不動(dòng)產(chǎn)登記與事實(shí)物權(quán)的協(xié)調(diào)和保護(hù)

程興宇

河南天基律師事務(wù)所，河南 鄭州 450000

在大陸法系中，登記方式充分代表著不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，我國(guó)也遵循了大陸法系物權(quán)標(biāo)準(zhǔn)。不管是在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立，還是物權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面，都是遵循有關(guān)法規(guī)來(lái)開(kāi)展登記，這樣才會(huì)形成效力；沒(méi)有進(jìn)行登記的，則不具備法律效力，其中在法律中進(jìn)行特殊規(guī)定的則不包含在內(nèi)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿而言，它可以為物權(quán)歸屬及內(nèi)容提供參考。對(duì)于登記手段來(lái)看，它不但可以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)進(jìn)行公示，還能促進(jìn)物權(quán)變動(dòng)生效。其中記錄了權(quán)利人屬于法律層面的物權(quán)人，基于法律層面，可以對(duì)權(quán)利人進(jìn)行推定，判斷其為真正物權(quán)人，可以對(duì)權(quán)利正確性進(jìn)行推定，充分彰顯了登記的公示及公信力。

一、登記公示的法律物權(quán)

根據(jù)交易角度來(lái)看，物權(quán)和其變動(dòng)都應(yīng)當(dāng)通過(guò)公示方式被呈現(xiàn)，讓權(quán)利人支配的主觀想法外化。針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，它的外化表現(xiàn)通常都是登記形式進(jìn)行公示。該方式的要求，是在保證交易安全的基礎(chǔ)上，讓物權(quán)在執(zhí)行時(shí)，可以通過(guò)外在表現(xiàn)被第三人感知，將對(duì)不確定的第三人形成限制，對(duì)憑借物權(quán)公示進(jìn)行交易的人形成公信力，它的目的是明確物的歸屬及使用，避免紛爭(zhēng)的出現(xiàn)。在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬等進(jìn)行了規(guī)定。還將其歸為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)內(nèi)容，運(yùn)用法定公示方式呈現(xiàn)出來(lái)，我們將其叫做法律物權(quán)。通常情況下，對(duì)于法律物權(quán)而言，它都是借助公示方式進(jìn)行推定，其中不但涉及登記完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，還涉及動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。在這之中，我們將登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)叫做登記物權(quán)。因此，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記來(lái)看，它可以把權(quán)利人主觀想法，同其權(quán)利表征聯(lián)系起來(lái)，可以將其當(dāng)作不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制定準(zhǔn)則［1］。

根據(jù)法律層面來(lái)看，登記簿中對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程產(chǎn)生的效力，沒(méi)有作出明確規(guī)定，能否根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿中的相關(guān)內(nèi)容來(lái)確定物權(quán)關(guān)系？根據(jù)現(xiàn)實(shí)角度來(lái)看，在登記簿中的內(nèi)容并不完全是正確的，除了物權(quán)合意無(wú)效及繼承等物權(quán)變動(dòng)和登記機(jī)關(guān)及第三人等導(dǎo)致的問(wèn)題，都會(huì)導(dǎo)致登記簿內(nèi)容同實(shí)際權(quán)利狀況相背離，使得登記簿記錄出現(xiàn)錯(cuò)誤。對(duì)此，基于不動(dòng)產(chǎn)交易，對(duì)登記簿內(nèi)容的效力進(jìn)行認(rèn)定，需通過(guò)登記推定主義方式進(jìn)行。通常來(lái)講，登記簿的內(nèi)容應(yīng)同實(shí)際權(quán)利相符合，因而能夠推定其權(quán)利人是真實(shí)的，然而卻無(wú)法根據(jù)登記簿內(nèi)容來(lái)明確物權(quán)關(guān)系，就登記及涂銷(xiāo)行為來(lái)看，是無(wú)法單獨(dú)造成物權(quán)變動(dòng)的，究其原因，除了登記簿記錄，還有其他的物權(quán)變動(dòng)。針對(duì)登記的推定來(lái)看，它只具有程序意義，并非為登記權(quán)利人解決問(wèn)題，而是為了保持不動(dòng)產(chǎn)交易的效力。這樣才能保證登記的公信力，讓其法律表征更具效力，在登記之后，將推定登記簿中的全部效力，產(chǎn)生權(quán)利變動(dòng)效力，則需要將不動(dòng)產(chǎn)處分行為當(dāng)作前提。針對(duì)交易第三人來(lái)看，其登記的正確性不能進(jìn)行推翻，從而形成不動(dòng)產(chǎn)善意取得；針對(duì)真正權(quán)利人來(lái)看，若是具備有效的證據(jù)，可以對(duì)登記簿內(nèi)容進(jìn)行推翻，利用法律渠道獲得幫助［2］?；诓粍?dòng)產(chǎn)交易公示來(lái)看，它包含兩部分內(nèi)容，一是登記程序推定力，二是實(shí)體意義公信力，它們之間是互相補(bǔ)充的關(guān)系，當(dāng)權(quán)利表征同實(shí)際權(quán)利出現(xiàn)分歧，利用程序法律構(gòu)造，可以有效發(fā)揮登記公示的實(shí)體效力，以此對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬表征進(jìn)行明確。

