新租賃會計準則對承租人企業(yè)價值及其評估的影響

■ 丘開浪

（廈門嘉學資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限公司，廈門 361016）

一、引言

根據(jù)《關于修訂印發(fā)〈企業(yè)會計準則第21號——租賃〉的通知》（財會〔2018〕35 號），財政部對《企業(yè)會計準則第21 號——租賃》進行了修訂（為便于敘述，本文將此次修訂后的《企業(yè)會計準則第21 號——租賃》稱作“新準則”或“新租賃會計準則”，將此次修訂前的《企業(yè)會計準則第21號——租賃》稱作“舊準則”）。

新準則的實施，對運用三大基本方法評估承租人企業(yè)價值會產(chǎn)生怎樣的影響？在收益法中，新舊準則會計核算差異，對承租人的凈利潤和自由現(xiàn)金流產(chǎn)生了怎樣的影響？這些影響是否會進一步影響承租人的股權價值？在市場法中，新準則的實施是如何影響可比企業(yè)及價值比率的選擇過程？在資產(chǎn)基礎法中，是否及何時需要對使用權資產(chǎn)和租賃負債進行重估？對使用權資產(chǎn)進行評估時，是否有必要區(qū)分經(jīng)營租賃和融資租賃？對于承租人而言，融資租賃所形成的使用權資產(chǎn)，其權利范疇和價值內(nèi)涵與自有資產(chǎn)有何區(qū)別？能否將融資租賃所形成的使用權資產(chǎn)視同為承租人的自有資產(chǎn)進行評估？

二、新準則對運用市場法評估承租人企業(yè)價值的影響

在舊準則下，承租人的經(jīng)營租賃事項不在財務報表中體現(xiàn)，其財務報表無法全面反映因租賃交易取得的權利和承擔的義務，這將導致具有同一經(jīng)濟實質(zhì)的行為，是采用購買還是租賃，是選擇融資租賃還是經(jīng)營租賃，而表現(xiàn)出不同的財務核算結果，降低了財務報表的可比性。財務報表可比性的下降，不僅影響了會計解釋性機制的實現(xiàn)，也影響了企業(yè)價值評估中市場法的運用過程。

（一）新準則有利于對可比企業(yè)進行甄別

在舊準則下，對于生產(chǎn)經(jīng)營所需資產(chǎn)的投資方式，企業(yè)可能會基于經(jīng)營租賃所具有的“表外融資”功能，以經(jīng)營租賃方式替代購買方式，以達到降低企業(yè)“表內(nèi)”財務杠桿和資產(chǎn)負債率的目標，但在經(jīng)營租賃模式下，企業(yè)租入資產(chǎn)的行為本身具有融資的功能，承租人支付租金是企業(yè)所承擔的義務，類似于融資中的“本息”支付。因此，在舊準則下，承租人“表內(nèi)”核算的付息債務是不完整的，以不完整的財務報表信息為對照基礎而選擇的“可比企業(yè)”可能并不可比。

提高會計信息的可比性（包括內(nèi)部縱向可比與外部橫向可比）、減少人為盈余管理的空間，推動著會計準則的修訂進程。從承租人的角度看，租入資產(chǎn)的行為本身具有融資的功能，這是新準則對承租人經(jīng)營租賃應進行資本化處理的根本原因。在新準則下，承租人經(jīng)營租賃“入表”，財務報表完整核算承租人因租賃交易而形成的付息債務，這提高了企業(yè)會計信息的可比性，有利于運用市場法評估企業(yè)價值中對可比企業(yè)的甄別。

（二）新準則拓展了價值比率的適用范圍

在舊準則下，經(jīng)營租賃行為視作企業(yè)的一項經(jīng)營活動，而融資租賃或購買行為是作為企業(yè)的一項投資活動，企業(yè)以經(jīng)營租賃、融資租賃或購買的方式投入資產(chǎn)，對當期損益的影響路徑是不同的。在經(jīng)營租賃方式下，企業(yè)支付的租金作為成本或費用直接影響當期損益；而在融資租賃或購買方式下，資產(chǎn)的消耗系通過折舊或攤銷的方式間接影響凈利潤的。

