商品房買賣過程中樓盤資料、沙盤圖的效力
——以恢復原狀糾紛案為例

董卓川

天津華盛理律師事務所，天津 300000

一、案例要旨

原被告就樓盤前期宣傳資料、沙盤圖是否有約束力，其與房屋買賣合同（合同中約定以政府審批圖為準）不一致時，哪個效力強而產(chǎn)生爭議，原告購買方認為樓盤前期宣傳資料、沙盤圖有約束力，應將現(xiàn)有車位恢復成綠地。被告開發(fā)商認為樓盤前期宣傳資料、沙盤圖是要約邀請，不具有約束力，房屋買賣合同才是要約、承諾的結果，才對雙方具有約束力。

據(jù)《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第四百七十二條中規(guī)定要約指希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規(guī)定：內容具體確定；表明該意思經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束［1］。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約［2］。

筆者作為被告開發(fā)商的代理律師，闡述了樓盤前期宣傳資料、沙盤圖只是要約邀請，目的在于效果展示，不具有約束力，其與合同約定相沖突時以合同約定為準。法院最終認定房屋買賣合同約定具有法律效力。

二、案情簡介

2010年12月29日，原告購買被告商品房。原告訴稱，被告的前期宣傳資料及售樓處沙盤圖其樓前為綠地、空地。原告在驗房時發(fā)現(xiàn)原來售前宣傳的綠地、空地變成了升降式車位的下沉井及車輛通道，且車道距離原告家窗戶不足兩米，無任何防護措施。原告找到被告，強調被告自行添加機械車位給原告造成巨大安全隱患及噪聲灰塵污染，對原告造成嚴重影響。被告聲稱規(guī)劃圖紙有所變更，但被告在變更規(guī)劃及施工時并未及時通知原告，也未與原告溝通。原告訴請要求被告按約定將車位恢復原狀。

（一）原告為證明主張?zhí)峁┝艘韵伦C據(jù)：小區(qū)前期銷售宣傳單；照片；房屋買賣合同。被告辯稱不同意原告訴訟請求。首先，前期宣傳資料、沙盤是概念、效果推廣圖，是向不特定的人發(fā)出的邀請，不具有合同約束力。限價房是政府嚴格限制價格的惠民房屋，其價格低于商品房很多，綠地所占面積也就無法向高檔商品房看齊；其次，原告提及的合同附圖，是房屋平面圖，對于車位等配套設施不具有約束力，雙方簽訂了補充合同約定，本合同內容與補充合同內容不一致時，以補充合同為準。補充合同明確約定，該小區(qū)的公建及其他配套設施以最終交付情況為準，合同的附圖僅供參考，最終以政府批準的圖表為準。

(二)被告為證明其主張?zhí)峤涣艘韵伦C據(jù)：房屋買賣合同；小區(qū)總平圖。法院查明：2011年10月7日原被告簽訂房屋買賣合同。房屋買賣合同第十九條約定：本合同連同附件共十五頁，具有同等效力。附件四約定：甲方（被告）的宣傳資料及沙盤涉及環(huán)境布局及室外配套實施部分最終以政府審批圖紙為準。合同附件六約定：小區(qū)的公建及其他配套設施以最終實際交付情況為準；本合同所附圖紙中的平面圖僅供參考，如有調整最終以行業(yè)主管部門批文為準，甲方（被告）將不再另行通知；天津市限價商品住房買賣合同內容與本補充合同不一致的，以本補充合同為準。

庭審中，原告主張根據(jù)被告的樓盤宣傳資料及沙盤圖形表明位于原告所購房屋旁邊為綠地或空地，現(xiàn)被告變更該區(qū)域使用用途，改為整排車位，不符合雙方約定，要求被告將該區(qū)域恢復為綠地。被告認為小區(qū)公共及其他配套設施應以政府審批圖紙為準，該位置經(jīng)審批規(guī)劃為小區(qū)車位，并提供了政府審批的小區(qū)總平圖。

法院認為：原、被告簽訂房屋買賣合同，系雙方真實意思表示，且不違反法律強制性規(guī)定，本院予以確認。合同附件作為合同的補充部分，經(jīng)雙方確認具有同等法律效力。該合同附件約定涉及環(huán)境布局及室外配套設施部分最終以政府審批圖紙為準。該審批圖經(jīng)規(guī)劃局蓋章審批，該位置設置為小區(qū)車位，故未違反合同約定，原告要求被告將該區(qū)域恢復為綠地的訴訟請求不予支持。綜上所述，依據(jù)原《中華人民共和國合同法》第六十條，駁回了原告的訴訟請求。

三、代理意見主要內容

（一）從物權請求權方面看：原告要求被告將其房屋旁邊的區(qū)域恢復為綠地，并提供了小區(qū)前期銷售宣傳單、照片、房屋買賣合同三項證據(jù)?！盎謴驮瓲睢笔且环N典型的物權的請求權。原告卻用債權方面的證據(jù)（所有證據(jù)）及理由作依據(jù)來支撐恢復原狀的物權請求，顯然不成立，應當駁回。

