房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)：邏輯框架與政策路徑

李 超

（1.中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院，北京市 100006；2.中國(guó)社會(huì)科學(xué)院大學(xué)應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)院，北京市 102488）

一、問題的提出

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)防范化解系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)具有重要作用。房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展一直以來都是國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)研究關(guān)注的重點(diǎn)。自1998年住房市場(chǎng)化改革以來，遏制部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過快上漲的限貸、限購(gòu)、限價(jià)、限售政策層出不窮。然而，王頻等[1]和陳小亮等[2]的研究指出，過去各地出臺(tái)的限貸、限購(gòu)等短期應(yīng)急性調(diào)控政策并未產(chǎn)生抑制房?jī)r(jià)非理性上漲的顯著效果。黨的十九大以來，住房制度改革和房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)進(jìn)入快車道。2017年和2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議連續(xù)強(qiáng)調(diào)要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。2020年底，監(jiān)管部門針對(duì)供給端密集出臺(tái)調(diào)控政策（如規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資的“三道紅線”政策、管控銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)涉房貸款的集中度政策等）。2020年10月，黨的十九屆五中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》明確提出，要“推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”，“形成國(guó)民經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)”[3]。2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”[4]，由此拉開了房地產(chǎn)新發(fā)展模式改革的序幕。

房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。2017年以來，我國(guó)開始逐步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)供給端的調(diào)控，特別是“三道紅線”和涉房貸款集中度政策出臺(tái)以來，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的監(jiān)管力度逐步加大[5]。在從嚴(yán)調(diào)控政策之下，房地產(chǎn)企業(yè)的信貸資源結(jié)構(gòu)與信貸期限結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了明顯變動(dòng)，對(duì)企業(yè)投融資決策造成很大影響。為規(guī)避政策層面針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資約束，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始實(shí)施多元化戰(zhàn)略，或?qū)σ延械亩嘣瘧?zhàn)略進(jìn)行調(diào)整[6]。吳永鋼等[7]發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)政策不確定性加大會(huì)導(dǎo)致我國(guó)A 股上市房地產(chǎn)企業(yè)整體杠桿率下降，且對(duì)短期杠桿率的抑制作用更明顯。荊中博等[8]指出，由于房地產(chǎn)具有良好的信貸抵押性和穩(wěn)定地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用，經(jīng)濟(jì)政策不確定性的加大會(huì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資和投資規(guī)模。李嘉等[9]通過構(gòu)建“負(fù)債-投資發(fā)散（收斂）模型”分析框架，探討了住房金融化背景下的房企負(fù)債投資行為及其空間分異，認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿應(yīng)循序漸進(jìn)、分級(jí)引導(dǎo)。與此同時(shí)，持續(xù)的調(diào)控政策也使房地產(chǎn)市場(chǎng)交易、消費(fèi)、租賃等環(huán)節(jié)多年來累積的循環(huán)不暢的問題逐步暴露出來。梁若冰等[10]基于上市房企2008—2013年和2015—2019年數(shù)據(jù)以及強(qiáng)度雙重差分模型的研究發(fā)現(xiàn)，兩輪限購(gòu)政策均顯著降低了上市房企的市場(chǎng)價(jià)值，第一輪限購(gòu)主要通過企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)影響投資者預(yù)期，第二輪限購(gòu)主要通過影響房?jī)r(jià)改變投資者預(yù)期。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在壟斷、信息不對(duì)稱、負(fù)外部性和不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)等市場(chǎng)失靈現(xiàn)象，如何對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體進(jìn)行有效的規(guī)范和約束是各級(jí)政府共同面臨的難題[11]。當(dāng)市場(chǎng)秩序較為混亂時(shí)，政府應(yīng)及時(shí)出臺(tái)調(diào)控和管制措施；當(dāng)市場(chǎng)秩序恢復(fù)時(shí)，不合時(shí)宜的調(diào)控管制措施應(yīng)有序退出，以保障市場(chǎng)良性循環(huán)。賀一舟等[12]通過研究我國(guó)限購(gòu)、限貸、限價(jià)和限售等調(diào)控政策的效果發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)政策與限貸政策對(duì)一、二線城市的調(diào)控效果十分明顯，限價(jià)政策和限售政策對(duì)二線城市的調(diào)控效果不明顯，他們認(rèn)為要準(zhǔn)確把握調(diào)控政策的差異性和時(shí)效性。安輝等[13]認(rèn)為，房地產(chǎn)限售政策與限購(gòu)政策同時(shí)出臺(tái)，可以有效增強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用，但考慮到在部分城市推出限售政策可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)交易降溫、經(jīng)濟(jì)下滑，要避免在全國(guó)范圍內(nèi)不加區(qū)分地推行限售政策。

隨著房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)脫實(shí)向虛討論的逐漸深入，房地產(chǎn)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈之間的良性循環(huán)問題引發(fā)了學(xué)術(shù)界的關(guān)注和政策的跟進(jìn)。一方面，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展可通過財(cái)富效應(yīng)提高收入水平，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)[14]，提高制造業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的耦合度[15]。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的非理性繁榮可通過擠出效應(yīng)抑制消費(fèi)增長(zhǎng)，阻礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)[16]，推動(dòng)制造業(yè)工資上漲[17]，抑制勞動(dòng)力的集聚[18]。在討論房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)間互動(dòng)關(guān)系的文獻(xiàn)中，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)擠占實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間、不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)的居多[19-20]。但也有研究認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間可能存在倒U型的非線性關(guān)系。當(dāng)房?jī)r(jià)較低或市場(chǎng)不景氣時(shí)，將刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；當(dāng)房?jī)r(jià)較高或上漲較快時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮會(huì)影響金融穩(wěn)定性，不利于經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展[1]。綜上所述，由于樣本選擇和研究方法存在差異，有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的研究結(jié)論不盡一致。從政策層面看，準(zhǔn)確執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理制度、暢通存量房交易流通渠道、因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，是新發(fā)展階段貫徹落實(shí)“房住不炒”、防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)政策的重要內(nèi)容，亟待學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)部門進(jìn)行深入研究探討。

