現(xiàn)代化物業(yè)進村助推鄉(xiāng)村發(fā)展研究

□文/石秉玉 陸慶媛 劉 丹 韋 璇 羅疏桐

（廣西財經(jīng)學(xué)院 廣西·南寧）

［提要］在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略背景下，如今的中國已實現(xiàn)全面脫貧，鄉(xiāng)村正是從重建設(shè)轉(zhuǎn)為重管理的關(guān)鍵時期。將現(xiàn)代化物業(yè)引進鄉(xiāng)村可助力村民生活環(huán)境及水平的提高，保障村民生活的穩(wěn)定性，還能提供就業(yè)崗位，提高鄉(xiāng)村社區(qū)的規(guī)范性，推進“三農(nóng)”問題的解決。與鄉(xiāng)村相結(jié)合的特色物業(yè)市場前景廣闊，打好全面建成小康社會攻堅戰(zhàn)，現(xiàn)代化物業(yè)進村必不可少。

一、選題背景及意義

黨的十九大報告指出，農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民問題是關(guān)系國計民生的根本性問題，必須始終把解決好“三農(nóng)”問題作為全黨工作的重中之重，實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。中國特色社會主義鄉(xiāng)村振興道路，必須堅持人與自然和諧共生，走鄉(xiāng)村綠色發(fā)展之路；必須傳承發(fā)展提升農(nóng)耕文明，走鄉(xiāng)村文化興盛之路；必須創(chuàng)新鄉(xiāng)村治理體系，走鄉(xiāng)村善治之路；必須鞏固好精準脫貧攻堅戰(zhàn)成果，走中國特色減貧之路。

將現(xiàn)代化物業(yè)引進鄉(xiāng)村可助力村民生活環(huán)境及水平的提高，保障村民生活的穩(wěn)定性，還能提供就業(yè)崗位，提高鄉(xiāng)村社區(qū)的規(guī)范性，推進“三農(nóng)”問題的解決。與鄉(xiāng)村相結(jié)合的特色物業(yè)市場前景廣闊，打好全面建成小康社會攻堅戰(zhàn)，現(xiàn)代化物業(yè)進村必不可少。探索開展現(xiàn)代化鄉(xiāng)村物業(yè)服務(wù)，助推美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，將在全面建成小康社會中發(fā)揮更大的作用。

（一）在鄉(xiāng)村推行物業(yè)管理的重要性。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，大部分鄉(xiāng)村地區(qū)拆村并居的現(xiàn)象日益興起。當傳統(tǒng)村落改建為新型鄉(xiāng)村社區(qū)后，如果沒有完善的物業(yè)管理，就會面臨環(huán)境臟亂、設(shè)施使用低效等問題。物業(yè)管理在新鄉(xiāng)村建設(shè)中有不可估量的作用：提高經(jīng)濟效益；增強社會效益；保護生態(tài)環(huán)境；推動新鄉(xiāng)村建設(shè)服務(wù)專業(yè)化、社會化和市場化；維護好鄉(xiāng)村社區(qū)治安和社會和諧等。物業(yè)管理在鄉(xiāng)村中發(fā)展物業(yè)管理具有十分重要的現(xiàn)實意義。因此，對新鄉(xiāng)村社區(qū)推進現(xiàn)代化物業(yè)管理，已成為我國鄉(xiāng)村建設(shè)急需解決的首要問題。

（二）物業(yè)進村在我國很多省市已經(jīng)取得相應(yīng)的成效。廣東省華僑物業(yè)發(fā)展公司在東莞的村鎮(zhèn)進行的物業(yè)管理模式試點，試點村鎮(zhèn)中的村容村貌、安全、設(shè)施設(shè)備及文化等多方面有了突破性的改善。在寧波，將規(guī)范化物業(yè)管理引進鄉(xiāng)村正逐步成為廣大農(nóng)民的呼聲；在山東膠州市九龍鎮(zhèn)鄉(xiāng)村，新鄉(xiāng)村管理引入物業(yè)管理模式，贏得廣大農(nóng)民認可并且推崇；在重慶，在新鄉(xiāng)村建設(shè)引入物業(yè)管理模式，取得了相應(yīng)的成效，政府等相關(guān)部門認同大力在鄉(xiāng)村發(fā)展物業(yè)管理。

二、調(diào)研方法和內(nèi)容

本項目研究以鄉(xiāng)村振興、“三農(nóng)”政策為研究背景，以現(xiàn)今鄉(xiāng)村發(fā)展實際情況為基礎(chǔ)，通過對廣西桂林龍勝鎮(zhèn)蒙洞村的實地調(diào)研及問卷調(diào)查，了解其基本狀況、發(fā)展特點，針對現(xiàn)有情況進行具體分析，從宏觀層面分析現(xiàn)代化物業(yè)在鄉(xiāng)村存在的問題、發(fā)展前景及升級方向，為現(xiàn)代化物業(yè)發(fā)展提供對策建議，充分利用現(xiàn)代化物業(yè)帶來的有利資源條件，針對鄉(xiāng)村需求和問題，制訂方案，推進鄉(xiāng)村發(fā)展。

