《民法典》下解除合同的通知義務(wù)

馮文東

廣東倫教律師事務(wù)所，廣東 佛山 528000

一、現(xiàn)實(shí)情況

商品房作為多數(shù)人一生中最大的消費(fèi)品，其價(jià)格的變動(dòng)無(wú)時(shí)無(wú)刻不牽扯著人們的心弦，特別是如今國(guó)家老齡人口比重逐漸加大，一家三代為了滿足生活需求，購(gòu)買(mǎi)四房或者五房戶型已經(jīng)成為一半以上家庭的剛需。每年的“金九銀十”，都是房地產(chǎn)商沖業(yè)績(jī)的關(guān)鍵。但國(guó)家為了房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，在貨幣去杠桿周期之后，開(kāi)始邁向新一波的財(cái)政去杠桿周期。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2019年上半年已經(jīng)有270多家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)清算，某A房地產(chǎn)集團(tuán)公司的爆雷，更是牽扯著全國(guó)諸多購(gòu)房者的神經(jīng)。某B房企更是在年底總結(jié)會(huì)議上明確“活下去”的目標(biāo)，全面采取大幅度裁員，甚至采取低至8.5折促銷(xiāo)等商業(yè)經(jīng)營(yíng)措施。

2021年廣東省各地基層人民法院共受理民事案件為22691宗，其中案由為解除商品房預(yù)售合同的為1683宗，由此可見(jiàn)，廣東省各地基層人民法院受理并審結(jié)該類(lèi)解除商品房屋預(yù)售合同糾紛案件數(shù)量占2021年全年度已審結(jié)民事案件總數(shù)的7.417%，可以說(shuō)是同一案由中較高的案件比例。筆者作為代理人在2021年全年已辦理江門(mén)市臺(tái)山市某C房企解除商品房預(yù)售合同糾紛案件6宗，全部獲得勝訴。

二、國(guó)外或我國(guó)其他地區(qū)行使解除權(quán)的程序或規(guī)定

（一）法國(guó)：在經(jīng)過(guò)法院裁判之后，才可以將合同解除。當(dāng)事人不具備擅自解除合同的權(quán)利，是否能夠正常地解除合同也需要法院進(jìn)行介入，并進(jìn)行裁判決定。

（二）日本：《日本商法典》第五百二十五條規(guī)定：“依據(jù)買(mǎi)賣(mài)的性質(zhì)和當(dāng)事人的意思，沒(méi)有在一定時(shí)期內(nèi)履行或未達(dá)到契約的目的，如若當(dāng)事人一方不履行合同，或超出所約定的期限，而相對(duì)人沒(méi)有立即請(qǐng)求對(duì)方履行約定時(shí)，視為自動(dòng)解除條約?！备鶕?jù)此條規(guī)定，當(dāng)符合相應(yīng)的法律規(guī)定時(shí)，合同則自行解除，無(wú)需當(dāng)事人和法院進(jìn)行裁判和決定；即有時(shí)候默示也可能產(chǎn)生解除合同的法律效力。

（三）《德國(guó)民法典》也規(guī)定：“解除合同應(yīng)當(dāng)以對(duì)方當(dāng)事人的意思表示為準(zhǔn)”。

（四）我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的“民法典”明確規(guī)定：“合同的解除權(quán)利在行使中應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人的意思表示為準(zhǔn)?！边@一表述的含義為當(dāng)事人一方的意思表示，享有合同解除權(quán)的一方需要將解除合同的意愿提前告知對(duì)方，便可以解除合同。

三、法理基礎(chǔ)

很明顯我國(guó)是采用德國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的通知義務(wù)方式。合同的解除僅僅適用于已經(jīng)生效了的合同，合同也只有在有效期間才能夠具備可以解除的狀態(tài)，已過(guò)期的無(wú)效合同不具備這一狀態(tài)。這也是相關(guān)律師在辦理同類(lèi)案件時(shí)需要注意的問(wèn)題。解除合同有兩種方式：當(dāng)事人協(xié)商一致即可解除合同；存在法定解除合同情形，分為以下幾種情況：

（一）不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，該合同失去積極意義，失去價(jià)值，即當(dāng)事人通過(guò)行使相應(yīng)權(quán)利的方式，直接將合同解除。

（二）因在一定的限期內(nèi)違約，進(jìn)而解除合同。這指的是在合同履約期之內(nèi)，當(dāng)事人的一方明確自己的行為無(wú)法履行主要債務(wù)，對(duì)方可以行使解除合同的權(quán)利。