在新準則下，不論是經(jīng)營租金方式，還是融資租賃或購買方式，都是作為一項投資活動，其對當期損益的影響路徑是相同的，都是通過資產(chǎn)的折舊、攤銷以及利息的支付來反映投入資產(chǎn)在當期的耗費。以企業(yè)價值/ 息稅折舊攤銷前利潤這一價值比率為例，若被評估單位和可比企業(yè)投入資產(chǎn)的方式不同，在舊準則下，不宜選擇該價值比率，因為經(jīng)營租賃方式的成本反映在息稅折舊攤銷前利潤之內(nèi)，而融資租賃或購買方式的成本卻體現(xiàn)在息稅折舊攤銷前利潤之外；而在新準則下，各種投入方式的成本都是體現(xiàn)在息稅折舊攤銷前利潤之外的，使該價值比率重新具有適用性。因此，新準則的實施進一步拓展了價值比率的適用范圍。

三、新準則對運用收益法評估承租人企業(yè)價值的影響

（一）新準則對承租人凈利潤的影響

在舊準則下，經(jīng)營租賃系作為一項經(jīng)營活動項目而直接影響凈利潤的，即每年支付的租金直接作為當期成本或費用而影響當期損益。在新準則下，經(jīng)營租賃可視為“舉債購入使用權資產(chǎn)”，“購入使用權資產(chǎn)”屬于投資活動，“舉債”屬于籌資活動，經(jīng)營租賃系通過投資活動和籌資活動而間接影響凈利潤的，一方面對“購入的使用權資產(chǎn)”計提折舊，另一方面對“舉債”確認未償還本金的利息。在租賃期內(nèi)支付的租金相當于償還本息，隨著租金的支付，未償還本金逐期下降，相應地未償本金的利息也逐期下降。因此，與舊準則相比，基于新準則的凈利潤在租賃前期下降，在租賃后期上升，且在租賃前期下降的凈利潤合計值與租賃后期上升的凈利潤合計值完全對沖，表現(xiàn)為租賃期基于新舊準則的凈利潤合計值不變。

（二）新準則對承租人企業(yè)自由現(xiàn)金流的影響

新準則對承租人企業(yè)自由現(xiàn)金流存在兩方面的影響：一方面，在新準則下，承租人不再將經(jīng)營租賃作為一項經(jīng)營活動，承租人支付的租金（相當于償還的本息）屬于籌資活動對應的現(xiàn)金流，但企業(yè)自由現(xiàn)金流屬于全投資口徑的現(xiàn)金流指標，籌資活動并不直接對企業(yè)自由現(xiàn)金流產(chǎn)生影響，因此，承租人支付的租金不作為企業(yè)自由現(xiàn)金流的構成內(nèi)容，與舊準則相比，新準則下的企業(yè)自由現(xiàn)金流將上升（上升額即每年支付的租金）。另一方面，在新準則下，承租人租入資產(chǎn)屬于一項投資活動，在租賃開始日確認的使用權資產(chǎn)金額應作為資本性支出從企業(yè)自由現(xiàn)金流中扣減，以體現(xiàn)承租人因租入資產(chǎn)這項投資行為而被占用的資源。這兩方面對企業(yè)自由現(xiàn)金流的影響方向是相反的，對企業(yè)價值的影響則可以相互對抵。

為了更為直觀地反映新舊準則對承租人凈利潤和企業(yè)自由現(xiàn)金流的影響，舉例說明如下：假設承租人以經(jīng)營租賃方式租入一項資產(chǎn)，租賃期5 年，每年應支付的租賃付款額為1 000 萬元，租賃內(nèi)含利率6%，忽略承租人的初始直接費用和企業(yè)所得稅因素?；谂f準則，承租人在租賃期每年支付的1 000萬元作為一項成本費用進入當期損益；在新準則下，承租人首先確認使用權資產(chǎn)和租賃負債（金額均為4 212.36 萬元），然后在租賃期以直接法計提使用權資產(chǎn)的折舊（每年842.47 萬元），并確認未償還租賃負債的利息（租賃期利息分別為252.74 萬元、207.91萬元、160.38 萬元、110.00 萬元、56.60 萬元）。經(jīng)進一步測算，新準則下承租人在租賃期的凈利潤，與舊準則下承租人的凈利潤之差分別為-95.21 萬元、-50.38 萬元、-2.85 萬元、47.52 萬元、100.92 萬元，但這5 年差異額的合計值為零。與舊準則相比，承租人實施新準則對企業(yè)自由現(xiàn)金流產(chǎn)生兩方面的影響：一方面，在新準則下，承租人不再將經(jīng)營租賃作為一項經(jīng)營活動，租賃期每年的企業(yè)自由現(xiàn)金流將增加1 000 萬元。另一方面，在新準則下，承租人在租賃開始日確認的使用權資產(chǎn)將減少當期企業(yè)自由現(xiàn)金流4 212.36 萬元。

