呼和浩特市商品住宅價格影響因素分析

杜曉芳，王 考，郝潤梅，龐 穎

(1.內(nèi)蒙古師范大學(xué) 地理科學(xué)學(xué)院；2.內(nèi)蒙古科瑞房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司，內(nèi)蒙古 呼和浩特 010000)

1 綜述

據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)可知，房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的GDP可以達(dá)到我國GDP總量的7.35%，再加上相關(guān)產(chǎn)業(yè)，幾乎可以達(dá)到總量15%，由此可以說明，房地產(chǎn)業(yè)是我國促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，因此房價的穩(wěn)定關(guān)乎社會經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快、社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，對住房的需求量增加，同時人們的住房要求也從原來的單一功能性消費(fèi)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N復(fù)合消費(fèi)類型，房價也隨之上漲[1-2]。為了抑制房價的快速增長，2016年下半年至今，我國房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入新一輪收緊周期；2021年兩會中在“房子是用來住的、不是用來炒的”的基礎(chǔ)上增加了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，強(qiáng)調(diào)“因地施策、穩(wěn)定房地產(chǎn)價格、進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制”的重要性。怎樣使房價穩(wěn)定，首先了解影響商品住宅價格的因素，因此對商品住宅價格影響因素的研究具有重要意義。

目前，我國有許多學(xué)者從不同角度對商品住宅價格的影響因素進(jìn)行了研究。張繼彤[3]等人(2007)運(yùn)用廣義脈沖響應(yīng)等分析方法研究利率與抑制首付對城鎮(zhèn)住宅市場中房地產(chǎn)價格的影響，最終得出提高貸款利率和首付比例是政府調(diào)控房價過快上漲的首選措施。黃欣[4]等人(2015)借助計量模型從經(jīng)濟(jì)方面5個角度分析南充市商品住宅價格的影響因素，結(jié)果顯示城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出是影響商品住宅價格的主要因素。劉志遠(yuǎn)[5]等(2018)結(jié)合青島市的特點(diǎn)，構(gòu)建了住宅微觀影響因素特征價格模型，并運(yùn)用逐步回歸方法篩選出影響住宅價格顯著性因素。秦佳睿[6]等(2021)從微觀角度出發(fā)，運(yùn)用定量與定性相結(jié)合的方法，建立特征價格模型，并通過逐步回歸方法進(jìn)行修正，在眾多的特征變量中成功剔除二級商業(yè)中心、建筑類型、生活配套設(shè)施3個不顯著的影響因素，保留重點(diǎn)學(xué)區(qū)、城市中心、綠化率等9個影響較大的因素。綜上，學(xué)者們從微觀、經(jīng)濟(jì)等角度運(yùn)用不同方法分析影響商品住宅價格的因素。

本研究利用灰色關(guān)聯(lián)度分析法從供給和需求角度對影響呼和浩特市商品房價格的因素進(jìn)行分析并得出結(jié)論，為呼和浩特市房地產(chǎn)市場以后的發(fā)展及調(diào)控提出相關(guān)建議，使房地產(chǎn)市場能夠健康平穩(wěn)的發(fā)展。

2 呼和浩特市商品住宅現(xiàn)狀

呼和浩特市作為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府，是全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、金融中心，也是呼包鄂榆城市群的區(qū)域性中心城市[7]。隨著城市化推進(jìn)、社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，呼和浩特市商品住宅價格不斷上漲，且漲幅遠(yuǎn)超國家上漲水平。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(見圖1)，全國商品房平均銷售價格從2009年的4 474元/m2上漲到2019年的9 311元/m2，漲幅達(dá)到108.11%，其中呼和浩特市的商品房銷售價格從2009年的4 353元/m2上漲至2019年的11 128元/m2，漲幅為155.64%。

呼和浩特市商品房價格總體呈現(xiàn)波動上漲趨勢。在2011年—2014年間變化幅度不大，2015年有所下降，2016年開始回升，并且之后漲幅變大。這是因為房地產(chǎn)市場進(jìn)入“總量放緩、區(qū)域分化”狀態(tài)，隨后國家出臺支持居民住房消費(fèi)、支持房地產(chǎn)企業(yè)融資等房地產(chǎn)刺激政策，房地產(chǎn)價格大幅上漲[8]。

