房屋租賃合同違約金法律依據(jù)

黃 芳

山東港口煙臺(tái)港集團(tuán)有限公司運(yùn)營(yíng)保障中心，山東 煙臺(tái) 264000

自2015年國(guó)家提出鼓勵(lì)租房居住后，越來(lái)越多的年輕人選擇租房住，主要有以下幾類人群，第一類是初入職場(chǎng)的年輕人，特別是剛畢業(yè)的大學(xué)生，他們經(jīng)濟(jì)能力不強(qiáng)，選擇租房比較劃算；第二類是工作流動(dòng)性較大的人群，如果在工作尚未穩(wěn)定的時(shí)候買房，一旦工作調(diào)動(dòng)，出現(xiàn)單位與住所距離較遠(yuǎn)的情況，就會(huì)產(chǎn)生一筆不菲的交通成本支出；第三類是收入不穩(wěn)定的人群，如果盲目貸款買房，一旦出現(xiàn)不能還貸的情況，房產(chǎn)就有可能被銀行沒(méi)收。第四類就是越來(lái)越多涌入到城市的外來(lái)務(wù)工人員。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前中國(guó)房屋租賃人數(shù)已超2億人，由房屋租賃而引發(fā)的糾紛成為承租人和出租人之間的一個(gè)有待解決的難題。

承租人和出租人之間一旦發(fā)生糾紛，首先應(yīng)按照合同約定向?qū)Ψ阶穬斶`約金，若違約金約定過(guò)高，則可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整，如果合同中沒(méi)有約定違約金，則需要根據(jù)公平原則，按照實(shí)際損失來(lái)計(jì)算違約金。

一、按照房屋租賃合同中違約金的約定進(jìn)行支付

如果出租人與承租人在租賃合同中已經(jīng)明確規(guī)定了違約金，出租人在承租人出現(xiàn)違約事項(xiàng)后就可以按照合同的約定向承租人追究違約責(zé)任?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）第五百七十七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任［1］?！?/p>

如果承租人在未與出租人達(dá)成一致意見的情況下提前解除租賃合同，就會(huì)使得房屋出現(xiàn)一種“空置”的情況，而在這種情況下，出租人就無(wú)法獲得相應(yīng)的租金，也就減少了出租人所擁有的房屋能帶來(lái)的預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益，勢(shì)必會(huì)給出租人造成一定的損失，出租人可以根據(jù)承租人的違約實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行違約金的索取，大致可以從幾個(gè)方面來(lái)展開。

首先，是承租人提前解除了租賃合同，該房屋處于空置狀態(tài)下的租金損失費(fèi)用。其次，出租人還可以將免租期的租金損失按照雙方在房屋租賃關(guān)系確立之前所達(dá)成的一致意見來(lái)進(jìn)行索取，要按照雙方共同簽訂的合同當(dāng)中所規(guī)定的金額數(shù)量或者租金比例來(lái)索取。除此之外，還有一部分損失賠償內(nèi)容，也就是承租人在接下來(lái)尋找新租戶時(shí)所損失的中介費(fèi)用。當(dāng)然，這三個(gè)損失內(nèi)容只是最關(guān)鍵的幾個(gè)部分，還有很多其他的損失內(nèi)容可以按照相關(guān)的要求和規(guī)定依法索賠。

而在實(shí)際的房屋租賃合同違約案例當(dāng)中，房屋的空置損失費(fèi)用以及房屋繼續(xù)進(jìn)行出租所需要花費(fèi)的中介費(fèi)用損失一般都是難以證明的。法院也難以對(duì)每一項(xiàng)損失費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)的了解和衡量，因此一般情況下都是通過(guò)對(duì)以往案例的借助參考來(lái)進(jìn)行審理。比方說(shuō)，可以對(duì)違反房屋租賃合同的承租人的過(guò)錯(cuò)和合同當(dāng)中所規(guī)定的雙方需要履行的責(zé)任以及違約金額進(jìn)行綜合考慮，最后再斟酌考慮出一個(gè)賠償金額的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。

