長租公寓模式下承租人權(quán)益的法律保護(hù)研究

王日珂

(廣西大學(xué)，廣西 南寧 530004)

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，以“自如”“蛋殼”為代表的長租公寓成為住房租賃市場的后起之秀，發(fā)展日益迅猛。 長租公寓是一種新型的房屋租賃模式，具體是指住房租賃企業(yè)對(duì)存量房產(chǎn)進(jìn)行裝修升級(jí)或者改造，提供多樣化配置的出租房源和標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)服務(wù)，以滿足不同群體居住生活需要的長期出租型公寓。 而所謂住房租賃企業(yè)，是指以房屋租賃為主要業(yè)務(wù)，將自有房屋或者以合法方式取得的他人房屋對(duì)外出租，以收取相應(yīng)租金的企業(yè)[1]。

一、 長租公寓模式的基本法律關(guān)系

長租公寓模式的基本法律關(guān)系大多數(shù)可以概括為房屋租賃合同關(guān)系、委托代理關(guān)系、金融借貸關(guān)系三大關(guān)系。 其中不變的關(guān)系是住房租賃企業(yè)與承租人之間的房屋租賃合同關(guān)系。 而約束住房租賃企業(yè)與房東之間的，有可能是基于房屋租賃合同的租賃關(guān)系，也有可能是基于代理合同的委托代理關(guān)系，在司法實(shí)踐中對(duì)合同性質(zhì)的認(rèn)定仍存在一定的爭議[2]。 若在“租金貸”的情形下，承租人和貸款平臺(tái)之間還會(huì)基于借款合同形成金融借貸關(guān)系，與此同時(shí)，貸款平臺(tái)與住房租賃企業(yè)之間一般都會(huì)存在互利協(xié)議，但因互利協(xié)議的內(nèi)容有較大的自治性，故互利協(xié)議法律關(guān)系就不在本文討論的基本法律關(guān)系范圍之內(nèi)。

(一)房屋租賃合同關(guān)系

1. 住房租賃企業(yè)與房東

可以把住房租賃企業(yè)與房東之間的基本法律關(guān)系看作房屋租賃合同關(guān)系，在這種法律關(guān)系下，房東將自己名下的合法空置房源交給住房租賃企業(yè)，并賦予后者轉(zhuǎn)租、改裝等權(quán)利，而住房租賃企業(yè)承擔(dān)依照合同向房東支付租金的義務(wù)[3]。

2. 住房租賃企業(yè)與承租人

相關(guān)房屋轉(zhuǎn)租之后，住房租賃企業(yè)與承租人簽訂《房屋租賃合同》，并形成了新的房屋租賃合同關(guān)系。 大多數(shù)住房租賃企業(yè)采用“低進(jìn)高出”的方式，將從房東處獲得的低價(jià)房源，經(jīng)過統(tǒng)一風(fēng)格的改裝后，再以企業(yè)的名義加價(jià)向其他承租人出租，并從中取得轉(zhuǎn)租差價(jià)來獲利，此時(shí)的承租人才是本文所討論的單純意義上的“承租人”。 在這種情況下，房東與承租人之間并沒有直接簽訂合同，兩者之間也不存在任何直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

(二)委托代理關(guān)系

除了房屋租賃關(guān)系外，住房租賃企業(yè)與房東之間的基本法律關(guān)系也可以被視為委托代理關(guān)系，比如雙方在合同中約定:住房租賃企業(yè)在取得有關(guān)授權(quán)后，以代理人的名義出租有關(guān)房屋。 這種委托代理關(guān)系也可以理解為“資產(chǎn)管理”關(guān)系，住房租賃企業(yè)作為“資產(chǎn)管理者”代理房東打理空置的房產(chǎn)，出租時(shí)，住房租賃企業(yè)作為房東的代理人以房東的名義與承租人簽訂房屋租賃合同[4]。 在這種情況下，房東與承租人之間存在著基于租賃合同的房屋租賃關(guān)系，雙方可以直接基于該法律關(guān)系行使權(quán)利或者履行義務(wù)，而住房租賃企業(yè)只是以“居中人”或者“代理人”的身份，為房東和承租人簽訂合同提供便利，協(xié)助兩者確立房屋租賃合同關(guān)系[5]。

