房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理探討

賀映輝

（深圳招商華僑城投資有限公司，廣東 深圳 518000）

資金是企業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營的保障，也是企業(yè)生存與發(fā)展的生命線，企業(yè)的資金管理是企業(yè)工作的重點，資金管理貫穿于企業(yè)經(jīng)營的各環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)作為資本密集型企業(yè)，需要實現(xiàn)資金的良性循環(huán)，防范資金鏈斷裂的風(fēng)險。是否能夠?qū)Y金進行合理、有效的管理，決定了房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)中能否獲得穩(wěn)定發(fā)展。另外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資額度大、資金周轉(zhuǎn)時間長等特點也對企業(yè)的資金管理提出了更高的要求，如果資金管理存在問題，將可能引發(fā)企業(yè)的財務(wù)危機，阻礙企業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有必要提高自身資金管理水平。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的不足

（一）籌資渠道單一，融資能力不足

當前部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道僅為銀行渠道，在發(fā)展過程中沒有形成多元化的融資渠道。由于融資渠道較為單一，再加上近年來銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款謹慎性在提高，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在資金短缺等問題，企業(yè)沒有通過多樣化的融資渠道分散資金籌措風(fēng)險，容易導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)展過程中產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。同時，部分房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理過程中，沒有結(jié)合投資規(guī)劃和資金缺口制定籌資方案，籌資方案與籌資計劃的制定沒有緊密結(jié)合企業(yè)資金需求時間及需求量等。部分房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴大籌資規(guī)模，沒有結(jié)合企業(yè)的實際開展籌資，導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險過高。

（二）資金使用中缺乏全面管控

首先，在資金使用的過程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有針對資金預(yù)算的編制及執(zhí)行情況加強管理，沒有結(jié)合預(yù)算的各環(huán)節(jié)建立動態(tài)管理機制，也沒有明確預(yù)算管理的具體責(zé)任部門，在預(yù)算管理過程中未實現(xiàn)對資源的科學(xué)分配。其次，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對開發(fā)成本未做到有效的動態(tài)管理，成本管理工作較為粗糙，重心放在成本核算而不是降本增效管理上，沒有結(jié)合不同環(huán)節(jié)的成本進行動態(tài)分析，成本未得到有效管控，加上工程款的支付在關(guān)鍵節(jié)點未做好資金支付規(guī)劃，總體未做到以收定支，先收后支，收大于支，從而導(dǎo)致資金收支不平衡，現(xiàn)金流緊張的局面。

（三）銷售環(huán)節(jié)資金回流存在問題

部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅在即將取得預(yù)售證之前才思考如何開展銷售，沒有在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)前就結(jié)合對市場的預(yù)測制定未來的銷售規(guī)劃并隨著市場行情動態(tài)調(diào)整，銷售計劃的制定存在一定的滯后性。在目前行業(yè)政策變化不定，地產(chǎn)銷售市場下行的情況下，首要任務(wù)就是要將銷售和回款作為公司的第一要務(wù)，時刻緊盯銷售。而部分企業(yè)卻沒有通過培養(yǎng)一批專業(yè)的營銷團隊來加強廣告宣傳并開展有效營銷，銷售環(huán)節(jié)資金回流存在一定問題。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的建議

（一）優(yōu)化融資渠道，強化信用建設(shè)

