商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險管理體系探討

陳 梅

（昆明市住房公積金管理中心，云南 昆明 650000）

在我國社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景之下，人民群眾對于住房的需求正在不斷增加，再加上三胎政策的開放也使房地產(chǎn)市場更加繁榮，因此商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)也得到了跨越式的發(fā)展，個人住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)模也正逐年增加。個人住房貸款在商業(yè)銀行業(yè)務(wù)分類中屬于零售類業(yè)務(wù)，因此貸款周期較長，風(fēng)險相對較低，具有巨大的發(fā)展?jié)摿?，并逐漸成為商業(yè)銀行想要積極拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。在大規(guī)模的業(yè)務(wù)發(fā)展背景之下，與之相對應(yīng)的貸款違約率也在逐年上升，并逐漸出現(xiàn)了不良貸款的現(xiàn)象，尤其是疫情期間，逾期催收難度加大，貸款資金收回效率也大大降低，各銀行不良貸款率也呈現(xiàn)上升態(tài)勢。在大規(guī)模的業(yè)務(wù)發(fā)展背景之下與之相對應(yīng)的貸款違約率也在逐年上升，并逐漸出現(xiàn)了不良貸款的現(xiàn)象。這也逐漸暴露出來當(dāng)下商業(yè)銀行在個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展過程中出現(xiàn)的受理、審核以及貸后管理方面的隱患，同時商業(yè)銀行對于貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險的防范意識也稍微欠缺，因此如何加強(qiáng)對商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險管理、保證貸款資金安全運(yùn)行，維護(hù)個人住房貸款市場平穩(wěn)健康發(fā)展，值得相關(guān)部門和從業(yè)人員持續(xù)展開探討。

一、個人住房貸款的概述

商業(yè)銀行個人住房貸款指的是商業(yè)銀行向借款人發(fā)放的，用于購買住房的貸款。借款人在進(jìn)行個人住房貸款業(yè)務(wù)開展的過程中，也應(yīng)當(dāng)提供一定的擔(dān)保，如房產(chǎn)抵押、保證人擔(dān)保等，并且保障自身的信譽(yù)不受影響。

個人住房貸款項目對于其他的貸款種類而言往往涉及數(shù)額較大。與此同時，相較于其他普通貸款的方式，從期限的角度來看較長，一般個人貸款的金額從幾十萬到幾百萬不等，因此可以看出金額巨大，且貸款的年限也大約在20年。在商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)開展的過程中與普通的貸款存在較大的區(qū)別即為面向的對象存在差異。一方面，商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)在開展的過程中業(yè)務(wù)往往是面向房產(chǎn)的購買者，因此無法在其他種類方面進(jìn)行使用。普通貸款相對于住房貸款而言，對象是比較普遍的。另一方面，商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)推進(jìn)的過程中，主要開展的對象是具備完全民事能力的自然人。同時，住房也應(yīng)當(dāng)具備專一性。住房貸款與普通貸款在償還方式這一方面也存在不同，個人住房貸款往往是以月份為單位進(jìn)行利息以及貸款的償還，貸款對象一般為房屋購買人，因此商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)在實際推進(jìn)的過程中，存在一定的滯后性以及分散性，這也為銀行開展業(yè)務(wù)風(fēng)險管理工作帶來隱患。

二、商業(yè)銀行個人住房貸款的現(xiàn)狀分析

在我國國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景之下，房地產(chǎn)作為一項支柱型的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，且具備能夠帶動國民經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展的特征，同時與我國金融安全也息息相關(guān)，當(dāng)下個人住房貸款已經(jīng)成為商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)的主要組成部分，個人住房貸款可以被認(rèn)為是銀行所有貸款業(yè)務(wù)中比較安全的種類之一。商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)在實際開展的過程中將房產(chǎn)作為抵押，個人住房貸款業(yè)務(wù)作為中長期的業(yè)務(wù)是銀行獲得社會經(jīng)濟(jì)效益的重要來源，但個人住房貸款風(fēng)險管理也具備滯后性以及隱藏性等特征。近年來通過對商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)運(yùn)作實際情況展開調(diào)查，發(fā)現(xiàn)個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險管理以及利率安全不容樂觀，貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險正在逐年增加。在個人住房貸款業(yè)務(wù)開展的過程中至少會涉及四種法律關(guān)系，分別為購房者與開發(fā)商之間的關(guān)系，借款人與銀行之間的關(guān)系，抵押人與銀行之間的關(guān)系以及銀行與開發(fā)商之間的關(guān)系，一旦任何一方以及任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會對商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)帶來經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，甚至是資金損失。

