房地產(chǎn)企業(yè)做好投資和融資管理的措施研究

鞠詠秋

（北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司 北京 100062）

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來(lái)了飛速發(fā)展。面對(duì)不斷擴(kuò)大的投融資領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)若不能匹配完善的管理舉措與風(fēng)險(xiǎn)管控措施，加之受到外部環(huán)境因素的影響，必將造成資金緊張，無(wú)法有效防范應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致企業(yè)投融資活動(dòng)失敗告終。另外，基于經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展局勢(shì)，國(guó)外資本的沖擊也不可避免，進(jìn)而加劇房地產(chǎn)企業(yè)投融資風(fēng)險(xiǎn)。總之，房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理優(yōu)化創(chuàng)新是必然措施，也是企業(yè)高級(jí)財(cái)務(wù)管理人員需研究的內(nèi)容。

一、房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理創(chuàng)新的意義

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式呈多樣化，例如，銀行機(jī)構(gòu)貸款融資、上市融資、信托融資等方式，且具有各自的優(yōu)劣勢(shì)。我國(guó)出臺(tái)相關(guān)政策不斷變化，說(shuō)明企業(yè)只有投融資活動(dòng)的創(chuàng)新才能幫助企業(yè)打破當(dāng)下發(fā)展困局。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投融資方式主要是以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款為主的銀行貸款，是房地產(chǎn)企業(yè)將所屬資產(chǎn)作為抵押憑證，如土地、房屋、在建工程等，向銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)行借款用于后續(xù)工程項(xiàng)目建設(shè)。

隨著當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行發(fā)展，住房需求、投資量也隨之增加，可推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)新工程項(xiàng)目來(lái)滿(mǎn)足上述需求，增強(qiáng)自身發(fā)展實(shí)力，基于該情況說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)需求也更大。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，如開(kāi)發(fā)貸趨嚴(yán)、房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管新要求、防范應(yīng)對(duì)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的“三道紅線(xiàn)”等要求。但房地產(chǎn)企業(yè)需通過(guò)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，不斷獲取新的資源，方能解決自身的生存及發(fā)展需要；需求的加大及信貸的收緊促使很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展長(zhǎng)期處于資金緊張狀態(tài)。近年來(lái)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，無(wú)疑推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，政府部門(mén)針對(duì)此出臺(tái)政策來(lái)進(jìn)行合理制約，使得房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨阻礙。由此可見(jiàn)，創(chuàng)新融資方式是必然措施，不僅有助于房地產(chǎn)企業(yè)獲得充足資金，而且有助于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利建設(shè)，滿(mǎn)足當(dāng)前住房需求。

二、房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理最鮮明主要的特征之一是個(gè)性化。不同于其他企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展個(gè)性鮮明，其中資金需求體量大、時(shí)間集中是最為主要的一種表現(xiàn)。企業(yè)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目建設(shè)，均需依賴(lài)數(shù)億的投資資金。面對(duì)巨大資金需求，房地產(chǎn)企業(yè)需采取適的當(dāng)融資手段來(lái)維持資金的充足性進(jìn)而支撐企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)、拓展規(guī)模，同時(shí)投資房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取相應(yīng)經(jīng)濟(jì)效益。隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，企業(yè)資金需求也日漸增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)需占據(jù)更多市場(chǎng)份額，提升競(jìng)爭(zhēng)能力，獲取充足資金支持，利用投融資單位籌措資金，開(kāi)展工程項(xiàng)目建設(shè)，這樣在提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，增加相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率。在該情況下，說(shuō)明企業(yè)需強(qiáng)化投融資管理力度，占據(jù)市場(chǎng)份額，提升資金回報(bào)效率。

房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目周期長(zhǎng)、資金鏈長(zhǎng)。因此，企業(yè)投資項(xiàng)目需經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間方可得到經(jīng)濟(jì)回報(bào)，這也是房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理的一項(xiàng)特征。由此可見(jiàn)，保障充足資金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要性。房地產(chǎn)企業(yè)在資金周轉(zhuǎn)時(shí)，政策、稅收、材料價(jià)格等因素的變化均會(huì)對(duì)企業(yè)造成風(fēng)險(xiǎn)，潛在風(fēng)險(xiǎn)因素增加。

