司法部發(fā)布公證工作指導(dǎo)案例

為充分發(fā)揮公證工作指導(dǎo)案例的示范引領(lǐng)作用，指導(dǎo)和規(guī)范公證法律服務(wù)工作有效開展，2022年10月27日，司法部發(fā)布“李某、孫某農(nóng)村房屋買賣合同公證案”“李某、溫某及某農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司某支行提存協(xié)議公證案”兩個(gè)案例，向社會(huì)展示公證制度優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)和服務(wù)群眾工作成效，為公證法律服務(wù)提供可推廣、可借鑒的典型經(jīng)驗(yàn)。

此次發(fā)布的案例，主要集中在農(nóng)村房屋買賣、服務(wù)涉抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事務(wù)等與人民群眾生產(chǎn)生活、維護(hù)金融安全密切相關(guān)的領(lǐng)域，充分體現(xiàn)了公證利企便民、保障大局、專業(yè)高效、疏減訴源等優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)，也體現(xiàn)了公證在服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及金融安全中發(fā)揮的積極作用，具有較強(qiáng)的典型性、示范性和指導(dǎo)性。在李某、孫某農(nóng)村房屋買賣合同公證案中，對(duì)農(nóng)村房屋交易主體必須是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員、必須經(jīng)村民代表大會(huì)等議事組織決議這兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)的把握，保障了房屋買賣合同的有效履行，滿足了農(nóng)民購(gòu)買農(nóng)村房屋的迫切生活需求。在李某、溫某及某農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司某支行提存協(xié)議公證案中，賦予債權(quán)文書強(qiáng)制執(zhí)行效力、委托、提存等公證服務(wù)的有機(jī)融合，為希望債權(quán)得到快速安全清償?shù)慕鹑跈C(jī)構(gòu)、擔(dān)心償債后短期生活保障無著落的借款人、對(duì)擔(dān)保物有購(gòu)買意向的購(gòu)房人各方，提供了專業(yè)高效的系統(tǒng)解決方案，頗具指導(dǎo)意義。

近年來，各級(jí)司法行政機(jī)關(guān)和公證機(jī)構(gòu)、公證員充分發(fā)揮公證預(yù)防性司法制度的職能優(yōu)勢(shì)，服務(wù)群眾、服務(wù)大局，通過線上線下日常案件辦理工作及提供一攬子綜合解決方案等服務(wù)創(chuàng)新，極大滿足了社會(huì)需求，有效預(yù)防了可能產(chǎn)生的各類糾紛和訴訟，筑牢了維護(hù)社會(huì)誠(chéng)信的“第一道防線”，為建設(shè)更高水平的平安中國(guó)、法治中國(guó)作出了重要貢獻(xiàn)。

以上案例均可在中國(guó)法律服務(wù)網(wǎng)的“司法行政（法律服務(wù)）案例庫(kù)”中搜索查詢。

案例一 李某、孫某農(nóng)村房屋買賣合同公證案

案例簡(jiǎn)介：

甲方（出賣人）李某和乙方（買受人）孫某持《房屋買賣合同》來到公證處，稱雙方是同村村民。乙方因遭受雨災(zāi)導(dǎo)致房屋無法居住，甲方在本村原有住房（獨(dú)院一套），后在縣城購(gòu)買房屋并搬到縣城居住。乙方有意購(gòu)買甲方本村的房屋用于居住，恢復(fù)正常生活。村委會(huì)了解到這一情況后，與雙方協(xié)商溝通，協(xié)調(diào)雙方達(dá)成了一致意見，即乙方自愿購(gòu)買甲方的房屋，甲方同意出售上述房屋給乙方，村委會(huì)積極協(xié)助雙方辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等。雙方在當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)的協(xié)助下，簽訂了《房屋買賣合同》。