二、房屋租賃合同中約定的違約金過(guò)高或過(guò)低時(shí)可以尋求司法幫助

一般情況下，承租人作為房屋所有權(quán)人或支配權(quán)人，在租賃這個(gè)法律關(guān)系上處于強(qiáng)勢(shì)地位，租賃合同往往是由承租人提前擬定好，承租人租房時(shí)直接簽訂，很少能有討價(jià)還價(jià)的余地。很多房屋租賃合同當(dāng)中會(huì)出現(xiàn)違約金過(guò)高的約定，在這種情況下，即使承租人發(fā)生了一些違反房屋租賃合同當(dāng)中所約定的事項(xiàng)時(shí)，法律也不會(huì)完全支持過(guò)高的違約金額索賠行為。在遇到這種事情時(shí)，承租方不用被過(guò)高的違約金額所束縛。

根據(jù)我國(guó)的《民法典》第五百八十五條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少［2］?！?/p>

按照該規(guī)定可以得知，如果事件當(dāng)中雙方當(dāng)事人事先所簽訂的房屋租賃合同當(dāng)中的違約金數(shù)量過(guò)高或過(guò)低，對(duì)于違約方或者守約方來(lái)說(shuō)無(wú)法接受時(shí)，可以對(duì)其進(jìn)行是否過(guò)高和是否過(guò)低的確定工作。而對(duì)合同當(dāng)中的規(guī)定不滿的一方當(dāng)事人可以依法向人民法院或者是仲裁機(jī)構(gòu)尋求法律幫助，如果原來(lái)雙方簽訂的房屋租賃合同當(dāng)中所規(guī)定的違約金數(shù)量無(wú)法彌補(bǔ)守約方的實(shí)際損失費(fèi)用，則守約方可以依法提出對(duì)違約金數(shù)量予以增加的請(qǐng)求，相反也是一樣的，如果原先簽訂的房屋租賃合同當(dāng)中所規(guī)定的違約金數(shù)量過(guò)高時(shí)，違約方也可以依法向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)尋求法律援助來(lái)進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏p少。而過(guò)高和過(guò)低到底該如何進(jìn)行判斷。

在一個(gè)房屋租賃合同當(dāng)中，這個(gè)房屋每個(gè)月的租金為1000元，合同簽訂時(shí)承租方支付了押金2000元。

如果說(shuō)，房屋租賃合同當(dāng)中所規(guī)定的違約金額高達(dá)1萬(wàn)元，因承租人的原因需要提前解除租賃合同，出租人要求其按照合同的約定承擔(dān)1萬(wàn)元的違約責(zé)任，針對(duì)這種情況，違約方就可以依法提出將違約金進(jìn)行適當(dāng)降低的請(qǐng)求。

或者說(shuō)，承租人對(duì)所承租的房屋內(nèi)部的家具或者墻體造成了一定程度的損壞，維修費(fèi)用高達(dá)1萬(wàn)元，而承租人在退租時(shí)只愿意償還押金數(shù)量的違約金，也就是兩千左右的賠償金，針對(duì)這種情況，房屋的出租人也可以依法對(duì)違約方進(jìn)行違約金額的適當(dāng)提高。

針對(duì)違約金數(shù)量過(guò)高或者過(guò)低也需要進(jìn)行一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)確定工作。如果事件當(dāng)中的雙方當(dāng)事人存在著對(duì)房屋租賃合同當(dāng)中所規(guī)定的違約金數(shù)量不認(rèn)同的情況，就需要進(jìn)行對(duì)違約金是否過(guò)高或者是否過(guò)低的認(rèn)定工作。

原《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條第二款規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為原《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”［3］。該條規(guī)定嘗試為認(rèn)定違約金過(guò)高提供一個(gè)可量化的標(biāo)準(zhǔn)，但仍需以明確損失為前提，未涵蓋損失難以確定的情形。不僅如此，隨著2020年12月最高人民法院對(duì)該司法解釋的廢止，百分之三十的標(biāo)準(zhǔn)也不再適用，似乎使得違約金“天花板”的界線越發(fā)模糊。

但違約金的司法調(diào)整并非全無(wú)依據(jù)和限制，司法解釋及相關(guān)規(guī)范文件列舉了法院裁量過(guò)程中應(yīng)當(dāng)衡量的若干因素，包括：1.違約行為發(fā)生時(shí)，原合同履行程度；2.當(dāng)事人雙方的過(guò)錯(cuò)程度；3.合同能夠達(dá)到的預(yù)期利益；4.當(dāng)事人締約地位的強(qiáng)弱；5.原合同是否適用格式合同或條款；6.當(dāng)事人是否已在訴請(qǐng)中對(duì)違約金進(jìn)行了減讓；7.違約金計(jì)算的基數(shù)；8.法官根據(jù)具體案件情況認(rèn)為應(yīng)當(dāng)進(jìn)行考量的其他因素。

