新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的探討

文/劉坤（煙臺晟城置業(yè)有限公司）

在全面深化改革的新形勢下，國家正式發(fā)布了許多調(diào)控市場經(jīng)濟(jì)格局的重要法規(guī)和政策指導(dǎo)方針，但房地產(chǎn)公司卻在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在著過熱現(xiàn)象，盡管房地產(chǎn)企業(yè)存在著高風(fēng)險(xiǎn)、高投入的基本特征，以及易受到市場競爭和資本運(yùn)作等方面因素的影響，但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展還是不斷促進(jìn)著我國經(jīng)濟(jì)的快速成長，帶動了地產(chǎn)公司內(nèi)部控制管理工作的主要內(nèi)容，并不斷加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作，以促進(jìn)地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)型和提升。而近年來，由于我國經(jīng)濟(jì)社會的高速發(fā)展，人民的生活水平和生存質(zhì)量也日益改善，這導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司的快速發(fā)展。因此，本文探討如何規(guī)避房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，并針對其提出全新解決措施。

一、了解把握新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)公司屬于經(jīng)營周期長、融資困難較大的行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目周期長，其籌資和運(yùn)營容易受到外部因素的嚴(yán)重影響。因此，房地產(chǎn)公司的運(yùn)營項(xiàng)目必須投入大量資金進(jìn)行開發(fā)，但其企業(yè)沒有能力投入大量資金，因此必須利用融資來開發(fā)和經(jīng)營工程項(xiàng)目。鑒于目前的情況，一些房地產(chǎn)企業(yè)利用銀行貸款進(jìn)行融資。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作效率相對較低，企業(yè)往往容易面臨資金不足的局面，造成來自各方面的壓力。除此之外，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的限制導(dǎo)致房地產(chǎn)融資與籌資困難。房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理難度很大，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷增加。由于開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營周期長，融資困難，房地產(chǎn)公司面臨著許多未知的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)公司參與各種項(xiàng)目開發(fā)，將面臨多方面的嚴(yán)重問題，使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系具有復(fù)雜性。過去傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)在投資全新工程項(xiàng)目時，其將企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)直接定位在項(xiàng)目開發(fā)上，但已完全失去了財(cái)務(wù)管理部門的監(jiān)督職責(zé)。與此同時，在投資新項(xiàng)目的過程中，房地產(chǎn)公司必須做好估價(jià)工作。為了完成招商和招標(biāo)，一些政府部門經(jīng)常采用不同的首選活動來吸引開發(fā)商，但實(shí)際結(jié)果是政府部門已經(jīng)完成了招商工作，其優(yōu)惠政策形同白紙，根本難以享受優(yōu)惠政策，最終為房地產(chǎn)公司在投資核算流程中帶來了許多困難。

二、明確新形勢下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理控制的目的

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理控制，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

我國房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中往往要投入大量資金。過去，房地產(chǎn)企業(yè)在工程項(xiàng)目投資和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策過程中，很難合理評估工程項(xiàng)目的任務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)，這給公司帶來了更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時，房地產(chǎn)公司必須建立科學(xué)合理的財(cái)務(wù)控制和管理體系，不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理任務(wù)，建立了合理的規(guī)章制度，對各類建設(shè)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避做出了評價(jià)。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理控制，增加資金利用率

房地產(chǎn)公司需要大量的基礎(chǔ)資金，必須明智地使用資金，以實(shí)現(xiàn)資金的最佳利用。因此，房地產(chǎn)公司要想不斷加強(qiáng)對公司財(cái)務(wù)管理的實(shí)際控制，就必須嚴(yán)格控制公司的資源利用管理、人才管理、設(shè)備管理等。只有全面提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的管理范圍及綜合質(zhì)量水平，才能夠在最大程度上節(jié)約公司實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營中的成本開支，從而保證房地產(chǎn)公司的長遠(yuǎn)穩(wěn)健發(fā)展。

三、分析新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理控制存在的問題及現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理不到位，資金利用率偏低

