房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)核算與合理籌劃研究

李玲

（成都品元投資管理有限公司，四川 成都 610000）

稅務(wù)核算和稅務(wù)籌劃工作會(huì)直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。稅務(wù)籌劃指的就是在稅務(wù)法律規(guī)定下對(duì)理財(cái)、投資等活動(dòng)進(jìn)行事先安排，盡量減少稅務(wù)費(fèi)用支出，使企業(yè)效益最大化。效益越好的企業(yè)，稅務(wù)核算在企業(yè)管理當(dāng)中的作用就越明顯。近幾年，稅務(wù)籌劃工作受到了房地產(chǎn)企業(yè)的高度關(guān)注，而房地產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱，涉及的稅種較多，所以在稅費(fèi)方面具有一定的復(fù)雜性。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算

房地產(chǎn)企業(yè)在興起的同時(shí)，新會(huì)計(jì)制度也以不斷完善為中心，一個(gè)相對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)在我國(guó)起步時(shí)間不長(zhǎng)，所以會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理與其他行業(yè)或行業(yè)的會(huì)計(jì)還沒(méi)有成熟，但工作內(nèi)容和基本構(gòu)成相似，最大的區(qū)別在于存貨成本核算和售后核算。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于存貨核算工作的內(nèi)容并不固定，主要是對(duì)建設(shè)的一些成本，所以具體可以分為六個(gè)方面：第一是取得土地使用權(quán)的金額和支付，這主要涉及納稅人交付的款項(xiàng)和按照國(guó)家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)支付的款項(xiàng)。第二是土地開(kāi)發(fā)所涉及的成本。納稅人在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要消耗一定的人力、物力、財(cái)力等成本，需要大量設(shè)備協(xié)助。此外，之前的建筑設(shè)施需要拆除，其他需要補(bǔ)償。第三是新建房屋的配套措施和舊房屋的價(jià)格。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，除了建設(shè)投資外，還有銷售、管理等成本。舊房子的價(jià)格將由相關(guān)機(jī)構(gòu)根據(jù)政府規(guī)定的指標(biāo)進(jìn)行評(píng)估，轉(zhuǎn)讓權(quán)確認(rèn)后，房子的價(jià)格也會(huì)隨之變化，但所有這些都需要地方稅務(wù)局進(jìn)一步確認(rèn)。第四是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)繳納的稅額包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅和城市維護(hù)稅等，加上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生額外的教育費(fèi)附加，需要扣除一定的稅額。第五是政府部門(mén)需要扣除項(xiàng)目成本，主要是土地增值稅。第六是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中間接產(chǎn)生的一些成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算基本特征與稅務(wù)籌劃原則

（一）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算工作的基本特征

房地產(chǎn)行業(yè)在稅務(wù)核算上的特征主要是范圍較廣，稅收項(xiàng)目較多。這些特征也決定了房地產(chǎn)稅務(wù)核算工作和籌劃工作的特殊性。2016年，“營(yíng)改增”開(kāi)始在我國(guó)推行起來(lái)。房地產(chǎn)的稅務(wù)工作從表面上來(lái)看簡(jiǎn)單化，但實(shí)質(zhì)還存在一定的復(fù)雜性。比如說(shuō)在新稅收環(huán)境下，企業(yè)為增大經(jīng)濟(jì)效益，在稅務(wù)核算的過(guò)程當(dāng)中會(huì)特別強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目成本的變化，由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)稅務(wù)核算中具有復(fù)雜性這一特征。就當(dāng)前社會(huì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況來(lái)看，不論是哪一個(gè)環(huán)節(jié)都和納稅有著直接關(guān)聯(lián)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)納稅進(jìn)一步的分析，并對(duì)納稅環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)分。但需要注意的一點(diǎn)，不同環(huán)節(jié)的稅收項(xiàng)目也不同，并且在內(nèi)資和外資項(xiàng)目當(dāng)中也存在著一定的差異性。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃原則