綜合來看，呼和浩特市房地產(chǎn)市場比較活躍，但是商品住宅價格的上漲會增加低收入家庭的購房壓力、減少其他消費(fèi)等，對呼和浩特市經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展有一定的影響，因此“穩(wěn)房價”十分重要。

3 研究方法與數(shù)據(jù)來源

3.1 研究方法

灰色關(guān)聯(lián)度分析是衡量因素間關(guān)聯(lián)程度大小的一種方法。理論的核心思想是：通過對比分析序列曲線的幾何形狀的方式來對序列之間變化的大小、方向和速度等的相對性加以判斷。其中曲線的幾何形狀相似率越高，就可以認(rèn)為兩者之間的關(guān)聯(lián)性越強(qiáng)，因此其影響程度就越多大[9-10]。

影響商品住宅價格的因素多種多樣，有的因素影響趨勢相同，但是影響程度有一定的差異[11]。因此，可以把商品住宅價格看作是一個較為典型的灰色系統(tǒng)，將灰色關(guān)聯(lián)度分析法引入商品住宅價格影響因素的定量研究中。

灰色關(guān)聯(lián)度分析法具體步驟：

第一步：設(shè)有n個被評價對象，每個評價對象有m個評價指標(biāo)。其中，收集的數(shù)據(jù)可形成如下矩陣：

(1)

第二步：無量綱化處理。由于各指標(biāo)的計量單位不同，為了方便計算且便于比較，首先對各指標(biāo)進(jìn)行無量綱化。一般采用的是常用的無量綱化方法中的初值化法，其公式為：

(2)

第三步：接著進(jìn)行關(guān)聯(lián)系數(shù)計算。關(guān)聯(lián)系數(shù)計算公式為：

(3)

(i=0,1,…,n；k=1,2,…,m;其中ρ為分辨系數(shù)，0<ρ<1，文中ρ取0.5)

第四步：計算關(guān)聯(lián)度。對各評價指標(biāo)分別計算各個評價對象所對應(yīng)指標(biāo)的關(guān)聯(lián)系數(shù)的均值，以此來反映各評價對象與參考序列的關(guān)聯(lián)關(guān)系，并稱其為關(guān)聯(lián)度。公式如下：

(4)

第五步：最終根據(jù)各指標(biāo)的關(guān)聯(lián)度進(jìn)行排序，得出結(jié)果。

3.2 數(shù)據(jù)來源

研究以年度數(shù)據(jù)作為商品住宅價格研究指標(biāo)，相關(guān)數(shù)據(jù)主要來源于2009年—2019年《呼和浩特市統(tǒng)計年鑒》、安居客、58同城以及國家統(tǒng)計局網(wǎng)站等。其中，商品房銷售均價根據(jù)賣房網(wǎng)站呼和浩特市每月房價的掛牌數(shù)據(jù)計算得來。

4 呼和浩特市商品住宅價格與影響因素

4.1 影響因素的選取

商品住宅的價格是在各種各樣因素的相互作用下形成的，商品住宅價格的變動可能是由于一個因素或者幾個因素的影響導(dǎo)致，只有對影響價格的因素進(jìn)行綜合分析才能清楚引起其變化的原因。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和國內(nèi)外學(xué)者的研究成果可知，房地產(chǎn)價格的變動主要受房地產(chǎn)市場中供給和需求關(guān)系的影響[12-13]。因此，結(jié)合呼和浩特市商品住宅市場的實(shí)際情況以及數(shù)據(jù)獲取的難易程度,筆者從需求和供給兩個角度選擇7個方面的影響因素來分析2009年—2019年呼和浩特市商品住宅銷售價格變動的主要原因。

4.1.1 需求因素

從呼和浩特市房地產(chǎn)市場需求情況進(jìn)行分析，筆者主要是對居民購買能力以及需求情況的分析。關(guān)于影響居民購買能力以及需求情況選取的指標(biāo)為：區(qū)域GDP、城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價格指數(shù)、城鎮(zhèn)居民可支配收入、區(qū)域總?cè)丝跀?shù)以及住宅銷售面積。

區(qū)域GDP：是指某地區(qū)在一定時期內(nèi)所有生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的總和，可以反映出該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平。區(qū)域GDP的增長，提高了人民的生活水平，改善住房需求增強(qiáng)，房產(chǎn)的有效需求增加，導(dǎo)致商品價格的上升。