三、商業(yè)銀行個人住房貸款主要的風(fēng)險

（一）借款人的信用風(fēng)險

在商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)開展的過程中，信用風(fēng)險一般屬于商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險類別，其中包括了被迫違約、理性違約以及提前還款這三種形式。被迫違約主要指的是借款人在產(chǎn)生違約行為時往往是十分被動的，例如借款人在進(jìn)行還貸期間資金鏈斷裂，或者是支付能力下降，導(dǎo)致借款人無法按時向銀行償還本金以及利息。在當(dāng)下市場環(huán)境比較復(fù)雜、疫情防控形勢依然嚴(yán)峻的背景之下，物價正在逐年上漲，而相對應(yīng)的就業(yè)條件則更加嚴(yán)苛，無論是教育行業(yè)還是醫(yī)療行業(yè)費(fèi)用都在逐年上升。這也導(dǎo)致借款人的生活成本上升，支付能力下降，就目前的情勢來看，商業(yè)銀行在對借款人支付能力以及償還能力審核的過程中往往是十分被動的，無法對借款人的還款能力展開精準(zhǔn)的判斷，因此也導(dǎo)致商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)在開展的過程中，存在著借款人違約的風(fēng)險日漸增加。理性違約主要指的是借款人在比較理性的狀態(tài)下主動地放棄還款，因此產(chǎn)生的一系列違約行為，例如如果房價在購買之后跌幅較大，相對應(yīng)的利率正在不斷地上漲，這也會直接影響還款人的收益，使得還款人需要償還的資金成本高于在還款之后房產(chǎn)本身能夠獲得的收益。在此背景之下，很多還款人都會選擇主動放棄還款的方式來保障自身的合法權(quán)益。提前還款主要指的是如果還款人發(fā)現(xiàn)市場利率是低于商業(yè)銀行提供的合同利率，那么則會采用提前還款的方式，這種方式也會使銀行丟失一部分的資金來源，進(jìn)而導(dǎo)致銀行出現(xiàn)損失[1]。

（二）政策風(fēng)險

近年來，由于國內(nèi)環(huán)境復(fù)雜多變，再加上房地產(chǎn)市場的特殊性，即房地產(chǎn)行業(yè)涉及領(lǐng)域較多，影響面較廣，商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)開展的過程中，很多風(fēng)險都是貸款人在住房貸款業(yè)務(wù)辦理時無法預(yù)知的，這也會導(dǎo)致商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)面臨風(fēng)險。一方面，由于借款人無法及時償還貸款，導(dǎo)致商業(yè)銀行業(yè)務(wù)出現(xiàn)風(fēng)險。個人住房貸款本身具有一定的特點，再加上復(fù)雜的市場環(huán)境，這也導(dǎo)致個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)的必然性以及可能性。就目前而言，政策也是影響個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的重要因素[1]。政策風(fēng)險主要指的是由于政策出現(xiàn)變動，進(jìn)而導(dǎo)致銀行的資產(chǎn)價值出現(xiàn)變化，與之相對應(yīng)地也會帶來風(fēng)險。通過實踐發(fā)現(xiàn)，無論是利率的上漲還是下跌都會對銀行在資產(chǎn)價值評估過程中造成不良的影響，如果利率出現(xiàn)上調(diào)，那么也會導(dǎo)致個人住房貸款利率有所上升，這樣勢必會加大還款人的壓力，導(dǎo)致還款人出現(xiàn)主動違約的行為[3]。如果銀行的利率出現(xiàn)下調(diào)，那么則會導(dǎo)致還款人進(jìn)行提前的還款，這也會為銀行其他業(yè)務(wù)的開展以及所獲得的經(jīng)濟(jì)效益帶來一定的損失。在房地產(chǎn)市場發(fā)展的過程中政策也會有所變化，而政策風(fēng)險也會改變銀行的利率導(dǎo)致個人住房貸款業(yè)務(wù)存在風(fēng)險，房地產(chǎn)市場是否繁榮發(fā)展會直接影響國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性。因此，通過對房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)，既能夠帶動國內(nèi)的投資以及消費(fèi)，同時也會帶動其他行業(yè)的共同發(fā)展[4]。目前房地產(chǎn)市場環(huán)境并不樂觀。近年來一些開發(fā)商的投機(jī)取巧導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫化越來越嚴(yán)重，這也會直接影響各行各業(yè)人民群眾可獲得的利益，因此，為了能夠避免這種現(xiàn)象的發(fā)生，國家也采取了相對應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，希望能夠更好地控制房價增速，而這一政策的出臺也會導(dǎo)致部分地區(qū)房價下跌，進(jìn)而影響了商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)在還款過程中存在的風(fēng)險，并且降低銀行抵押物的實際價值。