企業(yè)工程項(xiàng)目所涉及相關(guān)因素較多，如建筑材料、裝修等，可見(jiàn)房地產(chǎn)企業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)緊密的關(guān)聯(lián)性，容易受到該行業(yè)發(fā)展情況的影響，進(jìn)而影響投融資管理活動(dòng)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理存在的問(wèn)題

（一）投資決策機(jī)制不健全，投資不夠合理

房地產(chǎn)投資決策機(jī)制不完善，投資分析決策能力不足。眾所周知企業(yè)投資決策的制定關(guān)乎投資活動(dòng)的成敗與否，對(duì)其實(shí)施成效具有決定性作用。但就實(shí)際現(xiàn)狀來(lái)看，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)投資活動(dòng)雖然進(jìn)行，但是基礎(chǔ)投資分析決策工作依舊未落實(shí)到位。例如，不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，在投資決策過(guò)程中因現(xiàn)行機(jī)制不完善的問(wèn)題，極易造成決策順序混亂的情況，即決策順序倒置。具體是指在未展開(kāi)基礎(chǔ)性分析的情況下，因房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部存在的各種情況，如“一言堂”，導(dǎo)致分析位于投資決策制定后階段，進(jìn)而喪失分析的本質(zhì)意義。與此同時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)投資決策能力不足，該問(wèn)題的產(chǎn)生一方面可能是因?yàn)槠髽I(yè)團(tuán)隊(duì)職工專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)高低不一造成的，另一方面可能是現(xiàn)行決策流程、機(jī)制待完善造成的。

（二）融資渠道單一，融資成本較高

現(xiàn)階段，我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方向都是以金融機(jī)構(gòu)貸款方式為主，或者是采取上市手段來(lái)進(jìn)行融資活動(dòng)。就實(shí)際情況而言，我國(guó)針對(duì)上市公司的相關(guān)規(guī)定及要求較高，無(wú)疑對(duì)企業(yè)上市方式實(shí)現(xiàn)融資產(chǎn)生限制，所以我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)選擇金融機(jī)構(gòu)融資方式。然而，銀行機(jī)構(gòu)為了避免各項(xiàng)投資引發(fā)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)利用出臺(tái)的相關(guān)政策進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到企業(yè)，這無(wú)疑提升企業(yè)中銀行資金鏈斷裂的可能性，加劇企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。此外，我國(guó)為了保障銀行機(jī)構(gòu)資金的安全性、維持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行，會(huì)出臺(tái)一系列相關(guān)政策來(lái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度進(jìn)行合理制約。

（三）投融資未形成合力優(yōu)勢(shì)，資金利用效率不高

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)投資和融資管理而言，二者之間聯(lián)系密切。但是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在管理過(guò)程中落實(shí)投資和融資的管理結(jié)合。分析其原因，主要有三點(diǎn)：一是從規(guī)劃層面未實(shí)現(xiàn)投資管理與融資管理的結(jié)合，造成資金期限分配有誤，促使項(xiàng)目存在滯后性，或者資金占用成本上升；第二，從管理過(guò)程層面未實(shí)現(xiàn)投資管理與融資管理的結(jié)合，雖然二者具有關(guān)聯(lián)，但是管理過(guò)程卻獨(dú)立運(yùn)行，造成企業(yè)整體管理成本上升、管理效率降低；第三，從風(fēng)險(xiǎn)控制層面未實(shí)現(xiàn)投資與融資管理的結(jié)合，二者的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生通常是相互影響的，只有實(shí)現(xiàn)投融資管理風(fēng)險(xiǎn)的有機(jī)結(jié)合，才能幫助企業(yè)規(guī)避應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）資金鏈管理不嚴(yán)謹(jǐn)