調(diào)研方法采用文獻研究法、實地調(diào)研法及問卷調(diào)查法，展開關(guān)于現(xiàn)代化物業(yè)進駐鄉(xiāng)村的經(jīng)營管理模式、發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展方向以及具體的發(fā)展對策及接受度的調(diào)查。調(diào)研內(nèi)容圍繞廣西龍勝鎮(zhèn)蒙洞村的發(fā)展現(xiàn)狀進行調(diào)研，分析村民們的社會需求、勞動力需求、個人需求等問題，研究如何依靠現(xiàn)代化物業(yè)創(chuàng)造的連帶優(yōu)勢條件，尋找出一個符合實際、可行性較強的現(xiàn)代化物業(yè)進村經(jīng)營模式，提高凝聚力，共同振興鄉(xiāng)村。

三、結(jié)果分析

（一）蒙洞村基本情況。蒙洞村是廣西桂林市龍勝縣平等鎮(zhèn)下轄的行政村，于2019年12月31日被國家民委命名為第三批“中國少數(shù)民族特色村寨”。環(huán)境資源情況良好，山地地貌，附近有龍脊梯田、巖門峽漂流、南溪山公園、龍脊小鎮(zhèn)等旅游景點，當?shù)剡€有龍脊茶葉、龍脊辣椒、鳳雞、翠鴨、紅玉等特產(chǎn)。

全村人口總數(shù)為931人，勞動人口數(shù)為610人，老年人口占比17%，中年人口占比53.7%，幼年人口占比18%。全村有小學(xué)1所，衛(wèi)生所1所，2020年全村經(jīng)濟總收入270萬元，居民平均年收入3，803元；較上一年度，2017年居民增收20萬元，2018年居民增收1，000元，2019年居民增收500元，2020年居民增收500元。

2015年精準識別時，全村有76戶貧困戶共308人，貧困發(fā)生率高達34.5%。蒙洞村2016年如期脫貧17戶57人，2017年脫貧33戶131人，2018年脫貧3戶15人，全村貧困發(fā)生率降至2%，村集體經(jīng)濟收入超過6萬元。蒙洞村于2017年底經(jīng)過三方評估順利脫貧摘帽。2019年脫貧2戶4人，目前蒙洞村的所有貧困戶都已經(jīng)順利脫貧。

全村土地面積1，022.52畝，耕地面積801.52畝，人均耕地面積0.97畝，主要經(jīng)濟作物為羅漢果、茶葉、辣椒。目前，蒙洞村發(fā)展油茶452畝、種植辣椒300多畝，種植西紅柿50多畝。截至2018年，蒙洞村共有60戶貧困戶通過產(chǎn)業(yè)脫貧，其中種植辣椒50戶100.5畝，西紅柿10戶56.3畝。

（二）現(xiàn)代化物業(yè)現(xiàn)階段實施已有基礎(chǔ)和存在的問題。目前，蒙洞村已經(jīng)實現(xiàn)貧困村脫貧摘帽，村主任等干部多次到上級黨委政府單位匯報工作，爭取鄉(xiāng)村項目建設(shè)，解決了村民出行難“最后一公里”的問題，為村民提供基礎(chǔ)設(shè)施保障。全村的產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、基礎(chǔ)設(shè)施、集體經(jīng)濟建設(shè)得到一定的改善，有一定的經(jīng)濟實力和穩(wěn)定增收產(chǎn)業(yè)項目。但仍有部分村民存在就業(yè)不穩(wěn)定的情況，不排除返貧的可能性。

前期現(xiàn)代化物業(yè)進村可能存在招聘人員難、物業(yè)服務(wù)費定價與村民預(yù)期價位存在差距及如何讓現(xiàn)代化物業(yè)更好地適應(yīng)鄉(xiāng)村特色，迎合鄉(xiāng)村市場等問題?，F(xiàn)代化物業(yè)進村不是將已有的物業(yè)基礎(chǔ)生搬硬套，而是做“鄉(xiāng)村”經(jīng)濟的開拓者，滿足村民涉及物業(yè)方面的需求，并帶動鄉(xiāng)村經(jīng)濟發(fā)展。

