房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理存在的問題及對策

劉芳

（唐山港興實業(yè)集團有限公司，河北 唐山 063611）

一、房地產(chǎn)行業(yè)加強財務(wù)管理的重要性

（一）使企業(yè)的資金使用效率得到提高

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品及投資回報周期相對較長，在企業(yè)的經(jīng)營過程中財務(wù)壓力較大。房地產(chǎn)行業(yè)從購置土地階段、設(shè)計施工階段、建筑施工階段到商品房銷售階段的每一個環(huán)節(jié)，資金管理都是關(guān)鍵。高效的資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的核心，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)收益與資本管理緊密相連。企業(yè)加強財務(wù)管理工作，可以優(yōu)化配置企業(yè)資源，并且有助于提高企業(yè)的管理效率，可以高效地籌集資金并使用資金，提高資金利用率，減少項目開發(fā)過程中的資金風(fēng)險，保證企業(yè)有序發(fā)展。

（二）使企業(yè)資產(chǎn)得到合理配置

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合經(jīng)濟環(huán)境和企業(yè)自身環(huán)境進(jìn)行財務(wù)管理，為決策部門提供科學(xué)高效的戰(zhàn)略方案，以實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資源的合理配置。保障各環(huán)節(jié)各部門高效運轉(zhuǎn)，資金合理配置，能夠瞄準(zhǔn)商機抓住商機，為企業(yè)帶來更大利潤空間。利用科學(xué)合理的財務(wù)管理對各個部門進(jìn)行考核、評價、監(jiān)督，使各部門保質(zhì)保量完成任務(wù)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理存在的問題

（一）資金周轉(zhuǎn)率低且資金占用比重大，資金管理不完備

房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動性強，已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，是開發(fā)周期長、資金投入大、資金回收周期長、變現(xiàn)能力差、風(fēng)險程度高的產(chǎn)業(yè)鏈行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)初期，需要支付開發(fā)土地的價款，并投入高額的工程開發(fā)建設(shè)成本，導(dǎo)致籌資壓力增加。房產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)營運周期長、工期慢，商品房開發(fā)階段需要占用大量的資金，造成資金周轉(zhuǎn)下降。多數(shù)房開企業(yè)開發(fā)項目的資金運作模式是開發(fā)商利用原始資金取得土地的使用權(quán)，再利用取得的土地作為抵押進(jìn)而向銀行貸款，取得開發(fā)項目的貸款。房開公司利用建筑工程公司出資墊款開發(fā)項目，根據(jù)開發(fā)情況開始預(yù)售以便盡快回款，利用收回的商品樓銷售房款償還銀行貸款，支付建筑安裝費用。如企業(yè)缺乏新的資金注入，房地產(chǎn)企業(yè)在未來銷售業(yè)績不高的情況下，就會造成開發(fā)商的資金鏈更加緊張，可能存在資金鏈斷裂的風(fēng)險。

有些房地產(chǎn)企業(yè)對資金的收支管控不精細(xì)，導(dǎo)致企業(yè)的預(yù)算管理和資金的合理高效運用受到限制，對企業(yè)內(nèi)部資金的運用沒有起到一定的約束作用，使企業(yè)的資金在流動過程中出現(xiàn)了問題，降低了資金的流動速度，從而降低了資金的使用率。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效的財務(wù)管理體制和責(zé)任分擔(dān)，未落實到人，對資金的運用缺少有效的監(jiān)督措施。房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭激烈，由于房產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)中需要投入大量資金，以維持企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展，在自身經(jīng)濟實力不斷壯大的過程中，資金的有效使用和籌集在經(jīng)營中的作用愈發(fā)重要，為籌集資金，房地產(chǎn)企業(yè)會通過借貸方式來解決資金緊張的問題，這就加大了房開企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，增加了企業(yè)的經(jīng)營負(fù)擔(dān)。

（二）房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者對財務(wù)管理工作不夠重視

當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對財務(wù)管理工作重視程度不夠，把重心放在了商品房的營銷環(huán)節(jié)，而忽略了財務(wù)管理工作的重要性，導(dǎo)致財務(wù)管理的運行機制存在瑕疵，使得財務(wù)管理的體制存在一定的問題，不能有效地發(fā)揮其自身實際性的優(yōu)勢，無法對財管工作進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)指導(dǎo)。這種情況下，財務(wù)人員很難開展工作，導(dǎo)致財務(wù)管理工作混亂，一些基礎(chǔ)性的數(shù)據(jù)無法正常取得，不能為經(jīng)營者提供及時準(zhǔn)確的信息，影響財務(wù)管理人員的積極性。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本核算不完善

