農(nóng)村集體建設用地市場化的影響因素研究

魏文娟

（唐山市豐南區(qū)王蘭莊鎮(zhèn)人民政府 河北唐山 064200）

目前，農(nóng)村地區(qū)推行集體建設用地市場化發(fā)展，已經(jīng)啟動了試點工作，且通過提升市場化水平，促進土地資源優(yōu)化配置。這對統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，促進農(nóng)村經(jīng)濟轉(zhuǎn)型具有重要意義。同時隨著國家各種優(yōu)惠政策頒布，農(nóng)村集體建設用地市場化限制逐漸降低，開放程度進一步提升，推動了土地制度改革。但在此過程中，存在的一些因素會對經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生影響，需要對其深入研究，明確發(fā)展中存在的問題，并從多個方面考慮，加大對農(nóng)村集體建設用地市場化支持力度。

一、農(nóng)村集體建設用地市場化

農(nóng)村集體建設用地市場化，是為了滿足社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的需求，打破目前的法律限制和制度上的阻礙，從而使農(nóng)村部分土地得以進入市場，以達到農(nóng)村集體建設用地能夠與城市建設用地具有同等使用價值，最終對農(nóng)村集體土地資源進行合理配置，以此提升土地經(jīng)濟效益，促使其實現(xiàn)社會效益最大化，克服以往城鄉(xiāng)發(fā)展中存在的弊端，為農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟增長帶來更多經(jīng)濟效益。目前，推動農(nóng)村集體建設用地市場化發(fā)展，已經(jīng)成為促進農(nóng)村集體建設用地發(fā)展的重要策略，可使農(nóng)村集體建設用地享有與城市國有土地相同權利，利于解決城鄉(xiāng)發(fā)展期間建設用地供不應求現(xiàn)象，利于提升農(nóng)村發(fā)展規(guī)范化、一體化程度，利于減少非法占用農(nóng)村集體土地現(xiàn)象。

在推動農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地實現(xiàn)市場化開放發(fā)展過程中，存在以下四點要求：第一點，農(nóng)村集體土地的性質(zhì)限制，必須是建設用地；第二點，農(nóng)村集體土地的產(chǎn)權，一定要是集體共有的性質(zhì)；第三點，其余的農(nóng)村建設用地，刨除所有的宅基地和共用地之外的農(nóng)村建設用地；第四點，在國家管理下科學進行宏觀調(diào)控，從而實現(xiàn)農(nóng)村集體土地市場化，經(jīng)過市場配置后形成市場價格，并建立統(tǒng)一、完善建設用地。而整個市場化發(fā)展過程中，存在的四點要求表明了市場化過程中需要穩(wěn)步、謹慎推行，為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展提供良好條件。

伴隨著我國改革開放進入新的發(fā)展階段，市場對資源的配置方式逐步完善，并且在資源充分利用方面取得了更好效果。同時土地作為我國一種重要的市場要素，存在一定特殊性，在土地資源進入市場后，需要在市場機制和市場經(jīng)濟規(guī)律下進行調(diào)節(jié)。但城市化發(fā)展使得當下城鎮(zhèn)中土地已經(jīng)難以滿足城鎮(zhèn)建設需要，為農(nóng)村未被利用土地實現(xiàn)流轉(zhuǎn)提供了機會。而在農(nóng)村集體建設用地市場化發(fā)展中，借助作價入股、合作或聯(lián)營、使用權轉(zhuǎn)讓及土地出租等方式，不僅可為農(nóng)村發(fā)展提供更多經(jīng)常性且穩(wěn)定土地經(jīng)濟收益，而且能夠為農(nóng)村地區(qū)人民提供更高生活保障，通過對土地資源進行合理利用，利于緩解城鄉(xiāng)土地市場供需不平衡問題。

二、農(nóng)村集體建設用地市場化必要性分析

首先，農(nóng)村集體建設用地市場化發(fā)展，利于推動現(xiàn)代化農(nóng)村土地市場體系建設，加強對土地市場相關要素控制。近年來，我國基本建立了要素市場，但要素市場構(gòu)成部分土地完善性依舊不足，長期城鄉(xiāng)二元化的結(jié)構(gòu)，使得城鄉(xiāng)土地制度與土地管理缺乏統(tǒng)一性、平衡性。當下，我國城市建設用地的市場化運作機制已經(jīng)在全國推行，但市場對農(nóng)村集體建設用地較為排斥，長期沿用征地模式，會影響農(nóng)村土地市場建立。市場的建立應以要素市場為前提，該要素完善的難點在于農(nóng)村建設用地市場化推進。

