“房住不炒”進(jìn)入新階段

? 黨的二十大報告提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。在房地產(chǎn)面臨下行壓力的背景下，“房住不炒”依然還是出現(xiàn)在最高級別的政策文件里，不過，和六年前首次提出這一頂層設(shè)計相比，今天的“房住不炒”已經(jīng)進(jìn)入了新的階段。

一

? 2016年，國內(nèi)房價迎來了史上最瘋狂的一次上漲，從一線城市到三、四線城市，國內(nèi)樓市全面開花，部分熱點城市的房價漲幅幾乎翻番。在樓市白熱化的背景下，2016年底的中央經(jīng)濟工作會議，首次提出了“房住不炒”。當(dāng)年的會議提出——促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

? 從此，“房住不炒”成為中國房地產(chǎn)的主旋律，主導(dǎo)了未來幾年樓市的政策走向。2016年之后，中國經(jīng)濟增速放緩，房地產(chǎn)市場也開始迅速降溫，以萬科為首的龍頭企業(yè)甚至在2018年高喊“活下去”，不過“房住不炒”的主旋律始終沒有松動。

? 在隨后幾年，“房住不炒”也表現(xiàn)出了極強的政策定力。2018年之后，中美貿(mào)易摩擦持續(xù)升級，中國經(jīng)濟面臨越來越大的外部壓力，很多人開始猜測“房住不炒”可能會有所松動，但是樓市調(diào)控并沒有出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。2020年疫情暴發(fā)之后，中國經(jīng)濟面臨更大挑戰(zhàn)，“房住不炒”也還是始終出現(xiàn)在政策文件中。

? 在中國房地產(chǎn)調(diào)控的歷史上，一個最常見的規(guī)律就是，每當(dāng)房地產(chǎn)過熱時，就會出臺調(diào)控打壓的政策；但是每當(dāng)經(jīng)濟下行時，房地產(chǎn)政策就會轉(zhuǎn)向，擔(dān)當(dāng)起刺激經(jīng)濟的重任，從而引發(fā)新一輪房價上漲。從2016年首次提出“房住不炒”以來，可以說是國內(nèi)樓市政策定力最強的一次，頂住了經(jīng)濟下行周期的各種壓力，始終沒有像以前一樣出現(xiàn)政策大規(guī)模轉(zhuǎn)向。

  不過，即使如此，從2021年底以來，樓市調(diào)控還是開始出現(xiàn)了調(diào)整的跡象。當(dāng)年12月份的中央經(jīng)濟工作會議，對中國經(jīng)濟形勢的判斷是“面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力”，中國經(jīng)濟開始迎來最近幾年壓力最大的時刻。去年底的中央政治局會議表示，要“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，樓市調(diào)控開始有所松動，銀行信貸的發(fā)放速度加快，房貸利率小幅下調(diào)，地方政府降低首付款甚至取消限購等。

二

? 隨著今年中國經(jīng)濟增速放緩，房地產(chǎn)市場全面遇冷，房地產(chǎn)的銷售額、開發(fā)投資規(guī)模增速和土地出讓金等下滑，樓市放松的力度開始進(jìn)一步升級，在今年國慶前夕達(dá)到高潮。

? 9月29日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府，可自主下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。9月30日，財政部和稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后一年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，予以個人所得稅的退稅優(yōu)惠。9月30日，央行發(fā)布公告，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率。

樓市調(diào)控放松的層面從地方政府升級到了中央部委，而且?guī)状笾醒氩课谐鍪?，很容易讓人?lián)想起2014年那一次國慶救市。由此，市場再度猜測，經(jīng)過了這一次救市之后，是不是意味著“房住不炒”政策走到了盡頭？不過，剛剛公布的黨的二十大報告顯示，“房住不炒”政策并沒有消失。

? 雖然“房住不炒”政策仍在延續(xù)，但是和六年前首次提出時相比，大背景已經(jīng)發(fā)生了變化?！胺孔〔怀础钡暮诵脑谟谝粋€“炒”字，六年前提出“房住不炒”，當(dāng)時正值房價高漲，民眾對于炒房確有極高的熱情；但是，隨著現(xiàn)在房地產(chǎn)市場全面下行，民眾對于炒房的熱情已經(jīng)大大降溫。當(dāng)住房的投資價值越來越低，甚至越來越危險，市場之手其實已經(jīng)遏制了民眾的炒房需求。

? 所以，雖然同為“房住不炒”，但是和六年前相比，側(cè)重點已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。以前的政策文件提及“房住不炒”時，更多強調(diào)的是控制房價，以及促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；而這一次雖然也提及了“房住不炒”，但在黨的二十大報告中，是放在“健全社會保障體系”的框架之下。在提到健全社會保障體系的最后，提到了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。側(cè)重點是建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

? 如果從樓市調(diào)控的手段來看“房住不炒”，在當(dāng)前穩(wěn)增長的壓力之下，重點將更多集中在多套房，也就是投資以及投機性需求上；但是對于首套房等剛性需求，“房住不炒”會釋放出更多刺激消費的手段，避免房地產(chǎn)市場過快下滑，保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。而未來房地產(chǎn)市場會如何發(fā)展，更值得關(guān)注的不是政策走向，而是市場因素。

（摘自《三聯(lián)生活周刊》謝九）