房地產(chǎn)評估教材內容設置改進探析

張志輝

（青島農(nóng)業(yè)大學資源與環(huán)境學院，山東 青島 266109）

0 引言

在我國房地產(chǎn)開發(fā)類型和規(guī)模持續(xù)擴張，不動產(chǎn)權利體系不斷完善，信息化進程不斷加快，大數(shù)據(jù)和人工智能技術在各行業(yè)的廣泛應用等各種因素交互影響下，批量評估、房地產(chǎn)價值減損評估、地下空間使用權評估、房地產(chǎn)線上評估等各種新鮮、奇特的評估業(yè)務不斷涌現(xiàn)，為房地產(chǎn)評估行業(yè)提供了新的發(fā)展契機和空間，但也對估計人員的專業(yè)素質和評估技能提出了更高的要求。在此背景下，房地產(chǎn)評估后備人才培養(yǎng)要貼近行業(yè)發(fā)展需求，從人才培養(yǎng)目標、課程內容設置、課程實習等方面進行相應的調整，方能為評估行業(yè)輸送合格后備評估人才。課程內容設置是其中承上啟下的重要環(huán)節(jié)，因此必須對現(xiàn)有評估教材進行檢視，與時俱進地增補相關章節(jié)，為評估人才的培養(yǎng)奠定堅實的基礎。

現(xiàn)有房地產(chǎn)評估教材版本眾多，其內容體系設置大致分為分篇和不分篇兩種形式。大多數(shù)教材采用的是不分篇的內容設置形式，如柴強、王旭育和虞曉芬等[1-3]。這類教材基本遵循房地產(chǎn)估價基礎、房地產(chǎn)估價理論和方法和房地產(chǎn)估價實務三大板塊來設置內容。房地產(chǎn)估價基礎版本，通常用4～6 個章節(jié)來介紹房地產(chǎn)、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)價格影響因素、房地產(chǎn)估價行業(yè)與制度、房地產(chǎn)估價原則等基礎知識。房地產(chǎn)估價原理和方法板塊，采用理論和案例相結合的方式，分別專章介紹比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、路線價法、基準地價法的基本原理及其應用。房地產(chǎn)估價實務板塊，用1～2 個章節(jié)來介紹估價程序注意事項和估計報告的撰寫。分篇的教材的內容與不分篇的內容基本一致，將內容性質相同的章節(jié)歸集到估計基礎知識、估計程序、估計方法等不同篇目中，但增加了較大篇幅的不同類型、不同目的估計章節(jié)，如覃芳和吳群[4，5]。

假設開發(fā)法本質上屬于收益法，基準地價法和路線價法是比較法的特殊形式。因此，分篇和不分篇的教材總體上是基于比較法、收益法和成本法這三大傳統(tǒng)評估方法來組織和闡述房地產(chǎn)評估的相關知識，缺少最新評估理論和方法的相關知識。文章就房地產(chǎn)評估教材內容設置改進進行探析。

1 現(xiàn)有房地產(chǎn)估價教材的缺陷

1.1 缺失房地產(chǎn)批量評估的相關內容

房地產(chǎn)批量評估在國外已經(jīng)發(fā)展成為相對規(guī)范、相對成熟的行業(yè)。為規(guī)范批量評估工作的開展，國際稅收評估員協(xié)會（IAAO）、美國評估基金會（AF）、英國皇家特許測量師學會等權威機構也頒布了各自的房地產(chǎn)批量評估準則?；诜康禺a(chǎn)批量評估理論和方法，美國20 世紀70年代最早應用于房地產(chǎn)稅基評估，隨后各種自動估價模型（AVM）與計算機輔助估價系統(tǒng)（CAMA）被開發(fā)，廣泛地被歐美發(fā)達國家的銀行界、財務機構、估價機構、估價師及投資者使用，發(fā)展成為多家公司近20 套應用軟件的不動產(chǎn)信息產(chǎn)業(yè)[6]。

