新時期房地產(chǎn)財務(wù)管理的創(chuàng)新方向分析

戴燕妮

（廈門金都海灣置業(yè)有限公司，福建 廈門 361100）

一、財務(wù)管理的概念及特征

房地產(chǎn)財務(wù)管理指的是在房地產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展過程中，通過對資金的籌集、分配、運(yùn)用與回收，進(jìn)而達(dá)成既定發(fā)展目標(biāo)的行為活動。合理的財務(wù)管理能夠使房地產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目的產(chǎn)值最大化、利潤最大化，是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理中的重要組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點(diǎn)如下所示：

（一）管理資金規(guī)模大

一般來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期比較長，涉及的資金也比較大，少則幾百萬，多則數(shù)億。高額的土地售價以及工程造價，使得企業(yè)必須投入大量的資金，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須通過多種融資手段來獲得充足的資金支持，并做好資金規(guī)劃工作，確保資金正常流通，為項(xiàng)目開發(fā)提供充足的資金支持。

（二）管理資金風(fēng)險大

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中面臨著很多不確定因素，例如材料價格變動、房產(chǎn)政策調(diào)整、房產(chǎn)市場變動等等，其中任何一項(xiàng)出現(xiàn)較大變動，都可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目蒙受較大的經(jīng)濟(jì)損失，這也對財務(wù)管理人員提出了越來越高的要求。因此財務(wù)管理人員必須綜合考慮多方面因素，對未來的經(jīng)營形勢進(jìn)行預(yù)測分析，有效規(guī)避資金風(fēng)險，保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

（三）管理內(nèi)容復(fù)雜

房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，涉及土地征用、拆遷補(bǔ)償、人工工資、施工材料、施工設(shè)備、項(xiàng)目招標(biāo)、圖紙設(shè)計等多方面內(nèi)容，每一項(xiàng)都對財務(wù)管理的最終成果有著不可忽視的影響，即便是同一項(xiàng)目，在不同時期開發(fā)所產(chǎn)生的資金費(fèi)用也會存在很大的差異，這就需要財務(wù)管理人員兼顧多方面內(nèi)容，統(tǒng)計各項(xiàng)財務(wù)數(shù)據(jù)，盡可能得出全面、真實(shí)、可靠的財務(wù)報表，以此提升房地產(chǎn)項(xiàng)目財務(wù)管理水平。

二、新時期房地產(chǎn)財務(wù)管理創(chuàng)新的必要性

如今，隨著國家不斷提出的“房住不炒”政策及各項(xiàng)房管調(diào)控政策并行，房地產(chǎn)高回報、高利潤的時代已經(jīng)過去了，房地產(chǎn)正處于轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵階段，財務(wù)管理的重要性越來越凸顯。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要提升財務(wù)管理工作的地位，將資金籌集、房產(chǎn)銷售、利潤核算都納入財務(wù)管理當(dāng)中，擴(kuò)大財務(wù)管理范圍，對每一項(xiàng)資金都實(shí)施動態(tài)化管理。

（一）有效提升資金使用效率

房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)到銷售環(huán)節(jié)，需要龐大的資金支持，資金能否合理運(yùn)用和項(xiàng)目發(fā)展有著密切的聯(lián)系。財務(wù)管理能夠加強(qiáng)對資金的管理，合理配置資金用度，避免大量的資金被占用，減少不必要的費(fèi)用支出，對未來時間段的資金用度進(jìn)行預(yù)測分析，避免出現(xiàn)嚴(yán)重的資金風(fēng)險。從這個角度分析，房地產(chǎn)財務(wù)管理能夠有效提升資金使用效率，推動房地產(chǎn)企業(yè)的健康良性發(fā)展。

（二）規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營行為

就目前來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理都不夠規(guī)范，資金浪費(fèi)現(xiàn)象十分嚴(yán)重，嚴(yán)重?fù)p害了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益。與此同時，在新的時代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展形勢并不樂觀，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新改革財務(wù)管理模式，提升財務(wù)管理水平，對方方面面的財務(wù)狀況進(jìn)行統(tǒng)計分析，真實(shí)完善地反映企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營狀況，以完善的制度體系約束和引導(dǎo)資金用度，只有這樣才能提升財務(wù)管理的效率和質(zhì)量，幫助房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競爭環(huán)境中占據(jù)更大的優(yōu)勢。

