精益管理在房地產(chǎn)行業(yè)中的運(yùn)用

裴海英 重慶華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司

房地產(chǎn)行業(yè)從2016年開(kāi)始逐漸上揚(yáng)，到2020年上半年土拍后上漲行情逐漸結(jié)束，這期間房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn)。但出現(xiàn)新冠肺炎疫情以來(lái)，各行業(yè)都受到較大影響，地產(chǎn)行業(yè)也不例外。據(jù)明源地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2021年TOP30房企凈利潤(rùn)率數(shù)據(jù)，近五年來(lái)梯次下降，2021年更是驟降至6.25%。分梯隊(duì)來(lái)看，TOP10房企凈利潤(rùn)率仍保持在10%以上，且持續(xù)領(lǐng)先于其他梯隊(duì)房企，意味著行業(yè)利潤(rùn)越來(lái)越向頭部房企集中。TOP11-30 房企凈利潤(rùn)率下降慘烈，而這部分房企大多為前幾年高速擴(kuò)張的高周轉(zhuǎn)房企，可見(jiàn)高周轉(zhuǎn)房企維持利潤(rùn)的難度最大，進(jìn)一步印證了高周轉(zhuǎn)模式的終結(jié)。過(guò)去，規(guī)模是房企追逐的核心，而今，回歸精細(xì)化管理，回歸利潤(rùn)本質(zhì)，保持穩(wěn)定現(xiàn)金流，已成行業(yè)共識(shí)。

面對(duì)市場(chǎng)下行，大多房企收緊資金口袋，以待時(shí)機(jī)，企業(yè)更是過(guò)緊日子、苦日子，以渡難關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)失去快速周轉(zhuǎn)、高盈利經(jīng)營(yíng)環(huán)境，企業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)向內(nèi)部修為，苦練內(nèi)功。早在之前，萬(wàn)科郁亮就提出“管理紅利”概念，要求企業(yè)從內(nèi)部管理出紅利。我們從利潤(rùn)的公式可以看出，利潤(rùn)=收入-成本-費(fèi)用-稅金，為了保持利潤(rùn)或?qū)崿F(xiàn)利潤(rùn)，在收入既定的情況下，就要控制好各項(xiàng)成本費(fèi)用稅金的支出，只有支出優(yōu)化了，企業(yè)才能實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。接下來(lái)，筆者就從房地產(chǎn)企業(yè)涉及的成本費(fèi)用支出方面進(jìn)行分析，如何在地產(chǎn)建設(shè)的各個(gè)階段實(shí)現(xiàn)成本費(fèi)用的精細(xì)化管理，減少浪費(fèi)增加效益。

一、嚴(yán)控拿地成本，優(yōu)化建設(shè)成本

地價(jià)和建安成本往往決定一個(gè)項(xiàng)目的盈利水平，很大程度上也決定經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的成敗。如何有效降低拿地成本和建安成本，是企業(yè)一直探討的課題。降低成本的關(guān)注點(diǎn)有很多方面，又跟各個(gè)企業(yè)的具體情況有關(guān)，這里筆者談幾點(diǎn)自己的建議。

（一）提前考察籌劃，獲取優(yōu)質(zhì)資源

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，平原地區(qū)只需考慮地塊的區(qū)位、地質(zhì)情況和配套建設(shè)，山城地區(qū)除了考慮以上因素，還需要考慮地塊內(nèi)的坡度落差。首先，拿地前一定要進(jìn)行實(shí)地考察，關(guān)注場(chǎng)地現(xiàn)狀，這可能對(duì)未來(lái)場(chǎng)地平整有較大影響，同時(shí)也影響前期工程投入。如果在山城，地塊面積較大，地塊內(nèi)落差也有可能比較大，會(huì)為后續(xù)施工帶來(lái)較高挑戰(zhàn)，會(huì)在規(guī)劃施工道路、土石方挖取和回填、墻體圍護(hù)、邊坡護(hù)理等方面付出較高建設(shè)成本，將會(huì)直接壓縮項(xiàng)目利潤(rùn)，所以前期了解地形的重要性不言而喻。其次，選擇較好地理區(qū)位，周邊目前或?qū)?lái)有較好的醫(yī)療、教育、商業(yè)、生活配套等，能使項(xiàng)目獲得更高溢價(jià)，為項(xiàng)目帶來(lái)好的盈利條件。第三，房地產(chǎn)企業(yè)拿地方式多樣，最常見(jiàn)的是通過(guò)招拍掛、收購(gòu)等方式拿地，建議企業(yè)通過(guò)招拍掛拿地，市場(chǎng)上土地價(jià)格和出讓條件公開(kāi)透明，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)地塊比較簡(jiǎn)單，沒(méi)有勾地復(fù)雜的談判條件，有利于完工后項(xiàng)目的土地增值稅清算。有時(shí)企業(yè)出于戰(zhàn)略目的，會(huì)通過(guò)收購(gòu)方式拿地，收購(gòu)拿地前應(yīng)對(duì)被收購(gòu)企業(yè)進(jìn)行法律盡調(diào)、財(cái)務(wù)盡調(diào)等，掌握被收購(gòu)企業(yè)的一切經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)和人員構(gòu)成，經(jīng)評(píng)估上報(bào)通過(guò)后進(jìn)行收購(gòu)；若在盡調(diào)過(guò)程中未發(fā)現(xiàn)被收購(gòu)企業(yè)存在潛在重大義務(wù)或故意存在隱瞞重大不利事項(xiàng)等其他未盡事宜，收購(gòu)?fù)瓿珊?，將?duì)收購(gòu)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不利影響，甚至造成不可挽回的損失。