近年來，房地產(chǎn)公司在財(cái)務(wù)管理方面存在著投資較困難和資金管理水平比較落后的問題，這是房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理中的一個關(guān)鍵問題。首先，在有序的融資活動過程中，一些中小企業(yè)具備的資金量較小及其財(cái)務(wù)管理水平較低，無法在短時間之內(nèi)尋找出適合房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目的金融中介機(jī)構(gòu)及其擔(dān)保機(jī)構(gòu)。其次，在公司的投資活動中，不把市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢當(dāng)作重要指南，缺乏項(xiàng)目投資的科學(xué)性與合理性，直接忽略了房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)市場需求。最后造成公司資源發(fā)生了巨大浪費(fèi)的狀況。最后，房地產(chǎn)公司資本管理制度并不嚴(yán)格，資本積壓問題也越來越明顯突出，例如房地產(chǎn)公司在沒有進(jìn)行調(diào)研、不知道市場需求的情況下，給買房客戶提供了擔(dān)保，但是如果買房客戶長期無法還清住房貸款，那么公司就必須給這種客戶預(yù)付銀行的按揭款項(xiàng)，這種情形下極易造成公司內(nèi)部產(chǎn)生的長期應(yīng)收款掛賬問題，其資本使用率也相當(dāng)?shù)拖?，最后造成了房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)成本巨大，無法保障房地產(chǎn)公司的長期穩(wěn)健發(fā)展。

（二）企業(yè)內(nèi)部缺乏對財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識，管理人員綜合素質(zhì)偏低

近年來，房地產(chǎn)公司內(nèi)部仍處在比較強(qiáng)烈的“過熱狀態(tài)”。所以，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該發(fā)展并經(jīng)營可以持續(xù)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、獲得重大效益、促進(jìn)公司經(jīng)營高速發(fā)展的重要經(jīng)營項(xiàng)目。正是在此背景下,房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制重視程度還不夠，財(cái)務(wù)管理人才的綜合素養(yǎng)還不高。除此之外，企業(yè)很容易打破資本鏈，降低經(jīng)濟(jì)效益，同時針對新形勢下企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)的新特征，不斷完善了房地產(chǎn)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度。

（三）十九大后樓市新政，房地產(chǎn)“只租不售”時代來臨

中國共產(chǎn)黨第十九次全國代表大會再次明確了“無投機(jī)生活”和“買租并舉的住房制度”的定位。目前，租賃住房政策在各地普遍存在，北京、上海、廣州等一線城市正在共同出擊，為促進(jìn)新租賃稅收政策的有效實(shí)施。從2017年11月10日起，由于深圳市第一宗“只租不賣”的住房用地下跌，在項(xiàng)目建造完畢以后，新租賃公寓和商務(wù)公寓項(xiàng)目的開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在土地出讓期間保留一年(70年內(nèi))，并禁止再買賣和轉(zhuǎn)讓。于是，這也拉開了深圳新租賃公寓項(xiàng)目通過招標(biāo)、拍賣及其掛牌轉(zhuǎn)讓的序幕，根據(jù)該計(jì)劃，深圳在2018年6月前提供7個住宅區(qū)供出租，但不出售。事實(shí)證明，市場需求在不斷變化，這向我們的財(cái)務(wù)人員展示了如何處理一些具有挑戰(zhàn)性的問題，比如財(cái)務(wù)會計(jì)及其以租金而非銷售的形式進(jìn)行成本預(yù)測。

（四）工作人員對企業(yè)財(cái)務(wù)管理不夠重視

在房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理中，財(cái)務(wù)部門的主要負(fù)責(zé)人及其管理工作者只注重提高企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益，然而直接忽視了房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的重要性，使得房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理難以有序開展。除此之外，房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理人員缺乏對公司財(cái)務(wù)管理的知識和理解，極其容易受之前中國傳統(tǒng)財(cái)務(wù)理念的影響，同時公司財(cái)務(wù)管理工作者也欠缺財(cái)務(wù)管理意識，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在各種各樣的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）財(cái)務(wù)制度不夠完善，財(cái)務(wù)決策具有盲目性

伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)今社會的快速發(fā)展，其規(guī)模的不斷擴(kuò)大使得企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)難以全面實(shí)施，財(cái)務(wù)信息內(nèi)容的傳遞也存在著滯后情況。因此，房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理信息不夠齊全，容易造成公司內(nèi)部各部分的財(cái)務(wù)管理信息不夠準(zhǔn)確，只有少數(shù)直接參與業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)力量，這間接導(dǎo)致了管理層的下降。同時房地產(chǎn)企業(yè)總部也難以及時獲取相關(guān)的信息內(nèi)容，無法做出科學(xué)合理的經(jīng)營決策。與此同時，在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動中，部分企業(yè)的財(cái)務(wù)決策是盲目的，造成這種情況的原因是：企業(yè)決策者缺乏安全風(fēng)險(xiǎn)防控意識，對企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范不夠重視。另外，盲目的財(cái)務(wù)管理決策會嚴(yán)重影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，這使得房地產(chǎn)公司難以彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)損失，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)公司出現(xiàn)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。

