基于馬克思地租理論的天津市房地產(chǎn)價(jià)格分析

孫 潔

（天津商業(yè)大學(xué) 天津 300400）

一、引言

21 世紀(jì)以來，我國國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場蓬勃向上。經(jīng)過二十多年的深化改革，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，由此引發(fā)激烈的社會討論。近些年國家對房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控對住房價(jià)格有一定遏制作用，但總體來說房地產(chǎn)價(jià)格走高。房地產(chǎn)價(jià)格非理性變化，對房地產(chǎn)市場和天津市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展影響重大。“十四五”規(guī)劃的提出，促進(jìn)了天津市房地產(chǎn)市場管理措施改進(jìn)。首先，國家設(shè)置的“三道紅線”進(jìn)一步約束了房價(jià)不合理發(fā)展的行為；其次，房地產(chǎn)貸款集中管理，固定了房地產(chǎn)資金來源，減少了不必要糾紛；再則，對房地產(chǎn)運(yùn)營模式的要求，使房地產(chǎn)朝著更精細(xì)化的方向發(fā)展。由此可見，中央和地方都圍繞“房子是用來住的，不是用來炒的”基本理念和“讓全體人民住有所居”的要求，從各方面積極調(diào)控使房價(jià)回歸合理區(qū)間，促進(jìn)房價(jià)健康發(fā)展。

二、天津市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

在21 世紀(jì)二十多年發(fā)展中，天津市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，投資額再創(chuàng)新高。天津市房地產(chǎn)市場中住宅板塊是主要組成部分，天津市的住宅區(qū)板塊主要有北部中心區(qū)板塊、梅江板塊、瑞景板塊、奧運(yùn)板塊、海河板塊、河?xùn)|板塊、西青板塊及西北板塊等。由于區(qū)位不同住宅板塊之間的差別較大，在建板塊內(nèi)部資源的優(yōu)化整合，發(fā)展趨于完善。新興板塊內(nèi)整體優(yōu)勢稍弱，發(fā)展速度稍慢。板塊間地理區(qū)位條件差異使天津市商品房價(jià)格差別大。例如，梅江板塊部分商品房售價(jià)超過6000 萬/套，西北板塊部分商品房售價(jià)則在100 萬以內(nèi)，相差甚遠(yuǎn)。從2002 年到2016 年，天津市全社會固定投資穩(wěn)步增長，2017 年和2018 年有下降趨勢，經(jīng)歷兩年經(jīng)濟(jì)調(diào)整期，房地產(chǎn)投資額和住宅投資額同步上升。房地產(chǎn)在全社會固定資產(chǎn)投資中的占比平均保持在20%以上，通常來說這個(gè)比例應(yīng)在15%以內(nèi)。這說明天津市房地產(chǎn)市場過熱，如果該占比持續(xù)上升甚至超過30%則房地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)泡沫，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定性將受到威脅。另外，住宅板塊的投資在房地產(chǎn)投資的占比一直高于60%，是房地產(chǎn)主要投資對象。2004 年前，天津市商品房均價(jià)在3000元/m2以下，2004—2011年間，均價(jià)幾乎每年增長1000 元左右，增勢十足。2012 年房價(jià)下跌，此后房價(jià)飛漲，到2018 年天津市商品房均價(jià)已經(jīng)超過16000元，由此可見天津市房價(jià)飛速增長，房市過熱。

在房地產(chǎn)市場中，影響商品房價(jià)格的因素眾多，不同影響因素對其影響程度和影響方式不同，通過對影響因素的分析能認(rèn)識其特點(diǎn)，從而制定合理政策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)化。在這些影響因素中，最主要是商品房開發(fā)成本，其中土地成本是最重要的成本，它是為了取得土地使用權(quán)產(chǎn)生的費(fèi)用。另外，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會環(huán)境、自然環(huán)境等因素對商品房價(jià)格也有影響。天津市房價(jià)高漲，一是國民經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展為房地產(chǎn)發(fā)展帶來的機(jī)遇，二是居民需求的拉動作用，三是政府行為的影響。歸根結(jié)底是由經(jīng)濟(jì)發(fā)展使地區(qū)間地理區(qū)位條件差距擴(kuò)大，從而加大級差地租的差距引起。