（三）新準則對承租人股權自由現(xiàn)金流的影響

新準則對承租人的股權自由現(xiàn)金流則不會產(chǎn)生任何影響。承租人每期支付的租金，在舊準則下系作為經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出，在新準則下系作為籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出（即償還本息），新舊準則下該事項對股權自由現(xiàn)金流的影響結果是相同的。在新準則下，承租人在租賃開始日確認的使用權資產(chǎn)作為資本性支出從股權自由現(xiàn)金流中扣減，但與此同時，承租人確認的租賃負債作為一項付息債務又相應增加了當期的股權自由現(xiàn)金流，在忽略承租人發(fā)生的初始直接費用時，使用權資產(chǎn)金額與租賃負債可以相互對抵。對于承租人發(fā)生的初始直接費用，在舊準則下系作為一項當期費用減少股權自由現(xiàn)金流，在新準則下系通過計入使用權資產(chǎn)（作為資本性支出）而減少股權自由現(xiàn)金流，新舊準則下該事項對股權自由現(xiàn)金流的影響結果也是相同的。

（四）新準則對承租人股權價值的影響

在運用收益法評估企業(yè)價值過程中，對于承租人的租賃事項，有觀點提出還原按舊準則進行會計核算，“剔除”資產(chǎn)負債表上的使用權資產(chǎn)和租賃負債，直接將租賃資產(chǎn)的租金作為經(jīng)營活動現(xiàn)金流出事項計入經(jīng)營成本，然后以此為基礎進行評估。我們認為，該觀點的做法不僅會增加操作難度，而且蘊含著新的問題。

對比新舊準則下的現(xiàn)金流量表，現(xiàn)金流出總量相等，但計入的細分類別發(fā)生了改變，經(jīng)營活動現(xiàn)金流出減少，籌資活動現(xiàn)金流出增加。雖然從現(xiàn)金流的角度看，新舊準則的會計核算差異不應該影響承租人的股權價值。但是，基于財務杠桿和資本結構的角度進行分析可以發(fā)現(xiàn)，新舊準則的會計核算差異會進一步影響承租人的股權價值。

以股權自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型為例，采用舊準則時，承租方支付的租金通過成本費用科目影響股權自由現(xiàn)金流，采用新準則時，承租方支付的租金通過租賃負債余額（相當于借款本金）及其利息支出（即未確認融資費用）等科目影響股權自由現(xiàn)金流，在忽略企業(yè)所得稅的前提下，采用新舊準則得出的股權自由現(xiàn)金流是相等的。相比于舊準則下經(jīng)營租賃被視作表外融資工具，新準則引入“二租合一”原則，要求將“表外融資”項目“入表”的行為，會增加企業(yè)的付息債務占比，財務杠桿的提高將增加企業(yè)所面臨的風險，企業(yè)的貝塔值和權益資本成本隨之上升，使股權價值有所降低。新準則的核算規(guī)則下，企業(yè)賬面反映的付息債務更為完整，財務杠桿更加客觀，基于新準則的會計核算結果更加真實地反映了企業(yè)的實際情況。相比而言，舊準則虛減了企業(yè)的付息債務和財務杠桿水平，企業(yè)的貝塔值和權益資本成本因而虛低，使股權價值虛高（在企業(yè)所得稅的作用下，將使虛高程度有所收窄）。因此，人為地把基于新準則的會計核算結果還原按舊準則進行編制，將導致股權價值虛高。

