房地產(chǎn)項目工程預(yù)結(jié)算的控制及管理

李庭勇 中國中建地產(chǎn)有限公司上海方程房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營分公司

一、房地產(chǎn)工程預(yù)結(jié)算相關(guān)概述

（一）房地產(chǎn)項目工程預(yù)結(jié)算的概念

從本質(zhì)上看，房地產(chǎn)項目預(yù)結(jié)算就是指在開展房地產(chǎn)項目相關(guān)工作之前對所需要的資金進(jìn)行預(yù)結(jié)算。房地產(chǎn)項目預(yù)結(jié)算控制是指在保證項目施工質(zhì)量和施工進(jìn)度的前提下，控制房地產(chǎn)項目的總成本。根據(jù)房地產(chǎn)項目預(yù)結(jié)算的實(shí)踐經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)項目預(yù)結(jié)算可以有很多種的方式，但無論選擇哪一種方式都可以為房地產(chǎn)企業(yè)帶來成本的降低，而且還可以保證房地產(chǎn)項目的質(zhì)量和企業(yè)的利潤[1]。另外，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施項目預(yù)結(jié)算也可以對工程成本的管控起到監(jiān)督的作用，避免項目施工過程中出現(xiàn)資源浪費(fèi)的現(xiàn)象。不過項目預(yù)結(jié)算工作的開展對相關(guān)人員還是有一定的要求，相關(guān)人員需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)和項目的實(shí)際情況進(jìn)行操作。

（二）房地產(chǎn)項目工程預(yù)結(jié)算的價值

房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)對項目工程預(yù)結(jié)算的控制和管理，可以在很大程度上提升項目預(yù)結(jié)算工作的可操作性，可以有效地控制項目成本，節(jié)省項目成本支出，為企業(yè)帶來更多經(jīng)濟(jì)效益[2]。另外，通過對項目工程預(yù)結(jié)算工作的管理和控制還可以提高項目預(yù)結(jié)算審核的效率，方便有關(guān)部門根據(jù)預(yù)結(jié)算的控制和管理情況考核整個項目的資金使用情況。房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過項目預(yù)結(jié)算找到施工中存在的問題，及時發(fā)現(xiàn)及時解決。

二、房地產(chǎn)項目工程預(yù)結(jié)算現(xiàn)狀

隨著我國建設(shè)事業(yè)的不斷發(fā)展，我國建設(shè)工程成本的管理體制和系統(tǒng)日趨完善，工程預(yù)決算的質(zhì)量也隨之提高。但目前在建設(shè)項目的前期工作中，物業(yè)公司仍面臨著諸多問題，需要房地產(chǎn)企業(yè)加以重視，積極尋找合適的方式解決。目前房地產(chǎn)項目工程預(yù)結(jié)算方面存在的主要問題是：一，關(guān)于預(yù)付款單位的使用問題。由于房地產(chǎn)工程的招投標(biāo)過程中往往采用預(yù)算單價、結(jié)算清單等方法，造成投標(biāo)文件的編制與工程的實(shí)際內(nèi)容產(chǎn)生了一定的誤差，從而對工程的建設(shè)、結(jié)算工作造成極大的風(fēng)險；二，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部沒有建立完善的項目工程預(yù)結(jié)算管理體系，沒有根據(jù)企業(yè)和項目的實(shí)際情況制定合適的標(biāo)準(zhǔn)和制度，無法有效地保證項目工程預(yù)結(jié)算的工作質(zhì)量。

三、房地產(chǎn)項目工程預(yù)結(jié)算的工作要點(diǎn)

（一）關(guān)于預(yù)算編制的工作要點(diǎn)

在建設(shè)項目的預(yù)算中，物業(yè)公司要調(diào)動全體職工的積極性，在企業(yè)內(nèi)部成立專門的預(yù)算管理部門，預(yù)算管理部門直接對企業(yè)負(fù)責(zé)，企業(yè)的管理者提出項目工程預(yù)算編制的整體目標(biāo)，由各部門根據(jù)自身的情況制定分目標(biāo)，并且制作預(yù)算編制方案，將目標(biāo)和方案上交給預(yù)算管理小組。預(yù)算管理小組初步審批并且上報給企業(yè)管理層，獲得批準(zhǔn)之后，成為正式的預(yù)算方案，下發(fā)到各部門手中正式執(zhí)行。正式的預(yù)算方案具備權(quán)威性，項目所有的收支情況都需要嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行。同時項目負(fù)責(zé)人還需要注意項目預(yù)算不能隨意超支，如果需要額外支取，需要項目管理部門向企業(yè)管理層提出申請，分析并闡明預(yù)算超支的原因，核算并上報超支后的具體金額，經(jīng)企業(yè)管理層審批同意后才可調(diào)整并執(zhí)行新的預(yù)算。各個單位應(yīng)根據(jù)整個公司的總體預(yù)算，制定一個部門的預(yù)算，針對項目工程的基本情況、存在的問題、解決方案以及人員費(fèi)用等細(xì)節(jié)進(jìn)行商議，在自身職責(zé)權(quán)限允許的范圍之內(nèi)開展預(yù)算編制工作，合理控制成本和現(xiàn)金流，保證項目的正常進(jìn)行。