（六）企業(yè)資金監(jiān)管機(jī)制落后

資金屬于企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展的重要基礎(chǔ)。企業(yè)只有不斷加強(qiáng)對企業(yè)資金的管理，才能全面促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)公司的資金管理機(jī)制比較落后，使用的方法相對簡單統(tǒng)一，究其原因，主要是房地產(chǎn)公司數(shù)量龐大，總部難以對公司資金進(jìn)行有效監(jiān)控和嚴(yán)格控制，導(dǎo)致部分公司資金持續(xù)流失，最終給房地產(chǎn)公司帶來嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、新形勢下完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理控制的合理優(yōu)化措施

（一）積極拓展房地產(chǎn)籌資渠道，提高資金利用率

根據(jù)房地產(chǎn)公司開發(fā)的基本特點(diǎn)，房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目融資的基本流程被認(rèn)為是一個值得考慮的關(guān)鍵問題。所以,房地產(chǎn)公司只有擁有更多樣化融資途徑，才可以為更多項(xiàng)目的發(fā)展募集大量資本。同時，房地產(chǎn)公司還應(yīng)該從以下方面入手：其一，繼續(xù)擴(kuò)大商業(yè)貸款市場。除銀行貸款以外，還能夠采取其他的融資交易、貸款證、商業(yè)發(fā)票和其他的結(jié)算方法。其二，利用政府發(fā)行股票和國債籌集資金。其三，由個人與公司共同發(fā)起，向政府私營部門借入定期的融資貸款。其四，房地產(chǎn)公司可以充分利用個人股本投資來履行這一主要任務(wù)，全面優(yōu)化房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)公司經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力，并不斷擴(kuò)大房地產(chǎn)公司在市場行業(yè)中的份額。

（二）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的培養(yǎng)，提高其綜合素質(zhì)

在為房地產(chǎn)公司招聘財(cái)務(wù)管理人員的過程中，需要對招聘人員的專業(yè)素質(zhì)與綜合能力嚴(yán)格把關(guān)，選拔出具有較高財(cái)務(wù)管理能力和職業(yè)素質(zhì)較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理人才，以確保房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平得到全面提升。與此同時，房地產(chǎn)公司還要不斷加強(qiáng)對財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培訓(xùn)，要定時組織對財(cái)務(wù)人才開展崗前培訓(xùn)和自學(xué)，以全面提高公司財(cái)務(wù)人才的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)。如2017年會計(jì)憑證注銷后，隨著公司會計(jì)制度的不斷完善，在金稅三期、五證一體、企業(yè)誠信管理體系，以及財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型改革等方面，要求企業(yè)財(cái)務(wù)人員的工作能力與社會發(fā)展同步，財(cái)務(wù)人員應(yīng)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，切實(shí)提高個人業(yè)務(wù)能力，唯有如此，才能夠全面提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)與專業(yè)能力。

（三）擴(kuò)大租賃住房，推動房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級

在新時期發(fā)展背景下，部分城市也開始陸續(xù)引入了出租住宅用地，包括天津、廣州與浙江等省市，能夠帶動租房市場的快速發(fā)展，同時對房地產(chǎn)公司不斷擴(kuò)大出租住宅項(xiàng)目建設(shè)的有序進(jìn)行也尤為重要。因此，傳統(tǒng)房地產(chǎn)公司易受到外部影響和網(wǎng)絡(luò)電商的影響，部分企業(yè)的實(shí)體店因銷量不好直接關(guān)門，所以這就需要房地產(chǎn)企業(yè)對其戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行不斷優(yōu)化與調(diào)整，可以向農(nóng)產(chǎn)品與農(nóng)貿(mào)方向的工程轉(zhuǎn)型，既能夠得到國家政策的大力支持，又能夠保障人民群眾不斷提高個人生活品質(zhì)，并創(chuàng)造出諸多的價(jià)值。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型中容易遇到各種各樣的問題，所以這就需要企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員在調(diào)整戰(zhàn)略目標(biāo)之后，不斷拓展思維方式，儲備好相關(guān)專業(yè)知識，完全順應(yīng)新戰(zhàn)略對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)能力與專業(yè)素養(yǎng)的全新標(biāo)準(zhǔn)要求，以確保企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理意識

