工作探析

牛 征，任 強(qiáng) （西安普邁項(xiàng)目管理有限公司， 陜西 西安 710065）

0 引 言

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，越來(lái)越多的大型房企聘請(qǐng)了第三方評(píng)估單位定期（通常每季度一次）對(duì)各區(qū)域項(xiàng)目在實(shí)測(cè)實(shí)量、觀感質(zhì)量、防滲漏、空鼓開裂、樣板管理、材料檢查、監(jiān)理行為、安全文明、重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)、甲方管理行為等方面進(jìn)行全面的檢查、分析和評(píng)估。第三方評(píng)估對(duì)工程質(zhì)量、安全和進(jìn)度進(jìn)行全面檢查，指出工程實(shí)體存在的問(wèn)題、安全隱患和進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)以及各單位日常管理的不足，同時(shí)提出各方面改進(jìn)完善的意見和建議并量化打分在區(qū)域及全國(guó)排名。第三方評(píng)估旨在通過(guò)評(píng)估檢查，全面提高工程質(zhì)量、降低和消除安全隱患、降低延期交付的風(fēng)險(xiǎn)。

1 第三方評(píng)估內(nèi)容

第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)主要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的管理要求，制定各施工階段的評(píng)估檢查內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。整個(gè)第三方評(píng)估體系共分為四個(gè)階段：地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)（土建）、裝飾裝修（精裝）和交付評(píng)估。地基與基礎(chǔ)階段主要檢查安全文明，土建階段主要檢查實(shí)體質(zhì)量、管理行為、安全文明；裝飾裝修階段主要檢查各分項(xiàng)工程質(zhì)量及安全文明；交付評(píng)估階段為品質(zhì)排查及功能使用檢查。本項(xiàng)目評(píng)估檢查內(nèi)容，實(shí)體質(zhì)量占比為55%、管理行為占比為35%、安全文明占比為10%（以毛坯項(xiàng)目檢查項(xiàng)占比為例）。

1.1 實(shí)體質(zhì)量

實(shí)體質(zhì)量分為實(shí)測(cè)實(shí)量和觀感質(zhì)量。實(shí)測(cè)實(shí)量占實(shí)體質(zhì)量的70%，在土建評(píng)估過(guò)程中實(shí)測(cè)實(shí)量主要為檢查主體工程、砌體工程、抹灰工程、安裝工程、外立面和公區(qū)裝修等。觀感質(zhì)量占實(shí)體質(zhì)量的30%，分別為混凝土、砌筑、抹灰、安裝、外立面和公區(qū)觀感質(zhì)量。

1.2 安全文明

安全文明分為安全生產(chǎn)和文明施工。安全生產(chǎn)占安全文明的70%，分為模板支撐及腳手架、“三寶四口五臨邊”、臨時(shí)用電、大型機(jī)械、施工機(jī)具、基坑及消防防火、方案措施；文明施工占安全文明的30%，分為工完場(chǎng)清、材料堆放、場(chǎng)容場(chǎng)貌、辦公/生活區(qū)。

1.3 管理行為

管理行為分為防滲漏管理，空鼓、開裂，樣板管理，材料檢查，監(jiān)理行為。防滲漏管理占管理行為的40%，分別為地下結(jié)構(gòu)、地上工程、屋面工程、資料管理四個(gè)方面。監(jiān)理行為分為項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)人員管理、方案的審查及日常管理三大項(xiàng)，占管理行為的35%。人員管理分為人員配備情況、配備監(jiān)理人員的能力情況。日常管理分為工序旁站、周質(zhì)量安全檢查、材料驗(yàn)收見證取樣、監(jiān)督功能性試驗(yàn)、對(duì)圖紙和變更的管理、實(shí)體實(shí)測(cè)實(shí)量。

1.4 重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)

重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)分為結(jié)構(gòu)安全、砂漿強(qiáng)度、滲漏、成品保護(hù)、方案管理、安全管理和進(jìn)度管理。針對(duì)結(jié)構(gòu)安全、砂漿強(qiáng)度、滲漏、安全管理方面違反檢查標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，將依據(jù)“拉閘”機(jī)制，令其全面停工。重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)亦是評(píng)估過(guò)程中的重中之重，日常工作中需將其作為把控的重點(diǎn)。

