探討房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的不足和應(yīng)對策略

周磊

（包頭市公共租賃住房管理服務(wù)局 內(nèi)蒙古包頭 014030）

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為迅速，行業(yè)間的競爭變得更加激烈。在當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛的形勢下，必須對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行改革，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理模式，并解決房地產(chǎn)在經(jīng)營過程中出現(xiàn)的問題，因此需要有關(guān)部門對其行業(yè)應(yīng)有清晰的認(rèn)知。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)結(jié)合自身的運(yùn)營特征，廣泛借鑒優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理案例經(jīng)驗(yàn)，在創(chuàng)新過程中謀求科學(xué)發(fā)展，有效提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理水平，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的健康穩(wěn)定性。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢頭越來越迅猛，行業(yè)間的競爭也越發(fā)激烈，但也逐漸暴露出一些問題，對該行業(yè)的持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生阻礙。針對較為發(fā)達(dá)的地區(qū)來說，房源較為緊張，供小于求，所以價(jià)格相對較高。但是發(fā)展較差的地區(qū)，卻呈現(xiàn)相反的局勢，當(dāng)?shù)氐墓┐笥谇螅詢r(jià)格也相對較低。這種局勢的出現(xiàn)給房地產(chǎn)發(fā)展帶來的危害非常嚴(yán)重，國家逐漸加強(qiáng)重視，通過出臺相關(guān)措施對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。

對于宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，主要通過從消費(fèi)者和銷售方兩個(gè)方面制定政策，依據(jù)宏觀調(diào)整供給和需求，即限購和限售兩項(xiàng)。通過限制購買對象，限制可購買房地產(chǎn)的數(shù)量，實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的最終目的。隨著當(dāng)前區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展參差不齊，購房需求量整體處于上升趨勢，該房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的舉措只能是在一二線城市發(fā)揮作用，而三四線城市中并沒有起到預(yù)期的效果。限購政策在一定程度上抬高了購房門檻，雖抑制炒房的投資現(xiàn)象，但是也對部分具有購房剛需的人產(chǎn)生了限制。當(dāng)調(diào)控政策隨著各類因素影響，房價(jià)有所回調(diào)，將不能從根本上解決限制房地產(chǎn)發(fā)展的核心問題。樓市供需關(guān)系不平衡，土地供需不平衡，不能保障土地發(fā)揮均衡房地產(chǎn)行業(yè)的效用，樓市供需失衡現(xiàn)象更加明顯，進(jìn)而提升了房價(jià)。此外，建設(shè)用地資源相對匱乏，大城市中土地出讓價(jià)格進(jìn)一步攀升，從而抬高了周邊房價(jià)。三四線城市房產(chǎn)供給過剩，主要由于供地計(jì)劃忽視了長遠(yuǎn)性的特征，對土地資源過度開發(fā)，商品房的庫存量激增。當(dāng)前城鎮(zhèn)建設(shè)不斷發(fā)展，必須對周邊土地資源加以利用，發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)綜合性的穩(wěn)定管理目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的基本原則

房地產(chǎn)行業(yè)對于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有非常重要的作用。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作的開展，必須遵守土地管理原則，使用權(quán)、所有權(quán)及經(jīng)營權(quán)相互分離，有明顯的界線。國家、集體有土地所有權(quán)，并依法使用，從而獲取收益。國家、集體持有土地所有權(quán)能夠有效避免土地倒賣的不合法行為，更好地強(qiáng)化土地規(guī)劃利用效果，控制建筑數(shù)量。此外，房屋所有權(quán)也是需要遵守基本原則，房屋與土地是不可分割的，所以必須堅(jiān)持兩者相互融合的原則。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的不足