（二）建立成本管理制度，優(yōu)化成本管理方式

控制好建安成本是控制好工程成本的必要條件。建安成本跟圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、采購(gòu)成本關(guān)系密切，要降低建安成本，一是要求圖紙?jiān)O(shè)計(jì)合理，關(guān)注施工變化。工程建設(shè)是按圖施工，這就要求設(shè)計(jì)圖紙精準(zhǔn)、全面、科學(xué)，設(shè)計(jì)合理，細(xì)節(jié)無(wú)遺漏，盡量避免返工及變更；設(shè)計(jì)和工程及采購(gòu)部門(mén)要緊密溝通，避免單純按圖施工，要及時(shí)關(guān)注和反饋現(xiàn)場(chǎng)變化，減少返工浪費(fèi)，比如某企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)，實(shí)際建設(shè)中入戶(hù)門(mén)高度比施工圖紙上要高些，招采部門(mén)按照原圖紙要求采購(gòu)門(mén)窗，導(dǎo)致無(wú)法安裝，需重新訂購(gòu)，給企業(yè)造成重大損失，諸如此類(lèi)的損失完全是沉沒(méi)成本，是可以避免的。二是建立集采制度，利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)降低成本。對(duì)于建設(shè)中使用甲供材等，公司應(yīng)建立集中采購(gòu)，利用數(shù)量?jī)?yōu)勢(shì)獲得價(jià)格優(yōu)惠，目前市場(chǎng)上很多地產(chǎn)集團(tuán)也是通過(guò)集采降低采購(gòu)成本。三是選用優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，建立長(zhǎng)期合作關(guān)系。公司招采工作要通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)，錄用優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，要與優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，尋求穩(wěn)定合作伙伴，以長(zhǎng)期互惠方式共同成長(zhǎng)，企業(yè)應(yīng)對(duì)供應(yīng)商保持高期望，公平地對(duì)待、教導(dǎo)他們，使他們與企業(yè)一同成長(zhǎng)，絕不以犧牲供應(yīng)商的方式達(dá)成公司本身的短期績(jī)效，這樣有利于降低更換供應(yīng)商的成本，同時(shí)也降低與新供應(yīng)商磨合的成本，這也是精益管理的精髓。四是成本控制責(zé)任逐級(jí)分解，責(zé)任到項(xiàng)目、到人。各項(xiàng)目組成本管控要嚴(yán)格按照成本目標(biāo)執(zhí)行，企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目執(zhí)行情況實(shí)時(shí)關(guān)注動(dòng)態(tài)成本，同時(shí)采取獎(jiǎng)懲措施，對(duì)成本控制的項(xiàng)目組或人員進(jìn)行考核，與其年度績(jī)效掛鉤，從而激發(fā)員工成本管控的內(nèi)在動(dòng)力，建立員工與企業(yè)共同發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

