城市老舊小區(qū)停車問題與優(yōu)化策略研究：以南京市秦淮區(qū)陶李王巷新苑為例

馮英杰，唐 欣，喻 群，路筱雨

（南京大學(xué)金陵學(xué)院，江蘇 南京 210089）

在推進(jìn)城市更新、改善人居環(huán)境的大背景下，各地都在大力實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。隨著城市居民私家車保有量的快速增長(zhǎng)，老舊小區(qū)停車問題日益突出，解決居民“停車難”問題成為老舊小區(qū)改造的一項(xiàng)重點(diǎn)工作，探討城市老舊小區(qū)停車問題具有重要的意義。

近年來城市停車問題日益受到學(xué)者們的關(guān)注。例如成俊梅[1]、湯柳丹[2]、王宏等[3]分別以上海徐家匯CBD、重慶南坪商業(yè)中心區(qū)、濟(jì)南市泉城路商業(yè)區(qū)為例，探討了城市中心商業(yè)區(qū)的停車問題；馬亞君等[4]、宋緒興[5]分別以蘭州新區(qū)、鄭東新區(qū)為例，對(duì)城市新區(qū)的停車設(shè)施進(jìn)行了分析；王凡[6]以南京華利國(guó)際大廈為例，研究了城市綜合體的停車設(shè)施規(guī)劃管理；王帥[7]研究了TOD區(qū)域的停車供給規(guī)模模型；許定源等[8]認(rèn)為中國(guó)城市既有住區(qū)停車存在著供需矛盾突出、標(biāo)準(zhǔn)欠缺、管理不善等問題。

總的來說，目前關(guān)于城市停車問題已經(jīng)取得了較為豐富的研究成果，研究范圍涵蓋了城市中不同類型的區(qū)域，但專門針對(duì)停車配建標(biāo)準(zhǔn)低、停車矛盾突出的城市老舊小區(qū)這一特定區(qū)域的研究還有待進(jìn)一步深化。據(jù)此，本文以南京市典型的老舊小區(qū)——秦淮區(qū)陶李王巷新苑為例，綜合運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、問卷、訪談等多種方法，梳理小區(qū)的停車現(xiàn)狀，分析居民的停車需求，并提出停車優(yōu)化策略，以期豐富城市老舊小區(qū)停車問題的研究?jī)?nèi)容。

1 研究對(duì)象與數(shù)據(jù)收集

1.1 研究對(duì)象

陶李王巷新苑位于南京市秦淮區(qū)，臨近虎踞南路與漢中路交匯處，建成于1989年，是主城區(qū)典型的老舊小區(qū)。小區(qū)內(nèi)以7層住宅為主，人口密度大，現(xiàn)有居民824戶，私家車約200輛。小區(qū)東側(cè)的羅廊路、南側(cè)的堂子街、西側(cè)的漢西門大街和北側(cè)的陶李王巷均為城市支路，小區(qū)南側(cè)、西側(cè)和北側(cè)分別設(shè)有出入口，內(nèi)部道路結(jié)構(gòu)較為清晰。小區(qū)周邊各類公共設(shè)施較為齊全，如漢中門市民廣場(chǎng)、地鐵2號(hào)線漢中門站、金絲利喜來登酒店、平安金融中心、江蘇省中醫(yī)院等。

1.2 數(shù)據(jù)收集

筆者于2021—2022年期間多次前往陶李王巷新苑開展實(shí)地調(diào)研，綜合運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、問卷和訪談等方法收集數(shù)據(jù)資料。通過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查分析陶李王巷新苑的停車現(xiàn)狀與問題，借助問卷和訪談了解居民的停車需求，向居住在該小區(qū)內(nèi)的車主發(fā)放調(diào)查問卷100份，回收有效問卷85份，有效率為85%，還對(duì)10余位小區(qū)居民進(jìn)行了較為深入的訪談。