（三）擴(kuò)大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤

房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營狀況容易受到市場環(huán)境、國家政策的影響，在經(jīng)營過程中面臨著各種各樣的財務(wù)風(fēng)險，而合理的財務(wù)管理能夠使用科學(xué)合理的方法，對項(xiàng)目可行性進(jìn)行預(yù)測分析，合理評估投入與產(chǎn)出之間的關(guān)系，有效避免盲目投資的現(xiàn)象發(fā)生，減小財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的概率，在保證房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的同時，還能幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得更加可觀的經(jīng)營利潤。除此之外，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，財務(wù)管理也需要與時俱進(jìn)，先進(jìn)合理的財務(wù)管理能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)經(jīng)營活動進(jìn)行科學(xué)合理的監(jiān)督與管理，對企業(yè)資金進(jìn)行精細(xì)化管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益的最大化。

三、房地產(chǎn)財務(wù)管理的現(xiàn)狀分析

（一）財務(wù)管理觀念落后

隨著大數(shù)據(jù)時代的到來，越來越多的信息技術(shù)、財務(wù)軟件應(yīng)運(yùn)而生，對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理理念產(chǎn)生了巨大的沖擊。但是就目前來看，我國還有很多房地產(chǎn)企業(yè)依然秉承傳統(tǒng)落后的財務(wù)管理理念。首先，有的財務(wù)管理人員堅持傳統(tǒng)落后的財務(wù)管理理念，過分注重財務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計與分析，片面地認(rèn)為只要給出財務(wù)核算報表就認(rèn)為萬事大吉了，沒有利用財務(wù)軟件對未來的資金用度進(jìn)行預(yù)測分析，沒有使用現(xiàn)代化信息技術(shù)挖掘財務(wù)數(shù)據(jù)的深層次價值，過分注重財務(wù)事后核算，導(dǎo)致企業(yè)的資金流失問題十分嚴(yán)重。其次，很多企業(yè)過分重視經(jīng)營性事務(wù)，對大數(shù)據(jù)時代下的財務(wù)管理模式、核算過程缺乏整體認(rèn)識，當(dāng)會計工作完成之后，將業(yè)務(wù)單據(jù)轉(zhuǎn)交給其他財務(wù)人員，在綜合核算的基礎(chǔ)上繪制財務(wù)報表，這種做法不僅效率低下，而且準(zhǔn)確性、可靠性、全面性得不到保障，無法為企業(yè)的決策制定提供有力的數(shù)據(jù)支撐。

（二）財務(wù)管理人員素質(zhì)低下

截至目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)都存在財務(wù)管理人才短缺的問題，具體表現(xiàn)如下所示：首先，大部分財務(wù)管理人員僅僅是對財務(wù)信息進(jìn)行簡單核算，目前仍處于“核算型管理”層次，在房地產(chǎn)企業(yè)競爭壓力越來越大的今天，這種財務(wù)管理模式顯然已經(jīng)跟不上企業(yè)的發(fā)展步伐，如何從“核算型人才”轉(zhuǎn)型到“管理型人才”是房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮的重要問題。其次，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有招聘專業(yè)的財務(wù)管理人才，而是聘用自己的親戚、朋友擔(dān)任財務(wù)管理職責(zé)，這些人員可能缺乏基本的財務(wù)管理知識，綜合能力比較欠缺，不具備財務(wù)預(yù)算管理、財務(wù)風(fēng)險管理、財務(wù)監(jiān)督控制的能力，且容易有“家族情感”約束其客觀看待問題，極大地拉低了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平。最后，房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理人員的培訓(xùn)不夠到位，財務(wù)管理人員的理論知識、管理技能長期得不到有效發(fā)展，嚴(yán)重落后于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展步伐，甚至有的財務(wù)管理人員得過且過，缺乏工作熱情，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理難以發(fā)揮出相應(yīng)的職能作用。

（三）財務(wù)管理模式比較落后

如果財務(wù)管理方法過于滯后，那么房地產(chǎn)企業(yè)的資金管控、成本控制必然會出現(xiàn)這樣那樣的問題，具體表現(xiàn)如下所示：首先，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理比較粗獷，導(dǎo)致資金流失十分嚴(yán)重。例如在材料采購環(huán)節(jié)，所有的成本都是由采購部門控制，財務(wù)部門無法直接獲取材料的真實(shí)價格和真實(shí)數(shù)量，采購部門經(jīng)常做出虛報材料價格、“吃回扣”的問題，極大地?fù)p害了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益。其次，房地產(chǎn)會計機(jī)構(gòu)設(shè)置不健全，很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然設(shè)置了會計機(jī)構(gòu)，但是存在層次不清、分工不明的弊端，一旦財務(wù)管理出現(xiàn)重大紕漏，相關(guān)部門相互推卸責(zé)任，出現(xiàn)了“有功眾人搶，有過無人擔(dān)”的問題。最后，財務(wù)管理缺乏合理的監(jiān)督體系，導(dǎo)致很多財務(wù)管理制度都沒有落實(shí)到實(shí)際行動當(dāng)中，即便出現(xiàn)了侵吞公司財產(chǎn)、中飽私囊的行為，相關(guān)人員也不會受到嚴(yán)重的懲罰，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金流失現(xiàn)象十分嚴(yán)重，對以后發(fā)展產(chǎn)生了極大的不利影響。