二、客觀認(rèn)定的事實(shí)物權(quán)

（一）沒(méi)有按照法律行為獲取不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的情況

根據(jù)《民法典》物權(quán)編相關(guān)規(guī)定，沒(méi)有進(jìn)行登記的，是不具備效力的，然而法律中有明確規(guī)定的則不算在內(nèi)。也就是沒(méi)有按照法律行為獲取的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，它是《民法典》中明確要求的物權(quán)設(shè)立及變更等特殊情況形成的。一般有如下幾種情形：第一，根據(jù)事實(shí)行為變更及轉(zhuǎn)讓物權(quán)等的情況。針對(duì)事實(shí)行為而言，沒(méi)有按照當(dāng)事人意思進(jìn)行表示，不考慮主觀上的因素，放棄民事法律關(guān)系，同時(shí)基于法律層面，還會(huì)導(dǎo)致民事法律后果。由于一系列事實(shí)行為涉及的物權(quán)，基于事實(shí)行為實(shí)施過(guò)程中，就具備了相應(yīng)的效力。第二，根據(jù)法院判決等情況，使得物權(quán)變更及轉(zhuǎn)讓等。在相關(guān)法律法規(guī)文件中作出了明確規(guī)定，由于政府征收等原因造成物權(quán)變更及轉(zhuǎn)讓等，在征收決定生效過(guò)程中也將具有效力。由于繼承及遺贈(zèng)產(chǎn)生的物權(quán)，在繼承及接受遺贈(zèng)時(shí)就會(huì)具有效力。針對(duì)這兩種情況來(lái)看，若是覺(jué)得只有進(jìn)行登記之后，事實(shí)權(quán)利人才會(huì)獲得物權(quán)，那么將不但會(huì)在一定程度上降低社會(huì)公眾對(duì)法律及政府的信任，還與權(quán)利形成的基礎(chǔ)相背離［3］。第三，由于例外規(guī)定造成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更及轉(zhuǎn)讓的情況。在《民法典》中也進(jìn)行了明確的規(guī)定，在法律中規(guī)定的是國(guó)家所有的資源，其所有權(quán)不能進(jìn)行登記。對(duì)此，基于非依法行為導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)出現(xiàn)變動(dòng)的狀況，應(yīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行科學(xué)修正，基于立法層面，把已經(jīng)產(chǎn)生的事實(shí)物權(quán)調(diào)整成法律物權(quán)，從而防止在該范圍中導(dǎo)致二者出現(xiàn)矛盾。

（二）某些法律行為造成的不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)物權(quán)情形

針對(duì)法律行為造成的物權(quán)變動(dòng)，一般都會(huì)包含交易第三人利益，由此產(chǎn)生的物權(quán)歸屬判斷，通常都非常復(fù)雜?？梢詫⒌怯洰?dāng)作判斷標(biāo)準(zhǔn)，也可以不按照登記進(jìn)行判斷，還需進(jìn)一步研究。在進(jìn)行判斷時(shí)，可根據(jù)利益平衡進(jìn)行分析，也可根據(jù)交易安全進(jìn)行分析，或是結(jié)合我國(guó)具體狀況進(jìn)行判斷。雖然法律實(shí)施了登記生效要件模式，然而卻沒(méi)有對(duì)生效要件進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定，是可以存在特殊情況的。在某種特定狀況中，雖然沒(méi)有進(jìn)行登記，但還是能夠獲得物權(quán)。在《民法典》中，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以及宅基地使用權(quán)等，就屬于這種特殊情況。它們都并非是借助登記方式完成物權(quán)變動(dòng)，而是結(jié)合當(dāng)事人的合意完成物權(quán)變動(dòng)。除了上述這些情況的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，其余的一般都屬于法定公示方式。