2 陶李王巷新苑停車現(xiàn)狀與問題

2.1 停車方式現(xiàn)狀

根據(jù)調(diào)查，陶李王巷新苑大部分居民將小汽車停放在小區(qū)內(nèi)，既有在小區(qū)內(nèi)路邊停車，也有將車輛停放在小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)，如圖1所示。小區(qū)內(nèi)陶李王巷33—37號(hào)樓北側(cè)、45—49號(hào)樓北側(cè)、57—67號(hào)樓北側(cè)，堂子街72—76號(hào)樓南側(cè)、86—90號(hào)樓南側(cè)、92—96號(hào)樓南側(cè)等處，已經(jīng)施劃出停車泊位，合計(jì)約50個(gè)。還有一些沒有施劃停車泊位的地段，也被“見縫插針”停滿了車輛，這些停放在泊位外的小汽車合計(jì)約50輛。此外，小區(qū)西南角有一處停車場(chǎng)，大約可停放15輛小汽車。綜上所述，整個(gè)陶李王巷新苑小區(qū)內(nèi)一共可以停放約115輛小汽車。

圖1 陶李王巷新苑小區(qū)內(nèi)停車方式現(xiàn)狀

除了在小區(qū)內(nèi)停車，陶李王巷新苑也有部分居民將車輛停放在小區(qū)外，如小區(qū)周邊的堂子街2號(hào)停車場(chǎng)、南衛(wèi)巷停車場(chǎng)，以及陶李王巷、漢西門大街、堂子街和羅廊巷等城市道路上。其中陶李王巷南側(cè)、漢西門大街西側(cè)、羅廊路部分路段兩側(cè)施劃有停車泊位，而堂子街兩側(cè)雖禁止停車但實(shí)際上也停滿了車輛。

2.2 停車問題分析

2.2.1 侵占公共空間

在陶李王巷新苑內(nèi)，泊位內(nèi)停車加上泊位外被“見縫插針”停放的車輛，幾乎已經(jīng)占滿了各種公共空間。由于小區(qū)居民私家車保有量和停車泊位數(shù)量之間的缺口，小區(qū)內(nèi)有約50%的車輛實(shí)際上都停在泊位外。這些車輛有的停放在屋檐下，有的停放在樓道前，侵占了大量原本屬于小區(qū)居民的宅前空間、步行空間等公共空間，給居民的生活和通行帶來了不便，影響了居住體驗(yàn)，同時(shí)也妨礙了小區(qū)景觀，如圖2所示。

圖2 小區(qū)車輛侵占公共空間

2.2.2 存在安全隱患

陶李王巷新苑內(nèi)的道路本來就比較窄，加上路邊停車侵占道路，導(dǎo)致來往車輛通行不暢，很多地段僅可容一輛小汽車勉強(qiáng)通過，車輛會(huì)讓十分困難，容易發(fā)生碰擦事故。由于小區(qū)內(nèi)的消防通道被停放的車輛占用，發(fā)生火災(zāi)時(shí)消防車往往難以接近著火樓棟，影響了滅火效率，若造成火勢(shì)蔓延，后果十分嚴(yán)重。此外，小區(qū)內(nèi)人車混行也給行人帶來了一定的安全隱患。

2.2.3 管理有待改進(jìn)

陶李王巷新苑目前為街道代管物業(yè)，工作人員專業(yè)性相對(duì)欠缺，加上小區(qū)內(nèi)空間有限，對(duì)部分停車泊位的施劃尚不科學(xué)，導(dǎo)致有些低樓層住戶常常受到機(jī)動(dòng)車尾氣和噪聲的影響，日常生活多有不便而有苦難言。此外，有的居民雖然已經(jīng)申請(qǐng)租賃了小區(qū)內(nèi)的固定車位，但由于早出晚歸，自己的車位有時(shí)會(huì)被其他車輛占用又得不到及時(shí)處理，造成居民和物業(yè)之間的矛盾。由此可見，小區(qū)物業(yè)在停車管理工作上還有待改進(jìn)。