二、房地產(chǎn)業(yè)循環(huán)：現(xiàn)狀與問題

受新冠肺炎疫情、國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)金融審慎管理政策影響，2020年以來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫趨勢(shì)明顯，土地購(gòu)置面積下降、開發(fā)投資增速下滑、房企金融風(fēng)險(xiǎn)加大，開發(fā)、交易、租賃等諸多市場(chǎng)環(huán)節(jié)面臨預(yù)期轉(zhuǎn)弱、循環(huán)不暢等結(jié)構(gòu)性問題，對(duì)此須予以高度重視。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)和按揭環(huán)節(jié)

2012年以來，工業(yè)和國(guó)有建筑業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率總體呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率卻逆勢(shì)上行（如表1所示）?！叭兰t線”融資新規(guī)出臺(tái)以來，部分負(fù)債水平較高、償債能力較弱的頭部房企面臨融資成本上升、資金鏈循環(huán)不暢等問題。2022年7月，100家典型房企的融資總量同比下降62.9%。其中，境內(nèi)債權(quán)融資、境外債權(quán)融資和資產(chǎn)證券化同比分別下降33.6%、92.4%和89.4%①。近期，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約事件時(shí)有發(fā)生，因前期風(fēng)險(xiǎn)尚未完全出清，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)投資、土地購(gòu)置、發(fā)債融資上較為謹(jǐn)慎。雖然部分房企通過股東注資、債務(wù)展期、交換要約等方式籌資或延長(zhǎng)借款期限，但由于標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪等國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)了對(duì)中資房地產(chǎn)企業(yè)的評(píng)級(jí)，個(gè)別地區(qū)和金融機(jī)構(gòu)在落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)金融審慎管理制度過程中存在“一刀切”和層層加碼的現(xiàn)象，市場(chǎng)預(yù)期、房企現(xiàn)金流和行業(yè)信用狀況無明顯改觀，資金鏈良性循環(huán)壓力較大。

表1 2012—2020年我國(guó)工業(yè)企業(yè)、國(guó)有建筑業(yè)企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率 %

2022年以來，為支持購(gòu)房者合理住房需求，多家商業(yè)銀行緊跟政策步調(diào)對(duì)房貸利率進(jìn)行了下調(diào)。但從橫向看，我國(guó)主要城市房貸利率仍高于日韓鄰國(guó)和歐元區(qū)平均水平。中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)顯示，2022年6月，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)人民幣個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.62%。同期，韓國(guó)新增房貸的加權(quán)平均利率為4.04%，日本主要銀行的長(zhǎng)期貸款利率為1.2%，德國(guó)、法國(guó)的房貸平均利率分別為2.57%和1.35%②。在全球“寬貨幣、低利率”政策背景下，避險(xiǎn)投資存在通過炒高我國(guó)熱點(diǎn)城市房屋資產(chǎn)價(jià)格獲取資產(chǎn)與套匯雙重收益的動(dòng)機(jī)。此外，新冠肺炎疫情仍在持續(xù)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其是中小企業(yè)發(fā)展面臨較多困難。在房地產(chǎn)金融審慎管理政策背景下，旨在支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的信貸資金存在違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的獲利機(jī)制。與按揭貸款相比，經(jīng)營(yíng)貸具有可貸金額多（可貸總房?jī)r(jià)7～8成）、貸款利率低（年化利率低1個(gè)百分點(diǎn)以上）、辦理周期短（5～10天）、還款方式靈活等優(yōu)勢(shì)，優(yōu)質(zhì)客戶的消費(fèi)貸年利率可低至3.6%左右，中小微企業(yè)的經(jīng)營(yíng)貸優(yōu)惠利率可低至3.5%左右。在當(dāng)前市場(chǎng)交易中，有相當(dāng)比例的貸款人違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等利率較低的貸款產(chǎn)品來置換房貸。因此，房地產(chǎn)領(lǐng)域的限貸政策對(duì)降低房地產(chǎn)供需兩端杠桿率效果明顯，但由于按揭貸款與經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸之間利差巨大，監(jiān)管部門對(duì)貸款投向的監(jiān)控難度加大。

（二）存量房交易和消費(fèi)環(huán)節(jié)