另外，還存在由于法律行為形成不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)物權(quán)，沒(méi)有按照登記標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)的例外情況。有限度地承認(rèn)由于法律行為產(chǎn)生的事實(shí)物權(quán)是滿足司法實(shí)踐的。雖然可以滿足形式要件，但卻不一定能滿足事實(shí)需要，極易導(dǎo)致法律規(guī)范同事實(shí)認(rèn)定存在較大的差異?；谒痉▽?shí)踐來(lái)看，一般來(lái)講，形式上權(quán)利人和實(shí)際控制人是不同的，二者是相互分離的關(guān)系。首先，這種不一致性主要體現(xiàn)在所有人在對(duì)所有物進(jìn)行控制時(shí)，權(quán)利和事實(shí)狀態(tài)出現(xiàn)分離的情況，是基于民事法律行為實(shí)施時(shí)形成的事實(shí)物權(quán)［4］。例如房屋買(mǎi)賣(mài)合同，當(dāng)合同生效之后，也就意味著買(mǎi)受人及出賣(mài)人都要交付房屋，在這之后，買(mǎi)受人能夠使用該房屋，同時(shí)還獲得了收益權(quán)，這種只是沒(méi)有進(jìn)行過(guò)戶登記的狀況，由于具有直接請(qǐng)求權(quán)關(guān)系，對(duì)于當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，將無(wú)法通過(guò)登記公示方式，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬進(jìn)行判斷。其次，該不一致性還表現(xiàn)在登記簿內(nèi)容無(wú)法真實(shí)體現(xiàn)權(quán)利狀態(tài)的情況，極易產(chǎn)生登記錯(cuò)誤，甚至登記內(nèi)容不能充分反映不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的狀況。尤其是農(nóng)村及落后山區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)都沒(méi)有初始登記，也可能在后續(xù)買(mǎi)賣(mài)中導(dǎo)致登記中斷及紕漏。對(duì)此，若是具有合理的證據(jù)，可以對(duì)事實(shí)物權(quán)進(jìn)行證明，能夠?qū)π问缴系姆晌餀?quán)進(jìn)行推翻，基于法律層面，對(duì)事實(shí)物權(quán)進(jìn)行認(rèn)定后將其劃分成真正的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬。

三、法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)沖突的協(xié)調(diào)和保護(hù)

（一）不存在交易第三人的事實(shí)物權(quán)狀態(tài)

針對(duì)這樣的事實(shí)物權(quán)狀態(tài)來(lái)看，在沒(méi)有交易第三人的形勢(shì)下，可以對(duì)抗法律物權(quán)，獲得法律的承認(rèn)及保護(hù)。該狀態(tài)下沒(méi)有交易第三人，不會(huì)對(duì)交易秩序產(chǎn)生影響，雖然沒(méi)有對(duì)真正物權(quán)人權(quán)利進(jìn)行登記公示，但是卻具有非常充足的證據(jù)可以對(duì)權(quán)利人獲得的權(quán)利進(jìn)行證明，也就是能夠?qū)φ嬲餀?quán)人的權(quán)利實(shí)施保護(hù)。具體而言，在沒(méi)有交易第三人的形勢(shì)下，對(duì)于事實(shí)和法律物權(quán)本應(yīng)相同，實(shí)際上卻并不相同的物權(quán)，若在法律上采用的物權(quán)公示方式，并沒(méi)有全面反映物權(quán)人真實(shí)意思，基于法律層面，還應(yīng)構(gòu)建可以讓二者獲得一致的機(jī)制，從而構(gòu)建保護(hù)當(dāng)事人權(quán)利的相關(guān)法律標(biāo)準(zhǔn)。就事實(shí)物權(quán)人來(lái)看，若是要否定物權(quán)效力，那么也將肩負(fù)一定的舉證責(zé)任。該責(zé)任具有雙重性特征，不但要對(duì)公示的法律物權(quán)錯(cuò)誤進(jìn)行證明，還要對(duì)本身權(quán)利正確性進(jìn)行證明。唯有滿足這兩點(diǎn)要求，才能對(duì)自身物權(quán)進(jìn)行支配，從而對(duì)抗法律物權(quán)。