（二）關(guān)于結(jié)算審核的工作要點(diǎn)

房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中會受到很多因素的影響，導(dǎo)致項目工程結(jié)算環(huán)節(jié)出現(xiàn)很多問題，比如材料大幅漲價、社會因素變化、政策變化、現(xiàn)場變更、施工方虛報工程量、高估冒算等。為了有效地解決這些問題，房地產(chǎn)企業(yè)需要謹(jǐn)慎地開展項目工程結(jié)算工作，聘請專業(yè)的審計公司對項目情況進(jìn)行詳細(xì)考察，并加強(qiáng)和審計公司的溝通，明確審計內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)工程合同、招標(biāo)文件、勘察資料和竣工結(jié)算資料等進(jìn)行審核，提高項目工程結(jié)算的質(zhì)量[3]。

四、房地產(chǎn)項目工程預(yù)結(jié)算出現(xiàn)的質(zhì)量問題以及產(chǎn)生的原因

（一）房地產(chǎn)項目工程預(yù)結(jié)算出現(xiàn)的問題

設(shè)計問題：在開展工程項目施工之前需要做好項目的設(shè)計工作，在正式開始施工前設(shè)計好施工圖紙，并確保施工過程嚴(yán)格按照圖紙進(jìn)行。為了保證設(shè)計圖紙的準(zhǔn)確性，設(shè)計人員需要到項目實(shí)地進(jìn)行考察，詳細(xì)了解施工場地的具體條件，保證設(shè)計圖紙和施工環(huán)境相吻合。設(shè)計圖紙的作用一方面表現(xiàn)在為施工提供指導(dǎo)和依據(jù)，另一方面是為了完善施工方案。從中可以看出設(shè)計圖紙對于現(xiàn)場施工和工程預(yù)結(jié)算的重要價值。然而，通過調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前很多設(shè)計圖紙和建筑項目工程施工的環(huán)境條件并不十分吻合，設(shè)計人員沒有充分考察施工現(xiàn)場，導(dǎo)致項目工程實(shí)際預(yù)結(jié)算的信息和設(shè)計圖紙的信息有較大的出入，從而導(dǎo)致預(yù)結(jié)算無法準(zhǔn)確控制。

招標(biāo)問題：自從改革開放之后，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有很大的提升，建筑項目工程預(yù)結(jié)算也得到了大范圍的推廣，但是由于發(fā)展的時間比較晚，目前還有很大的發(fā)展空間和潛力。項目工程預(yù)結(jié)算在建筑行業(yè)并沒有得到廣泛的普及，很多企業(yè)也沒有對項目工程預(yù)結(jié)算有充分的認(rèn)識。最明顯的表現(xiàn)就是房地產(chǎn)項目的招標(biāo)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)在開展項目招標(biāo)活動的時候，會受到很多因素的影響，施工企業(yè)獲得中標(biāo)資格之后，為了完成履約會降低工程質(zhì)量或者做大量的變更，從而導(dǎo)致工程質(zhì)量的降低或者工程造價的增加。

開口合同問題：房地產(chǎn)企業(yè)為了將項目盡快達(dá)到銷售條件，常常會出現(xiàn)剛設(shè)計完圖紙就需要施工單位馬上施工的現(xiàn)象，考慮到如果采用固定總價合同會導(dǎo)致招標(biāo)時間延長，很多業(yè)主方都會采用費(fèi)率合同的形式或者是模擬工程量清單的形式估算合同總價，這兩種簽訂合同的方式都是開口合同的方式，雖然在前期可以縮短招標(biāo)時間，盡早簽訂合同，但是會給后期合同結(jié)算帶來麻煩。一方面是由于采用這種方式會導(dǎo)致后期工程量核對需要花費(fèi)大量的時間和精力；另一方面就是由于各個地方定額編制的水準(zhǔn)以及清單描述的準(zhǔn)確程度會有一定的出入，形成的價格也會引發(fā)爭議。如果這些問題沒有及時得到解決，最終可能會影響到房地產(chǎn)項目的正常交付，甚至需要花費(fèi)更多的成本代價。