國內房地產(chǎn)批量評估工作開展的相對較晚。自21世紀初，隨著我國住房制度貨幣化改革的全面推行，我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)交易日益活躍，海量的各類房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)生了大批量高效估價技術的需求并具備相應的數(shù)據(jù)條件。學界開始嘗試應用特征價格模型及各種機器學習算法來進行房地產(chǎn)批量評估模型的研究。而國內頂尖的房地產(chǎn)評估機構在前期房地產(chǎn)價格評估實踐和數(shù)據(jù)積累的基礎上，逐步開發(fā)出了各種房地產(chǎn)自動估計系統(tǒng)，如中指大數(shù)據(jù)評估系統(tǒng)（CREIS）、禧泰房產(chǎn)估價系統(tǒng)、EVS房地產(chǎn)自動評估系統(tǒng)等。目前這類自動估計系統(tǒng)已覆蓋全國絕大多數(shù)城市，為不同類型的用戶提供不同類型的房產(chǎn)的價格咨詢和評估服務，如禧泰房產(chǎn)估價系統(tǒng)全國城鎮(zhèn)覆蓋率為99%，能提供住宅、辦公、商鋪等房產(chǎn)的房價、租金評估，日估價能力達到3 億筆。

批量評估逐步成為我國房地產(chǎn)評估業(yè)務的主流，并呈智慧化、產(chǎn)業(yè)化趨勢。這對評估人員的素質和技能提出更高的要求。遺憾的是，現(xiàn)有房地產(chǎn)評估教材仍然是基于傳統(tǒng)評估理論和方法，培養(yǎng)了學生的評估技能。這表現(xiàn)在絕大多數(shù)教材沒有涉及批量評估理論和技術、自動估價模型理論和技術的內容；少數(shù)教材如吳群、虞曉芬也只是以較小的篇幅對批量評估、自動估價模型的原理進行描述性的簡單介紹。如此小篇幅、重理論，輕技能的處理，只能讓學生了解批量評估、自動估計模型的相關概念，卻不能深入掌握其原理和方法，并具備實際運用的基本技能。

1.2 缺失房地產(chǎn)價值減損評估的相關內容

隨著我國房地產(chǎn)開發(fā)量和交易量的迅猛增長，房地產(chǎn)成為普通家庭最重要的財產(chǎn)。家庭對房地產(chǎn)的財產(chǎn)意識和增值保值意識不斷增強，要密切關注因各種原因導致的房地產(chǎn)價值減損。因此，現(xiàn)實中因房屋質量功能缺陷、相鄰權利人擅自改變房屋結構、政府規(guī)劃調整修訂和鄰避型公共設施建造等所導致的房地產(chǎn)價值減損問題十分突出。如何評估受損害房地產(chǎn)的價值減損額和相關經(jīng)濟損失，為房地產(chǎn)糾紛和訴訟案件提供了科學合理的參考依據(jù)，成為房地產(chǎn)評估的一項重要業(yè)務。

住房和城鄉(xiāng)建設部與國家質量監(jiān)督檢驗檢疫總局聯(lián)合頒布的GB/T 50291—2015《房地產(chǎn)估價規(guī)范》[7]，對房地產(chǎn)價值減損評估工作的內容和程序做出相應的規(guī)范。而各地評估機構依據(jù)相關規(guī)定也做了大量的實際評估工作。盡管政府相關部門和房地產(chǎn)評估行業(yè)都很重視房地產(chǎn)價值減損評估工作，但土地資源管理和房地產(chǎn)評估相關專業(yè)在人才培養(yǎng)中卻忽視這項工作。具體表現(xiàn)在，早期的教材中沒有納入房地產(chǎn)價值減損評估的相關內容，較新版本的房地產(chǎn)估價教材中，如柴強和吳群等，也僅在其他估價方法或其他目的估價章節(jié)下，以一頁或數(shù)頁的篇幅提及房地產(chǎn)價值減損評估。如此篇幅安排，學生至多能了解房地產(chǎn)價值減損評估的概念，難以較為深入的掌握其評估內容、評估程序和評估方法。

1.3 缺失地下空間使用權評估的相關內容

隨著我國城市化進程的快速推進，土地資源的約束日益凸顯，各種大城市病不斷涌現(xiàn)，對城鎮(zhèn)地下空間進行集約復合利用成為支撐我國城市現(xiàn)代化可持續(xù)發(fā)展的關鍵途徑之一。為指導地下空間的開發(fā)利用，早在1997年原建設部制定《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》（建設部58 號令），截至2020年中國頒布有關城市地下空間的法律法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件共527 部。在各種規(guī)范引領下，我國地下空間利用規(guī)模迅速擴張，類型日益繁多。據(jù)《2020 中國城市地下空間發(fā)展藍皮書》統(tǒng)計，2016—2019年中國城市地下空間開發(fā)每年以1.5 萬多億人民幣的規(guī)模的速度增長，“十三五”期間累計直接投資總規(guī)模達8 萬多億元，累計新增地下空間建筑面積10.7 億平方米，形成涵蓋地下交通、地下商業(yè)服務、地下市政、地下公管公服、地下倉儲、特殊功能等潛力龐大的地下空間產(chǎn)業(yè)體系[8]。