（三）業(yè)務(wù)經(jīng)營操作風(fēng)險

在我國商業(yè)銀行發(fā)展的過程中，由于個人住房貸款這一業(yè)務(wù)起步的時間較晚，因此相對應(yīng)的發(fā)展時間較短，無論是商業(yè)銀行內(nèi)部的控制體系還是對于借款人個人信用體系的評估仍然存在一定的漏洞，再加上個人住房貸款業(yè)務(wù)在實際操作的過程中也存在一定的不足，這也導(dǎo)致一部分高風(fēng)險人群趁虛而入，進(jìn)而對銀行的個人貸款業(yè)務(wù)帶來很大的風(fēng)險，影響銀行可獲得的社會經(jīng)濟(jì)效益。在房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大的背景之下，有關(guān)個人住房貸款業(yè)務(wù)也越來越多并且占用了一定的市場發(fā)展份額，很多銀行都在逐漸放寬個人住房貸款的條件，使一部分信用不高的客戶也能夠通過個人住房貸款獲得資金[5]。目前很多銀行由于缺乏對于個人住房貸款業(yè)務(wù)開展過程中的激勵以及約束制度，在業(yè)務(wù)審查的過程中往往會存在一定的疏漏。貸款業(yè)務(wù)無論是在哪一個環(huán)節(jié)都比較獨立，因此不同環(huán)節(jié)之間缺乏銜接性，導(dǎo)致潛在的業(yè)務(wù)風(fēng)險不斷增加。目前在商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的過程中，一些工作人員缺乏工作經(jīng)驗，因此在操作的過程中有可能出現(xiàn)失誤，另外工作能力不強(qiáng)，因此也無法達(dá)到業(yè)務(wù)開展的要求，由于工作人員出現(xiàn)失誤以及不謹(jǐn)慎的情況，也會隨之增加業(yè)務(wù)風(fēng)險[6]。

（四）道德風(fēng)險

一方面，如果借款人通過不正當(dāng)行為騙取銀行進(jìn)行貸款，而銀行由于受到人力資源以及時間的限制，沒有對借款人的經(jīng)濟(jì)實際情況進(jìn)行核實會導(dǎo)致出現(xiàn)風(fēng)險。另一方面，由于借款人本身的信用觀念不強(qiáng)，經(jīng)常拖欠貸款，導(dǎo)致銀行無法定期收回貸款款項，進(jìn)而產(chǎn)生風(fēng)險，這些因素都是由道德風(fēng)險產(chǎn)生的。

四、商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險管理的策略

（一）內(nèi)部管理分析

在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速發(fā)展的背景之下，也應(yīng)當(dāng)提高工作人員的道德以及風(fēng)險防范意識，商業(yè)銀行的個人住房貸款業(yè)務(wù)開展模式主要以保障個人住房貸款優(yōu)良資產(chǎn)作為基礎(chǔ)，通過不斷地降低貸款條件，從而吸引廣大人民群眾進(jìn)行貸款，進(jìn)而獲得市場份額保障。在目前社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景之下，就業(yè)壓力以及物價正在逐步上升，作為銀行也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對于個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險防范措施[7]。首先應(yīng)當(dāng)提高工作人員的職業(yè)道德感，并且圍繞著風(fēng)險意識展開培訓(xùn)，最終使工作人員明確自身工作開展過程中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任以及義務(wù)，禁止出現(xiàn)通過降低貸款門檻從而完成貸款業(yè)務(wù)的行為，降低出現(xiàn)潛在性危機(jī)的可能性。其次，作為銀行業(yè)應(yīng)當(dāng)圍繞著風(fēng)險建立動態(tài)化的管理體系，目前很多銀行在風(fēng)險管理的過程中比較靜態(tài)，僅僅是對貸款人的還款能力展開審查，并沒有根據(jù)還款人在還款過程中的動態(tài)變化展開全過程審查，因此應(yīng)當(dāng)建立風(fēng)險動態(tài)管理機(jī)制，對于風(fēng)險的產(chǎn)生以及最終處理展開全面化的監(jiān)管，才能夠降低風(fēng)險存在的可能性。第一，應(yīng)當(dāng)圍繞著貸款進(jìn)行認(rèn)真負(fù)責(zé)的貸前審查，對借款人的資信狀況以及收入證明等展開全方位的調(diào)研。第二，在借款人還貸期間也應(yīng)當(dāng)展開跟蹤式動態(tài)管理[8]。對于貸款人的收入變動和開展的投資活動展開監(jiān)督，只有這樣才能夠明確借款人的信用等級。第三，作為銀行也應(yīng)當(dāng)對抵押物展開調(diào)查和處置，在借款人出現(xiàn)違約的前提之下應(yīng)當(dāng)對抵押物進(jìn)行及時處理，盡量降低銀行可能承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)損失。