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場不健全

房價(jià)問題是當(dāng)前國民十分關(guān)注的問題，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不健全的當(dāng)下，不能滿足居民的用房需求。具體而言，房價(jià)持續(xù)走高，很多專業(yè)人員探尋其中的商機(jī)，具有較強(qiáng)的投資熱情，使得大量資本涌入，而土地供應(yīng)相對較少，行業(yè)內(nèi)已建成的居民樓價(jià)格攀升，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益增多，卻加劇了民眾的購房壓力，不得不降低生活質(zhì)量，最終出現(xiàn)惡性循環(huán)，造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫。當(dāng)然，隨著房地產(chǎn)行業(yè)獲得廣泛關(guān)注，內(nèi)部競爭也相應(yīng)提升，缺乏規(guī)范的管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約束，存在很多經(jīng)濟(jì)管理隱患。當(dāng)開發(fā)與投資力度過大時(shí)，容易對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生沖擊，更不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有非常重要的作用，而且與其他行業(yè)的聯(lián)系也比較密切。如果房地產(chǎn)行業(yè)得到較快發(fā)展，那么也將會推動其他行業(yè)快速發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)市場不成熟

雖然現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)得到了一定的發(fā)展，但其市場還存在一定的缺陷，土地的數(shù)量有限，不能夠?qū)ζ溥M(jìn)行隨意買賣。土地價(jià)格上漲，導(dǎo)致房屋等建筑物的價(jià)格上漲，當(dāng)前民眾本身的購買力相對較低，難以承擔(dān)高房價(jià)，不得不降低生活質(zhì)量，以維持長遠(yuǎn)的生活。當(dāng)民眾的購房需求不能被滿足，最終房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生泡沫，使得房地產(chǎn)行業(yè)朝著畸形的方向發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)管理機(jī)制不健全

目前，房地產(chǎn)行業(yè)還處于發(fā)展初級階段，因?yàn)楣芾頇C(jī)制欠缺，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)的制度，員工工作崗位也無法進(jìn)行合理分配，無法明確劃分員工的工作責(zé)任，缺乏必要的獎(jiǎng)懲制度，限制了員工的工作積極性，影響員工的工作效率，使得企業(yè)經(jīng)營成本增加，收入不能滿足支出，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)損失。

（四）相關(guān)法律法規(guī)不完善

由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展步伐較快，法律法規(guī)建設(shè)方面具有滯后性，不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作開展。對于社會活動中全部行業(yè)的發(fā)展約束要求，都需要借助法律法規(guī)的約束力，更好地彰顯管理工作的效果?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)并不健全。具體而言，我國已經(jīng)按照宏觀房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，針對現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展問題，相繼完成多項(xiàng)法律法規(guī)制定，可在具體條款設(shè)定方面并不全面。沒有結(jié)合地區(qū)的差異性進(jìn)行區(qū)分，很多城市獨(dú)有的特殊性也有所忽視，沒有完成詳盡的規(guī)定和約束，系統(tǒng)性效果較差，不具備嚴(yán)肅性，需要通過合理的策略，完善法律體系建設(shè)，更好地優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)管理工作，轉(zhuǎn)變當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，加快房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

四、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在問題的解決對策

（一）優(yōu)化房地產(chǎn)投資政策，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理意識的不斷提升

為有效強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)從根本上注重提升對于房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的監(jiān)管力度，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地了解自身問題，結(jié)合行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，有效完成房地產(chǎn)投資規(guī)劃，提出更加優(yōu)質(zhì)的策略方案。通過廣泛借鑒優(yōu)秀案例和具體房地產(chǎn)投資管理策略，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資政策的優(yōu)化調(diào)整，逐步改善現(xiàn)有房地產(chǎn)投資政策的問題，有利于優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理。房地產(chǎn)企業(yè)需要對自身經(jīng)營形式進(jìn)行調(diào)整，更好地完成房地產(chǎn)投資規(guī)劃。依據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)，規(guī)劃未來房地產(chǎn)發(fā)展方向，從而約束房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為，完善房地產(chǎn)行業(yè)投資決策，更好地提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理注重意識建立，是基本的工作前提。因此，強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，需要牢固樹立工作意識，落實(shí)好宣傳推廣工作，切實(shí)結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，依據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，相應(yīng)地做出工作優(yōu)化，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作得以順利開展。在制定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展計(jì)劃時(shí)，融入經(jīng)濟(jì)管理意識，妥善解決相關(guān)問題。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資之前，為了確保項(xiàng)目在開展過程中的可行性，針對相關(guān)報(bào)告的可行性進(jìn)行評價(jià)和分析。并在此過程中要對項(xiàng)目的細(xì)節(jié)要求進(jìn)行仔細(xì)斟酌，確保最后的報(bào)告結(jié)果具有準(zhǔn)確性。在各項(xiàng)評定工作完成后，有關(guān)部門對評定結(jié)果進(jìn)行二次復(fù)核，再次查驗(yàn)報(bào)告內(nèi)容，確保報(bào)告中數(shù)據(jù)指標(biāo)均滿足實(shí)際要求。對此，高效開展房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作，切實(shí)利用評定報(bào)告中的有關(guān)內(nèi)容，合理做出項(xiàng)目資金管理決定，具有針對性地完成資金投入。當(dāng)然，需要對報(bào)告中的內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督，具體在實(shí)施環(huán)節(jié)，要求項(xiàng)目負(fù)責(zé)人建立成本意識，正確看待房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展局勢，結(jié)合市場宏觀發(fā)展?fàn)顩r，相應(yīng)地分析企業(yè)運(yùn)行特點(diǎn)，從而更加全面完成項(xiàng)目評估，確定成本投入額度，并結(jié)合清晰鮮明的數(shù)據(jù)表格，保障各環(huán)節(jié)資金流轉(zhuǎn)額度是合理的。隨著項(xiàng)目的成本控制，盡可能減少成本支出，避免資金損耗，高效提升企業(yè)運(yùn)營效率，彰顯高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)管理效益。由此，建立正確的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理意識，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作，具有重要建設(shè)意義。