三、在合同中沒(méi)有約定違約金的情況下按照實(shí)際損失來(lái)計(jì)算

我國(guó)的《民法典》當(dāng)中明確規(guī)定，違約金的數(shù)量以及違約金的計(jì)算方法等內(nèi)容都需要合同的簽訂雙方進(jìn)行協(xié)商和約定。如果租賃合同中沒(méi)有約定違約金數(shù)額或損失賠償額的計(jì)算方法，那承租人理應(yīng)賠償自己所造成的一系列實(shí)際費(fèi)用損失。我國(guó)的《民法典》所支持的違約金的索賠行為包括以下幾個(gè)種類：

首先是由于承租人違約行為，造成出租人損失的，損失賠償額應(yīng)相當(dāng)于因違約所造成的損失。如果是承租人在入住期間對(duì)房屋造成了實(shí)際的一些損失和破壞，房屋的出租人員也可以依法采取索賠行為，我國(guó)的法律對(duì)此也是給予支持的態(tài)度。

其次是合同履行后可以獲得的利益。承租人違約提前解除租賃合同后，房屋的出租人所損失的房屋空置費(fèi)用，也可以采取索賠。

當(dāng)然，兩種情況都要按照法律的相關(guān)規(guī)定依法進(jìn)行，并且在這種違約的情況之下，雙方可以首先通過(guò)協(xié)商的形式進(jìn)行索賠和賠償工作，如果協(xié)商未果，守約人可以依法向人民法院提起訴訟對(duì)自己的合法權(quán)益進(jìn)行維護(hù)。

違約方給對(duì)方造成的損失包括違約方在履行合同當(dāng)中約定的情況之下，守約方可以獲得的收益，當(dāng)然不能超過(guò)違約一方在簽訂合同時(shí)能夠預(yù)見或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的可能造成的損失。而這些損失可以根據(jù)損失性質(zhì)分為兩個(gè)種類：

第一個(gè)是直接損失。這一點(diǎn)比較容易理解，也就是違約方在違反房屋租賃合同當(dāng)中約定的內(nèi)容時(shí)使得守約方也就是出租人自身現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)遭受損失或者是一些必要的費(fèi)用支出，這種損失費(fèi)用在實(shí)際的房屋租賃合同違約糾紛事件當(dāng)中比較容易確定并且證據(jù)也很方便提供，并且承租人在租住房屋時(shí)如果進(jìn)行了房間的設(shè)計(jì)和裝修從而出現(xiàn)了資金成本的支出，這種情況之下如果出租人也就是房屋的出租人違約時(shí)，承租人也較為容易得到法院的支持。

第二個(gè)比較麻煩的是可期待利益損失?？善诖鎿p失也可以稱作是預(yù)期利益損失。這部分損失內(nèi)容在一般的房屋租賃合同違約糾紛事件當(dāng)中，就比較難以確定和裁決，這是因?yàn)檫@部分的利益損失是預(yù)期的，也就是還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的，并且我國(guó)當(dāng)前的房屋租賃市場(chǎng)變化速度很快，發(fā)展趨勢(shì)不可預(yù)知。在這種發(fā)展大背景下，很難對(duì)交易性質(zhì)和合同目的等多種因素進(jìn)行判定。除此之外，法院結(jié)合這些復(fù)雜的因素也將可得利益損失的主要內(nèi)容分為了生產(chǎn)利潤(rùn)損失和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失以及轉(zhuǎn)售利潤(rùn)損失等多種類型的損失。