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管控意識相對薄弱，企業(yè)管理層對財務(wù)成本核算工作認(rèn)識程度不夠，從而使企業(yè)財務(wù)管理創(chuàng)新意識、管理方式優(yōu)化方面與現(xiàn)階段的發(fā)展存在脫節(jié)現(xiàn)象。企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)成本核算工作權(quán)重向建筑工程中期、后期的成本控制傾斜，財務(wù)管理部門沒有依據(jù)科學(xué)系統(tǒng)的指導(dǎo)方法進(jìn)行成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)全過程、全方位的成本管理涉及拿地、施工、銷售等各環(huán)節(jié)，成本管理是在項目的整個開發(fā)過程中實施控制，房產(chǎn)項目的成本管理來自公司內(nèi)部和住建部門。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，同時開發(fā)的樓盤中有高層、多層洋房、商鋪、車庫等不同類型，財務(wù)人員進(jìn)行成本核算時，由于財務(wù)工作人員的水平不高，可能會隨意確定成本核算對象。企業(yè)的賬面成本是以已經(jīng)支付的建筑工程款項、設(shè)計咨詢款項、材料款項、人工費用為依據(jù)進(jìn)行成本核算，在房地產(chǎn)開發(fā)項目完工以后，還存在部分未結(jié)清的工程款項，使得企業(yè)財務(wù)報表不能真實反映企業(yè)財務(wù)狀況。財務(wù)部門核算與施工部門核算的職責(zé)分工不明確，容易造成兩部門的核算方式出現(xiàn)賬實差異，從而影響財務(wù)資金分配不平衡、不合理的現(xiàn)象?？赡軙黾悠髽I(yè)成本核算的風(fēng)險，影響房地產(chǎn)企業(yè)長期健康有序發(fā)展。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)資金來源比較單一

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，公司的現(xiàn)金流能否穩(wěn)定運轉(zhuǎn)是企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的關(guān)鍵所在?！胺孔〔怀础迸c“穩(wěn)增長”雙重背景下，貨幣政策保持整體穩(wěn)健適度寬松，行業(yè)調(diào)控政策優(yōu)先在城市層面推行“因城施策”，避免行業(yè)出現(xiàn)“硬著陸”。貸款是房地產(chǎn)企業(yè)重要的資金來源，一段時間以來，商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的開展推動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但仍需在一定期限內(nèi)償取得的貸款。如果房地產(chǎn)企業(yè)過分依賴商業(yè)銀行，則資金方面容易出現(xiàn)問題，從而增加企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。短期內(nèi)無法解決資金周轉(zhuǎn)問題，更需要企業(yè)對融資渠道的優(yōu)化加以重視。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效的納稅籌劃

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨多變的市場環(huán)境，國家對于稅收政策的出臺也非常頻繁，對于房產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作人員要求相對較高，在精通業(yè)務(wù)的情況下要不斷學(xué)習(xí)稅收政策，精通并靈活運用到工作中，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的會計人員具備較高的學(xué)習(xí)能力和專業(yè)的知識水平，以應(yīng)對瞬息萬變的市場形勢。但是目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)對于納稅籌劃管理重視程度不夠，在財務(wù)專業(yè)人員配備上，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)僅由會計工作人員進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險管理，而忽略了稅收風(fēng)險的管理與控制。而且財務(wù)日常業(yè)務(wù)工作繁重，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員大多缺乏稅收知識的培訓(xùn)，僅通過個人經(jīng)驗來處理稅收問題，這就增大了企業(yè)的稅收風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)復(fù)雜性給房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理工作帶來了極大的挑戰(zhàn)。

（六）財務(wù)管理人員缺乏風(fēng)險防范意識

在多數(shù)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營項目開發(fā)階段的各個環(huán)節(jié)，都會面臨不同程度的風(fēng)險，遇到各種各樣的問題，而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者往往只重視項目的開發(fā)階段和銷售階段，而忽略了企業(yè)在持續(xù)發(fā)展中面臨的一些財務(wù)風(fēng)險。在一定的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險是可防可控的，財務(wù)管理人員可以根據(jù)相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險提前做好風(fēng)險的預(yù)測。但由于一部分財務(wù)管理工作者的管理工作經(jīng)驗不足，缺乏專業(yè)的財務(wù)管理知識，而忽略了企業(yè)發(fā)展中面臨的財務(wù)風(fēng)險，使企業(yè)在面臨風(fēng)險時措手不及，從而給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟損失。