在企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型運用過程中，基于新準則與舊準則的對比，會對股權價值產(chǎn)生下列影響：（1）采用舊準則時，承租方支付的租金通過成本費用科目影響企業(yè)自由現(xiàn)金流。但在采用新準則時，承租方支付的租金屬于付息債務相關的現(xiàn)金流，并不直接作為企業(yè)自由現(xiàn)金流的構成部分，而是將承租方支付租金的現(xiàn)值作為付息債務價值（指評估基準日的存量租入項目）或將承租方確認的使用權資產(chǎn)作為資本性支出（指評估基準日之后的增量租入項目，評估基準日后的增量租入事項并不會對評估基準日付息債務價值產(chǎn)生直接影響），從企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)值中扣除，以得到股權價值；（2）與股權自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型的影響類似，舊準則虛減了企業(yè)的付息債務和財務杠桿水平，企業(yè)的貝塔值和權益資本成本因而虛低；（3）舊準則虛減了企業(yè)的付息債務，使付息債務占總資本的比例下降、權益資本占總資本的比例上升，在權益資本成本大于債務資本成本的前提下，舊準則將導致加權平均資本成本虛高。在以上三方面因素的共同影響下，基于新準則或舊準則，對通過企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型計算股權價值的影響過程更為復雜，但鑒于股權自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型與企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型得到的結果是等價的，我們可以知曉，在采用企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型時，若人為地將會計核算規(guī)則調(diào)整按舊準則執(zhí)行，也將導致股權價值虛高。

四、新準則對運用資產(chǎn)基礎法評估承租人企業(yè)價值的影響

（一）對使用權資產(chǎn)和租賃負債進行重估的情形

使用權資產(chǎn)系按照成本進行初始計量的，其中最主要的成本是租賃負債，而租賃負債是尚未支付的租賃付款額的現(xiàn)值，因此，使用權資產(chǎn)賬面價值是基于未來成本途徑進行計量的。當評估基準日預計的剩余租賃期市場客觀租金與租賃合同約定的租金存在差異時，提示著使用權資產(chǎn)的客觀價值偏離于其賬面成本，應當重新對使用權資產(chǎn)的價值進行評估。

在對租賃負債進行初始計量時，計算租賃付款額現(xiàn)值所采用的折現(xiàn)率是原租賃合同對應的租賃內(nèi)含利率或租賃期開始日承租人增量借款利率，在租賃負債后續(xù)計量過程中，通常仍采用初始計量時所采用的折現(xiàn)率（除非因租賃付款額發(fā)生變動或因租賃變更而需要對折現(xiàn)率進行修訂）。若承租人在評估基準日的增量借款利率與租賃負債計量中采用的折現(xiàn)率相同或接近，通?？刹捎米赓U負債的賬面值作為其評估值。與初始計量時點相比，若承租人在評估基準日的償債能力和信用狀況發(fā)生顯著改變，或承租人在評估基準日所處經(jīng)濟環(huán)境出現(xiàn)明顯變化，則說明承租人在評估基準日的增量借款利率偏離于租賃負債計量中采用的折現(xiàn)率，應當對租賃負債進行重新評估。若承租人在評估基準日的償債能力和信用狀況惡化，致其增量借款利率高于租賃負債計量中采用的折現(xiàn)率的，則租賃負債的評估值將出現(xiàn)減值情形；反之亦然。

（二）經(jīng)營租賃所形成使用權資產(chǎn)的評估

根據(jù)新準則，對于承租人不再區(qū)分經(jīng)營租賃和融資租賃，除短期租賃和低價值資產(chǎn)租賃以外，均統(tǒng)一對租賃確認使用權資產(chǎn)和租賃負債。但是，鑒于經(jīng)營租賃和融資租賃方式下使用權資產(chǎn)的權利范疇及內(nèi)涵不同，對于使用權資產(chǎn)進行評估時，仍然有必要區(qū)分經(jīng)營租賃和融資租賃。

對于經(jīng)營租賃所形成的使用權資產(chǎn)，通常采用成本法進行評估，以基準日重新取得資產(chǎn)使用權的成本作為其評估值，該成本主要包括剩余租賃期市場客觀的租賃付款額（不是采用承租人已簽署合同中的租賃付款額）的現(xiàn)值、剩余租賃期應分攤的承租人發(fā)生的初始直接費用和承租人為拆卸及移除租賃資產(chǎn)、復原租賃資產(chǎn)所在場地或將租賃資產(chǎn)恢復至租賃條款約定狀態(tài)預計將發(fā)生的成本。如果將租賃付款額比作一項“許可費”，經(jīng)營租賃使用權資產(chǎn)的成本法運用過程，實質(zhì)上類似于收益法中的“許可費節(jié)省法”。當剩余租賃期的市場客觀租金明顯偏離于租賃合同約定的租金時，使用權資產(chǎn)的評估值也將顯著區(qū)別于其賬面值。即便剩余租賃期的市場客觀租金與租賃合同約定的租金相同，也不宜直接將使用權資產(chǎn)的賬面值作為其評估值，因為其賬面值通常系按直線法計提折舊的，基于此得出的賬面凈值與基準日重新取得資產(chǎn)使用權的成本仍可能存在差異（類似地，在采用成本法對自有資產(chǎn)進行評估時，即便當重置全價與賬面原值相同，仍有必要在評估值重新計算成新率）。