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃過(guò)程當(dāng)中，也有其需要遵守的原則并且要嚴(yán)格按照以下原則來(lái)進(jìn)行籌劃。首先，需要嚴(yán)格遵守我國(guó)的稅務(wù)法律法規(guī)，要在法律的規(guī)定下對(duì)稅務(wù)進(jìn)行籌劃，盡量避免出現(xiàn)漏稅的現(xiàn)象。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)自身所要籌劃的稅務(wù)目標(biāo)進(jìn)行明確，也就是盡可能地減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，再進(jìn)行相關(guān)的籌劃操作等。最后房地產(chǎn)企業(yè)還需要多維性原則來(lái)進(jìn)行籌劃。

三、對(duì)于房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，發(fā)展趨勢(shì)良好的話，本身面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就隨之增大，基于此，管理層和決策層務(wù)必全面控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以免因?yàn)槎悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)方面的問(wèn)題而影響企業(yè)良好運(yùn)行，房地產(chǎn)企業(yè)具備開(kāi)發(fā)周期性長(zhǎng)、資金流動(dòng)復(fù)雜以及產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)和投入成本較多的特征，這些特征從一定程度上增加了房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收風(fēng)險(xiǎn)，與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也是繳納地方稅種最多的一個(gè)行業(yè)，主要包含了契稅、印花稅營(yíng)業(yè)稅等多方面。通過(guò)相關(guān)分析來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)如下所示。

（一）沒(méi)有制定相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理體系

從一方面進(jìn)行分析，房地產(chǎn)為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的提升，一般是從土地容積率方面入手，但是這樣的話就會(huì)使用戶信息和實(shí)際信息之間有著很大程度的區(qū)別，另外一方面，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尚未結(jié)合實(shí)際情況制定完善的會(huì)計(jì)制度，財(cái)務(wù)管理工作經(jīng)常受到多方面因素的影響而無(wú)法正常開(kāi)展，從而加劇了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)概率。在工作開(kāi)展期間，有的房地產(chǎn)不具備較強(qiáng)的能力，合理核算土地增值稅以及企業(yè)所得稅，出于利潤(rùn)方面的綜合性考慮，企業(yè)可能選擇避開(kāi)土地增值稅和企業(yè)所得稅，甚至有的管理層覺(jué)得稅務(wù)方面的問(wèn)題和本身無(wú)太大的聯(lián)系性，是財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的職責(zé)，稅務(wù)工作就是依靠財(cái)務(wù)部門(mén)計(jì)算出來(lái)的，完全忽視了稅務(wù)內(nèi)容，在企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中便已經(jīng)形成，當(dāng)一直依靠財(cái)務(wù)部門(mén)不提倡其他部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)相互合作完成工作的話，是難以有效開(kāi)展稅種清算工作的，也會(huì)發(fā)生不及時(shí)繳稅的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的風(fēng)險(xiǎn)，加劇了經(jīng)濟(jì)成本輸出。在當(dāng)代企業(yè)管理工作良好開(kāi)展的背景下，雖然房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)從思想方面了解到了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制管理工作在企業(yè)中產(chǎn)生的作用，可是依舊沒(méi)有全面落實(shí)各項(xiàng)工作，導(dǎo)致稅務(wù)控制和具體經(jīng)營(yíng)發(fā)生相分離現(xiàn)象，很多稅務(wù)管理制度難以落實(shí)于企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)方面。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃意識(shí)有待增強(qiáng)

在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行期間，稅收籌劃工作起著決定性的作用，可是有的房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有從思想方面了解到做好稅收籌劃工作的作用，一味地覺(jué)得稅收籌劃工作其實(shí)就是偷稅行為。一般來(lái)講，企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和銷售期間都會(huì)包含稅收籌劃，在業(yè)務(wù)前端實(shí)施稅務(wù)籌劃期間，比如立項(xiàng)前期產(chǎn)品設(shè)計(jì)等將有利于使企業(yè)稅負(fù)控制在合理范圍中，減少稅金的形成，從中看出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段中，業(yè)務(wù)稅務(wù)籌劃工作的開(kāi)展起著決定性作用，當(dāng)企業(yè)沒(méi)有樹(shù)立該項(xiàng)理念或者是沒(méi)有結(jié)合實(shí)際情況制定相應(yīng)籌劃方案的話，是難以將稅負(fù)控制在合理范圍中的，隨之也會(huì)加劇企業(yè)經(jīng)濟(jì)方面的壓力，而且實(shí)際工作開(kāi)展期間企業(yè)管理層思想方面對(duì)稅收籌劃認(rèn)識(shí)不到位，覺(jué)得可以延期繳納土地增值稅以及企業(yè)所得稅，卻不知道此種錯(cuò)誤的思想理念和行為加劇了企業(yè)本身風(fēng)險(xiǎn)的形成。