自1998年住房市場(chǎng)化改革以來，隨著我國(guó)住房供給持續(xù)增加，住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)演變?yōu)榫薮蟠媪颗c有限增量的組合，住房總量供給不足的問題已經(jīng)得到基本解決，但存量住房分配不均的問題開始凸顯。根據(jù)住建部門的統(tǒng)計(jì)，2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均住房面積已超過40平方米。中國(guó)人民銀行的調(diào)查報(bào)告顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房擁有率為96.0%，戶均擁有住房1.5 套。一線城市二手房成交占比已經(jīng)超過50%，未來會(huì)有越來越多的城市進(jìn)入存量房時(shí)代。在當(dāng)前形勢(shì)下，以增量為主的調(diào)控方式已無法適應(yīng)市場(chǎng)需求，各地應(yīng)在保證一定增量供給的前提下積極盤活存量房市場(chǎng)。2015年以來，我國(guó)居民收入水平穩(wěn)步提高，二孩家庭數(shù)量因生育政策調(diào)整而增多，改善基本居住條件的需求快速增長(zhǎng)。建于20世紀(jì)八九十年代和21世紀(jì)初期的存量住房，在建筑質(zhì)量、生活舒適度等方面存在很大提升空間。大中城市通勤時(shí)間長(zhǎng)、市中心交通擁堵等問題比較突出?，F(xiàn)如今，既存在年輕人小換大、遠(yuǎn)換近的改善型需求，也存在部分老年人大換小、近換遠(yuǎn)的以房養(yǎng)老需求。

現(xiàn)行普通住宅和非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不盡合理，認(rèn)房又認(rèn)貸的限購(gòu)限貸政策和與房產(chǎn)證年限、住房數(shù)量嚴(yán)格掛鉤的交易稅費(fèi)政策導(dǎo)致二手房存銷比過高、交易循環(huán)不暢，這些不利于合理住房需求的釋放。從十大樣本城市③看，商品房存銷比自2015年開始呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，其中二線城市商品房存銷比上升趨勢(shì)更為明顯。2021年12月，我國(guó)二線城市商品房存銷比已升至13.45，達(dá)到近10年來的最高水平（如表2所示）。此外，我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)存在“重交易、輕保有”問題，即在保有環(huán)節(jié)對(duì)城市個(gè)人住房不征稅，在交易環(huán)節(jié)征稅較多。市場(chǎng)調(diào)研表明，由于房產(chǎn)證年限以及住房唯一性不同，同一套二手房交易所涉及的契稅、增值稅、個(gè)人所得稅等主要稅費(fèi)總和的差異，最高可達(dá)房屋總價(jià)的6%以上。從便利性、交易風(fēng)險(xiǎn)等方面看，更多單套住房改善型家庭傾向于先買后賣的交易方式，但這會(huì)導(dǎo)致“非唯一住房”的情況發(fā)生，需要多繳納契稅和個(gè)人所得稅。為減少交易稅費(fèi)支出，一、二線城市中大多數(shù)單套住房家庭迫不得已選擇先賣后買、在交易期間租房過渡的方式，這額外增加了他們的交易時(shí)間和換房成本。

表2 2012年以來我國(guó)十大樣本城市年末商品房存銷比變化趨勢(shì)

（三）房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)

受租金收益率低、長(zhǎng)租公寓爆雷事件影響，當(dāng)前租賃企業(yè)籌融資壓力較大，一線城市住房租賃機(jī)構(gòu)化率不足15%。機(jī)構(gòu)租賃以輕資產(chǎn)和分散式租賃為主，自持和集中式住房租賃發(fā)展緩慢，這容易導(dǎo)致行業(yè)過度輕資產(chǎn)化和企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略短期化。在沒有政策性金融支持的情況下，以較低的租金收益進(jìn)行權(quán)益融資十分困難，通過金融工具創(chuàng)新來拓展長(zhǎng)期融資渠道也很難。房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)還存在社會(huì)資金對(duì)租賃市場(chǎng)投資積極性不高，租賃市場(chǎng)法律法規(guī)體系不夠健全，租賃住房的建筑結(jié)構(gòu)、安全標(biāo)準(zhǔn)、功能設(shè)施、成套水平、品質(zhì)環(huán)境有待進(jìn)一步提升，專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)培育不足，租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策落實(shí)不到位，公共租賃住房建設(shè)有待加強(qiáng)，熱點(diǎn)城市“長(zhǎng)收短付”“高收低租”“隨意漲租”等市場(chǎng)亂象較為普遍等問題。根據(jù)智研咨詢測(cè)算，2021年我國(guó)城市房屋租賃住房人口數(shù)量約2.3 億人，租賃市場(chǎng)規(guī)模約2.2 萬(wàn)億元，分別同比增長(zhǎng)4.5%和15.8%④。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)調(diào)查顯示，2018年我國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房租賃比例僅為19.2%，遠(yuǎn)低于多數(shù)國(guó)家和地區(qū)30%～40%的比例⑤。重點(diǎn)城市的平均租金收益率僅為2.31%，遠(yuǎn)低于美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家5%以上的水平⑥。在政策層面，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)、“工改租”與“商改租”試點(diǎn)方案仍在推進(jìn)，但項(xiàng)目規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)相關(guān)實(shí)施細(xì)則尚不明確。通過貸款擔(dān)保、貼息等財(cái)政補(bǔ)貼措施來支持相關(guān)市場(chǎng)主體的做法尚未全面推廣。

（四）住房保障市場(chǎng)