3 陶李王巷新苑居民停車需求分析

3.1 停車供需分析

近年來新建住宅小區(qū)的停車設(shè)施已經(jīng)基本能夠滿足居民需求，但陶李王巷新苑作為老舊小區(qū)，停車供需矛盾較大，居民的停車需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)得不到滿足。目前陶李王巷新苑居民私家車保有量約200輛，但小區(qū)內(nèi)停車位僅有60余個(gè)，即使加上泊位外“見縫插針”式的停車，也僅能容納約115輛小汽車停放。在與小區(qū)車主的訪談中，車主A表示：“在小區(qū)里住了20多年，家里有2輛車，卻只有1個(gè)停車位，很頭疼”；車主B表示：“在小區(qū)里沒有申請(qǐng)到停車位，只能在小區(qū)外找地方停車”；車主C表示：“在小區(qū)里有停車位，但小區(qū)內(nèi)道路較窄，且路旁停有車輛，從小區(qū)門口開到自己的車位很考驗(yàn)技術(shù)，花的時(shí)間也比較長(zhǎng)，有時(shí)還需要聯(lián)系其他車主移車才能停好”。由此可見，陶李王巷新苑小區(qū)內(nèi)的停車設(shè)施尚不能滿足居民的需求。今后不僅要優(yōu)化小區(qū)內(nèi)部的停車空間，也要積極整合小區(qū)周邊的停車資源。

3.2 停車地點(diǎn)及其影響因素分析

陶李王巷新苑建成于20世紀(jì)80年代末，作為老舊小區(qū)，建筑密度較大，無(wú)法開挖地下車庫(kù)，居民只能在地面停車。就具體的停車地點(diǎn)而言，有65%的居民選擇在小區(qū)內(nèi)停車，其中在小區(qū)內(nèi)路邊停車占57%，在小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)停車占8%；由于小區(qū)內(nèi)停車空間有限，還有35%的居民選擇在小區(qū)外停車，其中21%的居民將車輛停放在小區(qū)外的道路邊，14%的居民將車輛停放在小區(qū)周邊的停車場(chǎng)。

根據(jù)調(diào)查，步行距離、安全考慮、遮擋保護(hù)是小區(qū)居民在選擇停車地點(diǎn)時(shí)最重要的3個(gè)影響因素。

超過50%的受訪居民在選擇停車地點(diǎn)時(shí)首先考慮步行距離，希望停車地點(diǎn)離家近。筆者在對(duì)小區(qū)停車現(xiàn)狀的觀察中發(fā)現(xiàn)，住宅樓間的道路邊車輛較為密集，而距離單元門較遠(yuǎn)的地方停放的車輛則相對(duì)較少，有時(shí)甚至在晚間還有空余車位。根據(jù)調(diào)研，僅有9%的居民愿意接受停車后步行回家的距離超過150 m，人們?cè)敢饨邮艿牟叫芯嚯x普遍小于150 m。此外，個(gè)人愿意接受的步行距離還會(huì)受到身體狀況、天氣變化等因素的影響。

近30%的受訪居民在選擇停車地點(diǎn)時(shí)認(rèn)為安全因素非常重要。根據(jù)環(huán)境心理學(xué)的研究，人們?cè)谕７跑囕v時(shí)往往會(huì)尋找自己覺得較為安全的地方，傾向于停在自己住宅附近視線可及的范圍內(nèi)，以便在家中能觀察到車輛，或者停在夜間路燈照明條件較好、能被監(jiān)控設(shè)備覆蓋到的地方，以降低車輛損壞或失竊的可能性，保證車輛安全。

還有部分受訪居民較為注重停車場(chǎng)地的遮擋保護(hù)條件。這些居民喜歡把車輛停在背光陰涼的地方，比如樹蔭下，借助植物進(jìn)行遮擋，一方面可避免陽(yáng)光直射導(dǎo)致車內(nèi)溫度過高，另一方面也減少了風(fēng)吹日曬造成的車輛損壞。