其次，推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，可打破城鄉(xiāng)二元化結(jié)構(gòu)，利于縮小城鄉(xiāng)差距。隨著家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制、土地流轉(zhuǎn)制度及征地留用地制度改革深入，農(nóng)村土地逐漸形成了土地有償使用制度，該制度推動了用地市場發(fā)展。同時通過推動農(nóng)村集體建設用地市場化，使得農(nóng)村土地具備了國有土地相同權利，可在市場配置中獲得合理收益，既可推動城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，又可縮小城鄉(xiāng)差距，實現(xiàn)城鄉(xiāng)間土地資源的合理配置。

最后，提升農(nóng)村建設用地市場化開放程度，既可保證農(nóng)民和農(nóng)村集體收入穩(wěn)定性，又可在政府開發(fā)中，產(chǎn)生更高經(jīng)濟利益，可為農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟增長提供良好條件，并使農(nóng)村集體與村民獲得直接土地收益，利于提升農(nóng)村建設用地開發(fā)價值，這就使得農(nóng)村集體建設用地市場化發(fā)展成為促進農(nóng)村經(jīng)濟增長的必然選擇。

三、農(nóng)村集體建設用地市場化可行性

當前，農(nóng)村集體建設用地市場化已經(jīng)成為新型土地交易方式，在建設用地使用權資源進入市場后，實現(xiàn)了可交易。這種交易方式，突破了傳統(tǒng)土地征地方式限制，提升了土地市場化及運營開放性，且在長期市場化發(fā)展中，獲得了更多交易經(jīng)驗，能夠借鑒更多規(guī)則。同時在市場政策引導下，不僅加快了農(nóng)村集體建設用地市場化進程，而且促進了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，使得市場化發(fā)展已經(jīng)成為農(nóng)村集體建設用地有效利用的必要路徑。

首先，我國農(nóng)村集體建設用地在早期就已經(jīng)建立了相關市場，而其市場化發(fā)展也成為集體土地建設客觀事實，但早期由于尚未形成土地市場概念，導致土地市場發(fā)展存在限制，開放性不足。而農(nóng)村集體建設用地市場化發(fā)展，也促進了農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。其次，隨著農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展建設，使得農(nóng)村集體建設用地市場化發(fā)展成為必然。當下已經(jīng)有了較多可借鑒的經(jīng)驗與規(guī)則，且在有關政策引領、指導下，使得農(nóng)村集體建設用地市場化發(fā)展具備較高可行性。再次，從我國農(nóng)村集體建設用地使用權方面而言，如今制定的土地法規(guī)依舊存在不足，交易合法性存在爭議。而在土地使用權轉(zhuǎn)讓方面，需要進行使用權轉(zhuǎn)讓，并實施統(tǒng)一征用，統(tǒng)一出讓，進一步完善了土地供應市場，也為農(nóng)村集體建設用地實現(xiàn)市場化發(fā)展提供了良好條件。最后，我國各項土地政策的頒布與實施，促進了用地市場體系不斷完善，并在土地市場發(fā)展中積累了更多成功經(jīng)驗，為更多農(nóng)村集體建設用地市場化發(fā)展提供了借鑒，并從技術路線核心問題方面，加強了土地規(guī)劃管理，推動了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，對促使農(nóng)村集體建設用地實現(xiàn)市場化發(fā)展具有重要促進作用。

四、農(nóng)村集體建設用地市場化的影響因素

在推動農(nóng)村集體建設用地市場化發(fā)展期間，開放性的市場經(jīng)濟環(huán)境為新時期農(nóng)村發(fā)展建設提供了良好條件，進一步促進了我國經(jīng)濟增長。但農(nóng)村集體建設用地市場化發(fā)展中依舊存在一些影響因素，限制了經(jīng)濟水平增長。

一是地理位置。該因素在農(nóng)村集體經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)重要地位，但也會限制經(jīng)濟發(fā)展效率。因農(nóng)村多處于偏遠地區(qū)，其可開發(fā)利用的資源較少，且交通不暢、技術落后、信息閉塞，導致經(jīng)濟發(fā)展空間較小。

二是土地面積。農(nóng)村的人均耕地面積與其收入具有緊密的影響性，倘若建設用地擠占了耕地面積，，則會降低當?shù)鼐用竦氖杖?。而集體建設用地非農(nóng)化利用面積過大，也會在一定程度上影響農(nóng)村集體經(jīng)濟。