二、費(fèi)用精益管理，技術(shù)提供支撐

（一）綜合考量聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目，合理采用費(fèi)用管控方式

在地產(chǎn)行業(yè)快速擴(kuò)張時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)急于擴(kuò)大市場(chǎng)和規(guī)模，考慮到拿地資金情況、操盤(pán)效率、品牌影響力等原因，一般選擇與其他企業(yè)聯(lián)合拿地，然后再成立項(xiàng)目公司，聯(lián)營(yíng)各方根據(jù)合作框架協(xié)議約定項(xiàng)目公司操盤(pán)方。一般情況下，對(duì)項(xiàng)目公司操盤(pán)方的銷(xiāo)管費(fèi)用支出有兩種約定方式，一是合作協(xié)議約定銷(xiāo)管費(fèi)用占簽約金額的比例，超出該比例部分由操盤(pán)方承擔(dān)，結(jié)余部分由操盤(pán)方提??；二是根據(jù)實(shí)際使用情況從項(xiàng)目公司支取。市場(chǎng)行情較好時(shí)，產(chǎn)品去化周期較好預(yù)測(cè)，一般采用第一種方式對(duì)項(xiàng)目公司有利，因?yàn)椴俦P(pán)方為了能多提取結(jié)余部分，會(huì)節(jié)省使用銷(xiāo)管費(fèi)用；在市場(chǎng)行情低迷的情況下，企業(yè)為了加強(qiáng)去化會(huì)加大宣傳力度，市場(chǎng)拓展費(fèi)用支出反而要提升，采用比例支取方式提前鎖定了項(xiàng)目公司的費(fèi)用支出總額，有利于控制總體費(fèi)用。第二種費(fèi)用約定方式，對(duì)操盤(pán)方約束較小，操盤(pán)方有時(shí)為了提高自己品牌的影響力，會(huì)增加市場(chǎng)拓展力度，不利于項(xiàng)目公司節(jié)省費(fèi)用。

（二）提升費(fèi)用管理水平，技術(shù)助力精益管理

房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展，也催生新的管理理念和管理方法，優(yōu)質(zhì)房企發(fā)展壯大較快，頭部房企項(xiàng)目利潤(rùn)率高于普通房企，在管理方式上還是有可借鑒之處。一是自營(yíng)項(xiàng)目費(fèi)用精細(xì)化管理要跟標(biāo)桿房企對(duì)標(biāo)，尋找差距不斷提升管理水平，這對(duì)財(cái)務(wù)人員提出了較高的要求，對(duì)比與標(biāo)桿企業(yè)的差距，分析并找出原因，數(shù)據(jù)的差異反映的是數(shù)據(jù)背后管理方式的差異，企業(yè)要建立完善的企業(yè)管理體系，以促使企業(yè)逐漸達(dá)到標(biāo)桿水平。理想狀態(tài)下，如果一切可控，必然達(dá)到期望目標(biāo)，但實(shí)際情況會(huì)不斷變化，這就要求企業(yè)要有準(zhǔn)確、全面、及時(shí)調(diào)整的預(yù)算管理體系，全面反映公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)預(yù)期以及發(fā)生偏差如何糾正；二是企業(yè)有一個(gè)龐雜的組織體系，要做到及時(shí)跟蹤數(shù)據(jù)，單靠人工是無(wú)法完成的。企業(yè)內(nèi)部管理及時(shí)跟蹤預(yù)算情況，要有預(yù)算管控軟件，通過(guò)電子化流程跟蹤統(tǒng)計(jì)預(yù)算調(diào)整、使用情況，便于各部門(mén)管控與調(diào)劑預(yù)算額度，避免人工統(tǒng)計(jì)效率低且易錯(cuò)的情況；三是建立數(shù)據(jù)共享和財(cái)務(wù)共享中心，使預(yù)算使用情況可視化，歷史數(shù)據(jù)提取和對(duì)比分析實(shí)現(xiàn)電子化，在集團(tuán)公司內(nèi)部可以層級(jí)匯總，便于集團(tuán)公司了解各下級(jí)公司預(yù)算使用情況，也便于項(xiàng)目公司及時(shí)掌握各部門(mén)預(yù)算使用情況，便于找到差異原因，及時(shí)糾偏。四是對(duì)費(fèi)用使用情況要有嚴(yán)格的考核標(biāo)準(zhǔn)，考核結(jié)果運(yùn)用到項(xiàng)目或部門(mén)所有人的年度績(jī)效上來(lái)，壓力層層傳導(dǎo)，確保各層級(jí)達(dá)成一致目標(biāo)，為了目標(biāo)不斷改進(jìn)或創(chuàng)新管理方式方法，實(shí)現(xiàn)費(fèi)用精細(xì)化管理。

三、提前籌劃稅務(wù)，避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）財(cái)務(wù)人員提前介入，做好可研測(cè)算