3.3 停車滿意度分析

筆者調(diào)查了陶李王巷新苑居民對(duì)小區(qū)停車設(shè)施和停車管理的滿意度，結(jié)果如圖3所示。

圖3 小區(qū)居民對(duì)停車設(shè)施和停車管理的滿意度

對(duì)于小區(qū)的停車設(shè)施，僅有10%的居民表示非常滿意或滿意，約50%的居民持中立態(tài)度，還有34%的居民對(duì)小區(qū)的停車設(shè)施感到不滿意或非常不滿意，其中表示非常不滿意的居民占9%。受訪者表示，物業(yè)施劃的不少停車泊位占用了人行道和活動(dòng)場(chǎng)地，有的車位位于一樓窗前，遮擋了視線，給生活帶來了不便，也造成了鄰里矛盾。

就小區(qū)的停車管理而言，有16%的居民感到非常滿意或滿意，近50%的居民覺得一般，25%的居民表示不滿意，還有13%的居民感到非常不滿意。有居民反映，每年向物業(yè)交一次停車費(fèi)，但物業(yè)工作人員還不能做到隨時(shí)看管，自己的停車位被其他車輛占用的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，有時(shí)甚至?xí)驗(yàn)橥＼嚫渌用癜l(fā)生糾紛，說明小區(qū)的停車管理還存在不少需要改進(jìn)的地方。

4 陶李王巷新苑停車優(yōu)化策略

4.1 挖掘小區(qū)內(nèi)部空間

陶李王巷新苑內(nèi)已無(wú)法新建大型停車場(chǎng)?？山Y(jié)合老舊小區(qū)“微改造”，對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共空間進(jìn)行重新規(guī)劃，通過實(shí)施單向交通組織、改造小區(qū)內(nèi)部碎片地、拓寬局部道路等措施，對(duì)小區(qū)內(nèi)的停車空間和道路資源進(jìn)行挖掘，釋放空間增加新的停車位。

例如，在陶李王巷39—43號(hào)樓、45—49號(hào)樓之間有一塊面積較大的宅間空地，目前建有一座長(zhǎng)條型花壇，由于維護(hù)不到位，景觀質(zhì)量較差，花壇南側(cè)布置有平行式停車位。在不影響居民出行和休憩、不侵占消防通道的前提下，可對(duì)此處空間進(jìn)行改造，拆除景觀質(zhì)量較差的花壇，在原有花壇的位置設(shè)置垂直式停車位，如圖4所示。在改造后的停車場(chǎng)地上鋪設(shè)彩色植草磚，植草磚既可以提升小區(qū)的綠化景觀，又能夠起到吸塵吸水的作用，實(shí)現(xiàn)停車設(shè)施與綠化配置的有機(jī)統(tǒng)一。在車位空閑時(shí)此處還可作為小區(qū)居民的活動(dòng)場(chǎng)地，達(dá)到多種功能的復(fù)合，提高了空間的利用率。

圖4 樓間停車場(chǎng)地改造示意圖

4.2 共享小區(qū)周邊資源

筆者通過實(shí)地走訪，梳理出陶李王巷新苑周邊400 m范圍內(nèi)對(duì)社會(huì)開放、可與小區(qū)居民共享的停車場(chǎng)，包括鴻運(yùn)大廈停車場(chǎng)、金絲利酒店停車場(chǎng)、平安金融中心停車場(chǎng)、江蘇省中醫(yī)院停車場(chǎng)、越界夢(mèng)幻城停車場(chǎng)、堂子街2號(hào)停車場(chǎng)、南衛(wèi)巷停車場(chǎng)等7處，如圖5所示。這些停車場(chǎng)可面向小區(qū)居民提供長(zhǎng)租車位，居民通過“組團(tuán)包年”的方式進(jìn)行租賃，停車場(chǎng)在原先收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上給予居民一定的優(yōu)惠，既提高了社會(huì)停車場(chǎng)的利用率，也緩解了小區(qū)內(nèi)的停車壓力。例如，陶李王巷新苑北面新建的平安金融中心距小區(qū)僅200 m，建有地下4層車庫(kù)，停車位面向社會(huì)出租的價(jià)格為1 000元/月/個(gè)。由于價(jià)格偏高，出租較為困難，目前還有超過100個(gè)空余車位在對(duì)外招租。在此背景下，該停車場(chǎng)不妨以優(yōu)惠價(jià)向小區(qū)居民提供長(zhǎng)租車位，居民拼團(tuán)租賃，實(shí)現(xiàn)社會(huì)停車場(chǎng)與小區(qū)居民互惠互利。