（三）財(cái)務(wù)核算不具備規(guī)范性

第一，在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作期間，并沒(méi)有遵循稅收法律法規(guī)要求實(shí)施相關(guān)的核算工作，存在著偷稅漏稅行為，最后受到補(bǔ)稅罰款，房地產(chǎn)企業(yè)管理層為了從中謀取利益，發(fā)生了不繳納或者少繳稅現(xiàn)象。第二，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)核算的規(guī)范性措施采取的方式不合理，一直記錄虛擬成本費(fèi)用減少收入，影響了計(jì)算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，但是卻沒(méi)有進(jìn)入實(shí)際的收入，對(duì)于成本費(fèi)用來(lái)講，并沒(méi)有采取合理的核算方式加以計(jì)算，增加了成本核算的混亂程度，無(wú)法獲取準(zhǔn)確的稅款。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃與合理籌劃控制對(duì)策

（一）構(gòu)建更完善的房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制是企業(yè)發(fā)展中必不可少的。第一，稅務(wù)部門(mén)需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)的管理和監(jiān)督，對(duì)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)工作進(jìn)行核算，保證稅務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，從而保證資金流動(dòng)的穩(wěn)定性，這樣才能降低由于財(cái)務(wù)管理問(wèn)題出現(xiàn)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的總體效益和規(guī)模對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)制定等級(jí)。土地增值稅的籌劃工作和其他工作相對(duì)具有一定的復(fù)雜性和難度，需要在符合法律、法規(guī)的前提下開(kāi)展增值稅納稅籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)在明確發(fā)展目標(biāo)之后可以促使房地產(chǎn)獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（二）享受?chē)?guó)家的優(yōu)惠政策

近幾年，針對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展情況，我國(guó)高度關(guān)注，并且出臺(tái)了一系列關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策。但是這些政策不是一成不變的，隨著市場(chǎng)的發(fā)展會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。所以房地產(chǎn)企業(yè)需要在這樣的環(huán)境下及時(shí)地去調(diào)整納稅籌劃工作，企業(yè)的稅務(wù)人員也需要及時(shí)去了解國(guó)家的政策，抓住機(jī)會(huì)促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。與此同時(shí)，參與籌劃的相關(guān)人員需要根據(jù)具體的狀況來(lái)制定土地增值納稅籌劃方案，在第一時(shí)間去了解國(guó)家新出臺(tái)的納稅政策。

（三）增強(qiáng)企業(yè)對(duì)納稅統(tǒng)籌的認(rèn)知

房地產(chǎn)企業(yè)需要嚴(yán)格遵守國(guó)家的法律法規(guī)開(kāi)展納稅籌劃工作，這樣才能順利地進(jìn)行土地增值。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者需要了解避稅和逃稅的區(qū)別，保證企業(yè)有良好的信譽(yù)。與此同時(shí)，企業(yè)還需要通過(guò)相應(yīng)的培訓(xùn)工作來(lái)提高工作人員的納稅籌劃水平和專業(yè)技術(shù)。

（四）采購(gòu)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

目前，我國(guó)房地產(chǎn)的采購(gòu)工作主要是以現(xiàn)金和賒賬兩種方法，但是不論是哪一種采購(gòu)方式都會(huì)影響到房地產(chǎn)的支付稅。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中從房地產(chǎn)的立場(chǎng)出發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)更希望支付時(shí)間可以延長(zhǎng)，這樣可以保證各項(xiàng)資金可以得到合理的使用。