城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價格指數(shù)：反映城市居民家庭所購買的生活消費(fèi)品價格和服務(wù)項目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。

城鎮(zhèn)居民可支配收入：居民可支配收入是指居民能夠自由支配的收入。城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價格指數(shù)和城鎮(zhèn)居民可支配收入可以看出該地區(qū)居民的消費(fèi)水平以及消費(fèi)能力。

區(qū)域總?cè)丝跀?shù)：用常住人口表示，影響著該區(qū)域居民對商品住宅的總需求量。當(dāng)人口數(shù)量增加時，對商品住宅的需求量隨之增加，但商品住宅的供給量是一定的，因此將會使商品住宅的價格上升。

住宅銷售面積：指購房者所采購的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(套內(nèi)建筑面積)和應(yīng)分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e之和，其反映的是該區(qū)域居民對房地產(chǎn)的實(shí)際需求量。

4.1.2 供給因素

從呼和浩特市房地產(chǎn)市場供給情況進(jìn)行分析，主要是對房地產(chǎn)市場供給量的分析。關(guān)于影響房地產(chǎn)供給量選取的指標(biāo)為：房地產(chǎn)投資額以及竣工房屋面積，這兩個因素直接影響著房地產(chǎn)市場的供給量。

房地產(chǎn)投資額：指以貨幣表現(xiàn)的建造和購置固定資產(chǎn)活動的工作量。房地產(chǎn)投資額越大使得房地產(chǎn)業(yè)有更多的資金運(yùn)轉(zhuǎn), 就可以建造質(zhì)量和環(huán)境更好、更多的房屋來售賣，對商品住宅的價格有明顯的影響。

竣工房屋面積：指一定時期內(nèi)竣工的房屋建筑面積之和，直接反映出房地產(chǎn)的供給量。我國的竣工房屋面積與房地產(chǎn)投資額存在著長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，竣工房屋面積的變動對房價的影響顯著。

4.2 構(gòu)建商品住宅價格與影響因素相關(guān)性模型

4.2.1 確定參考序列

筆者將呼和浩特市住宅商品住宅均價作為因變量，選取2009年—2019年的數(shù)據(jù)對影響呼和浩特市商品住宅價格的因素進(jìn)行分析。其中，X0代表呼和浩特市住宅商品房銷售均價，X1代表呼和浩特市區(qū)域GDP；X2代表呼和浩特市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價格指數(shù)；X3代表呼和浩特市城鎮(zhèn)居民可支配收入；X4代表呼和浩特市常住人口；X5代表全市就住宅銷售面積；X6代表房地產(chǎn)投資額；X7代表竣工房屋面積。

4.2.2 數(shù)據(jù)處理

4.2.2.1 無量綱化處理。用每列中的數(shù)去除以數(shù)列中第一個數(shù)，文中相關(guān)數(shù)據(jù)無量綱化結(jié)果如表1所示。

表1 無量綱化結(jié)果

4.2.2.2 計算關(guān)聯(lián)系數(shù)。根據(jù)公式求出各關(guān)聯(lián)系數(shù)，并保留兩位小數(shù)，各關(guān)聯(lián)系數(shù)結(jié)果見表2。

表2 各關(guān)聯(lián)系數(shù)

4.2.2.3 關(guān)聯(lián)度及關(guān)聯(lián)序的計算。根據(jù)上述的灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)的計算結(jié)果，可以計算得出相關(guān)因素與呼和浩特市商品住宅均價的關(guān)聯(lián)度，如表3所示。

表3 關(guān)聯(lián)度結(jié)果

4.2.2.4 研究結(jié)果分析。通過比較關(guān)聯(lián)度結(jié)果可以看出，呼和浩特市商品住宅均價與其影響因素的關(guān)聯(lián)度大小依次：城鎮(zhèn)居民可支配收入>區(qū)域GDP>住宅銷售面積>常住人口>城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價格指數(shù)>竣工房屋面積>房地產(chǎn)投資額。