經(jīng)營租賃所形成的使用權資產(chǎn)，通常不進行單獨交易，缺乏交易案例，難以適用市場法進行評估。如果能夠將經(jīng)營租賃使用權資產(chǎn)所貢獻的收益及其風險單獨作出量化，也可以采用收益法進行評估。

（三）融資租賃所形成使用權資產(chǎn)的評估

對于融資租賃所形成的使用權資產(chǎn)，當可以合理預計承租人在租賃期屆滿時將取得資產(chǎn)所有權時，其評估方法與自有資產(chǎn)的評估方法沒有本質(zhì)區(qū)別，原因在于：（1）在融資租賃中，出租人向承租人轉移了與租賃資產(chǎn)所有權有關的幾乎全部風險和報酬，風險包括由于生產(chǎn)能力的閑置或技術陳舊可能造成的損失，以及由于經(jīng)濟狀況的改變可能造成的回報變動，報酬可以表現(xiàn)為在租賃資產(chǎn)的預期經(jīng)濟壽命期間經(jīng)營的盈利以及因增值或殘值變現(xiàn)可能產(chǎn)生的利得。（2）在融資租賃中，承租人在租賃負債中考慮了取得資產(chǎn)所有權的全部代價，按權利義務對等的原則，其使用權資產(chǎn)的價值范疇與自有資產(chǎn)無異。承租人租賃負債的構成，本質(zhì)上相當于具有融資性質(zhì)分期付款購進固定資產(chǎn)的代價。（3）在租賃期屆滿前，雖然資產(chǎn)的所有權名義上歸屬于出租人，但租賃資產(chǎn)由承租人所控制，出租方也在會計上終止確認租賃資產(chǎn)。

那么，對于承租人而言，融資租賃所形成的使用權資產(chǎn)，其權利范疇和價值內(nèi)涵與自有資產(chǎn)有何區(qū)別？能否將融資租賃所形成的使用權資產(chǎn)視同為承租人的自有資產(chǎn)進行評估呢？從資產(chǎn)使用價值的角度看，融資租賃所形成的使用權資產(chǎn)與自有資產(chǎn)沒有差別，均涵蓋了資產(chǎn)全生命周期的使用價值。從資產(chǎn)交換價值的角度看，在租賃期屆滿前資產(chǎn)的所有權名義上仍歸屬于出租人，在此期間承租人若將資產(chǎn)對外轉讓需事先取得出租人的同意。若出租人同意，則資產(chǎn)的交換價值不受影響。若出租人不同意，則說明承租人將資產(chǎn)對外轉讓受到限制，承租人將承擔租賃期內(nèi)該資產(chǎn)市價下跌的風險，為了對沖該風險，可假設承租人購入一項看跌期權，在租賃期屆滿時若資產(chǎn)市價下跌，承租人可以通過購入的看跌期權獲得資產(chǎn)市價下跌的補償，該看跌期權的價值即代表著承租人因資產(chǎn)轉讓受限而產(chǎn)生的損失?？吹跈嗟膬r值與標的資產(chǎn)價格的波動率正相關，當融資租賃資產(chǎn)的價格較為平穩(wěn)或價格波動率很低時，該看跌期權的價值很低甚至為零。在實務中，當承租人配置融資租賃資產(chǎn)的目的僅系為了在生產(chǎn)經(jīng)營中自用，或承租人轉讓融資租賃資產(chǎn)預計能獲得出租人同意的，或融資租賃資產(chǎn)價格較為平穩(wěn)時，融資租賃所形成的使用權資產(chǎn)的價值范圍與自有資產(chǎn)沒有本質(zhì)區(qū)別，可以將融資租賃所形成的使用權資產(chǎn)視同為承租人的自有資產(chǎn)進行評估。