（二）完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制，加快房地產(chǎn)市場法律體系建設(shè)

從整體上看，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相對穩(wěn)定，但內(nèi)部市場管理混亂、無序的問題仍然存在，對于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生巨大影響。相關(guān)部門提出一些解決方法，要從根本上得到有效解決，需建立完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度，從而規(guī)范市場管理。第一，對于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督。多部門開展經(jīng)濟(jì)管理活動，明確劃分監(jiān)督管理責(zé)任。第二，對財(cái)務(wù)制度進(jìn)行深入改革。要對房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)進(jìn)行總結(jié)，重視房地產(chǎn)價(jià)格、銷售等情況，維持較為穩(wěn)定的前進(jìn)步伐，當(dāng)發(fā)現(xiàn)該行業(yè)有任何問題，需要及時(shí)采取相應(yīng)措施進(jìn)行解決。第三，對投資制度進(jìn)行改革。對房地產(chǎn)投資政策進(jìn)行完善，保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。房地產(chǎn)法律體系建設(shè)方面應(yīng)該加快步伐，進(jìn)一步通過法律保護(hù)推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營手段及行業(yè)發(fā)展方向做出明確規(guī)范與管理，促使房地產(chǎn)市場發(fā)展目標(biāo)與宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)保持一致。要根據(jù)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律，分析市場發(fā)展趨勢，保證低收入家庭能夠居有其所，從而滿足人們對于住房的需求，也可以通過經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控政策，進(jìn)一步提高住宅質(zhì)量。在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，必須深入了解其經(jīng)濟(jì)狀況，根據(jù)市場走向調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，如果在房地產(chǎn)行業(yè)中面臨問題，必須用合理合法的流程進(jìn)行解決，對于人們普遍反映的問題，有關(guān)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)該成立專業(yè)小組進(jìn)行深入調(diào)查，并對這一系列問題進(jìn)行專門處理。目前房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中缺少完善的規(guī)章制度，規(guī)范其行業(yè)發(fā)展，所以需要建立健全完善的規(guī)章制度，保證房地產(chǎn)行業(yè)在開展過程中不走彎路。

（三）拓寬資金融通渠道，優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理資源

資金是企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的第一推動力和持續(xù)推動力，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說更是如此。只有具有足夠的資金，才能夠更好地抵御可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。目前房地產(chǎn)主要通過貸款、企業(yè)融資和房產(chǎn)銷售款轉(zhuǎn)化的方式來籌集資金，所以從宏觀來看來源較少，對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。為了更好地解決這一問題，相關(guān)部門通過規(guī)范的經(jīng)濟(jì)管理制度，采取有效的手段確保民間借貸行為的合法合規(guī)，進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的選擇范圍，強(qiáng)化民間資本的應(yīng)用效益，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供充足的資金儲備力量。由于房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)聯(lián)系比較密切，所以應(yīng)該制定規(guī)章制度來對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)，及時(shí)糾正企業(yè)的一些不良行為，保障房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。此外，企業(yè)應(yīng)該建立企業(yè)形象品牌，并且在日常工作中打好信譽(yù)基礎(chǔ)，從而將自己的品牌做大做強(qiáng)。還應(yīng)該將低碳環(huán)保理念融入企業(yè)中，使其順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的潮流，有利于企業(yè)的長期發(fā)展。