現(xiàn)階段鄉(xiāng)村中，群眾環(huán)保意識相對滯后，陳規(guī)陋習(xí)還需要一個轉(zhuǎn)變過程。農(nóng)村污水橫流現(xiàn)象并不鮮見，部分河流水源不僅不能飲用，甚至不能滿足灌溉的要求。諸如“垃圾往河溝里倒，牲畜死了往河溝里扔”等陋習(xí)依舊存在，農(nóng)村的小河溝兩側(cè)堆有大量垃圾，造成農(nóng)村河道水質(zhì)嚴重惡化。鄉(xiāng)村畜禽糞便污染呈加劇趨勢。目前，農(nóng)村大型養(yǎng)殖場普遍缺沼氣池等標準化的處理設(shè)施。這些規(guī)模化的畜禽養(yǎng)殖場糞便、污水的隨意排放給環(huán)境帶來巨大壓力，造成畜禽場附近地區(qū)地下水中的硝酸鹽、氨氮超標和環(huán)境污染，夏季蚊蠅滋生，惡臭難聞，群眾對此反映強烈。通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，各級政府出臺的環(huán)境綜合整治保潔等政策和措施都十分有效，現(xiàn)在缺少的不是文件和政策的制定，而是怎樣把這些好的措施落到實處。

（三）近年享受的發(fā)展政策和采取的發(fā)展措施。2016年為做好精準扶貧工作，推進貧困村農(nóng)民專業(yè)合作社規(guī)范化建設(shè)，龍勝各族自治縣制定了貧困村農(nóng)民專業(yè)合作社獎補發(fā)展資金實施方案，新設(shè)立農(nóng)民專業(yè)合作社補助和帶動貧困戶發(fā)展產(chǎn)業(yè)補助，加大對貧困村農(nóng)民專業(yè)合作社的扶持力度。2016年龍勝縣生態(tài)旅游扶貧大環(huán)線規(guī)劃項目，含平等鎮(zhèn)-龍坪-平熬-城田-小江-羅漢-硬州-蒙洞-新元-半河-龍坪路線建設(shè)，擬建四級公路8公里，投資2，300萬元。2019年8月21日，龍勝各族自治縣發(fā)展和改革局同意《關(guān)于給予審批龍勝各族自治縣平等鎮(zhèn)扶貧道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目建議書的函》。主要建設(shè)內(nèi)容為道路硬化、水毀修復(fù)、配套建設(shè)排水、護欄等附屬工程。

（四）村民對于現(xiàn)代化物業(yè)進村的接納程度及預(yù)期。本次對村民展開了問卷調(diào)查，共發(fā)出問卷300份，收回有效問卷262份。通過問卷調(diào)查的有效信息得出，61.07%的村民贊成現(xiàn)代化物業(yè)進村，26.34%的村民持反對意見，12.59%對此無所謂，可以看出廣大村民對現(xiàn)代化物業(yè)進村的認可度較高。經(jīng)調(diào)查得出，村民們對于專業(yè)化物業(yè)了解欠缺，可見物業(yè)行業(yè)在鄉(xiāng)村市場存在較大空白，有廣闊的發(fā)展空間，同時意味著要想村民更好地接納現(xiàn)代化物業(yè)進鄉(xiāng)村發(fā)展，需要做好現(xiàn)代化物業(yè)的宣傳，讓村民全面了解現(xiàn)代化進鄉(xiāng)村對于鄉(xiāng)村發(fā)展的積極作用；數(shù)據(jù)顯示，半數(shù)村民認為有必要建立完整的檔案，表明現(xiàn)代化物業(yè)初期目標是實施基礎(chǔ)服務(wù)、健全鄉(xiāng)村基礎(chǔ)建設(shè)、完善鄉(xiāng)村物業(yè)基本管理系統(tǒng)；調(diào)查顯示：48.1%的村民表示愿意為更優(yōu)質(zhì)服務(wù)支付更高的價格，意味著現(xiàn)代化物業(yè)后期可以進一步發(fā)展增值服務(wù)，獲取更大的獲利空間；有1/3的村民表示愿意到本公司就職，有助于緩解“公司招聘難，村民就業(yè)難”的狀況，在一定程度上實現(xiàn)公司與村民共贏。（表1）

表1 村民對農(nóng)村物業(yè)服務(wù)需求調(diào)查一覽表

由表1可得，大部分村民希望居住環(huán)境得到優(yōu)化，有期許物業(yè)能夠提供保潔、安保、設(shè)備維護維修、消防、道路維護、綠化、公眾代辦性業(yè)務(wù)等服務(wù)；改善鄉(xiāng)村建設(shè)混亂的現(xiàn)狀，如生產(chǎn)秩序混亂、亂扔垃圾、治安混亂、基礎(chǔ)設(shè)施欠缺等。調(diào)查結(jié)果顯示，村民接受物業(yè)費定價為每戶250～300元的有174人，300～350元的有60人，350～400元的有28人，村民大多偏向于每年250～300元的低價位。因此，我們認為物業(yè)進村的初期應(yīng)定價在村民可接受的低價位范圍之內(nèi)。

