房地產(chǎn)行業(yè)項目存續(xù)式重整模式研究

黃小玲

（平潭綜合實驗區(qū)嵐城投資開發(fā)有限公司，福建 福州 350400）

國有企業(yè)承擔(dān)著政府各項公益性項目的建設(shè)，同時也承擔(dān)著社會維穩(wěn)等重要任務(wù)，在當(dāng)前經(jīng)濟形勢下，全國各地房地產(chǎn)開發(fā)商因資金鏈斷裂等問題普遍出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象，給社會帶來了一定的不良影響，往往這種爛尾項目，存在較大的重整風(fēng)險，能夠參與重整的社會投資方較少，地方國企作為政府的履職方，承擔(dān)一定的維穩(wěn)任務(wù)。因此，本文主要針對這一情形，探討國企作為政府指定的房地產(chǎn)重整投資人，通過特殊的存續(xù)式重整模式參與房地產(chǎn)破產(chǎn)項目的續(xù)建開發(fā)以及存在的主要風(fēng)險點。

一、房地產(chǎn)破產(chǎn)項目存續(xù)式重整模式的應(yīng)用

（一）“存續(xù)式重整”模式概述

房地產(chǎn)破產(chǎn)項目重整模式?jīng)Q定著其后續(xù)運營主體和債務(wù)的清償方案，重整投資人以重整模式為基礎(chǔ)，對房產(chǎn)項目實際情況、相關(guān)利益人要求、監(jiān)管要求等具體事項上做延展。根據(jù)破產(chǎn)企業(yè)主體是否繼續(xù)經(jīng)營，有將破產(chǎn)重整分為“存續(xù)式重整”和“出售式重整”，又將“存續(xù)式重整”從投資人對所有債務(wù)清償是否做出承諾分為“續(xù)建式”和“承債式”。“續(xù)建式”主要只提供共益?zhèn)?，資金用途為項目的后續(xù)開發(fā)建設(shè)，所有債務(wù)的清償全部依賴后期銷售，重整投資人不對債務(wù)的清償比例和時間做出承諾，而“承債式”重整，主要是與大型開發(fā)商組建重整投資聯(lián)合體，由該開發(fā)商提供劣后資金，相關(guān)股權(quán)收益但承擔(dān)所有風(fēng)險，配套的優(yōu)先級資金，享受固定收益。所投款項一部分給破產(chǎn)管理人用于償付所有債務(wù)，一部分用于項目開發(fā)建設(shè)。資產(chǎn)過戶給重整投資人指定主體，原股東及債權(quán)人均不參與后期經(jīng)營。

（二）具體重整模式的建立

1.項目公司出資人權(quán)益的調(diào)整

根據(jù)《破產(chǎn)法》規(guī)定，公司破產(chǎn)后財產(chǎn)優(yōu)先清償破產(chǎn)費用和共益財務(wù)后，依照的順序，首先是清償所欠職工的工資薪金等勞動債權(quán)，其次是稅收債務(wù)，再次是擔(dān)保債權(quán)，接著普通債權(quán)，最后有剩下的才輪到公司出資人股東。但公司到了破產(chǎn)需要重整的地步，通常破產(chǎn)財產(chǎn)是嚴(yán)重不足清償普通債權(quán)，不然也不至于破產(chǎn)。因此當(dāng)公司已經(jīng)陷入實質(zhì)性破產(chǎn)，原股東所持有的股權(quán)是已經(jīng)沒有實際價值。通常破產(chǎn)清算狀態(tài)下的普通債權(quán)清償率是比較低的，為降低普通債權(quán)可能遭受的損失，對有重整價值的企業(yè)，除部分債權(quán)人選擇按假定破產(chǎn)清算下的清償率接受清償，其他大部分普通債權(quán)人選擇將債權(quán)的受償權(quán)利通過信托方式委托重整投資人指定主體，將破產(chǎn)重整公司股權(quán)調(diào)整給重整投資人指定主體，由其代表委托人（普通債權(quán)人）以重整投資人身份取得破產(chǎn)公司100%股權(quán)，并通過100%持股破產(chǎn)公司間接取得其名下房產(chǎn)項目后續(xù)開發(fā)權(quán)。此舉有別于常規(guī)情況下“存續(xù)式重整”中的“承債式”重整，普通債權(quán)人是實質(zhì)上的股東，享受最終剩余利潤分配。