住房保障制度是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的關(guān)鍵內(nèi)容。長(zhǎng)期以來，保障性住房在一定程度上解決了中低收入家庭的住房問題，促進(jìn)了社會(huì)諧穩(wěn)定。但近年來保障房在功能定位、建設(shè)運(yùn)營(yíng)、分配準(zhǔn)入和退出等環(huán)節(jié)暴露出一些共性問題，對(duì)此須予以高度重視。一方面，產(chǎn)權(quán)式保障房與租賃型保障房結(jié)構(gòu)失衡。截至2021年6月，全國(guó)累計(jì)建設(shè)保障性住房8 000多萬(wàn)套，但產(chǎn)權(quán)式保障房占比較大，租賃型保障房占比較?、?。租賃型保障房建設(shè)比例長(zhǎng)期低于30%，甚至不到產(chǎn)權(quán)式保障房建設(shè)比例的一半。經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、棚戶區(qū)改造房、共有產(chǎn)權(quán)房等產(chǎn)權(quán)式保障房資金回收快，很受地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)青睞，但這些住房只能發(fā)揮一次性保障功能。過去的保障性住房建設(shè)在一定程度上減輕了產(chǎn)權(quán)式住房保障壓力，但無法有效滿足租賃型保障需求。另一方面，當(dāng)前保障性住房存在一定的供需錯(cuò)配問題。保障性住房主要服務(wù)于新市民和青年人，這類群體對(duì)配套公共服務(wù)和居住品質(zhì)要求較高。大多數(shù)供需矛盾較為突出的城市，對(duì)保障性住房租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策的落實(shí)情況并不理想，導(dǎo)致租房家庭子女難以就近入學(xué)，很多在建項(xiàng)目只能滿足短期性和過渡性租賃需求。大量保障性住房在建成后因位置偏遠(yuǎn)、需求不足等問題而被空置、違規(guī)銷售轉(zhuǎn)租或用于辦公經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致保障房作用發(fā)揮不夠，保障房群體職住失衡。受財(cái)政資金限制，地方政府通常會(huì)將公共租賃房、人才住房等項(xiàng)目與保障性租賃住房項(xiàng)目進(jìn)行合并統(tǒng)籌。由于在規(guī)劃和建設(shè)時(shí)未明確保障范圍和覆蓋對(duì)象，很難實(shí)現(xiàn)對(duì)不同服務(wù)群體的供需匹配。

（五）房地產(chǎn)用地市場(chǎng)

房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展離不開土地制度的改革，“穩(wěn)地價(jià)”要與“穩(wěn)房?jī)r(jià)”“穩(wěn)預(yù)期”協(xié)同推進(jìn)。現(xiàn)行土地出讓主要采取“招拍掛”的制度模式，其實(shí)質(zhì)是地方政府在壟斷土地供給的前提下，按照“價(jià)高者得”原則出讓住宅用地，存在推高地價(jià)房?jī)r(jià)的競(jìng)拍機(jī)制弊端。與此同時(shí)，在我國(guó)工業(yè)化與城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，建設(shè)用地總量擴(kuò)張與居住用地相對(duì)稀缺的現(xiàn)象同時(shí)存在，即居住用地和工業(yè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡。從國(guó)家層面看，在發(fā)達(dá)國(guó)家土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，城市居住用地和工業(yè)用地占比分別為50%和10%～15%，而我國(guó)城市居住用地和工業(yè)用地占比分別為31%和20%[21]。從特大城市層面看，紐約、倫敦、東京、首爾等國(guó)際大都市的居住用地占比多在42.2%～62.5%之間，而2020年北京、上海、深圳等供需矛盾緊張的一線城市的居住用地占比均不足30%，其中深圳的占比僅為22.6%，甚至低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)（25%～40%）的下限[22]。從需求端看，隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速下滑，互聯(lián)網(wǎng)和電商不斷沖擊傳統(tǒng)購(gòu)物、營(yíng)銷和辦公模式，近年來物業(yè)類型分化加劇，重點(diǎn)城市相繼出現(xiàn)住宅供給不足、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房相對(duì)過剩的局面，住宅的去庫(kù)存速度明顯優(yōu)于辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。

此外，土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃尚未松綁，用地指標(biāo)的供給彈性依然過小，對(duì)市場(chǎng)需求的反應(yīng)明顯滯后，地方政府很難根據(jù)房地產(chǎn)用地市場(chǎng)實(shí)際需求及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)量。當(dāng)前，一線城市和熱點(diǎn)二線城市普遍存在對(duì)住宅用地最低供應(yīng)比例落實(shí)不到位、最高限價(jià)和熔斷等限炒競(jìng)拍政策缺失問題。從2012年以來我國(guó)住宅用地成交情況看，成交土地?cái)?shù)量、成交土地面積、成交土地規(guī)劃建筑面積呈現(xiàn)出不升反降的趨勢(shì)，而樓面價(jià)卻從2012年的938.13 元/平方米上漲至2021年的3 592.31 元/平方米（如表3所示）。從租賃用地出讓情況看，盡管其直接出讓價(jià)格低于商品住房用地，但仍須一次性繳納70年土地出讓金，而租賃房房租一般按月收取，這造成了租賃用地供應(yīng)機(jī)制與長(zhǎng)租房市場(chǎng)發(fā)展不匹配的問題。