對(duì)于實(shí)際的糾紛來(lái)說(shuō)，需要考慮的內(nèi)容可以大致分為以下幾個(gè)方面。

首先是房屋租賃合同違約糾紛事件當(dāng)中的雙方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)，如果事件當(dāng)中的雙方當(dāng)事人對(duì)可期待利益損失的造成都負(fù)有一定程度的責(zé)任，那么就要區(qū)分雙方所出現(xiàn)過(guò)錯(cuò)的程度和水平，并且要結(jié)合實(shí)際情況來(lái)讓雙方各自對(duì)自己的過(guò)錯(cuò)和責(zé)任進(jìn)行承擔(dān)。比方說(shuō)，在一個(gè)商場(chǎng)當(dāng)中，如果一個(gè)商鋪的格局和構(gòu)造受到了一定程度的調(diào)整和轉(zhuǎn)變，就必然會(huì)在一定程度上影響到承租方的客源和生意狀態(tài)，這種情況發(fā)生之后就會(huì)引起承租人的強(qiáng)烈不滿，并且極有可能會(huì)對(duì)出租人提出房租租金的調(diào)整和改變，而如果出租人考慮到自己的經(jīng)濟(jì)利益長(zhǎng)時(shí)間拒絕承租人的提議，就會(huì)使得承租人更加地不滿從而會(huì)出現(xiàn)不交租金的情況。這樣一來(lái)就會(huì)使得房屋租賃雙方所簽訂的合同被迫解除。針對(duì)這樣的事件，首先導(dǎo)致房屋租賃合同解除的直接原因是承租方長(zhǎng)時(shí)間拒絕繳納房屋租金，而實(shí)際上出租人的運(yùn)營(yíng)方案和規(guī)劃也的確使得承租方的利益受到了一定程度的損失從而降低了房屋的經(jīng)濟(jì)效益。這樣的案例就必須結(jié)合實(shí)際情況對(duì)房屋租賃合同簽訂的雙方過(guò)錯(cuò)進(jìn)行追究，并且要讓雙方都負(fù)起一定的責(zé)任。

其次就是要對(duì)損失的擴(kuò)大責(zé)任問(wèn)題予以考慮。顧名思義也就是需要針對(duì)房屋租賃合同中的約定被打破之后，守約方要結(jié)合實(shí)際情況采取一系列有效措施，從而避免損失的擴(kuò)大化問(wèn)題的產(chǎn)生。而如果守約方在房屋租賃合同中的約定被打破之后選擇損失擴(kuò)大化，就必須要將這一點(diǎn)考慮到最終的裁決當(dāng)中。房屋租賃合同當(dāng)中的約定被打破之后，按照《民法典》當(dāng)中的相關(guān)要求和規(guī)定，守約方應(yīng)當(dāng)盡可能地避免損失的擴(kuò)大化，如果守約方對(duì)這些損失進(jìn)行了擴(kuò)大化的處理，在最終進(jìn)行違約金額的索賠行為時(shí)，就不能將擴(kuò)大部分的損失費(fèi)用算到違約金額所考慮的損失內(nèi)容當(dāng)中。

最后需要考慮到的是損益相抵原則。也就是在承租方的違約行為發(fā)生之后使得守約方不僅沒(méi)有因此受到損失反而獲得了一定程度的收益，則不能再向承租方進(jìn)行索賠行為。比方說(shuō)，承租方所租住的房屋破舊不堪，自掏腰包對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步的裝飾裝修從而使得房屋的質(zhì)量水平得到了提升，使得房屋的經(jīng)濟(jì)價(jià)值相較于承租方入住之前有了顯著的提升，這種情況之下，就要應(yīng)用損益相抵原則。

總而言之，隨著租賃行為的增多，相應(yīng)的房屋租賃合同違約糾紛事件也逐漸增多，在日常的租賃關(guān)系中承租人和出租人都要不斷加強(qiáng)自己的法律意識(shí)，按照自愿、公平、合理的原則協(xié)定合同，避免出現(xiàn)霸王條款及其他與法律規(guī)定不一致的約定。如果在履行合同的過(guò)程中出現(xiàn)了違約情況，雙方當(dāng)事人可以按照合同的約定協(xié)商解決。如果合同中約定的違約金數(shù)量過(guò)高或過(guò)低，也可以尋求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)的法律幫助，來(lái)對(duì)違約金額進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。合同中沒(méi)有對(duì)該類違約情形的約定，則可以按照《民法典》規(guī)定的損害賠償范圍進(jìn)行協(xié)商或請(qǐng)求司法判定。相信在社會(huì)各界人士的共同努力下，現(xiàn)實(shí)生活中因房屋租賃合同導(dǎo)致的違約金問(wèn)題將會(huì)尋求到更好的解決方法和方式。