環(huán)境不確定情境下去杠桿的微觀效應(yīng)：促進還是抑制？

摘要：不確定性環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿運行現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致去杠桿政策體現(xiàn)出不同效應(yīng)?？疾飙h(huán)境不確定性下的去杠桿微觀效益，以雅居樂和恒大集團為例，分析二者對去杠桿政策的不同運用，探討去杠桿微觀效益差異。研究發(fā)現(xiàn)，政策、經(jīng)濟和社會方面的不確定性都是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿形成的原因，同時不同企業(yè)的去杠桿政策對高杠桿的治理效果并不相同，建議企業(yè)從強化多元化發(fā)展、制訂償債計劃、拓寬融資渠道3個方向深化，以此改善行業(yè)高負(fù)債、高杠桿現(xiàn)狀。通過深入分析，不僅完善環(huán)境不確定性和微觀去杠桿的文獻研究，也有助于房地產(chǎn)企業(yè)在環(huán)境不確定情境下更好地把握降低風(fēng)險的方式。

關(guān)鍵詞：不確定性；去杠桿；微觀效應(yīng)；房地產(chǎn)企業(yè)

0引言

在近幾年疫情帶來的不確定性環(huán)境下，我國房地產(chǎn)業(yè)整體下行，房地產(chǎn)企業(yè)以高杠桿模式運行。這種模式導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險加大，因此不同的企業(yè)采取了不同的去杠桿措施。本文考察雅居樂集團控股有限公司（以下簡稱“雅居樂”）和恒大集團的去杠桿策略，以去杠桿的微觀效應(yīng)為主題，從不確定環(huán)境下如何去杠桿及2家企業(yè)的去杠桿策略差異方面展開分析，發(fā)現(xiàn)雅居樂制訂的穩(wěn)健、長遠(yuǎn)的去杠桿計劃更有利于改善高杠桿現(xiàn)狀，而恒大集團在去杠桿策略上卻不盡如人意。

1基礎(chǔ)理論與作用機理

1.1基礎(chǔ)理論

1.1.1不確定性

不確定性是環(huán)境的一個特征，是指在缺少環(huán)境內(nèi)外部信息情況下所做的決策，其結(jié)果具有不可預(yù)測性?，F(xiàn)今關(guān)于不確定性的研究多從政策、經(jīng)濟和社會3個角度展開。本文主要通過多個維度分析不確定性對動態(tài)能力的調(diào)節(jié)作用，探討在環(huán)境不確定情境下去杠桿對房地產(chǎn)業(yè)的影響。

1.1.2高杠桿

在經(jīng)濟學(xué)中，杠桿原理表現(xiàn)為企業(yè)通過舉債方式，利用資金以少換多，達(dá)到擴大規(guī)模的目的。大多數(shù)文獻采用資產(chǎn)負(fù)債率這一指標(biāo)對杠桿進行評價。在房地產(chǎn)業(yè)，如果企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率處于50%～70%，稱為較高杠桿；若在75%及以上視為高杠桿。有別于其他行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營發(fā)展特點決定其高杠桿的本質(zhì)是有息負(fù)債的增加。

1.1.3去杠桿

去杠桿指的是企業(yè)采取措施避免負(fù)債經(jīng)營或降低負(fù)債率，維持債務(wù)穩(wěn)定，這就要求企業(yè)抑制杠桿上升，保持運行活力，降低不確定狀況下的風(fēng)險。借鑒劉波[1]的觀點，去杠桿就是通過采取一系列措施增加權(quán)益、降低負(fù)債，以此達(dá)到優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低財務(wù)風(fēng)險的目的，保證企業(yè)健康發(fā)展。

關(guān)于環(huán)境不確定性下微觀去杠桿的研究目前已得出以下結(jié)論：其一，高杠桿動因多為通過較少成本獲取更多利益；其二，去杠桿舉措多為降低負(fù)債，從而優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。然而，已有研究少有結(jié)合環(huán)境不確定性和高杠桿探究房地產(chǎn)企業(yè)如何有效降低杠桿等問題。因此，本文從房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿的成因角度分析去杠桿的不同效果，以此總結(jié)對策，為我國房地產(chǎn)企業(yè)在環(huán)境不確定性下去杠桿提供相關(guān)建議。