（三）延遲履行指的是債務(wù)人能夠履行，但是卻沒(méi)有在履行期內(nèi)履行相應(yīng)責(zé)任的情況，它作為合同解除的條件，因合同的性質(zhì)不同而有不同的限定。

（四）當(dāng)事人一方因延遲履行債務(wù)，或是由于其他違約行為，最后致使合同無(wú)法實(shí)現(xiàn)目的的情況。

（五）兜底條款，兜底條款包括其他解除合同的情形，例如因?yàn)樾惺共话部罐q權(quán)，進(jìn)而中止履行合同，對(duì)方未能在期限之內(nèi)恢復(fù)相應(yīng)的履行權(quán)利且未提供擔(dān)保，履行義務(wù)的一方可以要求解除合同。具備這些條件的情況下，不需要對(duì)方的同意，只需要向?qū)Ψ奖磉_(dá)雙方解除合同的意思，即可以解除合同。因此辦案思路的出發(fā)點(diǎn)為：首先，雙方當(dāng)事人未能協(xié)商一致解除合同；其次，案件中沒(méi)有出現(xiàn)不可抗力（一般不包含疫情影響）情形，至于二、三、四種解除條件都是法律賦予守約方的權(quán)利。因此無(wú)論解除合同的一方所主張的解除理由是否合理充分，均需向?qū)Ψ奖磉_(dá)解除合同的意思，在這一條件下才能達(dá)到解除合同的法律效應(yīng)。

四、對(duì)于解除合同的法律規(guī)定的沿革

（一）原《經(jīng)濟(jì)合同法》第二十六條規(guī)定，凡是出現(xiàn)以下幾種情況，可以選擇變更或解除合同：1.雙方當(dāng)事人在經(jīng)過(guò)協(xié)商后都同意解除合同，且這一行為，不會(huì)對(duì)公共利益造成損害；2.雙方由于不可抗力因素導(dǎo)致合同義務(wù)無(wú)法完全履行；3.由于一方在規(guī)定的期限內(nèi)不具備履行合同的條件，屬于全部條款中第二項(xiàng)規(guī)定的，當(dāng)事人一方可以協(xié)商解除合同。

（二）原《合同法》第九十六條規(guī)定，根據(jù)第九十三條第二款中提出的合同解除應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知對(duì)方，合同在通知到達(dá)之后，即視為確定解除。對(duì)解除存在異議的，可以申請(qǐng)第三方仲裁。同時(shí)，法律和法規(guī)還規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)進(jìn)行批準(zhǔn)和登記。

（三）原《民法總則》第一百九十九條規(guī)定，當(dāng)事人約定的撤銷(xiāo)權(quán)和解除權(quán)在存續(xù)期內(nèi)可以正常使用，除法律規(guī)定之外，權(quán)利人在知道該權(quán)利之日起開(kāi)始生效，該條例不適用于訴訟時(shí)效中止，以及延長(zhǎng)和中斷的規(guī)定。存續(xù)期時(shí)間到達(dá)之后，撤銷(xiāo)權(quán)和解除權(quán)失效。

（四）《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條：根據(jù)原《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人延遲交付房屋或購(gòu)買(mǎi)人延遲支付房款，在催促告知后，仍然沒(méi)有履行約定的，當(dāng)事人一方可以請(qǐng)求解除合同。

（五）《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條：出賣(mài)人延遲交付房屋，或者是購(gòu)買(mǎi)人延遲交付房款，在催促告知3個(gè)月后，仍然不履行職責(zé)，可以請(qǐng)求解除合同。

（六）《民法典》第五百零六條規(guī)定：合同履行雙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的約定，以合同的目的為出發(fā)點(diǎn)，履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)將誠(chéng)實(shí)守信原則當(dāng)做自己的信條，從達(dá)到合同交易目的出發(fā)，對(duì)合同承擔(dān)履行職責(zé)的義務(wù)，同時(shí)，還包括協(xié)助的義務(wù)。

第五百一十六條：當(dāng)事人行使選擇權(quán)之后，應(yīng)當(dāng)告知對(duì)方，在告知對(duì)方之后，視為送達(dá)，確定之后無(wú)法再對(duì)此進(jìn)行變更，對(duì)方同意的情況下例外。