針對(duì)這一狀態(tài)對(duì)事實(shí)物權(quán)事實(shí)保護(hù)，應(yīng)對(duì)下述兩個(gè)方面進(jìn)行改進(jìn)。首先，根據(jù)立法層面來(lái)看，應(yīng)對(duì)事實(shí)物權(quán)人提供物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。就事實(shí)物權(quán)而言，它屬于法律承認(rèn)的且能夠?qū)ζ鋵?shí)施保護(hù)的物權(quán)，需在法律中明確物權(quán)救濟(jì)手段。對(duì)其合法權(quán)益產(chǎn)生侵害的狀況，應(yīng)在法律中進(jìn)行明確規(guī)定，讓事實(shí)物權(quán)人能夠直接行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。其次，對(duì)異議登記進(jìn)行完善，構(gòu)建錯(cuò)誤更正和有關(guān)配套機(jī)制。對(duì)于權(quán)利人及存在相關(guān)利益的人員，若是他們明確了登記內(nèi)容錯(cuò)誤，可進(jìn)行更正申請(qǐng)。針對(duì)獲得登記權(quán)利人書(shū)面允許的，以及能夠利用證據(jù)對(duì)錯(cuò)誤進(jìn)行證明的，要求相關(guān)登記機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行更正；針對(duì)沒(méi)有獲得登記權(quán)利人允許的，需讓相關(guān)利益人員提出申請(qǐng)。若是登記機(jī)構(gòu)同意的話，那么申請(qǐng)人在登記之后的15天時(shí)間是不可以起訴的，如若不然將導(dǎo)致登記失效。針對(duì)由于異議登記問(wèn)題而產(chǎn)生損害的，是能夠申請(qǐng)損害賠償?shù)摹ｋm然在法律規(guī)定中，已經(jīng)對(duì)真正權(quán)利人進(jìn)行了保護(hù)，然而卻不夠健全［5］。

（二）涉及交易第三人情況下的事實(shí)物權(quán)狀態(tài)

這樣的事實(shí)物權(quán)狀態(tài)，一般都包含交易第三人，登記展示的權(quán)利狀態(tài)通常都和真實(shí)權(quán)利狀態(tài)存在差異，該情形下，需明確是否具有善意第三人。若第三人不是善意的，例如，不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程中的相對(duì)人，在知道登記物權(quán)不是真實(shí)物權(quán)的情況下開(kāi)展的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，雖然該交易具備健全的法律手續(xù)，并且還完成了過(guò)戶登記，但是相對(duì)人也無(wú)法獲取物權(quán)。在這一過(guò)程中，事實(shí)物權(quán)就能與法律物權(quán)形成對(duì)抗，需將事實(shí)認(rèn)定當(dāng)作參考，以此對(duì)物權(quán)歸屬進(jìn)行判斷。若是交易相對(duì)人是善意的第三人，因?yàn)槲餀?quán)公示推定效力及不動(dòng)產(chǎn)善意獲取制度規(guī)定，基于事實(shí)及法律物權(quán)產(chǎn)生的內(nèi)部沖突，以及真正權(quán)利人同善意第三人產(chǎn)生的外部矛盾，通常情況下，法律會(huì)維護(hù)第三人利益，針對(duì)已經(jīng)辦理過(guò)戶登記的法律物權(quán)，將能夠?qū)故聦?shí)物權(quán)。由于事實(shí)物權(quán)進(jìn)入了交易領(lǐng)域，所以物權(quán)將被善意第三人獲得，雖然在法律上能夠?qū)κ聦?shí)物權(quán)進(jìn)行認(rèn)定，然而該認(rèn)定并不是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)歸屬的參考依據(jù)，想要對(duì)事實(shí)物權(quán)事實(shí)法律保護(hù)，還需要另尋辦法。對(duì)于事實(shí)物權(quán)人而言，不可以對(duì)善意第三人事實(shí)物權(quán)追奪，僅可以從無(wú)權(quán)處分人獲取債法權(quán)利，并讓其承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。在這一過(guò)程中，不管是立法還是司法層面，都是借助物權(quán)判斷標(biāo)準(zhǔn)，先明確善意第三人，并對(duì)其獲得的物權(quán)實(shí)施保護(hù)。即使第三人在法律物權(quán)人那里獲得了物權(quán)，根據(jù)法律層面來(lái)看，也規(guī)定該物權(quán)獲得是在無(wú)權(quán)處分人那里得到的。當(dāng)?shù)谌双@取物權(quán)之后，之前的事實(shí)物權(quán)效力將失去，在其獲取法律物權(quán)之后，也將不會(huì)同事實(shí)物權(quán)出現(xiàn)矛盾，有利于促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)交易，為其提供重要保障。由此可知，當(dāng)包含交易第三人，且能夠明確其是善意的，借助事實(shí)物權(quán)將能夠?qū)Ψ晌餀?quán)實(shí)施對(duì)抗，能夠獲得優(yōu)先保護(hù)。針對(duì)交易第三人來(lái)看，當(dāng)明確物權(quán)之后，它將是新的法律物權(quán)，而不是對(duì)之前的事實(shí)物權(quán)進(jìn)行排斥。對(duì)于事實(shí)和法律物權(quán)的矛盾，事實(shí)物權(quán)人也往往會(huì)利用債權(quán)請(qǐng)求權(quán)來(lái)尋求法律幫助。