表3 2012—2021年我國(guó)住宅用地成交情況

（六）房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈

我國(guó)是發(fā)展中大國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金購(gòu)置土地、拆遷安置、覆蓋建筑成本，資金鏈被視為房企的生命線。2003年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)高速擴(kuò)張。由于行業(yè)利潤(rùn)率高、資金回籠速度快，房地產(chǎn)行業(yè)在投資上很容易出現(xiàn)“潮涌現(xiàn)象”，即眾多投資像潮水一樣，一波接著一波涌向房地產(chǎn)業(yè)。在“漲潮”之時(shí)，每家房企都對(duì)其投資選擇抱有很高的回報(bào)預(yù)期，地方政府出于政績(jī)和土地出讓金方面的考慮會(huì)給予相關(guān)政策支持，金融機(jī)構(gòu)受“羊群行為”影響樂于對(duì)其融資，各類住房需求主體會(huì)傾盡幾代人的儲(chǔ)蓄踴躍購(gòu)房。2017年以來，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)供需兩端調(diào)控的升級(jí)，市場(chǎng)逐步向理性回歸，房地產(chǎn)投資逐漸“退潮”。隨著房地產(chǎn)業(yè)整體利潤(rùn)率的逐步下降和土地成本、勞動(dòng)力成本、財(cái)務(wù)成本、拆遷安置費(fèi)用的逐步上升，房企的債務(wù)問題日益凸顯。綜合來看，在市場(chǎng)高速擴(kuò)張期，房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)和按揭環(huán)節(jié)占用大量金融資源，這進(jìn)一步擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，顯著降低居民消費(fèi)率，提高一般要素價(jià)格成本，從而影響產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和技術(shù)創(chuàng)新。市場(chǎng)一旦進(jìn)入下行周期，房地產(chǎn)業(yè)累積的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加速向上下游產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)，帶來建筑工程、建材家居、裝修設(shè)計(jì)、酒店會(huì)展、融資擔(dān)保等上下游行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的增加，以及爛尾樓、農(nóng)民工工資拖欠、供應(yīng)商款項(xiàng)拖欠、產(chǎn)業(yè)債務(wù)鏈等一系列問題。為避免回款損失，供應(yīng)商可能會(huì)加緊催款或暫停材料供應(yīng)，這客觀上會(huì)對(duì)房企債務(wù)形成集中擠兌，導(dǎo)致在建工程停工，加快流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)在上下游產(chǎn)業(yè)鏈的傳導(dǎo)。

三、房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的邏輯框架

針對(duì)房企所面臨的流動(dòng)性問題，以及房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售的下行趨勢(shì)，2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次在要求房地產(chǎn)業(yè)“健康發(fā)展”的同時(shí)要求其“良性循環(huán)”，這在政策層面具有重要的理論深意。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速擴(kuò)張期已經(jīng)過去，供需總量和結(jié)構(gòu)關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)折性變化，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、管理調(diào)控方式亟待調(diào)整。反觀我國(guó)住房市場(chǎng)化改革以來的調(diào)控政策組合，無論是“國(guó)八條”“國(guó)六條”“九部委十五條”“國(guó)四條”“國(guó)十一條”“新國(guó)十條”“新國(guó)八條”與“國(guó)五條”，還是近兩年出臺(tái)的“三道紅線”和涉房貸款集中度政策，都更多使用限貸、限購(gòu)、限價(jià)、限售等以堵為主的短期行政調(diào)控手段，而較少使用增加要素供給等以疏為主的供給側(cè)調(diào)控手段。因此，根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的變化，從加快房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性改革、不斷探索新的發(fā)展模式出發(fā)，采用疏堵結(jié)合的政策組合，將更有利于釋放房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是存量房市場(chǎng)活力，這也是未來推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的主要政策取向。

房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)指在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)活動(dòng)中各類要素相互促進(jìn)、共同發(fā)展，這是一種可持續(xù)、高質(zhì)量的循環(huán)。王韶[23]從良性循環(huán)的內(nèi)涵出發(fā)指出，房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)應(yīng)包括房企自身發(fā)展的良性循環(huán)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)、房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)?？菏鎇24]進(jìn)一步指出，房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)應(yīng)著力改善房企融資及購(gòu)房者信貸環(huán)境，暢通融資、拿地、銷售、貸款、回款等各環(huán)節(jié)，突破二手房、租賃房、保障房供需堵點(diǎn)。由住房市場(chǎng)化改革以來我國(guó)的代表性調(diào)控政策及相關(guān)研究可知，房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)應(yīng)堅(jiān)持“房住不炒”的戰(zhàn)略定位，以開發(fā)和按揭環(huán)節(jié)的資金鏈良性循環(huán)為改革重點(diǎn)，以存量房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、保障房市場(chǎng)、土地市場(chǎng)良性循環(huán)為重要抓手，以上下游產(chǎn)業(yè)鏈良性循環(huán)為主要目標(biāo)，通過探索以房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)為基礎(chǔ)的新發(fā)展模式，加快推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建。

綜合來看，房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的邏輯框架主要包括以下六個(gè)方面（如圖1所示）：

圖1 房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的邏輯框架

一是開發(fā)和按揭環(huán)節(jié)的資金鏈良性循環(huán)。房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期以來的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”經(jīng)營(yíng)模式，導(dǎo)致其在開發(fā)和按揭環(huán)節(jié)高度依賴銀行信貸，融資渠道單一，資金鏈異常脆弱。房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)很容易轉(zhuǎn)化為銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，這使我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨潛在的風(fēng)險(xiǎn)隱患。通過房地產(chǎn)投資信托基金和資產(chǎn)證券化等融資模式，不斷拓展多元化融資渠道，促使房地產(chǎn)資本市場(chǎng)融資特別是股票市場(chǎng)融資步入規(guī)范化軌道，有效改變當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)高度依賴銀行信貸的局面，分散房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域資金鏈良性循環(huán)。

二是存量房交易和消費(fèi)環(huán)節(jié)的良性循環(huán)。當(dāng)前，我國(guó)“重交易、輕保有”的房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)，以及其他一系列限購(gòu)限售政策，導(dǎo)致住宅持有成本偏低而交易成本偏高，存量房市場(chǎng)存銷比和空置率偏高，改善型換房需求受到很大抑制。通過有序推進(jìn)房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)改革，暢通存量房交易流通渠道，可以進(jìn)一步保障住房剛性需求、釋放合理?yè)Q房需求。