第五百二十八條：當(dāng)事人由于前項(xiàng)條款的內(nèi)容中止履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將意愿告知對(duì)方。對(duì)方如果可以進(jìn)行擔(dān)保，都可以繼續(xù)恢復(fù)履行合同。中止履行合同之后，對(duì)方未在約定期限內(nèi)恢復(fù)履行，并未提供擔(dān)保，將視為不再履行合同，被迫終止的一方可以請(qǐng)求仲裁機(jī)構(gòu)，要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。

第五百六十五條：合同一方依法請(qǐng)求解除合同，應(yīng)當(dāng)將意愿及時(shí)告知對(duì)方，合同在通知解除送達(dá)之后，需要告知債務(wù)人在限期內(nèi)盡快履行約定，并視為合同解除。債務(wù)人在規(guī)定期限內(nèi)沒(méi)有履行合同，則視為自動(dòng)解除，債務(wù)人未在約定期限內(nèi)履行債務(wù)的，合同應(yīng)該表明在多少期限內(nèi)自動(dòng)解除，雙方如若對(duì)合同解除存疑，可以請(qǐng)求人民法院和相關(guān)仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)此進(jìn)行復(fù)議，明確合同解除這一行為的實(shí)際效果。

五、案情

2018年2月份，李某（買(mǎi)受人）與某C房產(chǎn)公司（出賣(mài)人）簽訂一份《廣東省商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，該合同約定：買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為預(yù)售商品房；出賣(mài)人C公司應(yīng)在2021年6月30日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)甲方（即指C公司）會(huì)同施工方、監(jiān)理方和設(shè)計(jì)方四方共同進(jìn)行工程驗(yàn)收，并將符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人李某使用；除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣(mài)人C公司如未按本合同規(guī)定的期限將商品房交付買(mǎi)受人使用，按附件四《商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議》第七條的約定處理。該補(bǔ)充協(xié)議第二條約定：甲乙雙方互相送達(dá)了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，以及相應(yīng)的通知和說(shuō)明文件，必須以掛號(hào)信或?qū)Ｋ涂爝f的方式送達(dá)至合同所記載的當(dāng)事人的住址，并在信函寄出后的第二天視為送達(dá)日期，寄出的第五天則視為已送達(dá)［1］。

上述合同簽訂后，買(mǎi)受人李某向出賣(mài)人C公司全額支付約定的購(gòu)房款，后出賣(mài)人C公司的實(shí)際控制人因抽逃C公司資金，導(dǎo)致工程未能繼續(xù)開(kāi)展，該公寓只是外墻鋪貼瓷磚的框架結(jié)構(gòu)，買(mǎi)受人李某等見(jiàn)此與眾多購(gòu)房者一同于2021年1月向當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)局進(jìn)行反映，住建局在兩個(gè)月后書(shū)面回復(fù)：“已就此事多次約談開(kāi)發(fā)商，要求誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通協(xié)商，加快工程建設(shè)進(jìn)度，依法辦理有關(guān)房屋交付手續(xù)，切實(shí)維護(hù)好業(yè)主的合法權(quán)益。后續(xù)我局將持續(xù)關(guān)注并依法對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管和督辦”。

出賣(mài)人C公司于2021年3月16日向買(mǎi)受人李某開(kāi)具房款發(fā)票，但始終未能按合同約定在2021年6月30日前向買(mǎi)受人李某交付房屋。李某見(jiàn)糾纏許久未有結(jié)果，于2021年8月份，最終聘請(qǐng)筆者作為該案訴訟代理人辦理該案。筆者接受該案材料后，按照《民法典》的有關(guān)規(guī)定，立即依法向出賣(mài)人C公司發(fā)出律師通知函，通知C公司于收到該律師函當(dāng)天解除雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并要求退回全部購(gòu)房款。但該律師函被C公司拒收退回。2021年9月份，李某在沒(méi)有與筆者商量的情況下，又自行連續(xù)3天向C公司發(fā)出3份解除合同的通知函，但3份通知函均被C公司拒收退回。筆者在發(fā)出律師函兩個(gè)月后向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟，法院安排在2021年11月開(kāi)庭，于2021年12月作出一審判決：

首先，原、被告雙方簽訂房屋預(yù)售合同后至今已達(dá)三年半時(shí)間，被告（即出賣(mài)人C公司）已有充分的時(shí)間去開(kāi)發(fā)該房產(chǎn)；原告（即買(mǎi)受人李某）所列舉的證據(jù)已完全足以證明，出賣(mài)人C公司需要交付給原告李某的房屋仍然處于“爛尾”狀態(tài)，很明顯至一審開(kāi)庭時(shí)仍未能交付給上訴人，所以被上訴人在本次商品房交易中明顯對(duì)合同主要義務(wù)履行不能，完全符合《民法典》第五百六十三條第三款規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”；所以C公司是根本違約，原告李某在本案中的舉證足以證明存在合同無(wú)法履行的情形。原告要求解除合同的依據(jù)已十分充分，應(yīng)得到法院的支持。