在《民法典》中，對(duì)第三人善意獲取的認(rèn)定進(jìn)行了規(guī)定，應(yīng)符合下述3個(gè)要求。首先，第三人屬于受讓人，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行受讓的過(guò)程中，主觀表現(xiàn)為善意的，不了解其出讓人為無(wú)權(quán)處分人；其次，針對(duì)以上要求，在第一個(gè)要求中提到了第三人主觀意識(shí)，這就需要通過(guò)合理的價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，保證受讓人支付相對(duì)合理的價(jià)款；最后，對(duì)于轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，應(yīng)結(jié)合法律法規(guī)完成登記，要明確善意認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。通常情況下，會(huì)根據(jù)客觀情況，對(duì)第三人善意進(jìn)行判斷。該客觀善意的要求是比較寬松的，并沒(méi)有對(duì)第三人實(shí)際情況進(jìn)行規(guī)定，也沒(méi)有讓第三人對(duì)其物權(quán)登記進(jìn)行審查。只是讓第三人在進(jìn)行物權(quán)受讓過(guò)程中，保證法律物權(quán)的登記，以此來(lái)判斷第三人是否善意。若第三人不是善意的，將承擔(dān)舉證責(zé)任。若是他人可以對(duì)第三人登記的法律物權(quán)進(jìn)行證明，或是知道他人提出的異議登記等，還是繼續(xù)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)交易，則可判斷為非善意。對(duì)于第三人善意的認(rèn)定，需要給予法律物權(quán)的存在，若是第三人獲得了事實(shí)物權(quán)，由于未開(kāi)展物權(quán)公示登記，所以也將不具備信賴可言。第三人善意獲取法律物權(quán)之后，之前的事實(shí)物權(quán)人能夠以下述兩種方式行使債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，一是針對(duì)交易之前債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的行使，在合同及侵權(quán)等債權(quán)法律關(guān)系中，對(duì)原法律物權(quán)人的責(zé)任進(jìn)行了規(guī)定；二是對(duì)導(dǎo)致原法律物權(quán)同事實(shí)物權(quán)相矛盾的狀態(tài)登記錯(cuò)誤下債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的行使。例如，登記錯(cuò)誤為原法律物權(quán)人等自身過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致的，要求他們承擔(dān)各自的責(zé)任；若是登記錯(cuò)誤為多方共同導(dǎo)致的，應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)責(zé)任。

綜上所述，針對(duì)物權(quán)本質(zhì)來(lái)看，它是權(quán)利人內(nèi)在支配的，對(duì)于登記而言，它是物權(quán)人的外在表現(xiàn)，是無(wú)法對(duì)物權(quán)本質(zhì)進(jìn)行改變的，并且也無(wú)法對(duì)物權(quán)歸屬進(jìn)行改變?；诓粍?dòng)產(chǎn)權(quán)利人而言，其內(nèi)在支配同登記外在表現(xiàn)是有很大不同的，這就導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)出現(xiàn)了很多事實(shí)物權(quán)。怎樣協(xié)調(diào)二者的沖突，合理劃分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬，這始終是理論和實(shí)務(wù)界需要探討的問(wèn)題。