我國已成為領軍世界的地下空間開發(fā)利用大國?？茖W評定地下空間使用權的價格，對于促進地下空間資源的高效合理利用，調解和裁定相關權益人的糾紛，具有十分重要的意義。

從評估工作實踐來看，難以采用現(xiàn)有評估教材和估計規(guī)范給出的評估方法，評定地下空間使用權的價格。例如，因缺乏可比交易案例，難以采用市場比較法來評定下空間使用權的價格；因無法單獨核算地下空間使用權的取得成本，不能用成本法來評定地下空間使用權的價格；地下空間項目經(jīng)營風險大，運用收益和成本難以準確預測，不能用收益還原法來評定地下空間使用權的價格。因此，有必要在房地產(chǎn)估價教材中，納入地下空間權使用權評估的相關內容。

1.4 缺失棕地價值評估的相關內容

隨著我國工業(yè)化、城市化和農(nóng)業(yè)集約化進程的快速推進，產(chǎn)生的大量有害物質在土壤中積累，形成大面積的棕地（即污染土地）。據(jù)2014年《全國土壤污染狀況調查公報》估算，中國受污染土地面積達到154萬平方千米，占比為16%，其中受污染的工業(yè)用地面積為3 萬平方千米，占比為30%。在人多地少的基本國情的約束下，對污染土地進行修復、治理和再開發(fā)利用，成為我國土地資源可持續(xù)利用的重要組成部分。為此，在各地出臺和實施的不同污染土地修復治理計劃的基礎上，國家于2018年頒布了《中華人民共和國土壤污染防治法》規(guī)范受污染土地的修復、治理和再開發(fā)利用等相關工作，以期推動土地資源的永續(xù)利用，促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

對受污染土地進行修復治理和再開發(fā)再利用，面臨的首要問題是在調查和分類受污染土地的基礎上，如何評定其修復治理成本或價值。因此，可預見在未來很長時期內，“棕地”評估將成為土地估價機構所面臨的急迫的重要工作。但目前國內尚無機構深入系統(tǒng)地研究“棕地”評估問題，相關教材上也缺失“棕地”評估的相關內容，致使評估人員缺乏“棕地”評估的原理方法和相關技術。這一現(xiàn)實問題必將嚴重影響和制約“棕地”修復治理和再開發(fā)利用工作的有效快速推進，所以必須對現(xiàn)有教材進行改進，以增加“棕地”評估理論和方法等相關內容，以利于相關專業(yè)人才的培養(yǎng)。

2 改進現(xiàn)有房地產(chǎn)評估教材的設想

現(xiàn)有房地產(chǎn)評估教材和當前房地產(chǎn)評估理論的發(fā)展與評估工作實踐的需求，有較大的脫節(jié)和落差，導致學生不具備相應的評估知識和技能，難以勝任現(xiàn)實評估工作。因此應對房地產(chǎn)評估教材進行更新和改進，才能切實提高學生的專業(yè)素養(yǎng)，增強學生從事房地產(chǎn)評估的實際操作技能。

