商業(yè)銀行個人住房貸款的風險防范

馮雅茹

（寧夏銀行股份有限公司，寧夏 銀川 750001）

人類生存的基本需求是“衣、食、住、行”，其中“住”占據(jù)著重要位置，發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)不僅對商業(yè)銀行有戰(zhàn)略意義，更對社會穩(wěn)定發(fā)展有著積極意義。但近些年，為了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，化解金融風險，政府出臺了諸多的調(diào)控政策，如限購令、三條紅線等政策。從長遠來看，限制政策的出臺，有利于金融產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。但國內(nèi)房地產(chǎn)企普遍負債率高，限制政策在一定程度上提高了房地產(chǎn)企業(yè)和個人住房貸款客戶違約的可能性，創(chuàng)造了誘發(fā)信用危機的外部條件，商業(yè)銀行要面臨不良貸款率積聚上升的局面。銀行要想健康發(fā)展，減少不良貸款的產(chǎn)生，就要加強個人住房貸款風險的管理。

一、商業(yè)銀行個人住房貸款的種類與特點

1.商業(yè)銀行個人住房貸款的種類

（1）按貸款用途劃分

從國內(nèi)商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的情況來看，不同用途的個人住房貸款，額度不同。個人住房抵押貸款額度最高可達到住房實際價值的70%，需要以個人房產(chǎn)作抵押[1]。個人商業(yè)用房貸款，是用于購置新建商業(yè)用房和辦公用房的貸款，額度不能超過所購房屋總價的50%。個人再交易住房貸款，主要用于購置已辦理產(chǎn)權(quán)證明，在市場流通交易的房產(chǎn)，俗稱二手房貸款，最高額度為所購住房價值的80%[2]。個人新建房貸款，用于購買自用新建住房，俗稱“個人住房按揭貸款”，額度一般不得高于所購房屋實際費用總額的80%。

（2）按利率調(diào)整劃分

根據(jù)適用利率的不同，可分為固定利率和浮動利率兩種[3]。具體來講，固定利率個人住房貸款，其借款成本固定、利息支出固定，借款人需承擔的利率風險小，不論利率如何調(diào)整，只需按合同約定的固定利率支付利息。并不會因利率調(diào)整，改變所需還款的數(shù)額。而浮動利率模式下，利息支出一直處于不確定的狀態(tài)，在利率下滑時，可減少所需還款金額。但銀行利率不斷上升，借款人就要承擔更大的還款負擔，需要承擔更大的利率風險。

（3）按還款方式劃分

還款方式不同，利息支出、還款期限有明顯差異，具體可分為分期還款和提前還款兩類。提前還款是指，將貸款全部一次性還清或部分還清。全部一次性還清，不用還利息，已付利息不退，可幫助借款人節(jié)約利息支出，但在還款時需要承受較大的財務(wù)壓力。部分還清，可縮短還款期限，節(jié)省利息。但不同銀行，對提前還款的規(guī)定不同，一部分銀行提前還款，需要支付違約金。而分期還款則是按月還款，分為等額本息和等額本金兩種[4]。等額本息是指在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款，還款需要以最新貸款基準利率為準。而等額本金則是指，在還款期內(nèi)，把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息。這種還款模式下，隨著時間的推移，需要支出的利息會越來越少。

2.商業(yè)銀行個人住房貸款的特點

（1）長期性

國內(nèi)住房剛需大，房企長期處于市場優(yōu)勢地位，各地的房價都在持續(xù)上漲?！吨袊績r行情》發(fā)布的2021年11月全國房價數(shù)據(jù)顯示，一線城市平均房價均超過4萬元，二線城市超過15000元。一線城市：深圳平均房價68077元/平方米；北京平均房價67859元/平方米；上海平均房價67676元/平方米；廣州平均房價46774元/平方米。二線城市：無錫平均房價19414元/平方米；?？谄骄績r18941元/平方米；西安平均房價17376元/平方米；大連平均房價17095元/平方米。而且房價呈現(xiàn)上漲趨勢，是合理比值的幾十倍，購房對于一個普通家庭來說十分困難。因此，個人住房貸款期限最長可達30年，具有長期性特點。