(三)金融借貸關(guān)系

在實(shí)踐中，為吸引更多的目標(biāo)人群和提高競爭力，許多住房租賃企業(yè)會(huì)以“信用住”為宣傳口號(hào)提出“首月0 租金”或“房租月付”等優(yōu)惠活動(dòng)，而享受這些優(yōu)惠活動(dòng)的前提是承租人需與貸款平臺(tái)簽訂“租金貸”業(yè)務(wù)。 “租金貸”，是指承租人與貸款平臺(tái)簽訂貸款合同，合同標(biāo)的一般是未來一兩年的房租，貸款平臺(tái)將貸款的房租一次性直接交付給住房租賃企業(yè)，后由承租人每月按照貸款合同的約定向貸款平臺(tái)清償貸款。 在“租金貸”業(yè)務(wù)模式下，承租人每月支付的對(duì)象由住房租賃企業(yè)變?yōu)橘J款平臺(tái)，與貸款平臺(tái)之間形成了金融借貸關(guān)系，這在一定程度上緩解了承租人的資金壓力，同時(shí)貸款平臺(tái)可以借由“租金貸”賺取可觀的手續(xù)費(fèi)或利息，而住房租賃企業(yè)可以從貸款平臺(tái)處一次性得到數(shù)年的租金以滿足企業(yè)的融資需求。 “租金貸”從外表上看，似乎是三方共贏的局面，但對(duì)承租人來說卻隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)[6]。

二、 長租公寓模式下承租人面臨的風(fēng)險(xiǎn)

(一)租金被哄抬，不合理上漲

住房租賃企業(yè)為了盡可能多地爭搶房源，快速擴(kuò)大規(guī)模及搶占市場份額，提高企業(yè)的市場競爭力，以高于市場兩到四成的價(jià)格向房東收房，這無形中抬高了收房價(jià)格，擾亂了正常的房屋租賃市場秩序。此外，住房租賃企業(yè)囤積房源，將房屋經(jīng)過裝修、改造后再高價(jià)出租，從中賺取租金上漲帶來的差價(jià)，而住房租賃企業(yè)對(duì)大量房源提高租金出租的行為，必然會(huì)導(dǎo)致相近區(qū)域的其他房東認(rèn)為自己的租金低于市場平均水平，而跟著提高房源的租金，最后造成的結(jié)果是租金被哄抬，不合理的大幅度上漲，承租人的租房負(fù)擔(dān)進(jìn)一步加重[7]。

(二)違規(guī)裝修，承租人生命健康遭威脅

住房租賃企業(yè)作為以營利為目的的企業(yè)，為了實(shí)現(xiàn)利潤的最大化，部分住房租賃企業(yè)在改裝房屋的過程中會(huì)不顧法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定以及承租人的人身安全，強(qiáng)行改變住房結(jié)構(gòu)和格局，只為了能多隔出幾個(gè)房間，多收取幾份租金。 這種隔斷房通常人多物雜，電器雜亂電線亂拉，極容易造成火災(zāi)等嚴(yán)重后果。 也存在著有些承租人剛?cè)胱?，違規(guī)隔斷就被有關(guān)部門依法拆除的情況，給承租人生活帶來極大困擾。 此外，住房租賃企業(yè)為減少空置損失，壓縮經(jīng)營成本，提高利潤，在裝修時(shí)偷工減料，使用不符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、劣質(zhì)的裝修材料；在裝修后未經(jīng)嚴(yán)格的空氣質(zhì)量檢測、不進(jìn)行充分通風(fēng)即將房屋投入租賃市場，嚴(yán)重危害了承租人的生命健康。