三是房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的良性循環(huán)。當(dāng)前，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)供需不匹配、秩序不規(guī)范、信息不對(duì)稱問題突出，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展整體滯后。通過構(gòu)建租購(gòu)并舉的消費(fèi)需求相關(guān)利益機(jī)制，積極盤活住房租賃市場(chǎng)，對(duì)挖掘潛在有效住房需求、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展意義重大。

四是住房保障市場(chǎng)的良性循環(huán)。當(dāng)前，高房?jī)r(jià)、高房租已經(jīng)成為影響我國(guó)城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)、創(chuàng)新發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需的巨大障礙。在新時(shí)期應(yīng)加快完善住房保障體系建設(shè)，一方面，政府穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的重要政策實(shí)踐可以有效擴(kuò)大內(nèi)需，釋放國(guó)民消費(fèi)潛力；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)和共同富裕目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，對(duì)改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定具有重要意義。

五是房地產(chǎn)用地市場(chǎng)的良性循環(huán)。當(dāng)前，土地指標(biāo)行政分配、土地市場(chǎng)地方政府壟斷的既有模式是導(dǎo)致高地價(jià)和高房?jī)r(jià)的主要原因。通過建立人地掛鉤、多元供給的房地產(chǎn)用地模式，暢通工業(yè)用地、商服用地、住宅用地之間的轉(zhuǎn)化機(jī)制，可以有效解決人地錯(cuò)配和地價(jià)推高房?jī)r(jià)等深層次問題。

六是房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的良性循環(huán)。房地產(chǎn)業(yè)影響力大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對(duì)建筑工程、裝修設(shè)計(jì)、建材家居、酒店會(huì)展、融資擔(dān)保等行業(yè)拉動(dòng)作用較強(qiáng)，在形成有效投資、引導(dǎo)消費(fèi)升級(jí)、增加就業(yè)崗位方面成效明顯。從國(guó)民經(jīng)濟(jì)循環(huán)的視角看，要加快推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)上下游、產(chǎn)供銷有效銜接，實(shí)現(xiàn)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。

四、相關(guān)政策建議

房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要部門，具有“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的行業(yè)特點(diǎn)。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)暴露的問題、主要矛盾和重大風(fēng)險(xiǎn)，未來應(yīng)在深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、暢通國(guó)民經(jīng)濟(jì)循環(huán)的政策框架下，破解房地產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)的束縛和堵點(diǎn)，探索新的發(fā)展模式，切實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

第一，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系和監(jiān)測(cè)體系，加快構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制。加快完善房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)體系，在現(xiàn)有《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國(guó)合同法》等法律法規(guī)框架下，統(tǒng)籌修改和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)體系，穩(wěn)步推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法治化進(jìn)程。強(qiáng)化并落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控的中央政府監(jiān)督責(zé)任和地方政府主體責(zé)任，中央研究確立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系和預(yù)警機(jī)制，地方結(jié)合評(píng)估和反饋信息因勢(shì)利導(dǎo)，對(duì)調(diào)控政策內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)調(diào)、適調(diào)、升級(jí)、細(xì)化。在逐步推進(jìn)完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的同時(shí)，建立一個(gè)公開、有效、透明的統(tǒng)計(jì)信息體系，從技術(shù)上對(duì)剛性需求、改善型需求與投資投機(jī)型需求進(jìn)行有效甄別。進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)日常監(jiān)測(cè)、月度分析、季度評(píng)價(jià)、年度考核調(diào)控機(jī)制，將房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行質(zhì)量納入地方政府年度考核指標(biāo)體系。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)，建議將城市群和都市圈作為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)差別化精準(zhǔn)施策、協(xié)同聯(lián)動(dòng)調(diào)控的主要區(qū)域。在京津冀、長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域，增強(qiáng)城市之間調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性及區(qū)域振興規(guī)劃與住房市場(chǎng)調(diào)控之間的關(guān)聯(lián)性，謹(jǐn)防利好政策成為房地產(chǎn)炒作利器，有效抑制投資投機(jī)型需求的區(qū)域輪動(dòng)和泡沫擴(kuò)散外延。按照差異化原則推進(jìn)因城施策和分類調(diào)控，加快構(gòu)建土地、人口、金融、財(cái)稅、住房保障等領(lǐng)域長(zhǎng)效機(jī)制，進(jìn)一步完善臨時(shí)應(yīng)急性、行政性干預(yù)措施的退出機(jī)制，逐步實(shí)現(xiàn)限價(jià)、限售、限購(gòu)等短期調(diào)控政策的有序、良性退出。