（四）財務(wù)風(fēng)險管理不到位

正是由于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理不到位，才使得房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常陷入嚴(yán)重的財務(wù)危機(jī)，樓盤停工、項(xiàng)目爛尾、施工進(jìn)度慢的問題層出不窮。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營需要大量的資金投入，但是財務(wù)部門沒有對融資工作進(jìn)行合理規(guī)劃，沒有及時拓展融資渠道，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)只能通過銀行貸款來獲得融資，不僅使得融資渠道過于狹窄，也使得融資成本居高不下，很容易發(fā)生資金鏈斷裂、破產(chǎn)倒閉的邊緣。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有周期長、風(fēng)險大的特點(diǎn)，但是傳統(tǒng)的財務(wù)管理沒有對投資項(xiàng)目的可行性進(jìn)行預(yù)測分析，也沒有對項(xiàng)目的收益與風(fēng)險進(jìn)行綜合判斷，盲目投資的現(xiàn)象比比皆是，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力不堪重負(fù)，走向了破產(chǎn)倒閉的邊緣。最后，房地產(chǎn)經(jīng)營容易受到市場環(huán)境、國家政策的影響，但是財務(wù)管理沒有對這些因素進(jìn)行綜合考慮，沒有對未來形勢進(jìn)行預(yù)測分析，對房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展產(chǎn)生了極大的不利影響。

四、新時期房地產(chǎn)財務(wù)管理的創(chuàng)新策略分析

針對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的種種問題，必須擬定一套科學(xué)完善的創(chuàng)新策略，有效規(guī)避這些問題，推動房地產(chǎn)企業(yè)的健康、良性發(fā)展。

（一）推動財務(wù)信息化建設(shè)，提升財務(wù)信息管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)在以后的發(fā)展過程中，必須提升財務(wù)信息的流通效率，強(qiáng)化財務(wù)管理的時效性。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該摒棄以往不合理的財務(wù)管理模式，在每個房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域設(shè)立一個財務(wù)管理分部，專門負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的財務(wù)管理工作，各個分部再將財務(wù)信息傳輸?shù)娇偛?，這樣一來，各個分部能夠及時獲取區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財務(wù)數(shù)據(jù)，財務(wù)總部也能對各個區(qū)域的財務(wù)狀況有一個清晰的認(rèn)識。其次，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理應(yīng)該加強(qiáng)信息化建設(shè)，對于項(xiàng)目較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)該引進(jìn)用友、金蝶等先進(jìn)的財務(wù)管理軟件，財務(wù)管理人員無需自行手動核算大量數(shù)據(jù)，通過先進(jìn)的財務(wù)管理軟件就可以快速地獲得大量真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)資料，并通過各種統(tǒng)計因素，快速獲取相關(guān)統(tǒng)計報表，大大提升財務(wù)管理的效率和質(zhì)量。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)財務(wù)管理部門與采購部門、設(shè)計部門、施工部門之間的聯(lián)系，督促其他部門及時將財務(wù)數(shù)據(jù)傳輸給財務(wù)管理部門，責(zé)令財務(wù)部門及時將財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總、分析、處理，及時得到一份真實(shí)可靠的財務(wù)數(shù)據(jù)，為公司的相關(guān)經(jīng)營決策提供重要作用。

（二）重視財務(wù)管控人才培訓(xùn)，突出企業(yè)競爭優(yōu)勢

21世紀(jì)商業(yè)的競爭，實(shí)際上是人才的競爭，企業(yè)財務(wù)管控工作也是如此。因此企業(yè)在推進(jìn)財務(wù)信息化建設(shè)的同時，還需要做好財務(wù)管控人員培訓(xùn)工作，進(jìn)一步凸顯企業(yè)的核心優(yōu)勢。首先，企業(yè)應(yīng)該面向全社會招聘一批專業(yè)的、高素質(zhì)的財務(wù)管控人才，這些人才不僅要擁有豐富的財務(wù)管控經(jīng)驗(yàn)，還需要熟練掌握各種各樣的財務(wù)軟件使用技巧，能夠利用現(xiàn)代化財務(wù)軟件處理企業(yè)內(nèi)部財務(wù)信息，從而突出企業(yè)的財務(wù)管控優(yōu)勢，在市場競爭中游刃有余，獲得更好的發(fā)展。其次，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)財務(wù)管控人員的技術(shù)培訓(xùn)，采用在線教育、校外培訓(xùn)、專家指導(dǎo)等多種方法，幫助財務(wù)管控人員樹立先進(jìn)的財務(wù)管控意識，掌握高超的財務(wù)管控技巧。財務(wù)管控人員也應(yīng)該樹立“終身學(xué)習(xí)”的思維意識，積極與同行人員進(jìn)行交流探討，從中獲取豐富的財務(wù)管控知識和經(jīng)驗(yàn)，提升自身的專業(yè)素養(yǎng)，為企業(yè)財務(wù)管控工作做出更大的貢獻(xiàn)。最后，企業(yè)應(yīng)該與高等職業(yè)院校建立良好的合作關(guān)系，一方面為在校大學(xué)生提供良好的培訓(xùn)機(jī)會，另一方面為企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管控人員提供二次深造機(jī)會，這樣能夠幫助企業(yè)完成人才梯隊儲備工作，避免由于人才斷檔給財務(wù)管控工作帶來不利影響，保證企業(yè)得到長久、有效、健康、有序地發(fā)展。