資金鏈管理水平低、不嚴(yán)謹(jǐn)是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理存在的主要問(wèn)題之一。由于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)鏈過(guò)長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，主要包含調(diào)研、購(gòu)地、建設(shè)、銷(xiāo)售及檢驗(yàn)等多個(gè)環(huán)節(jié)，在這些環(huán)節(jié)中，項(xiàng)目結(jié)算會(huì)面對(duì)各種問(wèn)題。另外，基于我國(guó)建筑項(xiàng)目結(jié)算的特殊性，造成房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金回籠時(shí)間、額度的不確定性。而這些不確定無(wú)形中影響了企業(yè)資金鏈管理整體水平與效率。房地產(chǎn)企業(yè)在融資活動(dòng)時(shí)，對(duì)自身經(jīng)營(yíng)情況及實(shí)力缺少精準(zhǔn)判斷，對(duì)企業(yè)整體盈利狀況未展開(kāi)預(yù)測(cè)，使得企業(yè)融資后貸款償還不及時(shí)，企業(yè)信用受到影響，降低社會(huì)好感度，從而不利于房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)投融資活動(dòng)的進(jìn)行。以恒大事件為例，作為首個(gè)全國(guó)性龍頭房企出現(xiàn)的流動(dòng)性危機(jī)事件，恒大整體負(fù)債率自2017年起持續(xù)下降，但自身項(xiàng)目變現(xiàn)能力迅速惡化是造成流動(dòng)性困境的主要原因。

四、房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理優(yōu)化措施

近年來(lái)，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，房?jī)r(jià)過(guò)熱依舊是當(dāng)前重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。針對(duì)該問(wèn)題所出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的減少而出現(xiàn)激烈競(jìng)爭(zhēng)。因此在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分結(jié)合自身情況，創(chuàng)新優(yōu)化企業(yè)投融資管理，實(shí)行投融資方式的創(chuàng)新。

（一）完善投融資決策機(jī)制，合理投資

房地產(chǎn)企業(yè)想要提升投融資管理能力、優(yōu)化管理效果、建立完善投資決策機(jī)制、提升投資分析決策能力是首要措施。關(guān)于完善決策機(jī)制，主要是整合以往決策經(jīng)驗(yàn)、貫徹落實(shí)先進(jìn)理念。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在現(xiàn)代管理理念不強(qiáng)烈、制度有待完善的情況下，完善治理機(jī)制是基礎(chǔ)內(nèi)容。例如，通過(guò)建立完善制度、優(yōu)化治理結(jié)構(gòu)來(lái)改善“人治”模式下的弊端，只有完全扭轉(zhuǎn)改善這一情況，投融資決策機(jī)制才能從本質(zhì)上得到完善與突破。然而，關(guān)于提升企業(yè)投資分析決策能力，需要企業(yè)注重專(zhuān)業(yè)人才的選拔與后續(xù)培養(yǎng)，決策系統(tǒng)工具選擇、決策方式更新等內(nèi)容。

（二）創(chuàng)新融資方式，采用多元化融資渠道

1.利用房地產(chǎn)基金

新形勢(shì)下分析房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)基金融資存在一定的空間，而房地產(chǎn)私募基金融資方式是當(dāng)前采取的最為有效的融資方式。該方式能夠促進(jìn)彼此聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)高效交流溝通，通過(guò)商討來(lái)達(dá)到要求，這一方面保證了工作效率，另一方面確保了資金、信息的安全性。從企業(yè)發(fā)展角度著手，各階段都采取該融資方式來(lái)達(dá)到目的，對(duì)上市公司來(lái)說(shuō)，該方式有助于引進(jìn)更多戰(zhàn)略投資人；對(duì)小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，該方式有利于股權(quán)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，改善負(fù)債經(jīng)營(yíng)問(wèn)題；從企業(yè)資金角度著手，私募基金融資的廣泛性特征，除了能夠引進(jìn)外部資金，還能獲得社會(huì)投資。另外，從相關(guān)政策角度來(lái)看，說(shuō)明當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)融資處于停滯狀態(tài)，面臨較大融資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)國(guó)際環(huán)境的收緊、融資成本提升等要素均對(duì)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生壓力。然而，通過(guò)房地產(chǎn)融資可以有效緩解財(cái)務(wù)壓力，處理負(fù)債問(wèn)題，在后續(xù)融資環(huán)境的作用下愈發(fā)顯著。