房地產(chǎn)企業(yè)涉稅種類(lèi)有12種之多，涉稅稅額較其他行業(yè)要高，所以稅務(wù)籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是重中之重，也是難點(diǎn)之一。一般房地產(chǎn)企業(yè)是通過(guò)上級(jí)公司拿地，拿地時(shí)面臨項(xiàng)目公司還未成立，也沒(méi)有無(wú)財(cái)務(wù)人員的情況，可研報(bào)告是由投資人員匡算的，項(xiàng)目盈利情況無(wú)法全面考慮具體涉稅種類(lèi)和涉稅細(xì)節(jié)，比如沒(méi)有考慮預(yù)繳稅款、結(jié)轉(zhuǎn)后所得稅匯算清繳、項(xiàng)目銷(xiāo)售達(dá)到一定比例要進(jìn)行土地增值稅清算等，只是按照項(xiàng)目整體情況預(yù)計(jì)稅額，導(dǎo)致后期項(xiàng)目實(shí)施情況與可研有較大差異；特別是一次性獲取多個(gè)地塊，在地塊間又涉及分期開(kāi)發(fā)和開(kāi)發(fā)期間不同業(yè)態(tài)調(diào)整的，前期測(cè)算數(shù)據(jù)與后期實(shí)施情況差異就更大，對(duì)后期復(fù)盤(pán)的參考行大打折扣。針對(duì)這種情況，拿地前的調(diào)研和數(shù)據(jù)測(cè)算一定要有經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)人員參加，以便正確、全面測(cè)算項(xiàng)目涉稅事情及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，為企業(yè)提供相對(duì)準(zhǔn)確的測(cè)算數(shù)據(jù)，提高企業(yè)投資決策的科學(xué)性；對(duì)于房地產(chǎn)集團(tuán)公司，可建立拿地可研報(bào)告層級(jí)審查程序，由項(xiàng)目公司提報(bào)即將拿地的所有涉稅事項(xiàng)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，加強(qiáng)層級(jí)審查，提供多層級(jí)數(shù)據(jù)安全保障。

（二）做好事中籌劃，避免納稅風(fēng)險(xiǎn)

除了做好拿地前的稅務(wù)籌劃，企業(yè)更應(yīng)該在工作中根據(jù)實(shí)際情況和稅務(wù)政策變化，尋求最佳稅務(wù)籌劃方案，為公司節(jié)稅，實(shí)現(xiàn)稅籌目的。一是要鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員要多研究財(cái)稅政策，及時(shí)掌握稅務(wù)政策變化，利用當(dāng)?shù)赜欣亩悇?wù)政策條件，為企業(yè)爭(zhēng)取減稅、免稅、緩繳稅款、政府扶持等優(yōu)惠措施，直接增加稅務(wù)精益管理的收益；定期組織財(cái)務(wù)人員進(jìn)行稅務(wù)培訓(xùn)，不斷提高稅務(wù)管理水平。二是企業(yè)應(yīng)聘請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的第三方稅務(wù)師事務(wù)所為企業(yè)提供稅務(wù)服務(wù)，就企業(yè)發(fā)展中遇到的重大涉稅事項(xiàng)進(jìn)行咨詢(xún)，避免財(cái)務(wù)人員因稅務(wù)政策掌握不到位或稅務(wù)知識(shí)結(jié)構(gòu)單一產(chǎn)生納稅風(fēng)險(xiǎn)，重大涉稅事項(xiàng)還應(yīng)多方咨詢(xún)，以尋求最佳解決方案；邀請(qǐng)稅務(wù)師事務(wù)所每季度檢查公司財(cái)務(wù)賬簿，對(duì)企業(yè)過(guò)往的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行檢查，提出正確稅務(wù)指導(dǎo)意見(jiàn)，企業(yè)做到“應(yīng)稅盡稅，稅額正確”，減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、及時(shí)進(jìn)行復(fù)盤(pán)，不斷提升精益管理