其次，雖然原被告雙方在《補(bǔ)充協(xié)議》第二條約定：甲乙雙方相互送達(dá)與《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議有關(guān)的書(shū)面文件（如通知等），須以掛號(hào)信或特快專(zhuān)遞的形式送達(dá)至本合同記載的當(dāng)事人地址。但根據(jù)《民法典》第一百二十六條“代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人名義實(shí)施的民事法律行為，對(duì)被代理人發(fā)生效力”的規(guī)定，原告李某委托律師事務(wù)所的律師向被告發(fā)出律師函的法律效力及后果，等同于原告李某本人向被告C公司發(fā)出解除合同的通知。而原告所委托的律師已根據(jù)上述《民法典》的規(guī)定于2021年8月份向C公司發(fā)出通知函件，所以被告C公司認(rèn)為原告不是按照補(bǔ)充協(xié)議約定的指定地址寄出通知函應(yīng)為無(wú)效，至2021年11月份開(kāi)庭未超過(guò)3個(gè)月合理期限的抗辯理由不予支持。

該案作出一審判決后，被告C公司為拖延時(shí)間，不服該一審判決，而向當(dāng)?shù)刂屑?jí)人民法院提起上訴。其他購(gòu)房者所起訴C公司的同一案件也一并勝訴。

六、案件分析及同類(lèi)案件的處理意見(jiàn)，律師在接到關(guān)于解除合同為案由的案件時(shí)，一定要審查

（一）當(dāng)事人自己是否有行使這個(gè)通知的義務(wù)？如果沒(méi)有，律師可代行使該通知權(quán)或者給當(dāng)事人代書(shū)正式的通知函后按合同的地址寄出。在發(fā)出該通知函后，一般情況下兩個(gè)月才能起訴，預(yù)留一個(gè)月給法院是用于送達(dá)、安排時(shí)間開(kāi)庭，正如上述案件中，律師發(fā)出通知函后，約一個(gè)月就開(kāi)庭了，之前沒(méi)有進(jìn)入廣東省高級(jí)人民法院的一個(gè)月調(diào)解程序。

（二）要注意不要超過(guò)一年向法院申請(qǐng)解除合同的除斥期間。根據(jù)《民法典》第五百六十四條的規(guī)定，當(dāng)事人約定行使解除權(quán)利的期限內(nèi)，當(dāng)事人未在期限內(nèi)行使的，則喪失該權(quán)利。當(dāng)時(shí)沒(méi)有事先約定解除行使期限的，自解除人知道有解除之事之日的一年內(nèi)未行使該權(quán)利的，或在對(duì)方催告后，未在合理期限內(nèi)行使該權(quán)利的，則喪失解除合同的權(quán)利。意味著，在這類(lèi)商品房預(yù)售合同糾紛案件中，從雙方在購(gòu)房合同中約定的交房之日起一年后，購(gòu)房者不能再向法院申請(qǐng)解除合同，要求開(kāi)發(fā)商退回購(gòu)房款及承擔(dān)逾期交房的違約法律責(zé)任［2］。

七、被申請(qǐng)解除合同人的救濟(jì)方式

（一）看涉案房產(chǎn)在這三個(gè)月的合理期限內(nèi)能否盡快交付？即使不能交付，看能否在法院的主持下達(dá)成調(diào)解一致，在庭后三個(gè)月或六個(gè)月內(nèi)交付，并希望守約方酌情減少或降低違約金額。

（二）看守約方有否行使了這個(gè)通知義務(wù)。

（三）看有否超過(guò)上述所規(guī)定的一年除斥期間，該除斥期間并非訴訟時(shí)效，是法院在審理案件時(shí)主動(dòng)審查的時(shí)間。

（四）根據(jù)《民法典》第五百六十五條第三款規(guī)定：“雙方對(duì)解除合同有異議的，任何一方當(dāng)事人均可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除行為的效力”。如果開(kāi)發(fā)商對(duì)該解除合同的通知有異議的，可以以購(gòu)房者未付款等情況為由向法院提起訴訟，對(duì)購(gòu)房者解除合同的通知有異議，可以書(shū)面回復(fù)購(gòu)房者繼續(xù)履行合同。