城鎮(zhèn)居民可支配收入與商品住宅價格的關(guān)聯(lián)度0.88，而區(qū)域GDP的關(guān)聯(lián)度為0.86，影響程度分別居于第一和第二，可以看出該地區(qū)居民的消費(fèi)能力以及該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平是影響房地產(chǎn)價格的重要因素。呼和浩特市作為自治區(qū)首府、作為呼包鄂城市群之一，該區(qū)域的GDP在不斷增長，隨之城鎮(zhèn)居民可支配收入不斷提高，致使商品住宅價格呈上漲趨勢。

住宅銷售面積、常住人口與商品住宅價格的關(guān)聯(lián)度分別為0.77、0.76，影響程度較大。常住人口和住宅銷售面積表示的是對商品住宅的實(shí)際需求量，總?cè)丝跀?shù)越多對商品住宅的需求量就越高，銷售面積就會越多，商品住宅價格就會隨之變化。

城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價格指數(shù)對商品住宅價格的關(guān)聯(lián)度為0.69，影響程度居中。該指標(biāo)是反映城市居民家庭所購買的生活消費(fèi)品價格和服務(wù)項目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)，說明呼和浩特市城市居民消費(fèi)趨勢的變化對商品住宅的價格有一定的影響。

竣工房屋面積、房地產(chǎn)投資額對商品住宅價格的關(guān)聯(lián)度分別為0.62、0.60，是這些因素中影響程度最小的兩個指標(biāo)。呼和浩特市房地產(chǎn)市場商品住宅存在庫存，因此竣工房屋面積、房地產(chǎn)的投資額對商品住宅價格的變化影響程度較小。

5 結(jié)論與建議

5.1 結(jié)論

作為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府以及呼包鄂榆城市群的區(qū)域性中心城市，近年來，呼和浩特市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，同時帶動著該市房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。為了促使呼和浩特市經(jīng)濟(jì)更加健康穩(wěn)定的發(fā)展，控制商品住宅價格是一項重要任務(wù)。筆者通過運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)度方法對影響呼和浩特市商品住宅價格的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析處理可知：2009年—2019年，城鎮(zhèn)居民可支配收入對呼和浩特市商品住宅價格變化的影響程度最大，區(qū)域GDP、住宅銷售面積次之。

5.2 建議

為了抑制商品住宅價格的迅猛上漲，政府應(yīng)堅持“房只住不炒”的定位，全面落實(shí)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)，不斷地完善房地產(chǎn)調(diào)控舉措。結(jié)合近年來呼市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及影響因素分析，提出以下建議。

5.2.1 建立社會保障體系

城鎮(zhèn)居民可支配收入對呼和浩特市商品住宅價格變化的影響程度最大。但呼和浩特市中低收入的普通居民仍占據(jù)多數(shù)，該群體實(shí)現(xiàn)居住或者改善居住環(huán)境的需求較為困難，要改變這一現(xiàn)狀應(yīng)該由政府制定相關(guān)政策，加大保障體系的建設(shè)力度、完善收入分配制度、提升社會福利；加大對社會中工薪階層消費(fèi)范圍內(nèi)的住房的供給量，分層分批的解決不同收入群體的住房需求，促進(jìn)供求關(guān)系在新的狀態(tài)下達(dá)到平衡。

5.2.2 調(diào)整供需結(jié)構(gòu)，減少房地產(chǎn)市場庫存

從結(jié)果可以看出，商品住宅銷售面積對呼和浩特市住宅價格的穩(wěn)定有著重要影響。呼和浩特市的房地產(chǎn)市場供給量大于需求量，房地產(chǎn)市場存在庫存，因此政府應(yīng)該放緩房屋建設(shè)速度、調(diào)整供需結(jié)構(gòu)，不應(yīng)使住宅竣工房屋面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅商品房銷售面積。同時加強(qiáng)呼和浩特市福利性金融體系的建設(shè)，進(jìn)一步引導(dǎo)中低收入人群參與到房地產(chǎn)市場的福利性金融體系中來，達(dá)到解決城鎮(zhèn)居民的住房難問題、減少該區(qū)域房地產(chǎn)市場庫存的目標(biāo)。

5.2.3 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展

近年來在國家相關(guān)政策的推動下，呼和浩特市正在以長期向好的趨勢發(fā)展。呼和浩特作為全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、金融中心，呼和浩特市應(yīng)該推動旅游產(chǎn)業(yè)、教育事業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及交通軌道等的發(fā)展，降低政府對房地產(chǎn)財政的依賴，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)的發(fā)展。