三、房地產(chǎn)行業(yè)加強財務(wù)管理的對策

（一）對資金進(jìn)行精細(xì)化管理，提高資金管理水平

資金鏈的持續(xù)運轉(zhuǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的有力保障。房地產(chǎn)企業(yè)在工程項目的開發(fā)建設(shè)中需要投入大量的資金，并且開發(fā)周期長，公司必須有充足資金才能保障項目開發(fā)有序地進(jìn)行，在項目開發(fā)運行階段，財務(wù)管理者要把握好整個項目在每個階段的資金運作和撥款進(jìn)度，以保證資金的投入與產(chǎn)出保持平衡，財務(wù)管理人員在工作中對資金流進(jìn)行精細(xì)合理化管理，使公司資金得到有效合理地利用，以保證資金的高效運轉(zhuǎn)。在項目的開發(fā)過程中要做好成本控制，依據(jù)成本預(yù)算和工程決算，結(jié)合預(yù)計稅費等支出項目更加精確地預(yù)算出商品房的銷售價格，及整個項目發(fā)生的成本。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對各項業(yè)務(wù)建立實施有效的監(jiān)控體系，從而實現(xiàn)有效的管理，通過對財務(wù)成本核算、資金往來、估算執(zhí)行、目標(biāo)實現(xiàn)等做好監(jiān)督和控制，更加動態(tài)地管理公司的財務(wù)狀況，從而提高資金管理水平。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者應(yīng)提高對財務(wù)管理工作的關(guān)注度

財務(wù)管理工作在房產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)揮著重要的職能作用，對原有的財務(wù)管理機制進(jìn)行合理的完善，優(yōu)化財務(wù)管理運作機制，對粗放型的財務(wù)管理模式進(jìn)行科學(xué)性的革新優(yōu)化，使財務(wù)管理工作得到有效的提升。要精細(xì)優(yōu)化財務(wù)管理模式，健全財務(wù)成本管理制度，并落實到房地產(chǎn)項目從工程招標(biāo)階段到竣工驗收階段整個過程中。要加強現(xiàn)代化財務(wù)管理理念的宣傳和利用，使財務(wù)管理成本核算和財務(wù)管理的預(yù)算、控制、監(jiān)督職能得到有效地發(fā)揮，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的特點，學(xué)習(xí)先進(jìn)的財務(wù)管理理念，以完善企業(yè)的財務(wù)管理體制。這就需要企業(yè)的財務(wù)管理人員不斷學(xué)習(xí)新的財務(wù)管理理念，提高業(yè)務(wù)技能，運用先進(jìn)的財務(wù)管理知識構(gòu)建現(xiàn)代化的財務(wù)管理體系，利用優(yōu)質(zhì)的財務(wù)數(shù)據(jù)、財務(wù)指標(biāo)對企業(yè)的經(jīng)營管理進(jìn)行動態(tài)分析、監(jiān)測，加以完善企業(yè)的財務(wù)管理制度。

（三）根據(jù)實際情況確定成本核算方法

房地產(chǎn)企業(yè)為了有效利用資源，降低經(jīng)營風(fēng)險，優(yōu)化經(jīng)營成本，實現(xiàn)利潤最大化，使企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，應(yīng)提高企業(yè)的財務(wù)管理水平，實現(xiàn)精細(xì)化的財務(wù)管理，成本核算就成了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重中之重。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合項目完工交付時間、產(chǎn)品類型確定成本的核算對象。可以按商品房的開發(fā)類型，如住宅、商鋪、公寓樓、寫字間、車庫、車位、儲藏室來劃分；也可以按產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，高層、洋房、別墅來確定成本的核算對象，從而進(jìn)行準(zhǔn)確核算。單一的開發(fā)項目可以直接進(jìn)行成本歸集，而綜合性開發(fā)項目、開發(fā)間接費用需要通過一定的方法來進(jìn)行成本的歸集和分配。建筑安裝工程直接進(jìn)行歸集，間接開發(fā)費用需要工程部門提供合理的分配方案，再結(jié)合財務(wù)管理的分配方法進(jìn)行成本分配。