2 監(jiān)理行為

2.1 監(jiān)理人員管理

在項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)人員管理方面，正常情況下應(yīng)按照合同約定分專業(yè)配備足夠的監(jiān)理人員，只有人員配備到位了才有可能做好監(jiān)理工作。目前，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、刻意壓價(jià)、低價(jià)中標(biāo)等原因，項(xiàng)目開工后往往未能按照合同約定配備人員，甚至出現(xiàn)監(jiān)理人員嚴(yán)重不足的問(wèn)題。在類似情況下，監(jiān)理的各項(xiàng)工作是無(wú)法達(dá)到評(píng)估檢查的基本要求的，更不可能在評(píng)估過(guò)程中將監(jiān)理行為工作做好。本項(xiàng)目監(jiān)理人員按照合同約定配置齊全。

監(jiān)理單位按照合同約定進(jìn)行人員配備且相關(guān)人員必須要持證上崗。在監(jiān)理過(guò)程中監(jiān)理機(jī)構(gòu)人員原則上不得更換，需要更換的必須至少提前7天提出且經(jīng)過(guò)建設(shè)單位書面同意后方可更換。項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)按照評(píng)估要求做好監(jiān)理人員的日常管理工作，做好詳細(xì)的書面記錄。這也是評(píng)估過(guò)程中對(duì)監(jiān)理人員的一項(xiàng)考核。

人員管理方面還包括監(jiān)理人員的能力測(cè)試，主要測(cè)試對(duì)設(shè)計(jì)圖紙、現(xiàn)場(chǎng)施工、管理制度、現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)展情況、實(shí)測(cè)考核的熟練掌握程度等內(nèi)容。這就需要監(jiān)理人員在日常的監(jiān)理工作中對(duì)設(shè)計(jì)圖紙、施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)展情況、管理制度熟記于心。實(shí)測(cè)工具實(shí)操手法考核對(duì)大部分監(jiān)理人員來(lái)說(shuō)屬于薄弱項(xiàng)，在日常的監(jiān)理工作中監(jiān)理人員實(shí)操比較少甚至自始至終未使用實(shí)測(cè)工具實(shí)操過(guò)。筆者經(jīng)歷過(guò)的評(píng)估中該項(xiàng)也是失分最多的。因此，在日常的監(jiān)理工作中，總監(jiān)應(yīng)該及時(shí)督促監(jiān)理人員對(duì)實(shí)測(cè)工具進(jìn)行學(xué)習(xí)使用，要達(dá)到熟練準(zhǔn)確操作的程度。在熟練運(yùn)用實(shí)測(cè)工具的同時(shí)，必須熟練準(zhǔn)確地對(duì)測(cè)量工具進(jìn)行校對(duì)。該項(xiàng)工作在日常的工作中是容易忽視的，監(jiān)理人員應(yīng)該加強(qiáng)學(xué)習(xí)，在日常實(shí)測(cè)工作開始前先進(jìn)行校尺，養(yǎng)成先校尺再實(shí)測(cè)的習(xí)慣，同時(shí)要達(dá)到準(zhǔn)確熟練的程度。

為加強(qiáng)監(jiān)理人員能力測(cè)試的力度，總監(jiān)應(yīng)不定期對(duì)監(jiān)理人員進(jìn)行內(nèi)部考核，包括設(shè)計(jì)圖紙、現(xiàn)場(chǎng)施工、管理制度、現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)展情況、實(shí)測(cè)考核等方面，對(duì)未能熟練掌握的監(jiān)理人員要求其加強(qiáng)學(xué)習(xí)。通過(guò)不斷的考核，監(jiān)理人員能夠達(dá)到準(zhǔn)確熟練掌握的程度，為評(píng)估考核檢查打好基礎(chǔ)。

2.2 方案審核管理

施工方案是指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)施工的基礎(chǔ)性資料，在整個(gè)過(guò)程中應(yīng)該始終保持方案先行的原則。分項(xiàng)工程開始前監(jiān)理應(yīng)對(duì)各專項(xiàng)施工方案進(jìn)行詳細(xì)、全面的審查審核，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)施工方案的管理力度。

（1）方案未審批完成，不允許開始施工。

（2）方案編制依據(jù)需完整，不允許出現(xiàn)過(guò)期規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。

（3）方案編制內(nèi)容需齊全完整，禁止直接套用其他項(xiàng)目的方案。

（4）方案內(nèi)容必須具有針對(duì)性并結(jié)合本工程特點(diǎn)，能夠切實(shí)指導(dǎo)施工。

（5）方案審批各單位需意見明確、簽章齊全。

（6）超危大工程方案需經(jīng)過(guò)專家論證，需明確體現(xiàn)專家論證意見對(duì)應(yīng)的修改內(nèi)容。

（7）實(shí)際施工需與方案內(nèi)容一致，禁止隨意改動(dòng)。如需調(diào)整的必須重新報(bào)審。

（8）各階段各專項(xiàng)施工方案進(jìn)行編號(hào)形成方案臺(tái)賬，在施工過(guò)程中進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。