（2）政策性

個人住房貸款是重要的金融產(chǎn)品，影響著國內(nèi)金融秩序、金融市場，與宏觀經(jīng)濟的大背景有著密切關(guān)系[5]。若國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生改變，金融政策需要做出調(diào)整，勢必要對個人住房貸款政策進行調(diào)整，使其符合當前經(jīng)濟形勢，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。例如，經(jīng)濟增長乏力，為刺激消費、拉動內(nèi)需，就會出臺相關(guān)優(yōu)惠政策，降低利率，鼓勵民眾通過個人住房貸款來購房。若經(jīng)濟出現(xiàn)過熱跡象，經(jīng)濟泡沫加劇，不利于經(jīng)濟的健康發(fā)展，就要實施限制性政策，提高利率。而商業(yè)銀行為規(guī)避政策風險，通常要及時跟進政策，以政策為導向，對個人住房貸款做出適時的調(diào)整。因此，個人住房貸款具有政策性特點。

二、商業(yè)銀行個人住房貸款風險類型的分析

個人住房貸款與企業(yè)貸款有一定差異，具有長期性、政策性特點，需承受多個方面的風險。例如：政策風險、開發(fā)商風險、借款人風險、內(nèi)部管理風險等。為對風險的防范提出合理建議，有必要預先了解常見的風險類型。因此，本文將通過以下幾點分析風險類型。

1.政策風險

通過對個人住房貸款特點的了解可知道，個人住房貸款業(yè)務(wù)會受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響，具有政策性、長期性的特點。由于還款期限較長，若在合同履行期間，利率政策、房產(chǎn)行業(yè)政策作出重大調(diào)整，勢必引起風險。從利率政策方面來講，若利率上調(diào)，超出借款人償債能力，借款人還款困難，就可能會產(chǎn)生不良貸款。若利率下調(diào)，銀行利息收入減少，就會造成銀行經(jīng)營的虧損，盈利的減少。而從房地產(chǎn)政策方面來講，若房地產(chǎn)市場火爆，房價被嚴重高估，存在明顯溢價現(xiàn)象，出臺限制性政策后，導致房價下降，借款人所購房產(chǎn)價值縮水，部分借款人就會考慮停止還款。這勢必給銀行造成損失，帶來一定的風險。

2.開發(fā)商風險

房地產(chǎn)項目開發(fā)的資金需求量大，通常完成一個項目的開發(fā)，投資動輒上億元，且隨著項目進度的推進，還需持續(xù)投入資金。部分房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)資金不足時，為了獲取資金，維持正常經(jīng)營，在與商業(yè)銀行合作開展個人住房貸款時，就可能故意編造、偽造交易，以虛假銷售的方式向銀行申請貸款，騙取銀行資金。這種情況下，一旦樓盤銷售不佳，款項難以順利回收，商業(yè)銀行就要承擔風險。此外，開發(fā)商經(jīng)營不善，資金鏈斷裂，無力持續(xù)投入資金進行開發(fā)項目，最終造成項目爛尾，借款人無法取得所購房產(chǎn)，就會不愿還款。

3.借款人風險

借款人風險的發(fā)生，主要受借款人還款能力、道德影響。實際上，還款期限最長可達30年之久，而這30年的期限內(nèi)，借款人的生活狀況、經(jīng)濟狀況都可能發(fā)生變化，甚至遭遇突發(fā)事件，導致借款人喪失償債能力，無法償還貸款。例如，借款人家庭遭遇重大變故、災難，無力還本付息，就會誘發(fā)被迫違約風險。此外，借款人出于自身利益考量，主觀上放棄還款，就會誘發(fā)理性違約風險。例如，所購房產(chǎn)嚴重貶值，借款人不愿還款，就屬于理性違約。另外，借款人缺乏法律意識和信用觀念，違背道德，惡意違約，拒絕還款或騙取貸款，就會誘發(fā)惡性違約風險。而現(xiàn)階段國內(nèi)個人征信管理仍不完善，缺乏個人資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，個人客戶信用評估結(jié)果與真實情況可能存在一定偏差，就會埋下風險隱患。

4.內(nèi)部風險

銀行內(nèi)部風險，主要是由于內(nèi)部管理不善或業(yè)務(wù)人員操作不規(guī)范所造成，是個人住房貸款風險最為常見的類型。例如，一些業(yè)務(wù)員的責任心不強、業(yè)務(wù)能力不足，或出于利益原因，知法犯法，有章不循，明知借款人提供虛假或偽造資料的情況下，而不提出，主觀上故意騙取銀行貸款。另如，由于業(yè)務(wù)人員超負荷工作，在信息錄入、系統(tǒng)操作的過程中，出現(xiàn)操作失誤情況，導致貸款的錯誤投放，因客觀因素給銀行造成實質(zhì)性的經(jīng)濟損失。除此之外，還有一部分商業(yè)銀行內(nèi)部控制存在缺失，一味簡化貸款手續(xù)，申請審查不嚴，未嚴格核實借款人信用資料，為不符合要求的貸款人或項目提供貸款，最終誘發(fā)風險。