第一，開展多元化融資。近年來房地產(chǎn)項目的投資需求回落，很多購房者都持幣觀望，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金獲取難度進一步提高，很多企業(yè)出現(xiàn)了資金缺口甚至資金鏈斷裂的問題。同時商業(yè)銀行為了防范風(fēng)險，對于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款謹慎度在不斷提高，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未來要獲得足夠的資金，就需要采取多元化的融資模式。企業(yè)需結(jié)合不同開發(fā)階段融資工作的特點，考慮不同融資方案的信用風(fēng)險、利率風(fēng)險等因素，合理確定融資方式，確保企業(yè)實現(xiàn)價值最大化的目標。在傳統(tǒng)的管理模式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道較為單一，容易引發(fā)財務(wù)風(fēng)險。通過多元化融資，能夠優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)對融資成本的控制[1]。融資工作是否成功，決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否能夠以最小的資金成本獲得足夠的資金。在銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的授信不斷壓縮的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展多元化融資也更加重要。例如，A企業(yè)通過房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)會平臺，以互助性擔保的方式向銀行爭取更高額度的款項支持。同時，A企業(yè)采取聯(lián)合投資的方式組成規(guī)模更大的公司獲取資金。而對于大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資渠道更為豐富，除了常見的股票融資、債券融資之外，還可以嘗試以下方式：首先，合作開發(fā)。合作開發(fā)是不同的主體通過自己擁有的土地使用權(quán)、開發(fā)資質(zhì)、建設(shè)資金等要素共同出資、共同經(jīng)營的合作建房行為，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的聯(lián)合經(jīng)營行為，能夠?qū)崿F(xiàn)資源互補與強強聯(lián)合。其次，房地產(chǎn)信托融資。房地產(chǎn)信托融資是投資人將擁有的資金委托給信托公司，信托公司根據(jù)委托人的意愿開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為。房地產(chǎn)信托的靈活性較大，能夠根據(jù)企業(yè)的實際設(shè)置合理的信托產(chǎn)品，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高風(fēng)險、高收益也能夠吸引信托的注意。再次，房地產(chǎn)項目資產(chǎn)證券化。例如公募/私募REITs，通過將土地上不可流動的底層基礎(chǔ)資產(chǎn)變?yōu)榭闪鲃拥馁Y金，緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金流動的壓力。最后，對于集團公司而言，還可以嘗試資金集中管理與創(chuàng)設(shè)財務(wù)公司。通過內(nèi)部資金管理平臺，加速集團內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)，提高資金使用效率。從而進一步提高集團整體的財務(wù)資源配置效率，降低集團外部融資總額和資金成本，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金管理的過程中，需要根據(jù)國家政策要求和企業(yè)實際情況，分析資金的缺口，合理制定各階段的籌資計劃。首先，充分考慮國家宏觀調(diào)控政策要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作較易受到宏觀調(diào)控政策的影響，企業(yè)在經(jīng)營過程中必須認識到政策變化給企業(yè)帶來的機遇和挑戰(zhàn)，企業(yè)需要隨時關(guān)注金融政策變動并結(jié)合各類信息制定合理的融資方案。其次，選擇適合的融資方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資過程中，需要分析不同融資方式的特點，對融資方式、資本結(jié)構(gòu)進行細致分析，比較不同融資方案之間的差異。在制定融資方案時，需要充分考慮項目建設(shè)周期、投資總額、不同融資方式對企業(yè)的硬性要求等方面的因素，合理選擇最為適合的融資方式。再次，重視融資計劃和規(guī)模。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要重視對融資計劃的制定，還需要充分考慮企業(yè)的融資規(guī)模。資金在開發(fā)項目的過程中被長期占用，同時由于企業(yè)的資金需求量較大，若資金的使用規(guī)模和時機控制不當，將可能導(dǎo)致企業(yè)資金緊缺，增大企業(yè)的籌資成本和財務(wù)風(fēng)險。故要做好融資規(guī)劃并控制融資規(guī)模，除必須要滿足企業(yè)各階段最低資金需求量外，也要合理預(yù)測資金需要的時間，以及不同時期的融資要求，并結(jié)合市場動向及資金情況對項目的資金需求總量及各階段資金需求量進行合理分析，從而促使企業(yè)的融資方案更具合理性。

（二）加強資金使用管控

第一，加強對資金的預(yù)算管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在資金投入大、資金循環(huán)周期長等一系列特點，因此規(guī)范資金投資計劃、優(yōu)化資金預(yù)算是企業(yè)在資金管理的重要工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要結(jié)合企業(yè)的資金需求、投資情況、競爭環(huán)境等多方面的因素，合理分析企業(yè)資金結(jié)構(gòu)、資本規(guī)模、項目開發(fā)周期等，判斷不同項目的開工時間以及不同開發(fā)階段的資金需求量等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定投資決策規(guī)劃之后，需要結(jié)合開發(fā)項目編制具體的預(yù)算。資金預(yù)算作為資金管理工作的基礎(chǔ)，企業(yè)只有優(yōu)化自身的資金預(yù)算體系，才能對財務(wù)風(fēng)險實現(xiàn)有效控制。同時資金預(yù)算要盡可能細化，實現(xiàn)對各階段資金需求量的合理分析[2]。

第二，開展動態(tài)成本管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制是動態(tài)的過程，成本管理的過程是否科學(xué)決定了成本控制的有效性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理在資金管理工作中處于重要位置，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制不力，資金浪費問題常見。動態(tài)成本管理能夠改善企業(yè)的成本管理流程，并且隨著市場及合同執(zhí)行情況變化對成本進行動態(tài)調(diào)整，從而確保成本管理更加具有科學(xué)性。企業(yè)在成本管理過程中開展動態(tài)成本管理，才能幫助企業(yè)形成競爭力，體現(xiàn)企業(yè)的成本優(yōu)勢，幫助企業(yè)達成價值創(chuàng)造目標。首先，項目成本管理是一項系統(tǒng)性工程，為實現(xiàn)各環(huán)節(jié)工作的有效循環(huán)，需要加強對成本信息的管理，確保各類成本信息能夠及時、準確傳遞，為動態(tài)成本管理工作奠定基礎(chǔ)。企業(yè)內(nèi)部要配備具有成本管理意識和信息管理知識的復(fù)合型人才，確保企業(yè)內(nèi)部的各項成本數(shù)據(jù)信息能夠得到及時地收集與反饋。其次，企業(yè)需要建立成本管理的成本預(yù)算制度，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的具體項目編制月度、季度、年度預(yù)算，并對成本預(yù)算進行動態(tài)控制與分析，結(jié)合項目資金流量情況及可能發(fā)生的資金變動情況，分析企業(yè)預(yù)計的成本費用情況，對企業(yè)的成本工作進行動態(tài)優(yōu)化與調(diào)整。