（三）優(yōu)化財務(wù)信息化管控體系，改善財務(wù)管控結(jié)構(gòu)

科學(xué)合理的財務(wù)信息化管理體系能夠改善企業(yè)財務(wù)管控結(jié)構(gòu)，推動企業(yè)的健康良性發(fā)展。在財務(wù)信息化建設(shè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該意識到財務(wù)信息化建設(shè)與財務(wù)管控之間的密切聯(lián)系，建立健全財務(wù)管控體系，具體做法如下所示：首先，企業(yè)要依托財務(wù)信息化建設(shè)，對財務(wù)管控內(nèi)容、管理流程、管理方法做出清晰明確的說明，為財務(wù)管控工作提供重要的制度標(biāo)準(zhǔn)，督促財務(wù)管控人員嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)制度開展財務(wù)管控工作，保證財務(wù)管控向著規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化的方向發(fā)展，例如在材料采購環(huán)節(jié)，財務(wù)管理人員應(yīng)該做好相應(yīng)的審批工作，防止虛報材料價格、吃回扣問題的發(fā)生。其次，企業(yè)應(yīng)該順應(yīng)時代發(fā)展潮流，積極開展財務(wù)信息化建設(shè)，并設(shè)置專項(xiàng)機(jī)構(gòu)、安排專職人員負(fù)責(zé)財務(wù)管控工作，將財務(wù)管控的權(quán)力獨(dú)立開來，進(jìn)一步優(yōu)化財務(wù)管控結(jié)構(gòu)，一方面可以避免財務(wù)管控工作受到企業(yè)內(nèi)部因素的影響，另一方面能夠有效提升財務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該全面普及財務(wù)信息化建設(shè)，把財務(wù)管控工作融入企業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)當(dāng)中，引導(dǎo)全體員工共同參與到財務(wù)管控當(dāng)中。要知道財務(wù)管控不單單是財務(wù)人員的工作，而是全體員工共同的責(zé)任，只有全體員工堅守企業(yè)原則，樹立正確的財務(wù)管控意識，才能為財務(wù)管控工作鋪平道路，才能進(jìn)一步提升財務(wù)管控質(zhì)量。

（四）加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險管理，推動房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展

在競爭日益激烈的時代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險管理，從而獲得更大的市場空間。首先，財務(wù)管理部門應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況、發(fā)展計劃，對融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，綜合利用銀行、信托、民間資本等多種方式，拓寬企業(yè)的融資渠道，獲得足夠的資金支持，降低融資成本，幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利潤最大化。其次，在新的項(xiàng)目計劃開始之前，財務(wù)管理部門應(yīng)該綜合考慮市場環(huán)境、國家政策、行業(yè)前景，對項(xiàng)目可行性進(jìn)行預(yù)測分析，對項(xiàng)目收益與項(xiàng)目風(fēng)險進(jìn)行綜合評價，幫助房地產(chǎn)企業(yè)制定出更加科學(xué)合理的發(fā)展計劃。最后，財務(wù)管理部門應(yīng)該時刻關(guān)注國家政策、市場動向，及時調(diào)整企業(yè)發(fā)展策略，做好資產(chǎn)管控工作，避免房地產(chǎn)企業(yè)陷入嚴(yán)重的財務(wù)危機(jī)。

五、結(jié)束語

如今，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理狀況不容樂觀，普遍存在財務(wù)信息管理不到位、財務(wù)管理人員素質(zhì)低下、財務(wù)管理模式落后、加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險管理等諸多問題，對房地產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展產(chǎn)生了極大的不利影響。在以后的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須對財務(wù)管理進(jìn)行創(chuàng)新優(yōu)化，提升財務(wù)信息管理水平、加強(qiáng)財務(wù)管理人員培訓(xùn)、更新財務(wù)管理模式、加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險管理，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)的健康、良性發(fā)展。