三、地租理論與天津市房地產(chǎn)價(jià)格

（一）地租在中國存在的合法性

馬克思地租理論是對資本主義生產(chǎn)方式的分析，并用于分析資本主義經(jīng)濟(jì)社會的問題。要實(shí)現(xiàn)利用馬克思地租理論對中國天津市房地產(chǎn)價(jià)格的分析，首先要說明地租理論在中國社會主義制度存在的合理性及合法性。

我國的土地分為城市土地國家所有和農(nóng)村土地集體所有兩種形式。這兩種土地所有權(quán)制度，使得城市土地地租在我國社會經(jīng)濟(jì)制度下得以生存。體現(xiàn)在以下方面：第一，土地使用權(quán)的出讓有法律依據(jù)。我國的經(jīng)濟(jì)制度是以公有制為主體，多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展。多種所有制實(shí)質(zhì)上認(rèn)可了土地經(jīng)營的合法性，同時(shí)承認(rèn)了利潤與剩余價(jià)值；并且我國土地相關(guān)管理法規(guī)定，土地可以通過有償征用、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，這就是土地租賃。第二，土地的屬性使不同主體在經(jīng)濟(jì)上追求利潤最大化。土地有社會屬性、自然屬性等多重屬性，事實(shí)上城市土地國家所有，意味著國家作為一個(gè)主體支配土地，并不能實(shí)現(xiàn)利潤最大化。因此通過市場交換轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)利，讓有能力的經(jīng)營者經(jīng)營，并通過國家政策及規(guī)劃約束經(jīng)營者行為，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。因此，可以運(yùn)用馬克思地租理論分析天津市房地產(chǎn)價(jià)格。

（二）地租與地價(jià)的關(guān)系

《資本論》中提到土地所有者將土地使用權(quán)出讓給土地經(jīng)營者從而獲得地租，通過地租能得出產(chǎn)生此地租的資本量，表現(xiàn)為土地價(jià)值，這時(shí)地租與地價(jià)就產(chǎn)生聯(lián)系。在市場交換中，土地所有權(quán)分割，分別屬于所有者和承租者，地租就向地價(jià)轉(zhuǎn)換。天津市的土地價(jià)格由地租額決定，地租額從市中心向郊區(qū)遞減的趨勢，決定天津市房地產(chǎn)價(jià)格的變化。地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系：土地經(jīng)營者為了從政府獲得土地經(jīng)營權(quán)會支付一定代價(jià)，通過轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)商品中，這就成了商品房價(jià)格的組成部分。二者相互影響，房價(jià)上漲提升了開發(fā)商對房地產(chǎn)銷售收益預(yù)期，開發(fā)商提價(jià)獲得土地使用權(quán)推動地價(jià)升高，同時(shí)，作為房地產(chǎn)價(jià)格成本的地價(jià)上升又促使房價(jià)上升。天津市的地價(jià)由地租額決定，因此地價(jià)決定房價(jià)，同時(shí)受到供求關(guān)系影響。

（三）地租與房價(jià)的關(guān)系

1.地租決定房價(jià)

馬克思地租理論對我國社會主義地租有參考價(jià)值。房地產(chǎn)的價(jià)值包含預(yù)付資本、利潤和地租，我國房地產(chǎn)價(jià)格是由生產(chǎn)建筑物價(jià)格和地租價(jià)格組成，其中生產(chǎn)建筑物價(jià)格包含成本價(jià)格和平均利潤，地租價(jià)格包含級差地租和絕對地租之和。天津市土地開發(fā)商獲得土地使用權(quán)，是以獲得政府的經(jīng)營許可證為前提，需支付相應(yīng)的土地使用價(jià)格。此價(jià)格就是地租理論中的絕對地租，絕對地租是房地產(chǎn)價(jià)格的重要組成部分，可歸為常量。