(三)機(jī)構(gòu)倒閉，承租人無房可住

一方面，有些住房租賃企業(yè)將租金組成的資金池盲目用于企業(yè)的擴(kuò)張或者高風(fēng)險(xiǎn)投資領(lǐng)域，這使得企業(yè)資金鏈斷裂的可能性大大增加。 這種情況下，有些住房租賃企業(yè)卷款潛逃直接“跑路”。 另一方面，有些住房租賃企業(yè)不顧商業(yè)邏輯，高價(jià)從房東處獲得房源，再以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)租給長租的承租人，這種“高收低出”的方式導(dǎo)致企業(yè)入不敷出而倒閉“跑路”[8]。 住房租賃企業(yè)“跑路”后，房東得不到房屋的租金即要求收回房子的使用權(quán)且要求承租人將房子空出，承租人則以已經(jīng)交付租金為由不肯搬走，矛盾激發(fā)后有些房東會(huì)以直接換鎖等各種方式迫使承租人搬離。 此外，采用“租金貸”模式的承租人被迫搬走后，每月仍需繼續(xù)償還“租金貸”，這使得承租人的合法權(quán)益受到了極大的侵害。

(四)額外收租，隨意攤派費(fèi)用

為了增加利潤，在激烈的市場競爭中站住腳，有些住房租賃企業(yè)在承租人入住房屋后，向承租人高價(jià)收取水電、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)等基礎(chǔ)費(fèi)用，甚至是捏造的、一些莫須有的、承租人完全沒有享受到的各種“服務(wù)”費(fèi)用。 在合同租期屆滿后，有些住房租賃企業(yè)認(rèn)為承租人不會(huì)費(fèi)時(shí)費(fèi)力糾纏，就以各式各樣的由頭減扣甚至拒絕返還租房押金，給承租人造成財(cái)產(chǎn)損失。

(五)中介私自簽協(xié)議，承租人莫名“被貸款”

有些住房租賃企業(yè)提出“信用租房”的口號(hào)來吸引承租人，但在簽合同過程中卻模糊“租金貸”概念，更有甚者故意縮小隱藏“貸款”字樣或者在協(xié)議、App 頁面做手腳；有些工作人員還會(huì)以快速簽約為由直接拿走承租人手機(jī)進(jìn)行操作，承租人以為簽訂的是正常的房屋租賃合同，但實(shí)際上承租人可能已在不知情的情況下簽下了貸款合同。 這種情況甚至在一些大型住房租賃企業(yè)內(nèi)也屢見不鮮，嚴(yán)重影響了承租人的權(quán)益[9]。 有些承租人在長租公寓“跑路”、被房東強(qiáng)行清退后，仍會(huì)不時(shí)收到第三方借貸平臺(tái)各種形式的“催收騷擾”，不僅本人和周圍人的正常生活會(huì)被打擾，其個(gè)人征信也會(huì)受到極大影響。

(六)無處維權(quán)或者維權(quán)成本過高

大多數(shù)承租人被收取不合理的高價(jià)費(fèi)用后，無處維權(quán)或者跟住房租賃企業(yè)反映后得到“不住馬上走”等回應(yīng)，最終只能忍氣吞聲；有些住房租賃企業(yè)“跑路”后，承租人投訴無門，房屋又被同為受害者的房東收走，承租人無法承擔(dān)高額的律師費(fèi)只能求助于法律援助，而更多的承租人選擇自認(rèn)倒霉。 長租公寓模式下的艱難維權(quán)之路使得承租人權(quán)益面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。