古人云“前事不忘，后事之師”。復(fù)盤(pán)就是倡導(dǎo)從做中學(xué)，因此復(fù)盤(pán)的本質(zhì)是學(xué)習(xí)的過(guò)程，復(fù)盤(pán)分為四個(gè)步驟：回顧目標(biāo)、評(píng)估結(jié)果、分析原因、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)復(fù)盤(pán)總結(jié)發(fā)現(xiàn)真正有價(jià)值的經(jīng)驗(yàn)指導(dǎo)。在以疫情為大背景、充滿變化的時(shí)代環(huán)境下，從以往的項(xiàng)目中找到有價(jià)值的經(jīng)驗(yàn)，指導(dǎo)團(tuán)隊(duì)和個(gè)人更好地面對(duì)未來(lái)的挑戰(zhàn)變得更加迫切和有意義，但真正做好一場(chǎng)復(fù)盤(pán)卻并不容易。企業(yè)應(yīng)在每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)束后，組織人員進(jìn)行項(xiàng)目復(fù)盤(pán)，要回顧拿地前針對(duì)該項(xiàng)目設(shè)立的工程節(jié)點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是怎樣的；將實(shí)際的工程進(jìn)度與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況和可研指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，評(píng)估操盤(pán)結(jié)果，是否達(dá)到既定目標(biāo)；如果未能達(dá)成既定目標(biāo)，找到工期未按計(jì)劃推進(jìn)的原因，找出經(jīng)濟(jì)指標(biāo)差異的根源；分析未能按照既定節(jié)點(diǎn)推進(jìn)的原因，存在哪些問(wèn)題，當(dāng)時(shí)怎么做才能避免這樣的問(wèn)題，分析未能達(dá)成經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的原因，這涉及市場(chǎng)行情變化、操盤(pán)人員管理水平等方面，為了能客觀總結(jié)復(fù)盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，建議邀請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)家進(jìn)行指導(dǎo)并參與復(fù)盤(pán)工作；通過(guò)全面復(fù)盤(pán)，總結(jié)項(xiàng)目實(shí)施中關(guān)于項(xiàng)目管理方式、工程進(jìn)度掌控、成本管控方法、產(chǎn)品業(yè)態(tài)選擇、財(cái)務(wù)管理效率、運(yùn)營(yíng)管理方式等各方面的經(jīng)驗(yàn)，將經(jīng)驗(yàn)不斷推廣運(yùn)用，操盤(pán)團(tuán)隊(duì)在反復(fù)的運(yùn)作和復(fù)盤(pán)中提高團(tuán)操盤(pán)水平，團(tuán)隊(duì)整體水平提高有利于項(xiàng)目管理優(yōu)化，優(yōu)化后的項(xiàng)目才能帶來(lái)增量效益，企業(yè)離精益管理的目的又近一步，這就是豐田模式的本質(zhì)“通過(guò)釋放人的潛能，追求卓越”。

五、正確運(yùn)營(yíng)精益管理，建立長(zhǎng)效機(jī)制

（一）消除認(rèn)識(shí)誤區(qū)，運(yùn)用好精益管理

精益管理的目的不是單純追求成本最低化，而是考慮成本增加是否能帶來(lái)更高的產(chǎn)品溢價(jià)和提高相關(guān)的價(jià)值影響。精益管理也不是對(duì)企業(yè)眾多事項(xiàng)的細(xì)化管理，很多精細(xì)化動(dòng)作能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)短期增值，但過(guò)于精益化反而會(huì)增加管理成本，削弱員工的積極性。精細(xì)化管理不是越精細(xì)越好，要正確評(píng)估精益化程度的利與弊。

（二）樹(shù)立精益意識(shí)，建立長(zhǎng)效工作機(jī)制

我們要認(rèn)識(shí)到，精益管理的目的是進(jìn)行更高質(zhì)量的價(jià)值創(chuàng)造，不是企業(yè)為了獲取短期效益的救命稻草，而是企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的有力武器。企業(yè)推行精益管理，就要營(yíng)造良好的工作氛圍，全員建立精益管理的意識(shí)，培養(yǎng)員工精益管理思維，對(duì)員工培訓(xùn)精益管理的工具和方法。樹(shù)立精益意識(shí)，既要有自上而下的戰(zhàn)略指導(dǎo)，又要有自下而上的創(chuàng)新實(shí)踐，全員要從小處著眼，從小事入手，立足平凡崗位，將精益管理嵌入到組織體系的每個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)全鏈條的價(jià)值增值。

精益管理的目的是通過(guò)提升增值活動(dòng)的效率或者質(zhì)量，消滅或者減少非增值活動(dòng)，提升全價(jià)值鏈效率、效益與效能。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中全員貫徹精益管理理念，在成本費(fèi)用管控方面能夠做到精益管理，這樣的企業(yè)將具有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，企業(yè)發(fā)展也更長(zhǎng)遠(yuǎn)。