通過2020 年天津市16 區(qū)商品房平均銷售價(jià)格，來解釋房地產(chǎn)價(jià)格中的級差地租。第一，2020年天津市商品房平均銷售價(jià)格為20744 元/m2，天津市主城六區(qū)的售價(jià)均超過23000 元/m2，說明主城六區(qū)的地理位置優(yōu)越，交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施完善，房價(jià)較高；第二，環(huán)城四區(qū)的區(qū)位條件次于主城六區(qū)，商品房售價(jià)相對較低，價(jià)格在12000～19000 元/m2；第三，濱海新區(qū)由于政策傾斜、人才技術(shù)投入等原因，其房屋售價(jià)不低于環(huán)城四區(qū)，剩余遠(yuǎn)郊五區(qū)房價(jià)逐漸降低；第四，天津市房價(jià)最高的區(qū)為和平區(qū)，其售價(jià)高達(dá)57250 元/m2，最低的區(qū)為寧河區(qū)，其售價(jià)僅為9583 元/m2，和平區(qū)與寧河區(qū)的房價(jià)差額超過47660 元/m2，差額占和平區(qū)售價(jià)的83.26%，天津市區(qū)的平均價(jià)格是寧河區(qū)的兩倍多，表明天津市不同地理位置的房地產(chǎn)價(jià)格差異巨大。

土地的優(yōu)劣以區(qū)位條件、地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施等條件來評判。通過天津市行政區(qū)劃圖可得：寧河區(qū)距離市中心較遠(yuǎn)，地理位置偏僻，基礎(chǔ)設(shè)施水平低下。根據(jù)最劣等土地不產(chǎn)生級差地租的理論，寧河區(qū)的級差地租相對于其他區(qū)為零，寧河區(qū)的土地價(jià)格對天津市房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)節(jié)至關(guān)重要。根據(jù)主城六區(qū)、環(huán)城四區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)的房價(jià)變化可知，城市土地資源是有限的，但城市化進(jìn)程是穩(wěn)步推進(jìn)的，開發(fā)商向周邊擴(kuò)張，擴(kuò)張地段的條件逐漸變差。由房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成可得：距離中心最遠(yuǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格接近于生產(chǎn)價(jià)格，級差地租幾乎為零。在商品房生產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)上增加的級差地租，就是房價(jià)增加的根本原因。

2.房價(jià)隨著地租變化而變化

房價(jià)隨著社會經(jīng)濟(jì)條件變化而變化，影響地價(jià)會間接影響房價(jià)，影響地價(jià)的因素分為自然條件和社會條件，究其根本房地產(chǎn)價(jià)格變化是由級差地租的變化引起，因此找到引起級差地租改變因素尤為重要。級差地租Ⅰ受房地產(chǎn)區(qū)位條件影響，級差地租Ⅱ?qū)壊畹刈獾挠绊戨S著城市的發(fā)展逐漸增加。城市地租隨著社會發(fā)展、區(qū)位條件的改變、基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度及在城市土地上的連續(xù)投入而改變。城市剛開始形成階段，商品房存在于市中心地段，此時(shí)此地的基礎(chǔ)設(shè)施等條件幾乎相同，該階段的級差地租較小，商品房的價(jià)格幾乎等于價(jià)值，天津市的中心區(qū)在城市形成初期房價(jià)差異小。隨著社會進(jìn)步，市中心的土地顯然不能滿足人民日益增長的物質(zhì)文化需求，于是開發(fā)商向市中心周圍開發(fā)土地，一旦出現(xiàn)開發(fā)新地段的情況，新開發(fā)地段的區(qū)位條件以及土地附著物的價(jià)值和市中心的差距就會擴(kuò)大，土地間的差別就越大，隨之土地出現(xiàn)優(yōu)等、中等、劣等之分，級差地租由此產(chǎn)生并且隨著開發(fā)地的增加而增加。天津市的房地產(chǎn)價(jià)格在發(fā)展中呈現(xiàn)出市中心、環(huán)城區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)的變化。城市的發(fā)展以及房地產(chǎn)價(jià)格的變化，總是隨著土地的階段性擴(kuò)張呈現(xiàn)出階段性特征，通過房地產(chǎn)價(jià)格的變化可以看出天津市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況。