三、 完善長租公寓承租人權(quán)益保障的建議

(一)建立相應(yīng)的住房租賃企業(yè)管理制度，制定相關(guān)法律規(guī)范

首先，要加大對(duì)住房租賃企業(yè)的資格審查力度，建立市場準(zhǔn)入制度，將沒有資質(zhì)或者不合格的住房租賃企業(yè)排除在市場之外，防止長租公寓市場魚龍混雜。 同時(shí)還應(yīng)建立市場禁入制度，即把嚴(yán)重違反市場秩序和規(guī)則的企業(yè)清除出長租公寓市場，并禁止其再行進(jìn)入[10]。 建立長租公寓自律組織、行業(yè)自律協(xié)會(huì)，制定相關(guān)行為細(xì)則，建立考核制度，將考核未通過的企業(yè)及時(shí)進(jìn)行公布，并予以一定的行業(yè)處罰。 同時(shí)，還應(yīng)明確長租公寓相關(guān)的裝修標(biāo)準(zhǔn)和入住空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立統(tǒng)一的長租公寓質(zhì)量監(jiān)測機(jī)制和嚴(yán)厲的處罰政策，大力打擊群租房、隔斷房的情況，以保護(hù)承租人的入住健康。

其次，要建立相關(guān)的租金監(jiān)督管理制度，比如住房租賃企業(yè)收到租金后必須強(qiáng)制留存一定比例的租金交由法定的金融機(jī)構(gòu)代為保存和管理，以避免企業(yè)用預(yù)繳的“租金池”盲目擴(kuò)張市場而造成企業(yè)資金壓力過大甚至資金鏈斷裂的局面，也可以避免發(fā)生房東因收不到租金而趕走承租人的情形。

此外，對(duì)“租金貸”的情況，由于住房租賃企業(yè)與貸款平臺(tái)之間一般存在著互利協(xié)議，兩者結(jié)成利益共同體來對(duì)抗承租人，承租人自然處于弱勢地位并承擔(dān)了大多數(shù)的風(fēng)險(xiǎn)[11]，故需要制定相關(guān)制度，在必要的時(shí)候可以突破合同，借鑒“關(guān)聯(lián)合同”理論，將基于房屋租賃合同產(chǎn)生的抗辯權(quán)延伸適用于有關(guān)聯(lián)性的金融貸款合同中。 若住房租賃企業(yè)違約導(dǎo)致租賃合同解除，承租人可以拒絕繼續(xù)向貸款平臺(tái)還款，以保護(hù)處于弱勢地位的承租人的合法權(quán)益。

(二)加大政府的參與和幫助力度

為加快司法處理訴訟進(jìn)程，可以由相關(guān)政府部門指定律師事務(wù)所集中代理因長租公寓引發(fā)的公益訴訟或者集團(tuán)訴訟，盡快為各利益受損方挽回?fù)p失。對(duì)因?yàn)橐咔橛绊懟蛞驗(yàn)槊つ繑U(kuò)張而陷入或者瀕臨資金鏈斷裂的住房租賃企業(yè)，可以采取地方財(cái)政或者地方國有企業(yè)對(duì)其給予一定流動(dòng)資金的支持和融資優(yōu)惠政策，以維系其資金鏈，并進(jìn)行企業(yè)改革或者為善后處理爭取時(shí)間；對(duì)經(jīng)營管理不善，經(jīng)營困難或者已經(jīng)“跑路”的住房租賃企業(yè)，政府或者國有企業(yè)在投入流動(dòng)資金的同時(shí)，可以對(duì)這類企業(yè)進(jìn)行接管、重整，使其平穩(wěn)退出長租公寓市場，化解社會(huì)矛盾。