結(jié)算成本問題：在當(dāng)前項目開發(fā)的過程中，很多業(yè)主經(jīng)常選擇總價包干或者是建筑平方米單價包干的形式，這種形式會產(chǎn)生一定的問題，在合同總價一定的情況下，施工單位為了保證變更簽證環(huán)節(jié)利益最大化可能會選擇壓低措施費(fèi)用報價的方式來抬高實(shí)體部分的報價。一般在投標(biāo)階段，業(yè)主會要求施工單位給出后期變更簽證所產(chǎn)生的零星工程的各項單價，這部分的報價可能不會計入到投標(biāo)總價中，因此無論是業(yè)主還是施工單位對此重視程度不足，但是一旦出現(xiàn)停工的現(xiàn)象，后期變更簽證工程量會大幅度增加，這部分的費(fèi)用就會劇增，嚴(yán)重影響項目收益。

圖紙問題：圖紙設(shè)計的質(zhì)量也會直接影響到項目工程預(yù)結(jié)算的質(zhì)量，關(guān)系到預(yù)結(jié)算工作的準(zhǔn)確性和及時性。一些施工圖紙沒有按照嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，存在問題表述不清、缺乏節(jié)點(diǎn)的詳細(xì)說明等問題，這些都會給后期項目工程預(yù)結(jié)算工作帶來麻煩。比如，鋼筋接頭方式，一些圖紙中就表述不清、僅說明了采用不同連接方式鋼筋直徑的范圍，但是沒有詳細(xì)說明不同部位鋼筋的直徑范圍，給預(yù)算人員在后期預(yù)算工作中增加了難度。

結(jié)算時間問題：從原則上講項目竣工驗收時，業(yè)主和施工單位就應(yīng)該辦理完結(jié)算事宜，但是真實(shí)的情況是完成結(jié)算基本是在交付3-6個月后，甚至有的是一兩年的時間才完成。這種現(xiàn)象產(chǎn)生的原因主要是部分圖紙沒有完全按照標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計、圖紙混亂、變更簽證多、合同存在的爭議較多、材料價格漲跌幅度較大需要調(diào)整差額、結(jié)算資料不全需要補(bǔ)充等原因。由于這些原因的影響，導(dǎo)致結(jié)算雙方都需要較多的時間解決這些問題，而且隨著建筑項目交收完畢，部分的管理人員都在分批撤出，很多問題變得更難解決，這些都會增加業(yè)主和施工單位的管理成本，引發(fā)雙方的結(jié)算矛盾。

（二）工程預(yù)結(jié)算質(zhì)量問題的原因

客觀因素：房地產(chǎn)項目開發(fā)的周期比較長、工程量也比較大，因此很容易受到各種因素的影響，這其中最容易影響項目工程預(yù)結(jié)算的客觀因素就是國家的政策。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)和施工的時間比較長，這其間政府的政策可能會出現(xiàn)較大變化，比如政府針對市場環(huán)境調(diào)整完善房地產(chǎn)工程建設(shè)和預(yù)結(jié)算工作的制度，這就會導(dǎo)致原本符合政府政策要求的預(yù)結(jié)算計劃變得不符合要求。另外，政府也可能改變房地產(chǎn)項目工程的審核標(biāo)準(zhǔn)，如果正趕上審核標(biāo)準(zhǔn)變動的時期，房地產(chǎn)企業(yè)項目審核就會增加很大的難度。

主觀因素：房地產(chǎn)項目工程預(yù)結(jié)算質(zhì)量影響的主觀因素主要表現(xiàn)在預(yù)結(jié)算專業(yè)人員方面。房地產(chǎn)項目工程量巨大、預(yù)結(jié)算工作需要涉及很多環(huán)節(jié)，這就需要大量的專業(yè)人員提供服務(wù)，各個環(huán)節(jié)的人員如果沒有充分的溝通合作，會導(dǎo)致項目一旦出現(xiàn)問題，很難找到可以負(fù)責(zé)的人解決問題。另外，預(yù)結(jié)算人員可能因為某些原因提高定額、虛報工程量，造成項目工程預(yù)結(jié)算的資料與現(xiàn)實(shí)不符。

五、房地產(chǎn)項目工程預(yù)結(jié)算的控制及管理措施

（一）完善工程建設(shè)組織管理體系

首先需要提升項目工作人員對預(yù)結(jié)算管理工作的重視程度，提倡所有員工都積極參加項目的前期工作；其次，必須對施工單位進(jìn)行合理的預(yù)決算，確保施工進(jìn)度；最后要使各個單位有一個清晰的總體發(fā)展和經(jīng)營目標(biāo)，并建立健全自己的職責(zé)體系，確保每一位員工都可以清晰自己的崗位職責(zé)，將責(zé)任落實(shí)到個人，從而保證在出現(xiàn)問題時可以在最短的時間內(nèi)找到相應(yīng)負(fù)責(zé)人。另外，建設(shè)單位必須重視建設(shè)單位在預(yù)決算中的作用，保證財政部門能夠?qū)ζ湄斦顩r有一個全面的了解。