第二，準(zhǔn)確把握和執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保障房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的合理資金需求。加快完善靈活準(zhǔn)確、合理適度的房地產(chǎn)金融政策，防止大中小城市“一刀切”和執(zhí)行過程中“層層加碼”的行為，加強(qiáng)對(duì)貸款合規(guī)性及抵押品的審查力度，避免房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散蔓延。各地要加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)支持力度，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)由開發(fā)轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)。穩(wěn)定行業(yè)市場(chǎng)預(yù)期，盡可能避免房地產(chǎn)金融過度緊縮，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，滿足房地產(chǎn)供給端資金周轉(zhuǎn)需求。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在建已預(yù)售的、預(yù)期綜合效益較好的和短期現(xiàn)金流不足的項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可發(fā)放特殊貸款或提供優(yōu)惠融資政策，適度加快貸款審批和放款速度，助力房企資金回籠和按時(shí)保質(zhì)交房，保障購(gòu)房者權(quán)益。各級(jí)監(jiān)管部門要加快將房企并購(gòu)貸款、租賃貸款從開發(fā)貸款中單列，不再計(jì)入“三道紅線”融資約束指標(biāo)，提高房企并購(gòu)重組和轉(zhuǎn)型質(zhì)量，從而有效化解房企金融風(fēng)險(xiǎn)。支持以城市投資平臺(tái)類公司為基礎(chǔ)，引入土地資產(chǎn)、社會(huì)資金、保險(xiǎn)資金和財(cái)政資金，設(shè)立房地產(chǎn)投資基金或資產(chǎn)管理公司，在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目、資產(chǎn)和債權(quán)的收購(gòu)、重組和盤活，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)債轉(zhuǎn)股和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。鼓勵(lì)提高房企直接融資比重，加快推進(jìn)房企資產(chǎn)證券化，有效促進(jìn)資本市場(chǎng)特別是股票市場(chǎng)融資步入規(guī)范化軌道。加快完善房地產(chǎn)政策性金融體系，通過定向激勵(lì)政策引導(dǎo)金融資源進(jìn)入保障房和租賃房領(lǐng)域。切實(shí)保障剛性需求、改善型需求和租賃需求，在首付比、公積金貸款額度、還款期限上給予適當(dāng)?shù)恼邇A斜。鼓勵(lì)和支持金融機(jī)構(gòu)降低首套房貸利率、加快剛性需求放款速度、增加放款額度、延長(zhǎng)放款期限、探索租賃房金融業(yè)務(wù)市場(chǎng)化改革舉措。

第三，有序推進(jìn)現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)改革，提高投資投機(jī)型購(gòu)房持有成本，打通存量房流通交易堵點(diǎn)。按照抑制炒房行為、盤活存量住房的雙重目標(biāo)，適度改變當(dāng)前交易環(huán)節(jié)稅負(fù)過高、保有環(huán)節(jié)稅負(fù)過低的房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步增加反復(fù)交易環(huán)節(jié)、多套持有環(huán)節(jié)的成本，適度降低二手房契稅、增值稅、個(gè)人所得稅稅率，合并相關(guān)稅種，建立逆周期的房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)機(jī)制。按照以量定率、以價(jià)定稅的方法，實(shí)行累進(jìn)稅率，根據(jù)市場(chǎng)行情和持有套數(shù)確定合理的起征點(diǎn)和差別稅率，逐步形成以房地產(chǎn)稅為主體的地方財(cái)政收入與公共服務(wù)的平衡和良性循環(huán)，改變地方政府過度依賴土地出讓收入的現(xiàn)狀。根據(jù)新冠肺炎疫情防控和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，按照從經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)過渡到全國(guó)、從空置房和高端住房過渡到其他住房的順序，有序推進(jìn)房地產(chǎn)稅開征試點(diǎn)⑧，增加投資投機(jī)者的持有成本，壓縮炒房獲利空間。配合生育政策，在單套住房交易環(huán)節(jié)對(duì)契稅、增值稅和個(gè)人所得稅進(jìn)行適度的抵扣減免，通過減稅降費(fèi)來暢通住房流通交易渠道。鑒于當(dāng)前住房租賃企業(yè)存在投資額度大、投資收益低、經(jīng)營(yíng)較為困難等問題，在房產(chǎn)稅、增值稅減征的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)所得稅減免給予一定的政策支持，縮短住房租賃企業(yè)投資回報(bào)周期。

第四，優(yōu)化土地供給制度改革，加快完善“人地掛鉤”制度，推動(dòng)地方政府從土地供給向公共產(chǎn)品供給轉(zhuǎn)型。積極探索人口流動(dòng)與建設(shè)用地指標(biāo)掛鉤的土地供應(yīng)制度，加快建立“人地掛鉤”的城鄉(xiāng)建設(shè)用地全國(guó)統(tǒng)籌、用地指標(biāo)跨區(qū)域交易制度及監(jiān)管規(guī)則，建立城市群和都市圈“人地掛鉤”制度，根據(jù)地方承載的人口、產(chǎn)業(yè)和公共服務(wù)規(guī)模，匹配相應(yīng)的土地供給指標(biāo)。在將土地出讓金劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收的基礎(chǔ)上，將土地出讓金地方留存比例調(diào)整到50%以下，有效弱化地價(jià)推高房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)效應(yīng)。逐步加大中央財(cái)政對(duì)基本公共服務(wù)的統(tǒng)籌和轉(zhuǎn)移支付力度，增加中央財(cái)政對(duì)住房保障資金的支持比例。加快形成工業(yè)用地、商服用地、住宅用地之間的用途轉(zhuǎn)換機(jī)制，鼓勵(lì)城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行合理的用地兼容與混合用地設(shè)置，解決存量工業(yè)用地退出難和變現(xiàn)難的問題。在符合國(guó)土空間規(guī)劃的前提下，鼓勵(lì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在繳納一定土地出讓稅后直接入市交易和轉(zhuǎn)讓。鼓勵(lì)各地政府在制定居住用地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，單列租賃住房用地計(jì)劃，逐步提升租賃住房供地比例。通過租賃用地土地出讓金年付和分期支付，降低住房租賃企業(yè)一次性支付的資金壓力。