1.2作用機理

1.2.1環(huán)境不確定情境下企業(yè)高杠桿的成因分析

在環(huán)境不確定性下，高杠桿成因具有多樣性。

從政策角度看，周茜等[2]研究發(fā)現(xiàn)，造成我國高杠桿率居高不下的主要原因是不完善的政策體系，這一問題一直未得到有效解決，同時政策的持續(xù)調(diào)整也導(dǎo)致企業(yè)難以預(yù)測未來方向。

從經(jīng)濟角度看，唐建偉[3]指出，我國企業(yè)高杠桿的根本原因是，我國經(jīng)濟過去的粗放型增長模式需要投入大量生產(chǎn)要素，隨著發(fā)展速度減緩，便會顯現(xiàn)高杠桿問題。潘錫泉[4]認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴金融機構(gòu)的貸款及融資體系存在缺陷，是我國非金融企業(yè)高杠桿的主要致因。

從社會角度看，隨著社會的不斷發(fā)展，城市化伴隨著土地減少，而購房需求未減，因此市場爭奪激烈。房地產(chǎn)企業(yè)對市場變化反應(yīng)不敏感、應(yīng)對遲鈍，缺乏風(fēng)險防御框架構(gòu)建意識，一步步走向高杠桿之路。

環(huán)境不確定情境下企業(yè)高杠桿的成因總結(jié)見圖1。

1.2.2去杠桿政策的微觀治理路徑與效果差異分析

大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，企業(yè)杠桿率過高容易帶來較大的財務(wù)風(fēng)險，而企業(yè)杠桿率若能穩(wěn)定在合適范圍內(nèi)，會給其長期發(fā)展帶來好處，進一步優(yōu)化經(jīng)濟。汪偉倫[5]認(rèn)為，多元化戰(zhàn)略可以避免主營業(yè)務(wù)增長乏力，提高盈利水平，解決現(xiàn)金流緊張問題，降低對外部融資的需求，但長遠(yuǎn)來看，此類業(yè)務(wù)模式耗費成本較高，企業(yè)要學(xué)會剝離低貢獻業(yè)務(wù)，合理規(guī)劃布局。多元化戰(zhàn)略并不是總能成功去杠桿，關(guān)鍵在于企業(yè)能否結(jié)合自身資源和能力進行運作。償債能力的高低直接影響企業(yè)財務(wù)狀況及財務(wù)風(fēng)險。連俊鑫[6]建議企業(yè)合理管控費用，適當(dāng)降低生產(chǎn)成本，以此減少現(xiàn)金流出。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)今最大的問題便是如何籌集資金，它也是打破高杠桿現(xiàn)狀的重要突破口。房地產(chǎn)企業(yè)只有打開籌資新思路，拓寬融資渠道，才能進一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提升財務(wù)柔性，有效降低經(jīng)營風(fēng)險，實現(xiàn)健康發(fā)展。

去杠桿政策的微觀治理路徑與效果差異總結(jié)見圖2。

2環(huán)境不確定情境下企業(yè)高杠桿的成因分析

2.1案例公司簡介

雅居樂成立于1992年，是一家以地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主、多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展的綜合性企業(yè)集團，除主營業(yè)務(wù)外，還涉足物業(yè)管理、商用物業(yè)及酒店經(jīng)營等多個領(lǐng)域，品牌知名度享譽全國。自2020年起，雅居樂在行業(yè)內(nèi)積極償債，受到廣泛關(guān)注。

恒大集團是以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，以文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，以新能源汽車為龍頭的世界500強企業(yè)集團，2009年11月在港交所上市，成為當(dāng)時市值排名第一的民營房地產(chǎn)企業(yè)。然而，恒大集團于2020年6月爆發(fā)了財務(wù)危機，同年9月請求支持重大資產(chǎn)重組項目。

2.2企業(yè)高杠桿的成因

2.2.1政策不確定性導(dǎo)致高杠桿

政策不確定性體現(xiàn)在市場參與者難以預(yù)料政策的變動時機、內(nèi)容和后果。在我國市場機制下，政府借助宏觀調(diào)控方式對房地產(chǎn)市場進行強有力的干預(yù)，因此政策的不確定性無法避免。不完善的政策加大了政策不確定性，由此房地產(chǎn)企業(yè)逐漸形成了高杠桿運營模式。從2016年“一行三會”防控風(fēng)險、提出“住房不炒”到疫情后“三道紅線”政策出臺，不難看出，國家對于去杠桿的決心。近些年，去杠桿政策每年都有一定程度的微調(diào)，加大了政策不確定性，市場參與者無法預(yù)知政策走向，只能在高杠桿模式下越行越遠(yuǎn)?！叭兰t線”內(nèi)容見表1。