2.3 工序旁站管理

在工序旁站管理方面，監(jiān)理應(yīng)根據(jù)審批通過(guò)的月施工進(jìn)度計(jì)劃編寫整月的監(jiān)理旁站計(jì)劃。監(jiān)理月旁站計(jì)劃按土建工程、安裝工程、危大工程等內(nèi)容以周為時(shí)間軸進(jìn)行拆分，同時(shí)明確旁站責(zé)任人。經(jīng)總監(jiān)審核后上報(bào)建設(shè)單位項(xiàng)目部審核簽字確認(rèn)。確認(rèn)后，周旁站計(jì)劃應(yīng)分專業(yè)根據(jù)具體實(shí)施時(shí)間組織旁站。

整個(gè)項(xiàng)目的監(jiān)理旁站中，混凝土澆筑旁站頻次最高且次數(shù)最多，各旁站人員除按照規(guī)范要求實(shí)施旁站外，需及時(shí)使用水印相機(jī)將旁站過(guò)程關(guān)鍵工作拍照留存。比如在混凝土澆筑旁站過(guò)程中留存6張旁站水印照片，分別為潤(rùn)管砂漿排出、商品混凝土坍落度實(shí)測(cè)、澆筑過(guò)程振搗、同養(yǎng)標(biāo)養(yǎng)試塊制作、混凝土澆筑收面、混凝土養(yǎng)護(hù)。旁站照片附于旁站記錄背面，形成完整的旁站記錄信息。這樣能夠更詳細(xì)、準(zhǔn)確地體現(xiàn)旁站過(guò)程中的監(jiān)理工作。其他需要旁站的工序，在旁站過(guò)程中以同樣的方式留存旁站照片與旁站記錄并合并留存。采用旁站記錄后附帶水印的旁站照片，不僅能夠準(zhǔn)確地體現(xiàn)當(dāng)時(shí)的旁站工作，同時(shí)能夠有效地避免旁站記錄候補(bǔ)的現(xiàn)象。要做到旁站計(jì)劃、旁站記錄、監(jiān)理日志時(shí)間“三同步”。

2.4 質(zhì)量和安全檢查管理

在質(zhì)量和安全管理中，每周進(jìn)行1次質(zhì)量和安全檢查且每月不少于4次。每次檢查形成書面的檢查記錄，檢查記錄要圖文并茂且必須準(zhǔn)確地反映出存在的問(wèn)題，同時(shí)問(wèn)題照片必須使用不可更改的水印相機(jī)拍攝，體現(xiàn)檢查的時(shí)間性。檢查記錄中需對(duì)應(yīng)問(wèn)題的照片并明確照片中存在的問(wèn)題違反設(shè)計(jì)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、圖集等相應(yīng)條款，做到問(wèn)題有依有據(jù)。每周檢查記錄亦需明確整改完成時(shí)間及負(fù)責(zé)對(duì)整改結(jié)果跟蹤檢查的責(zé)任人。整改回復(fù)必須做到回復(fù)照片整改前后對(duì)應(yīng)，同位置、同角度且照片需帶時(shí)間水印。切實(shí)做到有檢查、有整改、有責(zé)任人、有復(fù)查，整個(gè)過(guò)程形成閉環(huán)，存在的問(wèn)題需切實(shí)有效地整改到位。

2.5 材料驗(yàn)收、見證取樣管理

（1）施工單位根據(jù)施工進(jìn)度計(jì)劃上報(bào)材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃，審批通過(guò)后，監(jiān)理制定材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收、見證取樣計(jì)劃并報(bào)建設(shè)單位審批。

（2）材料進(jìn)場(chǎng)后施工單位上報(bào)三方聯(lián)合驗(yàn)收單并附帶齊全資料，申請(qǐng)監(jiān)理、建設(shè)單位驗(yàn)收。

（3）材料驗(yàn)收需三方同時(shí)在場(chǎng)，除核查品牌、合格證、質(zhì)量證明文件外，需實(shí)測(cè)材料規(guī)格、型號(hào)等并留存相關(guān)的驗(yàn)收水印照片，照片必須清晰可見，準(zhǔn)確地反映相應(yīng)信息。

（4）需要取樣復(fù)檢的原材料，監(jiān)理跟蹤見證取樣復(fù)檢并留存見證取樣照片。

（5）三方聯(lián)合驗(yàn)收完成應(yīng)及時(shí)簽署意見，規(guī)整資料并形成完整的材料驗(yàn)收、取樣臺(tái)賬。需復(fù)檢的材料在臺(tái)賬中要明確取樣送檢時(shí)間并附送樣委托單，復(fù)檢報(bào)告形成后及時(shí)補(bǔ)充完善臺(tái)賬。