圖5 小區(qū)周邊可共享的社會(huì)停車場(chǎng)

此外，陶李王巷新苑周邊的秦淮區(qū)疾病預(yù)防控制中心、江蘇省質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)化研究院等單位還設(shè)有內(nèi)部停車場(chǎng)。在不影響單位日間停車和正常工作的前提下，也可與周邊小區(qū)居民共享停車資源，提供“夜間車位”，停車時(shí)間限制在18：00至次日08：00，從而盤活老城區(qū)存量停車資源，做到“有位不空，錯(cuò)峰利用”。

4.3 引入智慧停車系統(tǒng)

采用智慧停車系統(tǒng)，整合陶李王巷新苑小區(qū)內(nèi)停車位、小區(qū)外路邊停車位和小區(qū)周邊社會(huì)停車場(chǎng)的數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)各類停車資源的共享。車主打開智慧停車APP，就能知道小區(qū)內(nèi)還有沒有空余車位，如小區(qū)內(nèi)車位已滿，可以跟著導(dǎo)航開到周邊最近的路邊停車位或社會(huì)停車場(chǎng)。這樣不僅可以幫助車主更快地找到車位，也有利于改善小區(qū)及其周邊的停車秩序。

4.4 創(chuàng)新停車治理方式

一方面，要積極探索停車治理的公眾參與機(jī)制。在小區(qū)內(nèi)部更新改造的過程中，可組織社區(qū)規(guī)劃師、居民代表舉行圓桌會(huì)議，共同探討停車空間優(yōu)化方案，更加科學(xué)地施劃停車泊位，盡量降低對(duì)小區(qū)居民日常生活的干擾，留出消防通道，減少安全隱患。通過宣講、展板等形式增進(jìn)小區(qū)居民對(duì)停車問題的共識(shí)，倡導(dǎo)居民自覺遵守停車規(guī)范，鼓勵(lì)居民采用步行、自行車、公交、地鐵等綠色出行方式。

另一方面，要加強(qiáng)對(duì)小區(qū)停車的日常管理。物業(yè)對(duì)不按規(guī)定停放的車輛和長(zhǎng)期無(wú)人使用的僵尸車要及時(shí)處理。在小區(qū)內(nèi)車位有限的情況下，首先保證本小區(qū)業(yè)主第一輛車能夠停放，再以價(jià)格杠桿來調(diào)節(jié)業(yè)主第二輛車及租客車輛?？紤]到陶李王巷新苑老年人比較多，對(duì)子女前來看望父母的親情車，可免費(fèi)停放2 h，2 h后再收取一定的費(fèi)用，讓小區(qū)停車管理既有原則，又有溫度。

5 結(jié)語(yǔ)

汽車工業(yè)的發(fā)展加快了私家車進(jìn)入家庭的步伐，同時(shí)也增加了居住區(qū)停車設(shè)施的壓力。中國(guó)許多20世紀(jì)建成的老舊小區(qū)停車配建標(biāo)準(zhǔn)低，由停車引發(fā)的問題矛盾較為突出。本文以南京市典型的老舊小區(qū)——秦淮區(qū)陶李王巷新苑為例，梳理了小區(qū)的停車方式現(xiàn)狀，總結(jié)出侵占公共空間、存在安全隱患、管理有待改進(jìn)等問題，分析了居民的停車需求，在此基礎(chǔ)上從挖掘小區(qū)內(nèi)部空間、共享小區(qū)周邊資源、引入智慧停車系統(tǒng)、創(chuàng)新停車治理方式4個(gè)方面提出了優(yōu)化策略，以期為緩解陶李王巷新苑乃至其他城市老舊小區(qū)的停車問題提供借鑒和參考。