（五）給予稅收籌劃工作高度重視

房地產(chǎn)企業(yè)需要把現(xiàn)有的法律法規(guī)作為企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要依據(jù)，并結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的稅務(wù)法律進(jìn)行納稅，防止企業(yè)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中出現(xiàn)了不必要的稅務(wù)問(wèn)題，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)的稅務(wù)管理人員需要對(duì)現(xiàn)有的稅務(wù)法律法規(guī)進(jìn)行深入的了解，并且要根據(jù)法律法規(guī)全面落實(shí)好稅務(wù)的籌劃工作。從稅務(wù)籌劃管理人員的角度來(lái)看，不僅需要深入了解我國(guó)的稅務(wù)法還需要掌握相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，了解稅務(wù)籌劃工作當(dāng)中所存在哪些風(fēng)險(xiǎn)，并做好相應(yīng)的防范工作。除此之外，稅務(wù)管理人員應(yīng)該在嚴(yán)格對(duì)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作進(jìn)行監(jiān)督，保證其嚴(yán)格按照規(guī)范來(lái)進(jìn)行籌劃工作。還需要對(duì)參與到企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高他們的風(fēng)險(xiǎn)把控意識(shí)，讓他們可以明確稅務(wù)籌劃工作風(fēng)險(xiǎn)會(huì)對(duì)企業(yè)造成的影響，以此來(lái)優(yōu)化稅務(wù)籌劃工作。

（六）加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算體系建設(shè)

除此之外，企業(yè)還需要完善企業(yè)的財(cái)務(wù)核算體系，為企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。以確保財(cái)務(wù)工作的真實(shí)性和科學(xué)性，以此給企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作帶來(lái)良好的影響。所以，房地產(chǎn)企業(yè)首先需要做好財(cái)務(wù)管理工作和數(shù)據(jù)采集工作，保證會(huì)計(jì)核算的真實(shí)性和有效性。并且，還需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況為企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作提高相應(yīng)的數(shù)據(jù)保障。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要做好企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部監(jiān)督管理工作。并且，為了提高企業(yè)資金的使用安全，企業(yè)還需要建立風(fēng)險(xiǎn)管理體系，建立的主要目的是降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率。另外，企業(yè)的財(cái)務(wù)人員還需要建立數(shù)據(jù)分析模型來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)方式的概率。

（七）合理設(shè)定稅收籌劃目標(biāo)

除了需要加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算體系建設(shè)之外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要根據(jù)現(xiàn)在的稅務(wù)法律要求對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，在培訓(xùn)當(dāng)中財(cái)務(wù)人員需要做好房地產(chǎn)稅務(wù)政策的探究工作，對(duì)于行業(yè)的具體發(fā)展動(dòng)態(tài)有所了解，以此來(lái)挖掘企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)點(diǎn)。在制定稅收籌劃方案的過(guò)程當(dāng)中，還需要結(jié)合企業(yè)的發(fā)展方向以此來(lái)滿足企業(yè)的發(fā)展需求。

（八）保證稅收籌劃工作的前瞻性

房地產(chǎn)企業(yè)需要做好充分的準(zhǔn)備工作之后在進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)審批，如需要根據(jù)稅務(wù)籌劃對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分期、分產(chǎn)權(quán)等工作鋪排。其中主要目的就是為了可以調(diào)節(jié)每個(gè)環(huán)節(jié)的利潤(rùn)。稅務(wù)籌劃工作會(huì)涉及企業(yè)當(dāng)中的很多部門(mén)，也需要這些部門(mén)之間互相配合。并且，企業(yè)的預(yù)算工作需要貫穿到整個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，把分級(jí)管理運(yùn)用到資金管理當(dāng)中，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金管理環(huán)環(huán)相扣，使得企業(yè)的每個(gè)部門(mén)的管理人員都可以掌握資金的具體運(yùn)行狀況。

五、結(jié)束語(yǔ)

從以上論述來(lái)看，在新時(shí)代發(fā)展的背景下社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平逐漸提升，房地產(chǎn)企業(yè)在迎來(lái)良好機(jī)遇的同時(shí)也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，各種各樣的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)隨之出現(xiàn)，不過(guò)企業(yè)只需要做好有關(guān)的準(zhǔn)備工作，提前制定出預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的措施，掌控風(fēng)險(xiǎn)，掌握我國(guó)出臺(tái)的稅收政策就可以有效做好納稅籌劃工作，提升納稅籌劃效率，良好的納稅籌劃工作有利于減少企業(yè)成本輸出，將企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益發(fā)揮到最大化，所以企業(yè)需要依照實(shí)際情況制定完善的納稅籌劃方案，遵循相關(guān)的原則，落實(shí)籌劃政策，創(chuàng)建完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，確保風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制。