區(qū)位條件使市中心房價(jià)高，天津市房價(jià)大致呈現(xiàn)出以市中心為原點(diǎn)，向四周擴(kuò)散并不斷遞減的狀態(tài)。通過相關(guān)資料得知：第一，天津市十年前商品房的房價(jià)約10000 元/m2，2018年的商品房價(jià)格超過了22000 元/m2，總體上商品房的價(jià)格持續(xù)上升；第二，近十來年的商品房最高價(jià)和最低價(jià)差額超過了12000 元/m2，上漲幅度超過100%，說明近十年天津市商品房價(jià)格變化大；第三，2010—2018 年天津市商品房房價(jià)處于上升趨勢，證明城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)價(jià)格上漲的必然性，級差地租對于房價(jià)的影響越來越大，房價(jià)隨著城市級差地租的變化而變化；第四，從2018 年后天津市商品房價(jià)格的下降趨勢可知，商品房價(jià)格不是一味上漲，其變化受到一定程度制約，該制約來源于房地產(chǎn)自身的價(jià)值量以及級差地租量。由于級差地租只在一個(gè)城市內(nèi)存在變化，城市向周圍擴(kuò)張?jiān)龆?，相鄰?fù)恋厣系募壊畹刈獠罹鄷饾u縮小，房價(jià)的變化就會在某一區(qū)間內(nèi)變化，而非持續(xù)上升。經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政府管控影響級差地租進(jìn)而影響房價(jià)。

天津市商品房價(jià)格上升趨勢反映了天津市城市化的進(jìn)程。一方面，由于經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、人民生活水平提高、收入水平改善等原因，越來越多的居民開始向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、基礎(chǔ)設(shè)施完善、就業(yè)機(jī)會充足、科教文衛(wèi)水平高的城市中心流入。通過改變居住地區(qū)來獲得優(yōu)質(zhì)資源，對天津市城市化進(jìn)程有促進(jìn)作用。另一方面，城市中心為了自身高質(zhì)量發(fā)展也會加大投入，以此提高城市化水平。因此，不得不向四周擴(kuò)展，城市中心和最郊區(qū)的區(qū)位條件差距不斷拉大，級差地租差距增大，房價(jià)趨勢必然上漲。

3、地租在房價(jià)中的體現(xiàn)

從馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，商品房的產(chǎn)生是物質(zhì)運(yùn)動與價(jià)值運(yùn)動的統(tǒng)一。在天津市房地產(chǎn)發(fā)展中，土地對資源的調(diào)節(jié)作用大。我國社會主義制度下，土地歸國家所有和集體所有，地租作為剩余價(jià)值的特殊再分配形式，在調(diào)整國家、集體、個(gè)人的土地利益分配關(guān)系上意義重大。社會主義的地租其社會各方面的根本利益是一致的，不論是何種形式的地租，都是為了社會主義生產(chǎn)的發(fā)展和滿足社會日益增長的需要服務(wù)的。地租對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響深刻，城市地租以土地出讓金的形式存在，憑借國家政權(quán)力量以法律形式來保證。房地產(chǎn)的發(fā)展在制度內(nèi)進(jìn)行，城市的房地產(chǎn)價(jià)格由于受到級差地租的影響，在一定范圍內(nèi)呈現(xiàn)出變化規(guī)律。首先是天津市主城六區(qū)享有最優(yōu)越的地理?xiàng)l件、區(qū)位條件、基礎(chǔ)設(shè)施，級差地租在房價(jià)中占比最高；其次是環(huán)城四區(qū)，由于緊鄰市中心各方面條件相對較次，級差地租在房價(jià)中的比例小于市中心，級差地租占房價(jià)比例最小的是遠(yuǎn)郊五區(qū)，房價(jià)最低的寧河區(qū)相對其他區(qū)的級差地租最少，基本可忽略不計(jì)。由天津市房價(jià)從市中心到遠(yuǎn)郊區(qū)的變化情況可得：不管是天津市還是其他城市，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市擴(kuò)張，房價(jià)在一個(gè)城市的發(fā)展變化是由城市遠(yuǎn)郊區(qū)與市中心地租差額調(diào)節(jié)。由于大多數(shù)城市的發(fā)展是不斷優(yōu)化升級，因此地租差距會增加，房價(jià)呈上升趨勢。但如果土地使用權(quán)不能在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)，會在一定程度上阻礙行業(yè)發(fā)展。綜上，社會主義級差地租對天津市房地產(chǎn)價(jià)格影響深遠(yuǎn)。在政府的管理下，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商都能夠在制度內(nèi)開發(fā)土地，但也存在部分不合理不合法的開發(fā)現(xiàn)象，無論是合理還是不合理的情況，都體現(xiàn)地租對于房地產(chǎn)價(jià)格的決定性作用。重要的是，應(yīng)規(guī)范不合理的開發(fā)行為，讓房價(jià)回歸合理區(qū)間，讓房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

四、結(jié)論與建議

在城市化進(jìn)程中，土地地租的存在是天津市房地產(chǎn)市場非理性繁榮的根本原因。我國現(xiàn)行的土地利用規(guī)劃是自上而下、帶有強(qiáng)烈指令性的方法，這樣能上傳下達(dá)，便于管理。但也存在兩個(gè)問題：一是指令缺乏靈活性，難以照顧各地實(shí)際情況，使得治理效果不佳；二是政治目標(biāo)與經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的矛盾逐漸突出，在指導(dǎo)思想上國家加大耕地保護(hù)力度，但房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，地方官員希望通過土地開發(fā)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，當(dāng)務(wù)之急是尋找行之有效的解決辦法。

在此，對天津市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提出以下建議：第一，完善土地制度。國家及政府要規(guī)范土地征用制度，劃清土地征用范圍，明確土地征用界限，減少非法開發(fā)行為；完善地方土地儲備制度，消除土地謀利動機(jī)，使地方發(fā)展與國家經(jīng)濟(jì)目標(biāo)相匹配；同時(shí)應(yīng)完善土地供應(yīng)制度，保證公平公正公開地出讓土地，提高土地利用效率；各區(qū)土地使用都應(yīng)嚴(yán)格遵守國家標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)實(shí)際情況加以修改，在地方的相關(guān)規(guī)定引導(dǎo)下進(jìn)行。第二，天津市政府應(yīng)明確發(fā)展目標(biāo)，整合房地產(chǎn)開發(fā)中的各類費(fèi)用，規(guī)范市場交易秩序，明確在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位，發(fā)揮市場服務(wù)職能；針對稅費(fèi)重復(fù)征收問題，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況加以調(diào)整，從而規(guī)范房地產(chǎn)市場行為。第三，建立統(tǒng)一土地交易市場，規(guī)范交易行為范，在土地開發(fā)模式上，發(fā)揮市場的決定性作用，推動土地交易的和諧發(fā)展。

發(fā)展中出現(xiàn)的問題需要在發(fā)展中解決，只要地方政府以社會再生產(chǎn)理論為指導(dǎo)，根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展計(jì)劃，制定區(qū)域土地利用規(guī)劃，合理分配土地收益，調(diào)節(jié)生產(chǎn)交換與消費(fèi)的關(guān)系，發(fā)揮土地在宏觀調(diào)控中的作用，完全能夠解決房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的問題，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)合理運(yùn)行。這樣才能解決居民關(guān)心的問題，切實(shí)提高居民住房水平，為居民的美好生活創(chuàng)造條件。