四、發(fā)展建議

（一）加強鄉(xiāng)村物業(yè)的配套設(shè)施及村民權(quán)益保障

1、針對鄉(xiāng)村房屋、設(shè)施、道路等缺乏統(tǒng)一管理，土地使用缺乏科學(xué)規(guī)劃的問題?，F(xiàn)代化鄉(xiāng)村物業(yè)提供合理的規(guī)劃建議，經(jīng)與村委會及村民共同協(xié)商后，達成規(guī)劃方案，并由物業(yè)對于鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施進行常規(guī)檢查和修繕，以及完善基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)置等工作。

2、對于村民的個人房屋，物業(yè)將牽頭建設(shè)健全房屋資料檔案、建立住戶檔案、完善相關(guān)管理方案，并對房屋安全性進行評估考察，做到記錄在案，得以評估房屋隱患值，給予村民合理的調(diào)整建議，防患在前，對隱患系數(shù)高的房屋進行重點監(jiān)控，緊急應(yīng)急措施預(yù)案在后，全力保障村民的生命健康權(quán)和財產(chǎn)權(quán)益。

3、針對蒙洞村這樣處于山地的鄉(xiāng)村，物業(yè)就山火防治方面，保障村民產(chǎn)業(yè)安全，在土地規(guī)劃時預(yù)留出所需的消防通道，完善消防基礎(chǔ)設(shè)施；在山火易發(fā)地帶樹立警示標識，在村內(nèi)定期召開消防知識宣傳活動，并且在山火易發(fā)期加強巡查管理。通過物業(yè)管理防治和提高村民自身山火防治意識來進行有效山火防治。

（二）實施物業(yè)服務(wù)的全程跟蹤管理。為落實物業(yè)的基礎(chǔ)服務(wù)，現(xiàn)代化鄉(xiāng)村物業(yè)將實施物業(yè)服務(wù)的全程跟蹤管理。對于基礎(chǔ)設(shè)施的使用年限預(yù)算，以及實際使用情況進行信息收集以及大數(shù)據(jù)計算，制定經(jīng)濟利益度與村民實惠度最大化的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方案。對于階段性的鄉(xiāng)村管理建設(shè)，積極吸納村民的意見反饋，物業(yè)提供具體管理方案，物業(yè)與村委會共同商榷具體的實施措施，并在充分考察后及時制訂詳細服務(wù)實施方案，幫助村民妥善解決問題。

（三）提高管理服務(wù)建設(shè)

1、加快企業(yè)人才培養(yǎng)。人才是現(xiàn)代化物業(yè)提高管理服務(wù)建設(shè)的關(guān)鍵，加快人才梯隊建設(shè)，強化員工培訓(xùn)。首先，企業(yè)要聘請相關(guān)專業(yè)管理人才；其次，對基礎(chǔ)員工通過內(nèi)部培訓(xùn)、委托培訓(xùn)等手段，加強其專業(yè)素養(yǎng)和服務(wù)意識。以管理水平和員工素質(zhì)的全面提高來提高管理服務(wù)建設(shè)水平。

2、加大科學(xué)技術(shù)的引入。引入監(jiān)控設(shè)備、警報報警設(shè)備等設(shè)施，減少人員管理對村民日常生活的打擾，提高服務(wù)的準確性和勞動效率。

3、加強宣傳工作和溝通工作。與村委會和村民密切交流聯(lián)系，及時獲取需求、意見反饋，對于物業(yè)管理工作的不足之處加以改進，進一步建設(shè)健全管理服務(wù)體系。

4、提供農(nóng)村人口就業(yè)機會，減少村民返貧的可能性。村民在物業(yè)管理體系中得到職業(yè)教育培訓(xùn)，其利用學(xué)習(xí)到的技能，發(fā)展自身的同時也能促進鄉(xiāng)村振興，從根本上使得鄉(xiāng)村脫貧人員不再返貧。

經(jīng)研究，鄉(xiāng)村物業(yè)有助于鄉(xiāng)村進行專業(yè)化、規(guī)范化管理，物業(yè)管理走進鄉(xiāng)村需要磨礪和累積，也將存在城市物業(yè)管理所面臨的問題，不可能一蹴而就。我們從民意調(diào)查中了解到鄉(xiāng)村物業(yè)實施的必要性，這不僅有利于縮小城鄉(xiāng)差距，還有利于推進鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化發(fā)展。我們也要進一步研習(xí)和借鑒城市物業(yè)管理，使鄉(xiāng)村物業(yè)走向成熟、完善。