為預(yù)防今后可能產(chǎn)生的糾紛，雙方?jīng)Q定辦理房屋買賣合同公證。申請(qǐng)人向公證處提供了相關(guān)證明材料：一是當(dāng)?shù)卣C發(fā)的《災(zāi)后重建政策解讀》、雙方的《住房等級(jí)鑒定表》及災(zāi)后重建補(bǔ)償名單，證實(shí)乙方符合災(zāi)后重建住房的條件，得到了相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)用；二是雙方的身份證、戶口本，證實(shí)雙方為同村村民；三是雙方簽訂的《房屋買賣合同》中有雙方的簽字及中間人村委會(huì)主任的簽字蓋章；四是該村村民代表大會(huì)會(huì)議記錄，證實(shí)雙方房屋買賣合同經(jīng)過村民代表大會(huì)認(rèn)可。

公證員根據(jù)上述事實(shí)，向雙方當(dāng)事人告知了村民之間房屋買賣的相關(guān)法律規(guī)定。首先，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》以及《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》等規(guī)定，農(nóng)村宅基地上所建房屋雖為甲方合法建造，但建造的基礎(chǔ)是根據(jù)法律法規(guī)等規(guī)定享有的宅基地使用權(quán)；農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地只能在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓，且享有宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方家庭成員應(yīng)取得一致意見。其次，公證員向甲方重點(diǎn)告知了雖然其在縣城購(gòu)買房屋并已搬到縣城居住，但農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，將不被批準(zhǔn)；公證員向乙方重點(diǎn)告知了其依法取得甲方的宅基地使用權(quán)后，對(duì)原宅基地將不再享有宅基地使用權(quán)，需將原宅基地交還村集體；雙方當(dāng)事人對(duì)此均表示無異議。公證員對(duì)證據(jù)材料進(jìn)行了審查核實(shí)確認(rèn)，并就出售房屋事宜向甲方家庭成員進(jìn)行了核實(shí)，補(bǔ)充核實(shí)了甲方家庭成員同意出售的書面意見，辦理了房屋買賣合同公證，并及時(shí)出具了公證書。

案例二 李某、溫某及某農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司某支行提存協(xié)議公證案

案例簡(jiǎn)介：

債務(wù)人暨抵押人李某某（即甲方）因無力償還貸款，債權(quán)人某銀行某某支行（即乙方）向公證處申請(qǐng)出具執(zhí)行證書。公證員在債務(wù)核實(shí)過程中了解到，抵押人李某某與銀行有協(xié)商變賣抵押的不動(dòng)產(chǎn)以償還債務(wù)的意向，遂向雙方提出“售房款通過公證提存進(jìn)行抵押中過戶”的方案。但是，因抵押人對(duì)于市場(chǎng)房?jī)r(jià)等因素的考慮，“售房還貸”意愿存在一定的反復(fù)，擔(dān)心抵押物出售價(jià)格在償還欠款本息后是否仍有部分余額保障自己的生活。債權(quán)人銀行希望快速解決不良貸款，完成清收考核指標(biāo)。第三人即意向購(gòu)買人則希望快速、定向購(gòu)得目標(biāo)房產(chǎn)，且保障其購(gòu)房款的資金安全。直至執(zhí)行證書出具，抵押人明確其“售房還貸”意愿后，公證員方才協(xié)調(diào)啟動(dòng)“售房款通過公證提存進(jìn)行抵押中過戶”方案。

確定具體操作流程的同時(shí)，第三人溫某某（即丙方）信任公證處的提存方式，意愿購(gòu)買該目標(biāo)房產(chǎn)。經(jīng)各方共同努力，在銀行不喪失目標(biāo)房產(chǎn)抵押權(quán)的前提下，目標(biāo)房產(chǎn)以附帶抵押權(quán)的形式被過戶登記至丙方名下。在提存款用于結(jié)清貸款本息人民幣×××萬元，代辦還款手續(xù)和銀行注銷該房產(chǎn)的抵押權(quán)后，溫某某順利領(lǐng)取到完整的產(chǎn)權(quán)證。最后，剩余提存款人民幣××萬元，由公證處直接支付給抵押人。

整個(gè)交易過程中，針對(duì)抵押權(quán)人、抵押人、購(gòu)買人所需履行的解除抵押權(quán)、履行不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)、支付購(gòu)房款等環(huán)節(jié)的先后順序，針對(duì)不同權(quán)利人具有的不同風(fēng)險(xiǎn)，公證機(jī)構(gòu)和公證員通過全流程嵌入的方式保障了交易的順利完成。