優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理資源。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理更好地實(shí)現(xiàn)管理資源優(yōu)化，加強(qiáng)資源配置效率，推動相關(guān)工作的開展。具體在優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理資源時(shí)，需要遵循嚴(yán)格的資源審批制度，選用適當(dāng)?shù)馁Y源審批方法，保障工作的順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)資源利用最大化的工作目標(biāo)。突出資源配置效率，有效解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作的現(xiàn)實(shí)。另外，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作，需要堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的原則，積極結(jié)合地區(qū)周邊生態(tài)環(huán)境，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和管理等工作，讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理與社會環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。合理調(diào)動員工的工作積極性，使其主動參與到資源優(yōu)化工作中，從而培養(yǎng)相關(guān)人員的工作意識，更好地提升其經(jīng)濟(jì)管理能力，增強(qiáng)人員工作的認(rèn)同感，確保在房地產(chǎn)資源管理階段中，發(fā)揮資源配置工作的最大效用，提升經(jīng)濟(jì)利益所得，維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

（四）積極引進(jìn)專業(yè)人才

房地產(chǎn)行業(yè)中，由于不具備專業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理人才，致使行業(yè)發(fā)展速率較慢，因此要注重專業(yè)人才培育，突出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理能力。深入且全面完成當(dāng)前人才缺口狀況分析，要求高等院校注重人才培養(yǎng)，設(shè)定具有針對性的課程，強(qiáng)化綜合性人才培養(yǎng)能力。學(xué)?？梢栽趯I(yè)選擇方面，提出多種激勵(lì)政策，引導(dǎo)更多的學(xué)生參與相關(guān)學(xué)習(xí)，增強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)。注重加強(qiáng)對中小企業(yè)的扶持力度，大型企業(yè)有一定的招攬人才的能力，而中小企業(yè)卻因各種原因無法吸引人才，明確人才資源的協(xié)調(diào)性，突出人才崗位調(diào)撥效果，促使更多的人才進(jìn)入中小企業(yè)，加大中小企業(yè)內(nèi)專業(yè)化人才投入，創(chuàng)建適宜的人力資源管理結(jié)構(gòu)，積極解決房地產(chǎn)行業(yè)人員專業(yè)性不足的問題，改善房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。

（五）落實(shí)“房住不炒”調(diào)控機(jī)制責(zé)任

首先，落實(shí)“房住不炒”，需有長效機(jī)制。加快房地產(chǎn)市場機(jī)制建立，確保房地產(chǎn)行業(yè)的市場風(fēng)險(xiǎn)被合理把控，保障宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的同時(shí)，更好地維護(hù)社會民生。堅(jiān)守正確的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展原則，房子不能用來炒，注重房地產(chǎn)長效機(jī)制實(shí)施，突出城市的主體責(zé)任，更好地落實(shí)監(jiān)測預(yù)警工作，保障市場監(jiān)管的合理性，維護(hù)房地產(chǎn)市場運(yùn)行。其次，落實(shí)“房住不炒”，需要因城施策。注重全局意識，房地產(chǎn)不能作為短期的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段，結(jié)合城市發(fā)展特點(diǎn)，依照實(shí)際情況，相應(yīng)作出決策措施，突出調(diào)控工作差異化的同時(shí)，更加科學(xué)地完成精準(zhǔn)調(diào)控。并且通過多種舉措的共同應(yīng)用，重視保障性租賃住房的建設(shè)工作，加快長租房政策完善，滿足困難群體的多種需要。

五、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)依托國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展大背景發(fā)展更為繁榮。但是其迅猛發(fā)展的背后也隱藏著一些問題，為了更好地解決出現(xiàn)的問題，必須要完善經(jīng)濟(jì)管理制度，出臺相關(guān)的規(guī)章制度，拓寬資金融通渠道，為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展提供機(jī)遇。