2.對項目公司成本費用確認的約定

重整投資人指定主體在管理過程中，對破產(chǎn)公司的續(xù)建開發(fā)成本費用核算，不論實際銷售額，簽訂的施工合同的簽約價，按施工合同簽訂之日，當(dāng)季、當(dāng)期省造價站發(fā)布的信息價及機械臺班價格編制確定。銷售費用、管理費用均按銷售收入的一定比例確定，通常行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)如銷售費用按3%、管理費用按2%。

3.清償資金的取得

重整投資人指定主體依法獨立自主經(jīng)營破產(chǎn)公司，需在約定的期間內(nèi)完成其房產(chǎn)項目續(xù)建開發(fā)，破產(chǎn)公司所需的執(zhí)行重整計劃清償資金及項目續(xù)建開發(fā)資金由重整投資人墊付，明確重整投資人墊資的資金占用費利率，通常破產(chǎn)企業(yè)存在較大的風(fēng)險，可能面臨重整后的二次破產(chǎn)，因此，資金借貸存在較大風(fēng)險，決定了資金占用費勢必高于市場資金利率。破產(chǎn)重整公司以房地產(chǎn)項目重整計劃執(zhí)行期間的房產(chǎn)收入，優(yōu)先償還重整投資方墊資及墊資的資金占用費、其他全部開發(fā)成本費用、所有稅費后，作為其剩余債務(wù)可償還資金。重整投資方主體在取得前述債務(wù)償還資金后，按照重整計劃執(zhí)行期間的銷售收入的一定比率（比如5%）提取信托管理費，余額作為重整投資方指定主體受托普通債權(quán)委托人的信托管理費用。

二、上述存續(xù)性重整模式應(yīng)用過程中存在的風(fēng)險

（一）重整草案成本預(yù)算約束和實際發(fā)生的存在較大差距

由于房地產(chǎn)項目總投資金額巨大，在重整前期做好項目整體預(yù)算工作尤為重要。因國有企業(yè)以代建這種特殊的形式參與重整，項目的重整草案對項目的成本均有一定標(biāo)準(zhǔn)的約束。根據(jù)重整草案對成本費用限制相應(yīng)選擇匹配的業(yè)務(wù)方式去編制項目成本預(yù)算，同時提前規(guī)劃項目續(xù)建開發(fā)各階段的成本費用歸集分配工作，來幫助重整期間對成本費用能夠進行更好的分析和控制。而房地產(chǎn)重整項目在執(zhí)行過程中，會受種種未預(yù)料的原因與事先預(yù)算的成本費用產(chǎn)生差額，當(dāng)然這些差額中有些是可以避免的，有些是人為管理的因素造成。如對別墅、普通住宅、商鋪以及配套無償移交的幼兒園等不同業(yè)態(tài)的商品房未區(qū)別成本分配方法，為促進銷售增加營銷活動場次以及購房者提供禮品等，續(xù)建開發(fā)過程中的不確定導(dǎo)致實際發(fā)生及其賬務(wù)核算與預(yù)算差異較大，如果當(dāng)中部分業(yè)態(tài)及費用的實際成本費用突破重整草案約定的上限，將導(dǎo)致重整投資方實際投入的成本費用無法得到全額認定，造成經(jīng)濟損失。

（二）資金成本稅前列支差異加劇項目成本

房地產(chǎn)項目特性之一是需要投入大量的資金，破產(chǎn)重整項目更是如此，在執(zhí)行重整投資計劃初期，需要墊付破產(chǎn)費用、清欠勞動債權(quán)、稅收債權(quán)、擔(dān)保債權(quán)及部分普通債權(quán)，在接管后的續(xù)建開發(fā)也是需要源源不斷的投資額，由于近幾年來國家宏觀政策管控，一方面對房地產(chǎn)行業(yè)貸款的嚴(yán)加限制，加上破產(chǎn)重整房產(chǎn)項目自身的高風(fēng)險，使其幾乎不可能取得銀行等金融機構(gòu)的授信融資，另一方面，為保障工程款的支付，各個地方政府均出臺并加強對銷售資金的監(jiān)管，收入回款的資金無法自有提取使用，延緩了收入回款資金的使用?？偠灾?，投資方墊付資金周期拉長、數(shù)額增大，另外，因其承擔(dān)的高風(fēng)險決定對資金占用費的要求通常比金融機構(gòu)利率高，而土地增值稅對資金成本的稅前扣除有明確的規(guī)定，因其不屬于金融機構(gòu)融資，沒有金融機構(gòu)的貸款利息單據(jù)是無法稅前據(jù)實扣除，只能以“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本”的合計數(shù)5%扣除。同時，企業(yè)所得稅對融資資金成本的稅前扣除也有限制，在關(guān)聯(lián)方債資比的限制下，稅前可扣除數(shù)額不得超過金融機構(gòu)同期同類貸款利息計算標(biāo)準(zhǔn)，故跟能夠取得銀行貸款融資的正常房地產(chǎn)項目而言，重整房地產(chǎn)項目因融資渠道的原因資金成本比較高，而且不具備較好的抵稅效應(yīng)，加劇項目的總投資成本。