一方面，政策不確定性導(dǎo)致銀行“惜貸”現(xiàn)象的產(chǎn)生。具體表現(xiàn)在，在高負(fù)債、高杠桿模式下，房地產(chǎn)企業(yè)需要借債籌資，違背了新政策，因此銀行不得不降低貸款額度，收縮信貸規(guī)模。由于信貸供給低于融資需求，房地產(chǎn)企業(yè)只能通過其他方式來籌集資金，多種方式融資成本堆積，加重了高杠桿。

另一方面，政策不確定性促進短債的發(fā)行。新政策在給房地產(chǎn)企業(yè)帶來較多融資約束的同時，商業(yè)銀行面對企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險，出于資金保護目的也會傾向于發(fā)行短債，而非提供長貸。多發(fā)短債雖然能讓企業(yè)短期內(nèi)充?，F(xiàn)金流，但是也進一步提高了企業(yè)杠桿率。

政策不確定性在抑制銀行貸款的同時，忽略了短貸多發(fā)問題，因此房地產(chǎn)企業(yè)依舊在高杠桿下運營。在政策不確定性環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)平均負(fù)債率雖在下降，但仍處于高位，見圖3。

2.2.2經(jīng)濟不確定性導(dǎo)致高杠桿

政策不確定性增加致使房地產(chǎn)企業(yè)生存環(huán)境發(fā)生動蕩，進而引發(fā)市場經(jīng)濟的不確定性。

一方面，環(huán)境不確定性導(dǎo)致市場需求下降，供給結(jié)構(gòu)不合理。粗放型增長模式依靠大量資金、人力等要素的投入，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)一直處于自身資本與開發(fā)成本不成正比的困局，為爭奪土地所有權(quán)，不得不被動加大投入，換取土地資源，以此維持業(yè)務(wù)的正常開展。而市場需求再次減少只會使房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)投入高成本，長此以往，高杠桿問題無法得到解決。

另一方面，經(jīng)濟不確定性帶來高杠桿的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。高投資導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債集中，高儲蓄導(dǎo)致企業(yè)過度依賴銀行融資。正如在市場資源配置方面，我國大部分融資流向了資金使用率較低的地方，不但沒有淘汰房地產(chǎn)企業(yè)的過剩產(chǎn)能，反而促使企業(yè)投入更多資金。

2.2.3社會不確定性導(dǎo)致高杠桿

隨著社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場供需矛盾有所激化，而我國房地產(chǎn)業(yè)門檻較低且發(fā)展迅速，風(fēng)險應(yīng)對機制并不完善。房地產(chǎn)企業(yè)對融資風(fēng)險的意識較為淡薄，沒有形成較為嚴(yán)密的管控體制，風(fēng)險責(zé)任也不明確。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在識別融資風(fēng)險時，無法正確把握風(fēng)險的嚴(yán)重性，因此開展了錯誤的融資活動，大大增加了融資風(fēng)險，進一步加重了高杠桿。

3去杠桿政策的微觀治理路徑與效果差異分析

3.1去杠桿政策的微觀治理路徑

3.1.1多元化發(fā)展，降低外部融資需求

近年來，房地產(chǎn)業(yè)已不再支持高速增長，業(yè)務(wù)的單一性加大了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。在這種環(huán)境下，多元化發(fā)展成為大勢所趨。受大環(huán)境的影響，在夯實開發(fā)主業(yè)的基礎(chǔ)上，許多房地產(chǎn)企業(yè)形成了加速培育“第二增長曲線”的意識，以提升經(jīng)營穩(wěn)定性和可持續(xù)性。多元化去杠桿結(jié)構(gòu)見圖4。

事實證明，多元化戰(zhàn)略布局較早的房地產(chǎn)企業(yè)，通過增資擴股實現(xiàn)權(quán)益的上升，改善盈利狀況，從而保證資金充足，因此其對外部融資需求有所降低，促進了去杠桿政策的落實。雅居樂2017—2021年營業(yè)收入及其他業(yè)務(wù)收入情況見圖5。由圖5可知，雅居樂2017—2021年5年的營業(yè)收入總體上呈上升趨勢。2021年，該公司其他業(yè)務(wù)收入占總收入的20.03%，較上年提升6.73個百分點。由此可見，雅居樂的“第二增長曲線”步入回報期，其通過提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率增加現(xiàn)金持有量，積極還款，降低外部融資需求，推動去杠桿政策的落實，使融資問題不再成為阻擋企業(yè)發(fā)展的較大問題。