2.1 增設房地產(chǎn)批量評估及其自動化評估系統(tǒng)的專章

如篇幅許可，房地產(chǎn)批量評估和自動化評估系統(tǒng)應設獨立的章節(jié)來分別介紹。房地產(chǎn)批量評估包括理論和方法應用兩大部分。理論部分在梳理和總結國內外現(xiàn)有文獻的基礎上，簡述房地產(chǎn)批量評估的類別、特點、應用條件和程序步驟，重點介紹特征價格模型和隨機森林、人工神經(jīng)網(wǎng)絡、支持向量機、決策回歸樹等經(jīng)典和常見的批量回歸模型的基本原理。方法應用部分要基于常用的計算機程序語言如R 或Python，深入的展示從數(shù)據(jù)采集至確定最佳評估模型的整個建模過程。在數(shù)據(jù)采集與整理階段，介紹如何應用網(wǎng)絡爬蟲從鏈家、安居客或土地交易信息網(wǎng)等房地產(chǎn)交易平臺爬取評估對象交易的基本信息，利用百度地圖API 獲取評估對象的配套設施信息和經(jīng)緯度等特征，進而對數(shù)據(jù)進行清洗、賦值，構成建模數(shù)據(jù)集。在建模階段，介紹如何進行探索性分析、變量轉換和特征選擇。在模型擇優(yōu)階段，要介紹如何通過重抽樣方法評價不同模型的優(yōu)劣，校正模型參數(shù)，確定最優(yōu)評估模型。房地產(chǎn)自動估計系統(tǒng)應選擇幾款國內外有代表性的評估軟件，介紹其開發(fā)原理、構成與功能。

2.2 增設房地產(chǎn)價值減損評估的專章

應圍繞評估內容、程序和方法及相關案例，設置放地下價值減損評估的專門章節(jié)?，F(xiàn)行的GB/T 50291—2015《房地產(chǎn)估價規(guī)范》簡單地將房地產(chǎn)價值減損界定為被損害房地產(chǎn)直接價值減損和因被損害房地產(chǎn)造成的其他財產(chǎn)減損、搬遷費用、臨時安置費用、停產(chǎn)停業(yè)損失等間接價值減損兩大類型。但在現(xiàn)實中，因房屋設計、施工、人為或自然災害、政府規(guī)劃修訂和變更等各種因素，導致房地產(chǎn)價值減損的問題錯綜復雜，情況各異，讓評估人員無章可循，無據(jù)可依。因此，應總結歸納房地產(chǎn)價值減損評估的實際案例，詳細闡述各種因素造成的房地產(chǎn)價值減損的類型、評估難點，明確其評估內容及程序步驟。就評估方法而言，因缺乏類似可比案例和交易案例，難以采用《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定的修復成本法，損失資本化法、價差法評定被損害房地產(chǎn)的直接減損額，可考慮結合實際評估案例，講述如何運用德爾菲法和意愿調查法來評估房地產(chǎn)價值減損額。另外，據(jù)實際評估案例，也應給出如何評定被損害房地產(chǎn)的間接價值減損額的方法指南。

2.3 增設地下空間權評估的專章

西方發(fā)達國家地下空間開發(fā)利用時間較早，地下空間權評估理論和方法也較為成熟。因此，應在全面歸納總結其評估理論和方法的基礎上，結合國內地下空間權評估的案例，來組織這一章節(jié)的內容。首先應厘清不同地下空間利用功能類型的內涵、特點、影響因素，進而明確其價格評估的內容、所需資料數(shù)據(jù)、評估難度、程序步驟。從評估方法來看，鑒于難以采用傳統(tǒng)的評估方法來直接評定地下空間使用權的價值，可考慮介紹如何運用間接的評估方法，如日本的“立體利用價值阻礙法”、德國史基墨滾動法、德爾菲法、意愿調查法等[9]，評估不同功能地下空間權的價格。

2.4 增設“棕地”價值評估的專章

“棕地”價值評估章節(jié)應包括三個方面的內容。第一個方面的內容是對我國受污染土地的類型、成因、特點、相應的修復治理技術等做簡要的介紹，讓學生具備“棕地”評估的基礎知識。第二個方面的內容是在歸納和總結西方國家“棕地”評估理論和實踐的基礎上，結合我國土地污染的現(xiàn)狀，篩選和提煉出符合我國實際的“棕地”評估理論方法體系。第三方面的內容是評估案例的解析，通過案例讓學生明確不同評估方法的應用條件、步驟及其注意事項。

3 結語

現(xiàn)有房地產(chǎn)評估教材基本上圍繞市場法、成本法、收益法三大傳統(tǒng)評估方法來講述房地產(chǎn)價格評估的相關理論和知識。教材內容陳舊，缺失批量評估、房地產(chǎn)價值減損評估、地下空間使用權價格評估、棕地價格評估等重要內容，滯后于最新評估理論的發(fā)展，也不能滿足房地產(chǎn)評估行業(yè)的市場需求。因此，應及時增補相關內容，更新評估理論和方法，才能更好地為房地產(chǎn)評估行業(yè)培養(yǎng)高素質合格的后備人才。