（三）改進銷售管理，強化資金回流

第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要合理制定銷售回款計劃。當前我國對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控政策頻出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有及時回籠資金，才能確保企業(yè)正常經(jīng)營。通常而言房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金回籠周期較長，在拿地測算階段，就應(yīng)該做好對整個項目的銷售計劃。并在項目建設(shè)期間，資金管理部門和銷售部門應(yīng)該密切關(guān)注市場的變化，關(guān)注國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，在取得預(yù)售證之前應(yīng)該動態(tài)更新并進一步完善預(yù)售計劃，并且全面評估未來資金回流的相關(guān)情況，制定資金回流計劃，結(jié)合資金回流的相關(guān)信息動態(tài)分析企業(yè)的現(xiàn)金流，并形成資金回流報告[3]。首先，企業(yè)需要動態(tài)監(jiān)控市場的變動方向。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中，要針對目標群體進行分析，了解消費者需求，并關(guān)注目標消費者的偏好以及開發(fā)項目的優(yōu)勢與劣勢，以便制定更為合理的銷售規(guī)劃，進行合理的銷售定價，并以此來安排企業(yè)的銷售計劃，從而在獲得預(yù)售許可證之后盡快將全部項目推售出去，加快資金的回流。其次，優(yōu)化企業(yè)的收款管理機制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收款過程中要開展標準化、規(guī)范化的管理，動態(tài)追蹤銀行放貸、款項的回收情況，并結(jié)合款項回收建立臺賬，詳細記錄客戶名稱、地址等方面的信息，必要時可以考慮將房產(chǎn)銷售的尾款催收工作外包給具有專業(yè)資質(zhì)及銀行放款渠道的公司以提高回款效率。最后，在面對當今大環(huán)境影響，經(jīng)濟下行，競爭對手競相降價的情況下，除科學(xué)調(diào)價，適應(yīng)市場行情外，更要轉(zhuǎn)變思維，探索創(chuàng)新回款形式。如股權(quán)轉(zhuǎn)讓，整售，帶租約銷售、私募REITs等，通過多措并舉盡快實現(xiàn)存貨去化，促進銷售回款。

第二，培養(yǎng)營銷人才，優(yōu)化企業(yè)營銷方案。銷售作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回流的環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要時刻把握市場動態(tài)，制定完善的營銷策略，縮短企業(yè)銷售周期，降低銷售過程中的風(fēng)險。首先，企業(yè)需要加強對營銷人才的培養(yǎng)。不僅要重視對營銷團隊的專業(yè)知識和銷售技巧培訓(xùn)，還要培訓(xùn)人員的忠誠度以及對企業(yè)營銷理念的認可。營銷人才的培養(yǎng)能夠有效提高企業(yè)的營銷效率，企業(yè)需要通過跟蹤消費者興趣，不斷優(yōu)化企業(yè)的營銷方法，結(jié)合消費者實際需求與偏好制定合理的推銷方式，確保企業(yè)的廣告突出產(chǎn)品的優(yōu)勢與特點。在廣告宣傳時，要求結(jié)合項目地理位置、物業(yè)、綠化等方面的優(yōu)勢進行重點宣傳。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要充分利用網(wǎng)絡(luò)宣傳項目優(yōu)勢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售過程中需要注重網(wǎng)絡(luò)廣告的效果，在銷售過程中需要認識到商品房的銷售對象遍布于不同的年齡結(jié)構(gòu)，企業(yè)需要結(jié)合購買人群的特點細化網(wǎng)絡(luò)廣告的投放，從而促進成交量，實現(xiàn)銷售回款。

三、結(jié)束語

近年來我國針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策頻出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要完善自身的資金管理方式，優(yōu)化資金管理體系，保障資金穩(wěn)定運作。但是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中資金管理還存在一定問題，因此本人針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理中包括融資、資金使用、資金回流三個環(huán)節(jié)進行了相關(guān)研究，認為通過對上述三個環(huán)節(jié)進行有效管理，能幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定一套科學(xué)、完善的資金管理機制，解決資金管理體系中的不足。