第五，探索租購(gòu)?fù)瑱?quán)和租購(gòu)并舉發(fā)展模式，完善住房保障體系和住房租賃體系，引導(dǎo)社會(huì)資金發(fā)展保障性租賃房市場(chǎng)。按照“高收入靠市場(chǎng)、中等收入有支持、低收入能保障”的發(fā)展思路，加快構(gòu)建市場(chǎng)與政府動(dòng)態(tài)結(jié)合、有效銜接的多渠道住房保障體系。加快推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)立法，制定住房租賃條例和租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，建立承租者保護(hù)和承租者市民待遇制度。積極培育專業(yè)化、規(guī)模化的長(zhǎng)租房企業(yè)，完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及相關(guān)從業(yè)人員實(shí)名備案和信用評(píng)價(jià)制度。加快落實(shí)租金多檔位、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)多元化、房源多元化的保障性租賃住房政策，明確地方政府公租房供給目標(biāo)，積極探索按照規(guī)劃利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，鼓勵(lì)和支持地方政府出臺(tái)“工改租”“商改租”標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則，擴(kuò)大保障性租賃住房增量供給，有效緩解重點(diǎn)城市租賃市場(chǎng)供需矛盾。在全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家開局起步的關(guān)鍵時(shí)期，住房保障制度應(yīng)該由保基本向促發(fā)展轉(zhuǎn)變，即由保障現(xiàn)行的“住有所居”向保障“職住平衡”“宜居宜業(yè)”和“品質(zhì)生活”轉(zhuǎn)變，應(yīng)將覆蓋面擴(kuò)大到城市常住人口和各收入階層居民。堅(jiān)持以供需匹配為導(dǎo)向，高度重視產(chǎn)城融合、“職住平衡”和配套設(shè)施，重點(diǎn)選擇商業(yè)辦公密集區(qū)域、大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高校集中區(qū)域布局保障性租賃住房，大力實(shí)施“青新市民”安居工程，積極建設(shè)保障房二級(jí)市場(chǎng)和保障性租賃住房交易服務(wù)平臺(tái)。鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)或優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)收購(gòu)出險(xiǎn)企業(yè)的部分項(xiàng)目，用于建設(shè)保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房或安居工程產(chǎn)權(quán)房。積極引導(dǎo)社會(huì)資本進(jìn)入保障性租賃住房建設(shè)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，為新建、改造租賃住房提供多渠道、制度化的長(zhǎng)期融資渠道，加快探索社會(huì)化融資模式和金融工具創(chuàng)新。

第六，通過有效的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)業(yè)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。堅(jiān)持金融重點(diǎn)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的原則和導(dǎo)向，堅(jiān)守“房住不炒”的調(diào)控底線，堅(jiān)決不將房地產(chǎn)業(yè)作為刺激經(jīng)濟(jì)的短期手段。及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正金融市場(chǎng)對(duì)政策理解的偏差，準(zhǔn)確把握和執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持信貸資金在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門平穩(wěn)、有序、均衡投放。積極利用北京證券交易所成立契機(jī)，持續(xù)多點(diǎn)發(fā)力做好降本增效工作，切實(shí)緩解中小微企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難。繼續(xù)加大普惠小微企業(yè)信用貸款支持政策實(shí)施力度，積極拓展中小企業(yè)融資渠道和方式，充分考慮按揭貸款與經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸之間的利率差異，嚴(yán)防支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和小微企業(yè)的信貸資金違規(guī)繞道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。加快完善政策性金融體系，通過定向激勵(lì)政策引導(dǎo)金融資源進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域和保障性民生工程，從根本上優(yōu)化金融機(jī)構(gòu)信貸資金配置。促使房企加快樹立資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商和服務(wù)提供者理念，審慎推動(dòng)房企多元化轉(zhuǎn)型，積極拓展城市更新、舊城改造項(xiàng)目，關(guān)注養(yǎng)老適老產(chǎn)業(yè)、綠色建筑業(yè)、鄉(xiāng)村振興、文化旅游以及物業(yè)服務(wù)供應(yīng)鏈等領(lǐng)域，推動(dòng)房企從高杠桿、高周轉(zhuǎn)的規(guī)模擴(kuò)張型向穩(wěn)健的質(zhì)量效益型發(fā)展轉(zhuǎn)變。

注釋：

①數(shù)據(jù)詳見https://company.stcn.com/gsxw/202208/t20220808_4785686.html。

②數(shù)據(jù)根據(jù)中國(guó)人民銀行、wind 數(shù)據(jù)庫(kù)相關(guān)資料整理。

③十大樣本城市分別為北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、青島、蘇州、南昌、廈門。其中，北上廣深歸類為一線城市，其他城市歸類為二線城市。杭州、南昌用商品房數(shù)據(jù)，其他城市用商品住宅數(shù)據(jù)。存銷比等于當(dāng)月可售套數(shù)/近三月成交套數(shù)平均值。

④數(shù)據(jù)詳見https://www.chyxx.com/industry/1108807.html。

⑤數(shù)據(jù)詳見http://www.fangchan.com/news/7/2022-02-21/6901448695842410510.html。

⑥數(shù)據(jù)詳見http://admin.fangchan.com/uploadfile/uploadfile/annex/2/2510/5fe052aa643e0.pdf。

⑦數(shù)據(jù)詳見https://www.chinanews.com.cn/gn/2022/06-08/9774367.shtml。

⑧受當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)和新冠肺炎疫情影響，房地產(chǎn)投資和投機(jī)行為極大收斂，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)可能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響，房地產(chǎn)稅可以適當(dāng)延后推出。