反觀恒大集團，其多元化業(yè)務(wù)成效較差，見表2。2018—2020年，恒大集團四大業(yè)務(wù)板塊凈利潤率總體走勢低迷，一半業(yè)務(wù)未盈利，尤其是恒大淘寶，2020年凈利潤率下跌10 381%。恒大集團失敗的最大原因就在于過度發(fā)展多元業(yè)務(wù)而導(dǎo)致大量借債。例如，“恒大冰泉”以40億元負(fù)債結(jié)束運營。恒大集團業(yè)務(wù)過于龐大，導(dǎo)致資金不足，只能利用借債、加碼對賭吸引投資者。同時，不合理的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)也導(dǎo)致其財務(wù)風(fēng)險極大，從而陷入高杠桿經(jīng)營狀態(tài)。最終，恒大集團在“三道紅線”政策出臺后，沒有充足的現(xiàn)金流借債還款，爆發(fā)了債務(wù)危機。

3.1.2制訂償債計劃，提升持續(xù)融資能力

房地產(chǎn)業(yè)囤地需要耗費大量資金，因此先要制訂償債計劃，降低貸款依賴性，增加其他融資渠道，在“三道紅線”下保持良好的信用，進一步提升持續(xù)融資能力，更好地落實去杠桿政策，見圖6。

自去杠桿政策頒布以后，雅居樂就制訂了穩(wěn)健的償債計劃，如期還債，減少財務(wù)風(fēng)險。雅居樂逐步減少貸款，2021年新增借款較上年減少190.56億元，見表3。2022年3月，雅居樂贖回5億美元6.7%優(yōu)先票據(jù)；2022年5月，雅居樂全額償還33.45億港元及6 000萬美元貸款。2022年8月，雅居樂償債高峰期過后，延續(xù)以往絕不“躺平”的風(fēng)格，累計償債超50億元。不難看出，雅居樂在行業(yè)不景氣情況下，仍堅持去杠桿、嚴(yán)控貸款，對償債計劃的順利實施起到了助推作用。

相比雅居樂的穩(wěn)健償債計劃，恒大集團并無合理償債計劃推進去杠桿。2018年，恒大集團登上負(fù)債巔峰（見表4），雖然2021年有息債務(wù)降到5 700億元，但這是其利用增加應(yīng)付賬進行“債務(wù)轉(zhuǎn)移”的結(jié)果。除此之外，根據(jù)年報分析可知，恒大集團的短貸占比超50%、長貸占比超70%。這就意味著一旦其經(jīng)營不穩(wěn)定，就會陷入債務(wù)危機。

3.1.3拓寬融資渠道，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

在對房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道進行研究時不難發(fā)現(xiàn)，目前最明顯的一點就是過度依賴銀行貸款，大大增加了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，因此需要拓寬融資渠道。融資渠道多元化去杠桿流程見圖7。

雅居樂積極拓寬融資渠道，通過英皇道柏山項目夾層融資、房產(chǎn)信托基金等方式促進企業(yè)去杠桿。2020—2021年雅居樂銀行貸款走勢見圖8。由圖8可知，雅居樂銀行貸款同比下降明顯，從2020年末的394.87億元下降到2021年末的225.93億元，同比下降42.78%。

恒大集團融資結(jié)構(gòu)問題嚴(yán)重。2017—2020年恒大集團融資結(jié)構(gòu)和融資利率分別見表5、見表6。由此可知，恒大集團以銀行貸款、優(yōu)先票據(jù)、公司債為主要融資渠道。2017—2020年，恒大集團銀行貸款金額總體上有所下降，但銀行貸款利率不斷上漲，同時大量外債導(dǎo)致其利息較多。優(yōu)先票據(jù)利率持續(xù)提升也造成資金緊張局面，加大了違約風(fēng)險。恒大集團先在2020年“踩線”，融資受限，后于2021年3月遭遇股債雙沖擊，信用大幅度下跌，資產(chǎn)價格縮水，債券融資再添障礙。