（三）普通債權(quán)重整收益導(dǎo)致所得稅增加

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道方式多樣，普遍存在大量的民間借貸，甚至有些項目開發(fā)商內(nèi)部控制極其薄弱，存在股東以開發(fā)商名義對外大量借款，導(dǎo)致破產(chǎn)企業(yè)存有巨額的普通債權(quán)。在法院裁定執(zhí)行重整清償計劃時的普通債權(quán)清償率，是依據(jù)計算出的假定破產(chǎn)清算狀態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)商可變現(xiàn)資產(chǎn)按照評估的快速變現(xiàn)價值，扣除項目公司發(fā)生的破產(chǎn)費用、共益?zhèn)鶆?wù)、所欠的職工薪資勞動債權(quán)、稅收債權(quán)和有優(yōu)先權(quán)的擔(dān)保債權(quán)，剩余可用于清償普通債權(quán)的數(shù)額占全部普通債權(quán)的比率，在這種情況下，結(jié)合前文的具體重整模式，普通債權(quán)人可以選擇按照假定清算狀態(tài)下的普通債權(quán)清償率就其所屬債權(quán)接受清償，獲得清償后債權(quán)債務(wù)關(guān)系終止，也可待重整續(xù)建完成后，就其剩余盈余進行分配受償。對普通債權(quán)人來說，不論選擇在重整執(zhí)行階段受償，還是在重整續(xù)建開發(fā)完成后獲償，都會存在不同程度比例的債權(quán)無法得到清償，對應(yīng)破產(chǎn)重整企業(yè)就是債務(wù)重組收益，法院最終認定的債權(quán)數(shù)額與按清償比率確認的實際清償額間的差額在會計上確認為營業(yè)外收入，這部分的營業(yè)外收入根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則及相關(guān)的稅務(wù)準(zhǔn)則需要繳納企業(yè)所得稅，數(shù)額巨大的情況下降嚴(yán)重削減債權(quán)人最終可分配的盈余，甚至導(dǎo)致無盈余可供分配，進一步影響重整投資人墊付資金本金及占用費和信托管理費的回收。

三、存續(xù)式重整模式實踐應(yīng)用中風(fēng)險防范的相關(guān)建議

（一）嚴(yán)格的依照重整方案執(zhí)行項目公司的預(yù)算

重整項目公司在續(xù)建開發(fā)過程中，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照預(yù)算的相關(guān)數(shù)據(jù)來進行支出。首先，在項目接管重整初期階段，依據(jù)項目建設(shè)用地規(guī)劃許可、總規(guī)劃圖等立項資料劃分項目成本核算的具體對象，將別墅、住宅、商鋪、公共配套等不同業(yè)態(tài)分別核算，使財務(wù)核算上的成本對象歸集與工規(guī)中的項目劃分結(jié)合起來，合理的成本核算對象進行歸集分配；其次，因重整項目公司的最終房地產(chǎn)項目成本決算的直接依據(jù)就是重整草案約定條件，因此項目預(yù)算編制需依據(jù)重整計劃草案約定的成本費用限制條件細化各個成本對象的預(yù)算；最后，在項目重整續(xù)建開發(fā)過程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行項目公司的預(yù)算，當(dāng)發(fā)現(xiàn)實際支出與預(yù)算出現(xiàn)較大差距，及時查找原因找到解決問題的辦法予以解決，實際支出與預(yù)算相比過程的超支與節(jié)約都應(yīng)當(dāng)做出分析并予以記錄，嚴(yán)格控制開發(fā)成本和費用超出預(yù)算。

（二）確保墊付資金以及重整期間的管理費用納入超級優(yōu)先債權(quán)