2.利用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款也稱(chēng)為固定資產(chǎn)貸款，是將現(xiàn)有物業(yè)作為抵押物，最長(zhǎng)抵押時(shí)長(zhǎng)可達(dá)15年。在房地產(chǎn)企業(yè)中，該方式主要具備靈活性強(qiáng)、實(shí)操簡(jiǎn)單、期限較長(zhǎng)的特征，不僅可以根據(jù)企業(yè)現(xiàn)狀與資金流動(dòng)情況確定還款具體流程，緩解企業(yè)財(cái)政壓力，降低財(cái)務(wù)管理成本，還可以通過(guò)簡(jiǎn)單操作獲取貸款、解決融資困局。為此，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款具有較強(qiáng)有效性，在融資環(huán)節(jié)勢(shì)必會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)需特別注意嚴(yán)格掌控貸款后的潛在風(fēng)險(xiǎn)，了解掌握租售情況，在此基礎(chǔ)上運(yùn)算現(xiàn)金流量，制定合規(guī)合理的還款方案，保障還款的及時(shí)性。另外，資金額大也是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的重要特征，為了規(guī)避降低風(fēng)險(xiǎn)，可采取兩種貸款方式結(jié)合將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散化，從而有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。

3.利用產(chǎn)融結(jié)合

關(guān)于產(chǎn)融結(jié)合是指產(chǎn)業(yè)資本與金融資本兩項(xiàng)結(jié)合，更傾向于企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)目標(biāo)以及資本虛擬化模式，主要包含從產(chǎn)到融、從融到產(chǎn)兩點(diǎn)內(nèi)容，其中從產(chǎn)到融是指企業(yè)產(chǎn)業(yè)資本的轉(zhuǎn)換；而從融到產(chǎn)是企業(yè)實(shí)業(yè)資本方式獲取平均收益?，F(xiàn)階段，該融資方式已經(jīng)被各企業(yè)廣泛關(guān)注，對(duì)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展具有推動(dòng)性作用。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中費(fèi)用支出主要集中在生產(chǎn)、交換、消費(fèi)階段，而金融機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)是維持企業(yè)各階段穩(wěn)定運(yùn)行的重要力量。為了促進(jìn)產(chǎn)融結(jié)合，需做到以下幾點(diǎn)：一是建立法律體系，有力執(zhí)行；二是強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)貸款管理力度；三是促進(jìn)金融市場(chǎng)多元化；四是降低失誤率等，從而不斷完善當(dāng)下產(chǎn)融結(jié)合方式，形成全面性、公正、客觀的投融資市場(chǎng)環(huán)境。另外，產(chǎn)融結(jié)合環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題要特別注意，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)樹(shù)立正確風(fēng)險(xiǎn)理念、保障人才資源充足性，以此規(guī)避產(chǎn)融結(jié)合中重點(diǎn)集中于追求短期利益問(wèn)題，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

4.利用房地產(chǎn)證券化

房地產(chǎn)證券化是用于強(qiáng)化企業(yè)發(fā)展實(shí)力、提升效益的重要手段，發(fā)展趨勢(shì)也是引領(lǐng)證券形式具有價(jià)值層面提升，這樣不僅能夠改善企業(yè)投融資的局勢(shì)，而且有助于提升投資活動(dòng)實(shí)際效益。信托投資基金作為證券化的有效手段，不同于其他融資方式，該方式一方面能夠打破企業(yè)過(guò)度依賴(lài)金融機(jī)構(gòu)融資方式的局面；另一方面能夠豐富多種途徑，對(duì)企業(yè)發(fā)展具有重要作用。從本質(zhì)來(lái)說(shuō)，信托基金投資具有很大優(yōu)勢(shì)，主要是從企業(yè)項(xiàng)目中選擇信托基金優(yōu)勢(shì)顯著的項(xiàng)目，通過(guò)收取租金的方式來(lái)獲得收益。追溯信托投資基金的發(fā)展歷史，可以發(fā)現(xiàn)該方式具有標(biāo)準(zhǔn)低、流通性強(qiáng)、稅務(wù)豁免、資源分配效率高等特征，可見(jiàn)成熟的信托投資基金具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，以及充足的增值空間，有利于向投資人提供高回報(bào)收益。在當(dāng)前發(fā)展背景下，房地產(chǎn)信托股權(quán)基金處于探索過(guò)程，且成為當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期實(shí)行的必要內(nèi)容，更是用于拓寬投融資途徑的有力手段，不僅能夠提升財(cái)務(wù)運(yùn)行穩(wěn)定性緩解負(fù)債，而且能夠提升通貨膨脹能力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