3.2去杠桿政策的微觀效果差異

3.2.1財務(wù)柔性

本文借鑒曾愛民等[7]對財務(wù)柔性的計算方式，對財務(wù)柔性做出如下衡量

財務(wù)柔性=現(xiàn)金柔性＋負(fù)債柔性

其中

現(xiàn)金柔性=企業(yè)現(xiàn)金比率-行業(yè)平均現(xiàn)金比率

負(fù)債柔性=max（0，行業(yè)平均負(fù)債比率-企業(yè)負(fù)債比率）

首先，穩(wěn)健的償債計劃使雅居樂負(fù)債柔性優(yōu)于恒大集團且低于行業(yè)平均水平，呈現(xiàn)穩(wěn)定的下降趨勢（見圖9）。在不確定性環(huán)境下，恒大集團的債務(wù)轉(zhuǎn)移策略未助其有效地減少債務(wù)，且其負(fù)債比率有所上升，高昂的成本帶來了信用違約風(fēng)險。這是恒大集團實施已久的高負(fù)債、高杠桿經(jīng)營模式所致。

其次，多元化經(jīng)營讓雅居樂的現(xiàn)金比率整體有所改善（見圖10）。雅居樂通過增資擴股成功實現(xiàn)所有者權(quán)益增長，同時業(yè)務(wù)向好、盈利能力增強，提高了現(xiàn)金持有量。不過，在環(huán)境不確定環(huán)境下，多元化發(fā)展也有一定風(fēng)險。正如恒大集團，其現(xiàn)金比率雖然較高，但現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)不合理，不足以抵債，因此高居“紅色”危險信用領(lǐng)域。

最后，2018—2020年雅居樂財務(wù)柔性和恒大集團財務(wù)柔性分別見表7、表8。由此可知，2018—2020年，雅居樂的財務(wù)柔性總體上雖不及恒大集團，但其負(fù)債始終保持較低水平。而恒大集團的現(xiàn)金比率呈現(xiàn)逐年下跌趨勢，同時負(fù)債比率也始終高于行業(yè)平均水平，表明恒大集團沒有維持并落實去杠桿政策，空有提升的指標(biāo)，企業(yè)價值卻一再縮水。

3.2.2財務(wù)風(fēng)險

1.融資風(fēng)險

雅居樂擴展融資渠道，實施合理的償債計劃，大大降低了融資風(fēng)險。2018—2020年，雅居樂的償債能力指標(biāo)總體表現(xiàn)較好，說明其還貸能力仍在升高（見表9）。雅居樂去杠桿沒有以削減經(jīng)營為代價，而是在去杠桿的同時實現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模的增長與盈利能力的提高。與之相反，恒大集團貸款帶來的高昂成本、未及時償債帶來的外部違約危機、融資渠道減少等都增加了其融資風(fēng)險。在環(huán)境不確定性環(huán)境下，“三道紅線”為房地產(chǎn)企業(yè)帶來較多融資約束，恒大集團以往的籌資方式受限，融資風(fēng)險加大（見表10）。

2.投資風(fēng)險

雅居樂的多元化發(fā)展先是增資擴股增加權(quán)益，其他業(yè)務(wù)正向盈利、快速發(fā)展，穩(wěn)扎穩(wěn)打，有效促進了去杠桿（見表11）。而恒大集團的多元化發(fā)展過于激進，最終導(dǎo)致其陷入高杠桿融資且資不抵債的困境（見表12）。新領(lǐng)域的探索會分散單一經(jīng)營風(fēng)險，但同時也意味著新的投資風(fēng)險產(chǎn)生。對比表11和表12中的數(shù)據(jù)可以看出，雖然雅居樂和恒大集團的盈利能力指標(biāo)都呈現(xiàn)下降趨勢，但是前者降幅較小，基本維持現(xiàn)狀?？梢钥闯?，去杠桿促進企業(yè)多元化發(fā)展，而多元化發(fā)展也更利于企業(yè)進行投資，降低投資風(fēng)險。

3.2.3企業(yè)價值

1.盈利能力

2018—2020年恒大集團、雅居樂和行業(yè)平均銷售毛利率和銷售凈利率對比分別見圖11和圖12。由此可知，雅居樂自2018年開始實施去杠桿政策后，其銷售毛利率和銷售凈利率都遠(yuǎn)超恒大集團?？傮w而言，2018—2020年，雅居樂盈利水平一直高于恒大集團且高于行業(yè)平均水平，甚至在低迷的市場環(huán)境下仍然保持了凈利率的增長。這說明在不確定性環(huán)境下，雅居樂適應(yīng)去杠桿政策后，合理調(diào)整資金使用結(jié)構(gòu)，提高資金使用效率，實現(xiàn)了正向發(fā)展。