（二）從債權請求權方面看：關于車位規(guī)劃被告并無違約行為。

1.首先原告提供的前期宣傳資料，經(jīng)過質證根本就看不到原告房屋前是否具有車位的情況，它只是一張線條較粗的概念推廣示意圖，不能代表該小區(qū)區(qū)域劃分的實際情況，更不是開發(fā)商對原告等購房者的承諾。況且前期宣傳資料是向不特定人發(fā)出的邀約邀請，其主要目的在于宣傳該小區(qū)，對不特定人發(fā)出邀請，并不具有合同的約束力，這也得到了原告認可。從原告提供的沙盤照片上看，反而可以看到其樓前相應位置有清晰的車位輪廓，與其證明目的恰恰相反。退一步講，即使沙盤體現(xiàn)出當時沒有車位，沙盤也只是概念推廣圖，是向不特定人發(fā)出的邀約邀請，不具有合同的約束力。從這兩組照片看，應駁回其請求。

2.關于《天津市限價商品住房買賣合同》的效力，以及該合同與現(xiàn)車位的關系分析可知：原告既否定該合同的有效性，又依據(jù)合同附圖要求恢復原狀，存在前后矛盾的邏輯錯誤。

（1）該合同具有法律效力。原告稱，簽合同時沒有看清全文、沒有逐頁簽字，合同無效，不受合同約束的理由不成立。我國《民法典》規(guī)定，合同生效的條件有四個：第一、行為人具有相應的民事行為能力；第二、意思表示真實；第三、不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定；第四、不違背公序良俗。合同無效的情形有五種：第一、無民事行為能力人簽訂的合同無效；第二、以虛假的意思表示簽訂的合同無效；第三、違反法律、行政法規(guī)強制性約定的合同無效；第四、違背公序良俗的合同無效；第五、惡意串通損害他人利益的合同無效。

從形式上來說，原告作為完全民事行為能力人，與被告簽訂房屋買賣合同是其真實的意思表示。合同約定事項不違背法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗，且該合同不符合以上任意一條合同無效的情形，因此該合同合法有效；從實質上來說，原告作為完全行為能力人，應當對合同簽字負責。原告簽字時應當注意且理解該合同包括補充合同在內是一個整體，并且該合同每一頁都注明“第×頁共計13頁”，原告也應該注意且了解該合同所載明的全部內容及其含義。且原、被告在天津市統(tǒng)一標準的合同預留簽章處均已經(jīng)簽字或簽章。該合同已經(jīng)在天津市西青區(qū)房地產(chǎn)管理局登記備案，雙方簽字或簽章的合同已經(jīng)通過審核，符合法律形式，應當有效。原被告均應嚴格遵守該合同的全部約定。

綜上所述，原被告雙方簽訂的商品房買賣合同成立且生效，原告所稱合同無效的理由不成立。

（2）原告用合同附件一：“房屋平面圖”證明其房屋前無車位，不成立。

該圖為房屋平面圖主要示意房屋，并沒有任何文字示意車位、綠地等配套設施的情況，原告以此為依據(jù)認定房屋、車位、綠地等配套設施的位置分布并不客觀。退一步講即使是有文字示意車位綠地情況，合同附圖不屬于房地產(chǎn)商對小區(qū)配套設施的意思表示，因而對于車位等配套設施并不具有約束力。

又因為，雙方簽訂的《補充合同》第九條又約定“小區(qū)的配套設施含機械式停車設施、地下停車場等，小區(qū)的公建及其他配套設施以最終實際交付情況為準”。第十一條中“本合同所附圖紙中的平面圖僅供參考，如有調整最終以行業(yè)主管部門批文為準，甲方將不再另行通知”。以及合同附件四也約定“甲方的宣傳資料及沙盤及環(huán)境布局及室外配套設施部分最終以政府審批圖為準?！倍旖蚴幸?guī)劃局西青規(guī)劃分局審批的該圖與現(xiàn)狀一致。因此，從雙方簽訂的合同效力方面也應駁回其請求。

（三）關于綠地、車位的總平圖，原告說法并無相關法律依據(jù)。關于綠地、車位的總平圖，被告依法提出申請并獲得天津市規(guī)劃局西青規(guī)劃分局依法審批。該圖具有法律效力，該圖與現(xiàn)在的車位、綠地狀況一致。因此，從政府審批圖方面也應駁回其請求。

綜上，原告的證據(jù)、理由不成立，應當駁回原告訴訟請求。

四、法院判決

法院認為：原、被告簽訂房屋買賣合同，系雙方真實意思表示，且不違反法律強制性規(guī)定，本院予以確認。依據(jù)原《中華人民共和國合同法》第六十條，判決駁回原告的訴訟請求。