融資租賃期屆滿前資產(chǎn)所有權名義上歸屬于出租人，該事項對承租人享有資產(chǎn)價值的影響過程，與承租人將自有資產(chǎn)作為貸款擔保物是類似的，主要表現(xiàn)在：（1）在融資租賃中，資產(chǎn)的所有權在租賃期屆滿前歸屬于出租人，與抵押貸款中債權人享有抵押權，其目的都是為了給資金提供方予以保障，以降低資金提供方的收款風險；（2）在融資租賃中，承租人享有租賃物價值的返還權（根據(jù)民法典的規(guī)定，當事人約定租賃期限屆滿租賃物歸承租人所有，承租人已經(jīng)支付大部分租金，但是無力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租賃物，收回的租賃物的價值超過承租人欠付的租金以及其他費用的，承租人可以請求相應返還）；類似地，在抵押貸款中，當債權人處置抵押物所得大于抵押貸款時，債務人也有權要求返還超出部分價款。（3）不論是融資租賃，還是抵押貸款，在融資款項償還前，承租人（債務人）均不得擅自轉讓資產(chǎn)。在實務中，將自有資產(chǎn)用作貸款擔保物時，通常無法量化該事項對資產(chǎn)價值的影響，僅作他項權利披露。類似地，對于融資租賃所形成的使用權資產(chǎn)，通常也無法量化租賃期資產(chǎn)所有權歸屬于出租方這一事項對資產(chǎn)價值的影響，也只能作出相應披露以提示報告使用者。與抵押貸款處理方式的對比過程，也印證了在實務中在滿足前述條件時可以將融資租賃所形成的使用權資產(chǎn)視同為承租人的自有資產(chǎn)進行評估。

當融資租賃中存在“低值高買”情形時，其使用權資產(chǎn)賬面值也可能虛高，這種情況下，以使用權資產(chǎn)的賬面價值作為其評估值存在高估風險。另外，根據(jù)民法典的規(guī)定，融資租賃合同的租金，除當事人另有約定的以外，應當根據(jù)購買租賃物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利潤確定。因此，融資租賃的租賃付款額，是承租人所融資金的對價，該對價由承租人使用的資金及償還期限所決定，每一期的租賃付款額與該期間內(nèi)使用租賃物的對價可能沒有直接關聯(lián)。

五、研究結論

綜上所述，新準則的實施，對運用三大基本方法評估承租人企業(yè)價值均產(chǎn)生著一定的影響。

在市場法中，新準則的實施主要影響著可比企業(yè)及價值比率的選擇過程，不僅有利于甄選出更具可比性的企業(yè)，而且能夠進一步拓展價值比率的適用范圍。

在收益法中，基于新準則的凈利潤在租賃前期下降、在租賃后期上升，但在整個租賃期內(nèi)，基于新舊準則的凈利潤合計值是不變的。新準則從經(jīng)營活動和投資活動兩個方面影響著承租人企業(yè)自由現(xiàn)金流的構成內(nèi)容，但這兩方面對企業(yè)自由現(xiàn)金流的影響方向是相反的，對企業(yè)價值的影響則可以相互對抵。新準則對承租人的股權自由現(xiàn)金流則不會產(chǎn)生任何影響。因此，從現(xiàn)金流的角度看，新舊準則的會計核算差異并不影響承租人的股權價值。但基于財務杠桿和資本結構的角度進行分析可以發(fā)現(xiàn)，舊準則虛減了企業(yè)的付息債務和財務杠桿水平，若人為地把基于新準則的會計核算結果還原按舊準則進行編制，將導致股權價值虛高。

在資產(chǎn)基礎法中，當評估基準日預計的剩余租賃期市場客觀租金與租賃合同約定的租金存在差異時，應當對使用權資產(chǎn)的價值進行重估；當承租人在評估基準日的償債能力和信用狀況發(fā)現(xiàn)顯著變化時，應當對租賃負債進行重估。鑒于經(jīng)營租賃和融資租賃方式下使用權資產(chǎn)的權利范疇及內(nèi)涵不同，對于使用權資產(chǎn)進行評估時，應區(qū)分經(jīng)營租賃和融資租賃。當承租人配置融資租賃資產(chǎn)的目的僅系為了在生產(chǎn)經(jīng)營中自用，或承租人轉讓融資租賃資產(chǎn)預計能獲得出租人同意的，或融資租賃資產(chǎn)價格較為平穩(wěn)時，融資租賃所形成的使用權資產(chǎn)的價值范圍與自有資產(chǎn)沒有本質(zhì)區(qū)別，可以將融資租賃所形成的使用權資產(chǎn)視同為承租人的自有資產(chǎn)進行評估，并對融資租賃期屆滿前資產(chǎn)所有權名義上歸屬于出租人這一事項作出充分披露。