（6）材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、驗(yàn)收計(jì)劃、三方聯(lián)合驗(yàn)收、材料進(jìn)場(chǎng)臺(tái)賬形成完整閉環(huán)。

2.6 管理上墻

施工總平面圖、項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃、材料/設(shè)備品牌、材料驗(yàn)收計(jì)劃、監(jiān)理驗(yàn)收計(jì)劃表、樓棟施工進(jìn)度圖、晴雨表等在辦公室明顯位置張貼，并明確責(zé)任人動(dòng)態(tài)管理，切實(shí)反映項(xiàng)目施工動(dòng)態(tài)情況。樓棟施工進(jìn)度圖還可以細(xì)分為混凝土澆筑、砌體、抹灰、地暖澆筑和門窗安裝等。各項(xiàng)動(dòng)態(tài)資料不僅便于監(jiān)理人員對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況的動(dòng)態(tài)掌握，而且便于建設(shè)單位隨時(shí)查閱相關(guān)信息，更有助于評(píng)估人員直觀地了解項(xiàng)目施工動(dòng)態(tài)。

2.7 實(shí)測(cè)實(shí)量管理

不同施工階段，施工單位按照評(píng)估要求將各項(xiàng)實(shí)測(cè)實(shí)量數(shù)據(jù)完成后及時(shí)上報(bào)監(jiān)理。監(jiān)理人員根據(jù)上報(bào)的各項(xiàng)實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)及合格率情況，按照30%左右的比例進(jìn)行抽查復(fù)測(cè)數(shù)據(jù)真實(shí)情況，形成統(tǒng)一的實(shí)測(cè)實(shí)量復(fù)測(cè)記錄，同時(shí)在相應(yīng)的實(shí)體位置及平面圖中標(biāo)識(shí)并保留詳細(xì)的記錄，并計(jì)算復(fù)測(cè)合格率及進(jìn)行數(shù)據(jù)偏差原因分析。分析數(shù)據(jù)偏差出現(xiàn)的原因并協(xié)同施工單位制定相應(yīng)的整改措施和改進(jìn)控制措施，對(duì)超出允許偏差的，及時(shí)組織整改處理并二次復(fù)測(cè)直至達(dá)到滿足要求為止。

2.8 管理動(dòng)作

（1）總包和分包單位進(jìn)場(chǎng)后依據(jù)建設(shè)單位評(píng)估內(nèi)容對(duì)項(xiàng)目部管理人員（可以延伸至班組）進(jìn)行全面的宣貫、學(xué)習(xí)和考核。

（2）要求施工單位在專項(xiàng)施工方案中增加評(píng)估的相關(guān)內(nèi)容，作為質(zhì)量控制的標(biāo)準(zhǔn)之一；要求班組技術(shù)交底嚴(yán)格執(zhí)行評(píng)估內(nèi)容，同時(shí)作為自檢的標(biāo)準(zhǔn)之一。

（3）項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)每月不少于1次對(duì)評(píng)估體系內(nèi)容進(jìn)行學(xué)習(xí)并組織內(nèi)部考試，對(duì)評(píng)估內(nèi)容掌握的情況進(jìn)行查漏補(bǔ)缺。監(jiān)理人員只有對(duì)評(píng)估體系內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)熟悉掌握、熟記于心，才能在日常的監(jiān)理工作中靈活運(yùn)用。

（4）項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)每周組織質(zhì)量、安全檢查，嚴(yán)格按照評(píng)估體系內(nèi)容進(jìn)行檢查，認(rèn)真落實(shí)整改，協(xié)助施工單位對(duì)存在問(wèn)題的原因進(jìn)行分析，制定改進(jìn)措施。

（5）月末根據(jù)當(dāng)月分部分項(xiàng)工程完成情況，組織各單位進(jìn)行月度模擬評(píng)估檢查，嚴(yán)格執(zhí)行評(píng)估檢查標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行檢查并打分。及時(shí)組織召開總結(jié)會(huì)議，對(duì)不符合要求的、丟分嚴(yán)重的進(jìn)行原因分析，制定下一步的工作計(jì)劃及改進(jìn)措施。正式評(píng)估前依據(jù)評(píng)估內(nèi)容進(jìn)行模擬評(píng)估和打分，自查自糾切實(shí)存在的問(wèn)題，組織人員及時(shí)整改完善。