三、商業(yè)銀行個人住房貸款風險防范策略

風險誘發(fā)因素來自多個方面，既有政策因素、開發(fā)商因素，也有借款人因素、銀行因素。而發(fā)生貸款風險事件會給商業(yè)銀行造成經(jīng)濟損失，影響銀行的營業(yè)利潤。為降低風險損失，提高個人住房貸款業(yè)務(wù)利潤，商業(yè)銀行要做好風險管理工作，提前預警風險的發(fā)生，強化自身風險駕馭能力。因此，本文將通過以下幾點分析風險防范的具體措施。

1.正確解讀政策，防范政策風險

經(jīng)濟環(huán)境處于動態(tài)發(fā)展的狀態(tài)，政策會根據(jù)經(jīng)濟環(huán)境作出調(diào)整，宏觀政策調(diào)整不可避免。因此，為了規(guī)避政策風險，商業(yè)銀行要準確把握房地產(chǎn)市場發(fā)展脈絡(luò)，關(guān)注政策調(diào)整動向，正確解讀政策調(diào)整的意圖，以宏觀政策為導向，合理調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，更新個人住房貸款相關(guān)政策和制度。具體來講，為了解市場行情，預判政策調(diào)整方向，商業(yè)銀行要做好市場調(diào)研，深入調(diào)查房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，提高對業(yè)務(wù)的研判能力，強化業(yè)務(wù)市場定位的準確性，提前對個人住房貸款業(yè)務(wù)作出調(diào)整。另一方面，要加強對房地產(chǎn)行業(yè)政策、金融政策的研究，根據(jù)政策的要求，強化風險感知能力，在防范個人住房貸款風險的基礎(chǔ)上，嚴格執(zhí)行相關(guān)政策，細化業(yè)務(wù)內(nèi)容，從而確保個人住房貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。除此之外，還要根據(jù)宏觀經(jīng)濟指標、區(qū)域經(jīng)濟指標、現(xiàn)有政策、經(jīng)濟走勢、基準利率，建立個人住房貸款風險預警機制，及時警示風險，化解潛在風險，強化商業(yè)銀行風險抵御能力。

2.加強開發(fā)商審查，防范開發(fā)商風險

若房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏開發(fā)經(jīng)驗，資金不足，一旦資金鏈斷裂，導致項目爛尾，勢必影響購房者的還款意愿。同時，開發(fā)商虛假貸款，也會給商業(yè)銀行造成嚴重經(jīng)濟損失。因此，為了把控風險源頭，商業(yè)銀行必須提高準入條件，加強對開發(fā)商資質(zhì)的審查，通過優(yōu)選開發(fā)商來保障項目順利建設(shè)，防范爛尾樓的出現(xiàn)，從而規(guī)避風險。在房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)的審查方面，盡可能選擇資質(zhì)高、資金雄厚、重誠信的房地產(chǎn)開發(fā)商。而且為了避免樓盤銷售不佳，還要對樓盤進行考察，調(diào)查拿地成本、銷售定價、房產(chǎn)戶型，盡可能選擇優(yōu)質(zhì)樓盤合作。此外，要關(guān)注相關(guān)資金的具體應(yīng)用，加強對房地產(chǎn)開發(fā)的跟蹤管理，要定期查閱財務(wù)報表，實地走訪樓盤，實時掌握項目開發(fā)進度、項目工程形象、項目資金投放情況，做好資金的監(jiān)管工作，防范資金被挪作他用，導致房地產(chǎn)工程項目的開發(fā)因資金不足無法順利完工。另外，還要建立黑名單制度，將被相關(guān)部門認定有重大違法違規(guī)行為的開發(fā)商、相關(guān)股東、企業(yè)實際控制人納入黑名單，防范“假個貸”情況的發(fā)生，從根源上防范因開發(fā)商誘發(fā)風險。與此同時，對于已出現(xiàn)“假個貸風險”的貸款，要采取保全措施，將“假個貸”轉(zhuǎn)為真實個人住房貸款，或?qū)⑵溥€原為公司類貸款，盡可能降低風險的負面影響，從而保護銀行自身利益。而且為了減小風險損失，要加大催收力度，落實催收責任，積極回收相關(guān)款項。對于難以順利回收的“假個貸”，則要拿起法律武器，啟動法律訴訟程序。