（二）提高項目工程設(shè)計的質(zhì)量

為使房地產(chǎn)項目的竣工驗收工作能夠圓滿完成，有關(guān)的設(shè)計者必須事先做好相應(yīng)的工作，方便為項目工程預(yù)結(jié)算環(huán)節(jié)提供核算依據(jù)和數(shù)據(jù)參考。為了保證設(shè)計圖紙的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，設(shè)計者應(yīng)對現(xiàn)場進(jìn)行深入調(diào)研，確定業(yè)主及合同方所提的規(guī)范與需求，以最小化后變更流程。此外，還必須在圖紙上標(biāo)明產(chǎn)品的規(guī)格和材質(zhì)。設(shè)計人員需要不斷了解新的知識和材料信息，為施工設(shè)計奠定基礎(chǔ)，全面提升設(shè)計工作的質(zhì)量，除此之外，設(shè)計人員需要和施工部門加強(qiáng)溝通，隨時給施工部門提供技術(shù)支援和施工思路。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)工程結(jié)算的質(zhì)量控制

首先，施工單位要在前期結(jié)算階段理清各部門之間的聯(lián)系，理清設(shè)計部、施工部、項目部三方的責(zé)任和職權(quán)，強(qiáng)化對各部門的監(jiān)督，從而提高工程的整體水平，確保工程的前期工作的正常進(jìn)行；其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對招標(biāo)環(huán)節(jié)的重視程度，堅持擇優(yōu)選擇的原則，挑選合適的審計單位合作，以此確保項目工程預(yù)結(jié)算的整體質(zhì)量。然而目前存在的現(xiàn)象是，部分稽查機(jī)構(gòu)未能對樓盤的真實(shí)狀況進(jìn)行全面的調(diào)查，僅憑物業(yè)公司出具的財務(wù)報表進(jìn)行稽核。因此，要解決這些問題，必須轉(zhuǎn)變工作程序，提供更多的信息，如：施工圖、總承包合同、分包合同、實(shí)地調(diào)研等。技術(shù)支持和修改的圖紙。相關(guān)人員也需要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，進(jìn)一步提升自身的專業(yè)知識，提升房地產(chǎn)項目的效益。

（四）提高工作人員的素質(zhì)

建筑項目工程預(yù)結(jié)算需要專業(yè)性很強(qiáng)的工作人員進(jìn)行操作，這就需要工作人員在積累經(jīng)驗的同時還要掌握足夠的管理技術(shù)，這樣才能完成房地產(chǎn)項目預(yù)結(jié)算的管理要求。另外，工作人員還需要嚴(yán)格按照工程預(yù)結(jié)算的標(biāo)準(zhǔn)和注意事項開展工作，這樣才能保證預(yù)結(jié)算工作的精確度。工作人員一定要做好檢查工作，一是做好工程質(zhì)量檢查的工作，這是確保工程項目質(zhì)量最重要的環(huán)節(jié)之一，只有做好這個步驟，才能開展下一項工作；二是做好費(fèi)用檢查的工作，做好費(fèi)用檢查的工作是保證合理使用資金的重要環(huán)節(jié)；三是做好價格檢查的工作，這是為了保證項目使用的設(shè)備和材料的價格符合預(yù)算方案的要求。

六、結(jié)語

綜上所述，針對當(dāng)前激烈的房地產(chǎn)市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得市場競爭力就需要重視項目工程預(yù)結(jié)算的控制和管理質(zhì)量。項目相關(guān)人員要做好準(zhǔn)備工作，認(rèn)真考察施工環(huán)境條件，根據(jù)實(shí)際施工條件設(shè)計圖紙，并且要求施工人員盡量按照圖紙的要求施工，為項目工程預(yù)結(jié)算工作奠定基礎(chǔ)，最大程度保障項目工程的質(zhì)量。在確保工程項目與設(shè)計的協(xié)調(diào)統(tǒng)一的前提下，使建設(shè)的造價與時間保持在一個較好的預(yù)算內(nèi)，并根據(jù)目前的情況，制訂出符合目前的進(jìn)度計劃的預(yù)付款管理計劃，提高項目的經(jīng)濟(jì)效益。項目的預(yù)付款是一個需要高成本的預(yù)算編制，作為房地產(chǎn)項目成本控制的重要環(huán)節(jié)，對預(yù)決算工作的每個階段都要有一定的專業(yè)知識和豐富的工作經(jīng)歷，并持續(xù)地學(xué)習(xí)和吸取國外的先進(jìn)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)對預(yù)決算工作的全流程監(jiān)控與管理。