3 質(zhì)量控制

第三方評(píng)估對(duì)工程各個(gè)階段的質(zhì)量起到較大的推動(dòng)和提升作用，對(duì)各個(gè)施工階段的細(xì)化管理起到很好的促進(jìn)作用。在質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和投訴中滲漏是比較多的，如車庫(kù)滲漏、地下室滲漏、衛(wèi)生間滲漏、外窗滲漏、屋面滲漏和外墻滲漏等。如何有效控制滲漏是各單位在過(guò)程管控中重要工作之一。筆者所在項(xiàng)目的外塑鋼窗滲漏控制，結(jié)合第三方評(píng)估相關(guān)要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了嚴(yán)格的控制，達(dá)到了比較理想的效果。措施如下。

（1）塑鋼窗安裝完成經(jīng)驗(yàn)收合格后，移交總承包單位進(jìn)行底部及兩側(cè)150 mm內(nèi)塞縫（本項(xiàng)目采用干硬性砂漿）。

（2）塞縫前將纏繞的包裝紙去掉，用砂漿將底部和兩側(cè)150 mm內(nèi)塞實(shí)。

（3）移交門窗單位開始進(jìn)行發(fā)泡膠施工，窗框安裝完成后一周內(nèi)完成塞縫和發(fā)泡膠施工。

（4）發(fā)泡膠固化前采用手指或?qū)Ｓ霉ぞ邏浩?，禁止采用刀片切割?/p>

（5）塞縫完成24 h后開始外窗框塞縫淋水。

監(jiān)理跟蹤見證對(duì)外窗框塞縫進(jìn)行淋水，按照一戶一表形成詳細(xì)的淋水記錄，在滲漏的位置做好標(biāo)識(shí)，整改完成后進(jìn)行二次復(fù)淋。經(jīng)過(guò)過(guò)程的有效控制，共計(jì)9 059樘外塑鋼窗，塞縫淋水一次合格率達(dá)到了99.24%，復(fù)淋全部合格。

4 評(píng)估獎(jiǎng)懲

為了確保實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目工程質(zhì)量、工程進(jìn)度及工程安全目標(biāo)，地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)第三方評(píng)估制度制定了一系列的獎(jiǎng)懲管理制度，根據(jù)季度評(píng)估成績(jī)?cè)诩瘓F(tuán)和區(qū)域公司分別排名考核。筆者所在項(xiàng)目開發(fā)商為全國(guó)前20強(qiáng)，該房企的第三方評(píng)估考核獎(jiǎng)罰分明，尤其是重點(diǎn)突出獎(jiǎng)勵(lì)。在集團(tuán)排名前三的，獎(jiǎng)金額度以10萬(wàn)元計(jì)，最高可達(dá)30萬(wàn)元。除此之外，如果在整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程中連續(xù)排名靠前的還會(huì)依據(jù)合同額的相應(yīng)比例進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)并入結(jié)算金額一并支付。區(qū)域公司對(duì)在區(qū)域排名前三的，獎(jiǎng)勵(lì)施工單位分別為8萬(wàn)元、5萬(wàn)元、3萬(wàn)元，監(jiān)理單位分別為2萬(wàn)元、1.5萬(wàn)元、1萬(wàn)元。排名靠后的同樣有嚴(yán)厲的處罰措施，除高額的處罰外，還會(huì)取消年度優(yōu)秀供應(yīng)商的參評(píng)資格。如果連續(xù)排名靠后，將會(huì)限制投標(biāo)。因此，無(wú)論是豐厚的獎(jiǎng)金還是嚴(yán)厲的處罰，對(duì)施工單位、監(jiān)理單位都十分重要。這就促使各單位在過(guò)程中積極、認(rèn)真地對(duì)待每季度第三方評(píng)估，促使各單位采取切實(shí)可行的措施提高施工質(zhì)量、進(jìn)度和安全。

5 結(jié) 語(yǔ)

第三方評(píng)估不僅促進(jìn)了工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、工程安全的提升，還提高了施工單位和監(jiān)理單位的精細(xì)化管理水平。對(duì)建設(shè)單位來(lái)說(shuō)，第三方評(píng)估很大程度地提高了項(xiàng)目的交付率、減少業(yè)主投訴率，同時(shí)對(duì)提高建設(shè)單位的質(zhì)量口碑和品牌知名度有積極意義。該模式對(duì)監(jiān)理的工作要求更嚴(yán)、對(duì)管理的要求更細(xì)化，有助于提高監(jiān)理的管理水平。應(yīng)該不斷地探索、改進(jìn)和完善監(jiān)理工作，力爭(zhēng)在第三方評(píng)估模式下更好地做好監(jiān)理工作，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的管理，提高整體的監(jiān)理服務(wù)水平。