（四）拓展多元化的融資渠道，降低財務(wù)風(fēng)險

在房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動中，企業(yè)的管理人員應(yīng)加強籌資活動的財務(wù)管理，利用多元化籌資方式，積極拓展融資渠道，結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展特點和資本結(jié)構(gòu)，構(gòu)建合理的籌資體系。在目前監(jiān)管政策收緊的情況下，房產(chǎn)企業(yè)要豐富外來融資方式，吸收權(quán)益類融資產(chǎn)品，防止房地產(chǎn)盲目貸款現(xiàn)象。信用良好的企業(yè)可以通過發(fā)行股票、債券及信托的方式進(jìn)行融資，也可以通過銀行借款的方式獲得相對較低的貸款利率來有效利用資金，也可以選擇與其他公司合作開發(fā)項目，以彌補自身的資金不足。公司應(yīng)安排專業(yè)能力強的人員來管理融資，制定償債預(yù)案，按時還本付息，償還借款，以保證良好的銀行信用等級，確保資金的有效循環(huán)利用。

（五）加強房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃，提高財務(wù)人員業(yè)務(wù)能力

由于近年來稅收政策變化頻繁，特別是營業(yè)稅改增值稅之后，企業(yè)的稅收風(fēng)險加大，財務(wù)人員應(yīng)加強對新出臺的納稅政策和納稅環(huán)節(jié)重視，積極學(xué)習(xí)稅收政策，做好稅收籌劃。加強與稅收部門的溝通，了解當(dāng)?shù)氐亩愂諆?yōu)惠政策，避免對稅收法規(guī)的解讀出現(xiàn)偏差，造成多繳或少繳稅款的情況，給企業(yè)帶來稅收風(fēng)險，影響企業(yè)有序發(fā)展。要不斷提升財務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力和學(xué)習(xí)能力，利用當(dāng)前的稅收政策，對于開發(fā)成本的合理合規(guī)地分配，稅種的合理計算都要精細(xì)的籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)要取得長遠(yuǎn)發(fā)展，必須對財務(wù)的預(yù)算和控制加強管理，減少不必要的支出，保證資金的運營，讓財務(wù)管理在企業(yè)的經(jīng)營中發(fā)揮重要作用。財務(wù)人員是綜合型人才，不但要具備專業(yè)的財務(wù)知識，還要具備專業(yè)的稅收知識，資金的管理能力、籌資能力、稅收籌劃能力，所以應(yīng)重視企業(yè)財務(wù)管理人員的繼續(xù)教育，完善財務(wù)人員的知識體系。

（六）提高風(fēng)險的防范意識

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立健全財務(wù)管理體制，提高風(fēng)險的防控能力，完善風(fēng)險的預(yù)警機制，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者首先要對財務(wù)風(fēng)險提高敏銳度，提高財務(wù)管理人員的專業(yè)知識，根據(jù)市場的發(fā)展行情和一些稅收、信貸方面出臺的最新政策，來對企業(yè)的未來發(fā)展趨勢做出有效的預(yù)判，提供措施加以應(yīng)對，有效利用好新政策，來降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，提高企業(yè)風(fēng)險的防范能力，實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)利潤的最大化，達(dá)到資本的積累，保障企業(yè)實現(xiàn)長足的發(fā)展。要吸納高級財務(wù)管理人才，為企業(yè)提供有力的對策，加強企業(yè)稅務(wù)管理，進(jìn)行有效的稅收籌劃，降低稅收風(fēng)險，提高企業(yè)的信用等級，為企業(yè)提供良好的發(fā)展空間。

四、結(jié)束語

綜上所述，為了使房地產(chǎn)企業(yè)在日益激烈的競爭中實現(xiàn)利潤目標(biāo)最大化，應(yīng)結(jié)合財務(wù)管理運行機制，制定相適應(yīng)的財務(wù)管理發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)構(gòu)建多元化的籌資管理渠道、完善資金流風(fēng)險管控體系、科學(xué)系統(tǒng)的財務(wù)監(jiān)督體系，優(yōu)化財務(wù)管理運行制度，制定合理科學(xué)的成本核算體系，構(gòu)建專業(yè)完備的財務(wù)管理團隊，提高財務(wù)管理水平，以適應(yīng)激烈的競爭，使房地產(chǎn)企業(yè)得到持續(xù)健康發(fā)展。