2.營運能力

2018—2020年恒大集團、雅居樂和行業(yè)平均資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率對比分別見圖13和圖14。自去杠桿政策實施以來，恒大集團和雅居樂的存貨周轉(zhuǎn)率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)一定波動趨勢。在多種不確定性因素影響下，恒大集團的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率波動下降，2020年降至0.23，而雅居樂資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率則波動上升，不難得出其營運能力良好的結(jié)論。

3.成長能力

2018—2020年雅居樂和恒大集團凈利潤增長率和總資產(chǎn)增長率對比分別見圖15和圖16?？傮w來說，2018—2020年，雅居樂和恒大集團的凈利潤增長率和總資產(chǎn)增長率都呈現(xiàn)不同程度的下降，這與不確定性環(huán)境下低迷的房地產(chǎn)市場環(huán)境有關(guān)。不過，對比2020年相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，雅居樂總資產(chǎn)增長率（89.94%）遠(yuǎn)高于恒大集團總資產(chǎn)增長率（29.17%）。良好的去杠桿政策促進了企業(yè)成長能力的增強和企業(yè)價值的提升。

4結(jié)語

本文通過分析不確定環(huán)境下雅居樂和恒大集團落實去杠桿策略的微觀效應(yīng)差異與實施效果，得出以下結(jié)論：

第一，高杠桿企業(yè)的形成原因在于企業(yè)融資成本過高且渠道單一。房地產(chǎn)企業(yè)基于征信體系不健全及融資固有觀念，過度依賴銀行貸款，最終增加了債務(wù)規(guī)模，提高了企業(yè)杠桿率。

第二，去杠桿政策的微觀治理路徑大體思路為多元化發(fā)展、降成本償債、融資多樣化。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)實際情況，制訂合適的多元發(fā)展計劃；同時控制開發(fā)成本，增加流動性資金，推進還款進程；創(chuàng)新多渠道籌資，實現(xiàn)融資渠道多元化。

第三，去杠桿政策的治理效果差異分析表明，在不確定性環(huán)境下，堅持去杠桿有利于企業(yè)發(fā)展。恒大集團的去杠桿表現(xiàn)給同行敲響警鐘，而雅居樂為行業(yè)轉(zhuǎn)型帶來信心，彰顯了去杠桿化的重要性。去杠桿有利于企業(yè)優(yōu)化內(nèi)部結(jié)構(gòu)，煥發(fā)經(jīng)營活力。

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿現(xiàn)狀，提出以下建議：

第一，企業(yè)應(yīng)合理安排償債計劃，積極減少金融負(fù)債。在管理過程中應(yīng)當(dāng)制訂一份長遠(yuǎn)的償債計劃，防止無法還款出現(xiàn)信用危機；同時正確發(fā)展多元化業(yè)務(wù)，與主營業(yè)務(wù)形成聯(lián)動效應(yīng)，從而提升盈利能力，有效降低杠桿。

第二，監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)加大對預(yù)售賬款的監(jiān)管，嚴(yán)控企業(yè)過度融資。對于迫切融資的高風(fēng)險企業(yè)進行仔細(xì)審查，同時收緊信用，倒逼金融資源退出；建立健全債務(wù)防控預(yù)警與評估模型，推動企業(yè)形成合理的資產(chǎn)負(fù)債率，真正實現(xiàn)去杠桿化發(fā)展。

第三，投資者進行投資時，需先了解企業(yè)的具體情況，包括基本產(chǎn)品、核心競爭力等。要對所投資企業(yè)的財務(wù)狀況有大概認(rèn)知，以保障自身權(quán)益；關(guān)注房地產(chǎn)項目質(zhì)量情況，以防進度和質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、虛假舞弊。

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收稿日期：2022-11-16

作者簡介：

童燕琪，女，2002年生，本科在讀，主要研究方向：企業(yè)財務(wù)。

洪嫻穎，女，2002年生，本科在讀，主要研究方向：企業(yè)財務(wù)。

劉倩男，女，1992年生，碩士研究生，講師，主要研究方向：公司金融、風(fēng)險管理。