法院和管理人在破產(chǎn)中承擔(dān)著主要角色，具有極強的專業(yè)能力，但并不意味其具有準(zhǔn)確的商業(yè)價值判斷能力，很難對破產(chǎn)項目的重整價值做出精確評估，導(dǎo)致對破產(chǎn)項目的估值出現(xiàn)偏差，如果重整執(zhí)行期間遇到市場蕭條不利影響，將可能面臨二次爛尾的可能，重整投資人墊付的巨額資金安全得不到保障。在特殊的“存續(xù)式重整”模式下，因重整投資方享有的權(quán)益是按收入固定比率的項目建設(shè)管理費，可能還需承擔(dān)續(xù)建完成項目建設(shè)成本審計最終核減部分的損失，因此，從保護重整投資方的角度，有必要構(gòu)建超級優(yōu)先權(quán)，在各種矛盾和利益沖突中便于提供妥善處理的依據(jù)。要求超級優(yōu)先權(quán)應(yīng)當(dāng)對重整企業(yè)新融資所形成的債權(quán)給予優(yōu)先保護，同時對項目建設(shè)管理費提取優(yōu)先保障，將這部分債權(quán)從普通優(yōu)先權(quán)提升至超級優(yōu)先權(quán)，在法院裁定的重整計劃草案中明確，并在普通債權(quán)人與重整投資方的信托協(xié)議中約定，適度降低重整投資方的資金墊付風(fēng)險。

（三）充分發(fā)揮政府、法院聯(lián)動機制

房地產(chǎn)企業(yè)能否順利重整，法院除了要召開債權(quán)人會議、裁定確認債權(quán)人、破產(chǎn)管理人申報的債權(quán)、裁定批準(zhǔn)管理人提交的重整計劃草案等法律事宜外，破產(chǎn)重整過程的程序推進中發(fā)生的社會問題、行政手續(xù)和稅收等問題也需要政府協(xié)調(diào)解決。比如爛尾房地產(chǎn)續(xù)建中，購房人、債權(quán)人的信訪接待維穩(wěn)工作；項目規(guī)劃調(diào)整、施工和預(yù)售許可等證件行政審批，以及后期竣工備案和不動產(chǎn)證書辦理等行政手續(xù)給予支持；在稅收上，由于進入重整的房地產(chǎn)項目，從最初拿地到破產(chǎn)重整執(zhí)行，期間跨度較長，土地使用稅繳稅周期較正常開發(fā)項目長，稅費也就多，政府可以在稅收上給重整企業(yè)土地使用稅、增值稅等優(yōu)惠，同時，就債務(wù)清理減免收益應(yīng)納稅，結(jié)合項目重整收益情況進行具體減免，對重整的房地產(chǎn)企業(yè)稅收減負。此外，需要預(yù)算資金監(jiān)管部門協(xié)助提高資金使用效率，降低監(jiān)管戶留存資金比例，或是通過保函的形式替代留存資金，減少破產(chǎn)企業(yè)的資金成本。還需要銀行方面給予按揭融資額度支持，為執(zhí)行破產(chǎn)重整程序的房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好銷售條件。利用法院在程序上的推進和政府各方協(xié)助的支持，快速解決重整中的疑難問題，保障重整結(jié)束后債權(quán)人的可分配利益。

四、結(jié)束語

當(dāng)前，全國各地房地產(chǎn)企業(yè)因資金鏈斷裂問題出現(xiàn)破產(chǎn)居多，由社會投資方以承債式重整模式參與續(xù)建投資的力量有限，為維護社會穩(wěn)定，國有企業(yè)通過特殊的重整模式參與房地產(chǎn)爛尾項目的重整，具有一定的意義，但是自身承擔(dān)風(fēng)險需進一步思考，重點在于資金墊付風(fēng)險以及重整達不到預(yù)期后的多方風(fēng)險均需進一步考慮。另外，出于維穩(wěn)的重整，主要目的是保障債權(quán)人能夠取得比破產(chǎn)清算下更高的清償比率，因此，在項目整體效益缺乏保障的情況下，需要法院、政府各部門參與協(xié)調(diào)助力重整的執(zhí)行，對于超出常規(guī)項目較多的稅收或是因重整前引發(fā)的稅收罰金給予適度的優(yōu)惠或減免，從社會的不同層級多方共同保障重整項目達成預(yù)期目的，切實均衡各方基本利益訴求，從而實現(xiàn)重整的意義。