從判決可以看出，法院認定房屋買賣合同具有約束力。樓盤前期宣傳資料、沙盤圖是要約邀請不具有約束力，其效力遠低于房屋買賣合同的效力。該案件法院做出一審判決后，雙方均服從判決，沒有提起上訴。

五、案例回顧

（一）商品房買賣過程中樓盤資料、沙盤圖的效力

在商品房買賣過程中，購房者大多數(shù)是通過樓盤宣傳資料和沙盤圖對該小區(qū)進行初步直觀了解，因此容易導致交房時的房屋、小區(qū)布局與之前了解到的相關宣傳不符，引發(fā)了大量糾紛。如何認定商品房買賣過程中樓盤資料和沙盤圖的性質，以及在樓盤資料、沙盤圖的示意與商品房買賣合同出現(xiàn)不一致時應當如何認定成為這類案件辦理的重點和難點。

（二）商品房樓盤資料、沙盤圖構成合同內容的依據(jù)和條件

判斷是否構成合同條款，對商品房樓盤宣傳資料和沙盤圖的性質認定是其關鍵。根據(jù)《民法典》第四百七十三條的規(guī)定，商業(yè)廣告本質上是一種要約邀請。合同條款應當具體明確，因此在一般情況下，樓盤資料、沙盤圖未載入其中且內容標注并不具體明確，不能視為合同內容。

具體到本案中，爭議點就是樓盤前期宣傳資料、沙盤圖是否有約束力，其與房屋買賣合同（約定以政府審批圖為準）不一致時，哪個效力更強？由于原告提交的銷售宣傳單、沙盤照片并沒有明確標注小區(qū)綠地、空地、車位等配套設施的位置分布情況，作為合同補充部分、具備合同同等效力的合同附件中約定了“宣傳資料及沙盤涉及環(huán)境布局及室外配套實施部分最終以政府審批圖紙為準”，“小區(qū)的公建及其他配套設施以最終實際交付情況為準；本合同所附圖紙中的平面圖僅供參考，如有調整最終以行業(yè)主管部門批文為準，甲方（被告）將不再另行通知；天津市限價商品住房買賣合同內容與本補充合同不一致的，以本補充合同為準”。且該小區(qū)審批圖已經(jīng)規(guī)劃局蓋章審批，被告充分盡到了提示說明義務，合同對于相關內容的約定清楚明確，原告的訴求于法無據(jù)，于理不合。

原告購房過程中，被告作為開發(fā)商提供的銷售宣傳單、沙盤等主要是為了讓購房者能夠對該小區(qū)有大致的了解，而并非以此為基礎與購房者簽訂商品房買賣合同。在購房過程中，原告并沒有向銷售人員進行相關問題的詢問就默認用于宣傳的資料代表了小區(qū)的真實布局，原被告雙方并沒有就小區(qū)的綠地、空地、車位的位置分布達成合意。

（三）出賣人承擔違約責任的方式及范圍

當商品房廣告和宣傳資料內容具體確定，且對合同訂立、房屋價格確定、購房人購買房屋等有重大影響時，則被視為合同條款，若出賣人未按廣告和宣傳資料中的約定交付房屋，則構成違約，違約責任的承擔應按照《民法典》第五百七十七條的規(guī)定進行處理。如若交付的房屋與合同約定不符甚至相差較大，能夠重新修繕的出賣人應承擔重新修繕的責任，無法重新修繕的，出賣人應承擔賠償購房者相應損失的責任。賠償?shù)臄?shù)額不能一概而論，應當根據(jù)具體的案情具體分析。

出賣人在商品房買賣過程中過度夸大宣傳的內容雖不算作是合同內容，但如果因此給購房者造成重大誤解或導致?lián)p失發(fā)生的，購房者可依據(jù)《民法典》第五百條相關規(guī)定，要求出賣人承擔締約過失等損害賠償責任。像本案一樣，商品房所做的商業(yè)宣傳不明確，宣傳內容的質量指標不具體，購房者很容易加以區(qū)分辨別，并不會引起購房者不必要的誤解的，不能視為合同條款，出賣人當然不需要承擔民事責任。

六、總結

在本案中，作為宣傳資料的宣傳單和樓盤沙盤根本就看不到原告房屋前是否具有車位的情況，只是小區(qū)整體上的概念推廣示意，不能代表該小區(qū)區(qū)域劃分的實際情況，況且前期宣傳資料是向不特定人發(fā)出的邀約邀請，其主要目的在于宣傳該小區(qū)，對不特定人發(fā)出邀請，不能作為合同約定的條款，不具備合同約束力。實際交房時，被告所交商品房小區(qū)布局符合規(guī)劃局蓋章審批的審批圖，小區(qū)商品房布局依法合規(guī)，被告不構成違約，不應承擔法律責任。