在公司發(fā)展壯大過程中，必須指導(dǎo)公司財(cái)務(wù)工作人員在思維上對財(cái)務(wù)理念做出轉(zhuǎn)變，有效提升公司財(cái)務(wù)的工作品質(zhì)和工作水準(zhǔn)。因此，在企業(yè)財(cái)務(wù)管理過程中，必須不斷完善企業(yè)戰(zhàn)略的制定，從企業(yè)內(nèi)部與外部環(huán)境角度出發(fā)，明確企業(yè)財(cái)務(wù)管理的概念及其內(nèi)容，其中包括以下幾點(diǎn)：首先從高度著手，對房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行全面系統(tǒng)分析，以建立科學(xué)的財(cái)務(wù)制度。其次從長遠(yuǎn)視角考慮，綜合考慮公司發(fā)展情況，預(yù)測分析公司可能存在的問題，制定科學(xué)合理的有效措施，減少經(jīng)濟(jì)損失。

（五）構(gòu)建完善的決策機(jī)制及其考核機(jī)制

在企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中，必須構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理決策機(jī)制，保障其財(cái)務(wù)管理水平得到全面提升。因此，企業(yè)不論在簽訂部門合同上還在制定戰(zhàn)略目標(biāo)上，全部需要財(cái)務(wù)管理人員對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估，必須真正做到業(yè)財(cái)融合。在明確企業(yè)財(cái)務(wù)決策之前，必須從企業(yè)實(shí)際情況出發(fā)，明確企業(yè)財(cái)務(wù)審批制度的內(nèi)容，組織公司員工進(jìn)行演示和分析。特別是只有業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)管理部門確認(rèn)后，才能夠付諸行動，杜絕因財(cái)務(wù)決策的盲目性而導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重?fù)p失。

（六）建立多元化的融資渠道，增加資金來源

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分挖掘自身潛力，合理利用儲備資金，實(shí)施多渠道融資策略，以彌補(bǔ)現(xiàn)金流不足。因此充分考慮票據(jù)融資及其房地產(chǎn)投資基金融資等融資方式，尤其是無法提高資產(chǎn)負(fù)債率的股權(quán)融資，更適合負(fù)債水平較高的房地產(chǎn)企業(yè)。通過多元化融資渠道，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，能夠充分發(fā)揮負(fù)債的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，在公司能夠承受的范圍內(nèi)管理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)公司的長期穩(wěn)定發(fā)展。

（七）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金管理機(jī)制

為加強(qiáng)對企業(yè)資金的管理，財(cái)務(wù)部門應(yīng)開展內(nèi)部審計(jì)，有效整合內(nèi)部審計(jì)，強(qiáng)化會計(jì)公司、稅務(wù)公司以及其他有關(guān)中介機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)公司的資金監(jiān)督，積極建設(shè)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會計(jì)信息中心，建立科學(xué)的會計(jì)制度，保證會計(jì)工作服務(wù)質(zhì)量，清楚掌握房地產(chǎn)公司資金運(yùn)用狀況，進(jìn)一步提升資金運(yùn)用效益，減少公司財(cái)務(wù)工作經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，推動房地產(chǎn)公司可持續(xù)發(fā)展。

五、結(jié)束語

綜上所述，在新形勢發(fā)展背景下，新形勢的發(fā)展對房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理提出更高要求，既能夠全面提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益，也能進(jìn)一步提升公司的財(cái)務(wù)水準(zhǔn)。與此同時，在實(shí)際開展管理工作過程中，還必須針對公司的實(shí)際狀況制訂出富有針對性的處理措施，落實(shí)內(nèi)部管理機(jī)制，提高公司財(cái)務(wù)管理的有效性與準(zhǔn)確性，從而在最大程度上全面促進(jìn)房地產(chǎn)公司的可持續(xù)性發(fā)展。

相關(guān)鏈接

籌資風(fēng)險(xiǎn)（Financial Risk），又稱財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，它是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤（股東收益）的可變性。企業(yè)在籌資、投資和生產(chǎn)經(jīng)營活動各環(huán)節(jié)中無不承擔(dān)一定程度的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)程度因負(fù)債方式、期限及資金使用方式等不同面臨的償債壓力也有所不同。因此，籌資決策除規(guī)劃資金需要數(shù)量，并以合適的方式籌措到所需資金以外，還必須正確權(quán)衡不同籌資方式下的風(fēng)險(xiǎn)程度，并提出規(guī)避和防范風(fēng)險(xiǎn)的措施。

所謂房地產(chǎn)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動，并以營利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)）、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。隨著個人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。購買房地產(chǎn)是一種重要的投資方式。