在商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)開展的過程中也應(yīng)當(dāng)做好合同的簽訂工作。對于開發(fā)商提供的協(xié)議中有關(guān)按揭貸款的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)仔細(xì)審查，明確房源質(zhì)量和資金使用計劃，作為開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)協(xié)助購房者和銀行共同完成房地產(chǎn)的抵押和登記工作。銀行在與購房者簽訂合約的過程中，應(yīng)當(dāng)明確利率是浮動的還是固定的，只有這樣才能夠使合約中的相關(guān)條款更加公開透明，同時也應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商為借款人是否能夠按時還款提供擔(dān)保，直到辦妥不動產(chǎn)抵押登記[9]。除此之外，作為銀行在進(jìn)行個人住房貸款業(yè)務(wù)開展的過程中，也應(yīng)當(dāng)明確借款人與開發(fā)商之間的合同關(guān)系，確保合同在簽訂過程中的自愿性和合法性。在與借款人進(jìn)行合同簽訂的過程中，應(yīng)當(dāng)不斷強(qiáng)化借款人一旦違約需要承擔(dān)的責(zé)任約定，一旦出現(xiàn)違約，那么銀行可以對借款人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的利息和本金進(jìn)行提前告知，并且加收債權(quán)費(fèi)用等等，在增加借款人違約成本的同時，也能夠降低銀行承擔(dān)的業(yè)務(wù)風(fēng)險，使借款人不能夠輕易違約。銀行也應(yīng)當(dāng)圍繞著個人住房貸款業(yè)務(wù)開展過程中可能存在的風(fēng)險建立風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，首先應(yīng)當(dāng)不斷地完善系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫，最終實現(xiàn)信息共享，還應(yīng)當(dāng)對數(shù)據(jù)進(jìn)行收集確保信息來源，通過開發(fā)科學(xué)有效的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，從而對可能潛在的風(fēng)險進(jìn)行快速反應(yīng)，及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險并且進(jìn)行處理[10]。

（二）外部防范分析

在商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的過程中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)外部風(fēng)險控制。通過加強(qiáng)對于開發(fā)商全方位的監(jiān)管和審查，從而有效地控制風(fēng)險，加強(qiáng)對于開發(fā)商的貸款申請檢查主要包括對于開發(fā)商的資信進(jìn)行審查，確保開發(fā)商是否獲得資質(zhì)，公司的資金是否到位，流動性是否充分，并根據(jù)企業(yè)未來的發(fā)展目標(biāo)以及以往的經(jīng)營狀況展開評估。同時，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對于開發(fā)項目的審查，圍繞著企業(yè)開發(fā)項目的設(shè)計以及資金發(fā)展?fàn)顩r、項目開展進(jìn)度的展開調(diào)研，從而保障業(yè)務(wù)風(fēng)險。在個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的過程中，也應(yīng)當(dāng)不斷強(qiáng)化對于開發(fā)商擔(dān)保責(zé)任的控制，在香港開發(fā)商與銀行之間是不存在法律約束關(guān)系，當(dāng)事人一般僅涉及購房者以及銀行這兩個方面。目前在我國商品房個人住房貸款業(yè)務(wù)開展的過程中，除了購房者需要將房屋進(jìn)行銀行抵押之外，開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的保障責(zé)任，而這種保障責(zé)任對于銀行穩(wěn)定發(fā)展而言是尤為重要的[11]。從市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展這一角度出發(fā)，由于銀行之間的競爭也越發(fā)激烈，這也導(dǎo)致貸款安全性正在不斷下降，如果僅僅依靠單獨的房地產(chǎn)抵押是不能夠滿足商業(yè)銀行對于個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險管理需求的，因此，為了盡量減少可能存在的貸款風(fēng)險，在抵押的基礎(chǔ)之上也應(yīng)當(dāng)設(shè)計科學(xué)有效的保險機(jī)制，從而達(dá)到雙重保險的目的，而這也是個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的發(fā)展趨勢，通過采用押上加保的方式，從而使商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)更加安全。我國雖然構(gòu)建了圍繞著個人住房抵押貸款的法律框架，然而，缺乏相對應(yīng)的配套法律法規(guī)，不能夠從交易、保障等各個方面對市場行為以及主體形成約束，因此，國家應(yīng)當(dāng)圍繞著消費(fèi)信貸盡快制定以及頒布法律法規(guī)，并且圍繞信貸活動明確主體職責(zé)，分散信貸風(fēng)險，并建立個人破產(chǎn)制度，使住房抵押貸款涉及的各個環(huán)節(jié)都能夠有法可依，進(jìn)而減少外部法律風(fēng)險。

五、結(jié)束語

綜上所述，商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)，在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展以及規(guī)模逐漸擴(kuò)大的背景之下，如何保障商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險管理工作尤為重要，作為工作人員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)內(nèi)部管理和外部風(fēng)險控制，并且做好不同環(huán)節(jié)的風(fēng)險管理措施，只有這樣才能夠使商業(yè)銀行更好的抵御風(fēng)險。