三是土地及相關資源。農(nóng)村地區(qū)主要通過集體經(jīng)營及管理經(jīng)濟的模式處理土地資源，并依托資源開發(fā)和利用壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟。如在農(nóng)村地區(qū)借助自然景觀、農(nóng)產(chǎn)品及民風民俗等，開發(fā)更多文化景觀資源和民俗風情旅游資源等，在此基礎上進行建設用地市場化發(fā)展及資源開發(fā)，既可提升農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展開放性，又可促進農(nóng)村經(jīng)濟快速增長。

四是合理規(guī)劃土地?？茖W合理地對農(nóng)村土地進行使用和管理，能夠使得農(nóng)村地區(qū)建設用地的交易供給能力得到一定的提升，從而達到實現(xiàn)土地結(jié)構(gòu)的合理配置，確保了農(nóng)村土地的用途，解決了農(nóng)村用地的利用結(jié)構(gòu)的問題，對農(nóng)村土地市場供應能力有著極大影響。因此，對農(nóng)村土地的利用與合理規(guī)劃，成為影響農(nóng)村經(jīng)濟水平的重要因素。

五是政策。在各種因素影響下，集體建設用地的相關政策缺乏對農(nóng)村集體經(jīng)濟發(fā)展的考慮，且與之相關政策較少，會影響農(nóng)村集體經(jīng)濟發(fā)展。

六是土地流轉(zhuǎn)。農(nóng)村地區(qū)部分有意向進行土地流轉(zhuǎn)的用戶，將土地流轉(zhuǎn)出去后，可吸引更多企業(yè)與個體投資者到農(nóng)村地區(qū)投資。而農(nóng)村地區(qū)通過組建服務團隊，為企業(yè)與農(nóng)戶提供轉(zhuǎn)移服務，企業(yè)投資后引入勞動人員，既可提升農(nóng)村居民經(jīng)濟收入，又可充分發(fā)揮土地作用，促進農(nóng)村集體經(jīng)濟發(fā)展。

五、農(nóng)村集體建設用地市場化發(fā)展存在的問題

農(nóng)村集體建設用地市場化發(fā)展期間，存在的問題主要表現(xiàn)在以下方面。

首先，法律制約。結(jié)合現(xiàn)行法律法規(guī)進行分析，集體建設用地市場化發(fā)展中依舊存在一系列問題，而在實際發(fā)展中，要求應在不改變集體建設用地的用途前提下，整體規(guī)劃農(nóng)村土地，并以此為基礎進行市場化建設，使其與國有土地按同權同價原則進行交易。目前，相關法律法規(guī)均對農(nóng)村集體用地市場化發(fā)展存在一定限制。而有關土地流轉(zhuǎn)形式，對已經(jīng)規(guī)劃到城市范圍內(nèi)的集體土地，需要將其轉(zhuǎn)化為國有土地后再進行市場化發(fā)展。通過對現(xiàn)行法律進行分析，當前使用的一些法律條款，難以在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地市場化發(fā)展中起到指導作用，甚至市場化發(fā)展措施與部分政策性規(guī)定與法律規(guī)范存在矛盾。

其次，目前集體建設用地的建設和發(fā)展中，所面對的重要問題就是有相當多的土地沒有明確的產(chǎn)權，并且還有一些職權管理缺失，相關機制不完整，土地的所有權虛位等情況和問題，導致無法確定土地的使用權和責任的劃分，從而使法律法規(guī)對于集體土地的使用、劃分等，無法進行清晰的界定，導致農(nóng)村居民的利益受到損害。

再次，現(xiàn)行的運作機制具有一定的不規(guī)范不合理的地方，使得當前的土地利用缺少農(nóng)村集體建設用地的相關機制。這就導致土地界限劃分不清，且在農(nóng)村土地應用期間，將農(nóng)村居民點及所屬商服、住宅、工礦、學校等用地均劃分為農(nóng)村村莊用地。通過全國土地調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，未能單獨調(diào)查和統(tǒng)計農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地，導致土地難以界定。同時要求決策機制加以完善及提升農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地市場化程度，且要求相關法律規(guī)定必須在集體經(jīng)濟組織成員超過2/3同意時才能實施。但在實際操作中，由于村民缺乏對建設用地市場化認知，導致很多村民依舊反對農(nóng)村土地推行市場化發(fā)展，難以在土地應用中取得較高經(jīng)濟效益。通過對存在的問題的原因進行分析得知，由于村民關于集體建設用地市場化發(fā)展出發(fā)點不同，導致不同村民利益訴求差異較大，甚至難以理解相關政策，不同村民短時間內(nèi)難以統(tǒng)一意見。