（三）有機(jī)結(jié)合投資管理和融資管理，發(fā)揮協(xié)同管理效率

關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理，建議可從以下三點(diǎn)切入：一是強(qiáng)調(diào)企業(yè)相關(guān)制度設(shè)計(jì)整合部分，投資與融資關(guān)聯(lián)需要通過(guò)相應(yīng)制度設(shè)計(jì)建立方面來(lái)體現(xiàn)，增設(shè)用于統(tǒng)一投資與融資的全新制度與內(nèi)容；二是強(qiáng)調(diào)過(guò)程管理整合部分，該部分主要涉及企業(yè)團(tuán)隊(duì)的協(xié)作機(jī)制建設(shè)、統(tǒng)一管控方式等；三是要強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)控制整合部分，從風(fēng)險(xiǎn)管控視角而言，二者具有一致性，且整合內(nèi)容主要反映在風(fēng)險(xiǎn)控制聯(lián)動(dòng)機(jī)制建立方面。

（四）加強(qiáng)資金鏈管理，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)

隨著社會(huì)發(fā)展進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)格局面臨全新背景。在這種情況下，制定科學(xué)合理的資金管理方法，對(duì)企業(yè)發(fā)展具有很大益處。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要針對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)、深入分析、及時(shí)了解項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，明確具體支出與回收期限結(jié)構(gòu)，從而有助于完善企業(yè)融資方案。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需注意將現(xiàn)有資金時(shí)間、數(shù)量進(jìn)行集中統(tǒng)一，在不同階段選擇相適應(yīng)的融資方式。基于新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)想要?jiǎng)?chuàng)新發(fā)展觀念與模式，務(wù)必嵌入創(chuàng)新型理念，根據(jù)市場(chǎng)前景選擇最優(yōu)產(chǎn)品。例如，在建筑物建設(shè)中選用環(huán)保理念材料，利用當(dāng)先技術(shù)與智能化開(kāi)發(fā)小區(qū)，從而提升房屋附加值，以及企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力?？傊?，要想創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資方式，需要同時(shí)注重自身技術(shù)開(kāi)發(fā)能力，明確產(chǎn)品開(kāi)發(fā)定位，提升融資水平，促使企業(yè)資金鏈實(shí)現(xiàn)科學(xué)化管理。

基于房地產(chǎn)企業(yè)資金密集型特征，造成企業(yè)負(fù)債率不斷升高，且高負(fù)債雖然能夠在短階段內(nèi)提升整體經(jīng)營(yíng)水平，但是從長(zhǎng)期視角來(lái)看，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)處于債務(wù)償還的惡性循環(huán)中。并且還會(huì)增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)不當(dāng)則會(huì)造成資金鏈斷裂，面臨破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。為了改善這一情況，應(yīng)結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況與房地產(chǎn)行業(yè)特征，完善優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，重視自身資本累積。同時(shí)，能夠科學(xué)地預(yù)測(cè)后續(xù)企業(yè)不同階段的資金需求，從而確保企業(yè)既定資金方案落實(shí)到位。

（五）完善企業(yè)內(nèi)控機(jī)制，提高投融資風(fēng)控能力

第一時(shí)間了解掌握房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)，積極掌握現(xiàn)代化管理方式及內(nèi)容，不斷積累關(guān)于企業(yè)投融資管理實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，提升財(cái)務(wù)管理水平與效率。首先，針對(duì)企業(yè)預(yù)算、決算審批開(kāi)展管控與監(jiān)管工作；其次，強(qiáng)化企業(yè)預(yù)算管理，加強(qiáng)過(guò)程監(jiān)督，進(jìn)一步提升投融資資金審批機(jī)制執(zhí)行力；最后，有助于強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制掌控能力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)融資活動(dòng)中銀行貸款雖然作為主要融資方式，但是商業(yè)銀行無(wú)法完全滿(mǎn)足我國(guó)不同房地產(chǎn)企業(yè)多維度、多層次的發(fā)展需求。而中小企業(yè)投資人的資金無(wú)法作為投資資金直接投入至需求大、技術(shù)要求高的企業(yè)中。為此，房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資途徑，利用信托融資、股權(quán)合作、資本市場(chǎng)融資等其他途徑籌措資金，靈活運(yùn)用不同金融工具規(guī)范融資方式，在滿(mǎn)足各項(xiàng)監(jiān)管政策時(shí)，確保房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流安全實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。