3.加強實貸調(diào)查，防范借款人風險

在商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中，發(fā)生借款人違約，誘發(fā)風險的情況，大多貸款回收難度大，抵押物變現(xiàn)成本高。因此，為防范因借款人誘發(fā)風險，商業(yè)銀行要做好個人客戶管理工作，優(yōu)選個人客戶，加強實貸調(diào)查，確保貸款的真實性。具體來講，商業(yè)銀行要制定客戶管理戰(zhàn)略，優(yōu)選收入穩(wěn)定，有住房需求的高質(zhì)量個人客戶，且針對客戶收入水平、文化程度、所處年齡、從事職業(yè)等因素，采取差異化管理策略，建立信用評分制度，準確評估個人客戶還款能力，篩選信用記錄良好，穩(wěn)定性高、違約可能性低的客戶。對于大額個人住房貸款業(yè)務(wù)，要適當提高借款人所購房產(chǎn)的首付，降低貸款成數(shù)，追加有效擔保，防范違約風險的發(fā)生。在貸前，要實地調(diào)查借款人提供資料的準確性、可靠性、有效性，對借款人收入的真實性、穩(wěn)定性進行核查，從而準確判斷借款人真實經(jīng)濟狀況、還款意愿，確保借款人具備一定的償債能力，最大限度防范虛假貸款的產(chǎn)生。而在貸后，為了及時發(fā)現(xiàn)風險，要加強跟蹤控制，對借款人資金使用情況、經(jīng)濟狀況變化情況、支付能力、還款動態(tài)進行跟蹤檢查，預防風險的發(fā)生。特別是逾期貸款，還要對保證人的擔保能力、抵押物的變化進行監(jiān)控，以便于及時采取針對性措施化解風險，幫助銀行規(guī)避經(jīng)濟損失。

4.加強內(nèi)部管理，防范內(nèi)部風險

因內(nèi)部管理存在問題而誘發(fā)風險，通常會對商業(yè)銀行經(jīng)營有較大的負面影響。因此，為防范個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展中，發(fā)生內(nèi)部管理風險，商業(yè)銀行要加強制度建設(shè)，建立專業(yè)團隊，做好內(nèi)部控制工作。若管理制度缺失，存在規(guī)則漏洞，就非常容易發(fā)生主觀違規(guī)操作現(xiàn)象。商業(yè)銀行要結(jié)合業(yè)務(wù)特征、風險點，制定嚴格規(guī)章制度，通過制度來明確個人住房貸款業(yè)務(wù)辦理程序、審核程序、發(fā)放程序，對貸款申請資格、抵押物、貸款審批、貸后監(jiān)控、款項催收都作出規(guī)定，從而確保銀行信貸資產(chǎn)的安全。另外，為了降低客觀錯誤操作發(fā)生的可能性，商業(yè)銀行要加強對相關(guān)人員的培訓，加強隊伍建設(shè)，提高業(yè)務(wù)人員專業(yè)素養(yǎng)。在人才招聘時，要提高準入要求，組織從業(yè)資格考試，確保應(yīng)聘者具備履職能力。同時要對現(xiàn)有人員進行業(yè)務(wù)技能培訓，使其不斷熟悉自己所從事的工作崗位、工作內(nèi)容，提高現(xiàn)有人員與崗位的匹配度。此外，商業(yè)銀行還要加大內(nèi)控力度，建立獨立的內(nèi)控機構(gòu)，將個人住房貸款業(yè)務(wù)納入內(nèi)部控制的范圍，監(jiān)控業(yè)務(wù)的發(fā)生與發(fā)展，定期審查個人住房貸款業(yè)務(wù)辦理與審批的具體情況，以便于提早預警風險，及時止損，保護商業(yè)銀行合法權(quán)益。

四、結(jié)語

實際上，國內(nèi)房價溢價嚴重，遠超出普通家庭的收入水平，絕大部分人都需要通過個人住房貸款購房。因此，個人住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)模大，對商業(yè)銀行利潤有著較高的貢獻，為銀行帶來了大量客源，是商業(yè)銀行重要利潤來源之一。為了自身的健康發(fā)展，商業(yè)銀行要加強個人住房貸款風險防控，防范不良貸款的產(chǎn)生。在實際工作中，為防范政策風險的發(fā)生，商業(yè)銀行要正確解讀政策；為防范開發(fā)商風險，則要加強開發(fā)商審查；為防范借款人風險，要加強實貸的調(diào)查，做好個人客戶管理；而為了防范內(nèi)部風險，則要加強內(nèi)部管理。