最后，缺乏完善的收益分配機制。在農(nóng)村集體建設用地進入市場化發(fā)展階段后，對所獲得的收益進行分配中，相關部門應出臺具體指導政策，并明確具體利益分配依據(jù)。而由于制定的收益分配機制缺乏完善性，導致集體經(jīng)營性建設用地市場化發(fā)展滯后，難以保證集體和農(nóng)民利益。

六、推動農(nóng)村集體建設用地市場化發(fā)展及經(jīng)濟建設策略

（一）農(nóng)村集體建設用地市場化原則

首先，嚴守耕地保護紅線原則。該原則是農(nóng)村建設用地進行市場化發(fā)展中應遵循的首要原則，既可緩解社會高速發(fā)展與土地供需間矛盾，又可促進建設用地增加。其次，市場經(jīng)濟與宏觀調(diào)控相結(jié)合原則。市場環(huán)境下為充分發(fā)揮農(nóng)村建設用地作用，需要嚴格遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，并發(fā)揮市場經(jīng)濟在土地市場中的調(diào)節(jié)作用，優(yōu)化配置土地資源，并采用行政手段進行宏觀調(diào)控，以此彌補雙方存在的不足，促進農(nóng)村建設用地市場化運行。最后，效率與公平原則。為完善農(nóng)村建設用地，必須遵循效率與公平性原則，且通過資源配置，可在最大程度上釋放土地流轉(zhuǎn)效益，并為農(nóng)村建設用地市場化發(fā)展提供重要保障。

（二）完善法律法規(guī)

為打破農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地市場化發(fā)展中法律規(guī)定的束縛，需要對相關操作細則和配套制度進行修訂和完善，以此為市場化發(fā)展提供支持。首先，在此過程中，需要先明確產(chǎn)權、權能及產(chǎn)權制度，使建設用地的市場具有運行的便利條件。其次，應當清晰地分配農(nóng)村、農(nóng)村集體用地和政府之間的利益關系，然后合理創(chuàng)建土地交易和社會服務的市場體系，從而在建設土地的使用權轉(zhuǎn)移和交易中，能夠進行科學的土地價格評估和政策咨詢、信息發(fā)布處理等。最后，要完善農(nóng)村集體建設用地的租賃、轉(zhuǎn)移、抵押等規(guī)定，得以建立一個完整的土地使用市場。

（三）推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級

農(nóng)村土地作為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的載體，合理調(diào)配產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，升級土地的利用率，從而使土地內(nèi)部使用結(jié)構(gòu)與三大產(chǎn)業(yè)之間的分配產(chǎn)生變化，改變土地的利用結(jié)構(gòu)。因此，在制定農(nóng)村建設用地的政策時，需要結(jié)合當?shù)氐牡乩韮?yōu)勢和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，積極支持農(nóng)村大力發(fā)展和建設科技含量高、附加值高的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)園，并且要注意產(chǎn)業(yè)園對于當?shù)氐沫h(huán)境影響。在土地使用結(jié)構(gòu)的升級中，要確保嚴格執(zhí)行低碳環(huán)保的理念，加大對低碳產(chǎn)業(yè)的鼓勵與支持力度，并結(jié)合地區(qū)資源和經(jīng)濟發(fā)展水平，在企業(yè)與高?！爱a(chǎn)學研”結(jié)合引導下，對農(nóng)村建設用地區(qū)域產(chǎn)業(yè)進行創(chuàng)新建設，并對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進行協(xié)調(diào)，合理規(guī)劃土地政策，然后根據(jù)土地資源承載能力進行土地市場化建設。

七、結(jié)語

推動集體建設用地市場化發(fā)展，對促進農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展具有重要意義，既可提升農(nóng)村開放水平和經(jīng)濟發(fā)展水平，又可提升對土地資源配置效率，促進農(nóng)村經(jīng)濟增長，利于縮短城鄉(xiāng)差距，對提升農(nóng)村市場價值、經(jīng)濟水平具有重要作用，并在城鄉(xiāng)經(jīng)濟統(tǒng)籌發(fā)展中起到促進效果。而在長期市場化發(fā)展實踐中，已經(jīng)積累了一定成功經(jīng)驗，且在各種優(yōu)惠政策及全國范圍內(nèi)制定的統(tǒng)一市場機制支持下，使得農(nóng)村土地建設得到了進一步發(fā)展。但由于在發(fā)展過程中依舊存在一定問題及影響經(jīng)濟發(fā)展的因素，因此應加強對農(nóng)村地區(qū)推動集體用地市場化建設的指導，并落實相關市場化政策，以此為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展提供支持，這對加快城鄉(xiāng)經(jīng)濟建設具有重要意義。