(三)嚴(yán)守健康發(fā)展和誠實(shí)信用原則

住房租賃企業(yè)應(yīng)穩(wěn)步規(guī)劃，不應(yīng)盲目擴(kuò)張而使自己陷入或者瀕臨資金鏈斷裂最后被迫“跑路”的局面。 在裝修方面，住房租賃企業(yè)應(yīng)在保證承租人生命健康安全的前提下節(jié)省裝修成本，不可一味逐利而無視道德底線。 在采用“租金貸”形式快速回籠資金時(shí)，運(yùn)營商應(yīng)做到以下兩點(diǎn):一是確保承租人有充分的知情權(quán)。 住房租賃企業(yè)在進(jìn)行“租金貸”模式的推薦介紹時(shí)，必須保證所有的信息和風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)完全披露和釋明給承租人。 二是尊重承租人的自主選擇權(quán)。 在充分進(jìn)行信息披露和風(fēng)險(xiǎn)釋明的基礎(chǔ)之上，尊重承租人的意見，由其自主判斷是否選擇通過“租金貸”模式來享受相應(yīng)的優(yōu)惠措施；不可誘導(dǎo)甚至暗中操作幫承租人辦理“租金貸”業(yè)務(wù)。

(四)增強(qiáng)承租人自身防范和維權(quán)意識(shí)

承租人要增強(qiáng)自我防范意識(shí)，簽合同前最好先實(shí)地考察，考察是不是隔斷房，屋內(nèi)管道、電線的鋪設(shè)、室內(nèi)氣味是否正常。 簽訂合同時(shí)要確保合同樣式正常，內(nèi)容權(quán)責(zé)清晰，對(duì)雙方違約的賠償細(xì)節(jié)以及各種“隱形費(fèi)用”必須提前問清并在合同上注明。住房租賃企業(yè)所給出的承諾也必須落實(shí)在合同上，以防產(chǎn)生口頭承諾和所簽合同內(nèi)容不一致的情況。同時(shí)必須明確支付方式，避免誤入“租金貸”，遇到亂收費(fèi)等可以打電話給相關(guān)機(jī)構(gòu)及時(shí)投訴。

當(dāng)長租公寓發(fā)生問題時(shí)，承租人要敢于維權(quán)，首先要注意保存好各項(xiàng)證據(jù)，對(duì)合同、轉(zhuǎn)賬和聊天記錄、廣告宣傳冊等證據(jù)和資料，及時(shí)進(jìn)行收集整理。 同時(shí)積極與房東協(xié)商，認(rèn)清房東也是長租公寓“爆雷跑路”的受害者，雙方各讓一步，達(dá)成協(xié)議。 先將自己安頓下來，避免房東暴力收房，導(dǎo)致被迫搬離的情形發(fā)生，保證自己合法利益的最大化。 最后通過向市場監(jiān)管部門舉報(bào)、報(bào)警等手段，讓政府公信力介入糾紛中，解決矛盾，或者撥打法律援助熱線，通過向法院訴訟、調(diào)解等方式要求住房租賃企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

四、 結(jié)語

綜上，長租公寓模式是住房租賃市場迅速發(fā)展的產(chǎn)物，因相關(guān)法律法規(guī)不夠完善以及監(jiān)管的缺失，長租公寓模式在加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的同時(shí)，也導(dǎo)致作為弱勢群體的承租人承擔(dān)了許多不合理的風(fēng)險(xiǎn)，我們有必要從各個(gè)方面采取一定的措施來保護(hù)承租人的合法權(quán)益。 保護(hù)承租人的合法權(quán)益，就要建立相應(yīng)的住房租賃企業(yè)管理制度，制定相關(guān)法律規(guī)范，對(duì)相關(guān)企業(yè)的租金進(jìn)行監(jiān)管，做好市場篩選，對(duì)不合格的企業(yè)進(jìn)行剔除或懲罰，引用“關(guān)聯(lián)合同”理論保護(hù)承租人權(quán)益；政府在必要的時(shí)候應(yīng)向承租人及住房租賃企業(yè)提供幫助，使其擺脫“爆雷跑路”困境，保持房屋租賃市場的健康持續(xù)發(fā)展；住房租賃企業(yè)應(yīng)秉持健康發(fā)展原則，不盲目擴(kuò)張，以誠實(shí)信用原則進(jìn)行業(yè)務(wù)活動(dòng)；承租人自身也要增強(qiáng)防范和維權(quán)意識(shí)，以免落入風(fēng)險(xiǎn)之中。