抵押權(quán)預(yù)告登記內(nèi)在期待權(quán)與優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題研析

蔣從成

長(zhǎng)沙理工大學(xué)法學(xué)院，湖南 長(zhǎng)沙 410000

人們的借款活動(dòng)中，用財(cái)產(chǎn)抵押來(lái)進(jìn)行借貸是常見(jiàn)的一種行為。抵押物擔(dān)保是債務(wù)人在向債權(quán)人借貸的過(guò)程中用來(lái)保障欠款未來(lái)的償還，欠款人或擔(dān)保人提供一定財(cái)產(chǎn)抵押于債權(quán)人并且不轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)及占有，在出現(xiàn)了當(dāng)事人明文約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形下或是在債務(wù)人尚未償付已期滿(mǎn)欠款時(shí)，債權(quán)人有對(duì)該抵押財(cái)產(chǎn)比其他相對(duì)人優(yōu)先進(jìn)行受償?shù)囊豁?xiàng)權(quán)利。擔(dān)保物權(quán)登記，是指抵押權(quán)人將其在欠款人或其擔(dān)保人所有的某種特殊物上所設(shè)立的抵押物的有關(guān)事項(xiàng)，由規(guī)定的相關(guān)機(jī)關(guān)進(jìn)行記錄的事實(shí)。在中國(guó)，房屋作抵押物并進(jìn)行登記，向商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)或是他人進(jìn)行貸款的情形是很普遍的，這個(gè)情形下抵押權(quán)人當(dāng)然可以行使對(duì)房屋變現(xiàn)后的優(yōu)先受償權(quán)，這點(diǎn)是我國(guó)《民法典》等明文規(guī)定的，這也是抵押權(quán)的價(jià)值和意義所在。但是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售領(lǐng)域中，大部分都是事先銷(xiāo)售期房，因此也就存在大量的預(yù)售商品房抵押行為，對(duì)于抵押權(quán)預(yù)告登記享有何種權(quán)利以及能否行使優(yōu)先受償權(quán)，因現(xiàn)行法律對(duì)此尚未明確，導(dǎo)致該問(wèn)題在司法實(shí)踐中和理論界爭(zhēng)議較多。

一、抵押權(quán)預(yù)告登記的概念

抵押權(quán)預(yù)告登記與抵押權(quán)登記是不等同的，《房地產(chǎn)抵押登記管理辦法》第三條第四款對(duì)預(yù)購(gòu)開(kāi)發(fā)房貸款抵押作出了規(guī)范，即購(gòu)房者在繳納首款項(xiàng)后，由銀行代替交付余下的購(gòu)房款，為償還貸款提供擔(dān)保將擬購(gòu)買(mǎi)的房屋抵押給放貸的商業(yè)銀行。開(kāi)發(fā)商在條件符合規(guī)定的情形下，可對(duì)建造中的商品房實(shí)施預(yù)售，而購(gòu)房者也可將訂購(gòu)的商品房抵押于商業(yè)銀行并向其進(jìn)行借貸，在此情形下，已成為抵押標(biāo)的物的商品房的實(shí)際狀況一般仍處于在建或待建狀態(tài)，或達(dá)不到辦理產(chǎn)權(quán)證的條件，預(yù)購(gòu)房人實(shí)際上對(duì)于預(yù)售商品房并不享有法定的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，因此無(wú)法設(shè)立抵押權(quán)登記，相關(guān)登記部門(mén)如不動(dòng)產(chǎn)登記中心對(duì)該種情況一般進(jìn)行抵押權(quán)預(yù)告登記，等待預(yù)售房產(chǎn)權(quán)辦理完畢后，再重新設(shè)立為抵押權(quán)登記。因此，抵押權(quán)預(yù)告登記起到保障商品房預(yù)售市場(chǎng)交易有序展開(kāi)的作用，有力地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

二、關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的爭(zhēng)議

優(yōu)先受償權(quán)是法律上非常重要的權(quán)利之一，是指有關(guān)規(guī)定的優(yōu)先債權(quán)人優(yōu)先于其他人而對(duì)特定標(biāo)的物受償?shù)臋?quán)利，其他人既包括其他債權(quán)人也可以包括其他物權(quán)人。抵押權(quán)的價(jià)值核心就在于抵押權(quán)人能夠依照法律有效行使優(yōu)先受償權(quán)，保障自己擔(dān)保物權(quán)、債權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。那么對(duì)于僅設(shè)立抵押權(quán)預(yù)告登記的情況下，因尚未設(shè)立正式的擔(dān)保抵押權(quán)，是否也應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先受償權(quán)呢？從司法實(shí)踐和理論中來(lái)看，主要有三種觀點(diǎn)。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為已經(jīng)辦理抵押權(quán)預(yù)告登記的債權(quán)人對(duì)標(biāo)的物能夠行使優(yōu)先受償。此觀點(diǎn)內(nèi)在邏輯大致為：抵押權(quán)預(yù)告登記與抵押登記的性質(zhì)和法律效力大致相同，其也是依法經(jīng)過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記中心等相關(guān)部門(mén)的登記，具有公示效力，僅僅只是辦理抵押登記的條件尚未完全成就，待條件成就時(shí)，即可形成抵押登記。因此抵押權(quán)預(yù)告登記已經(jīng)相當(dāng)于獲得了“準(zhǔn)物權(quán)”的效力［1］，故債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)，或者債權(quán)人在同等條件下關(guān)于預(yù)告抵押物的債權(quán)順位優(yōu)先于其他普通債權(quán)人，不會(huì)實(shí)體上影響到他人的權(quán)益。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)標(biāo)的物不能行使優(yōu)先受償。此觀點(diǎn)內(nèi)在邏輯大致為：預(yù)告登記并未使預(yù)告抵押權(quán)人獲得抵押權(quán)，因?yàn)榈盅簷?quán)預(yù)告登記所記載的事項(xiàng)是期望未來(lái)能夠設(shè)立成功抵押權(quán)，本質(zhì)上是合同債權(quán)，而應(yīng)當(dāng)明確的是一般情況下債權(quán)是平等的，只要沒(méi)有其他特別法律規(guī)定，債權(quán)之間并不具有誰(shuí)優(yōu)先的效力。抵押權(quán)的預(yù)告登記只是使預(yù)告登記的權(quán)利人獲得了在符合條件的情形下請(qǐng)求購(gòu)房人辦理抵押權(quán)登記的權(quán)利［2］。因?qū)嵸|(zhì)上由于與抵押權(quán)登記性質(zhì)與效力的不同，所以無(wú)法將它們劃等號(hào)。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為抵押權(quán)預(yù)告登記人對(duì)抵押物在通常情況下是不具備優(yōu)先受償權(quán)的，但在特殊情況下可以享有優(yōu)先受償權(quán)。此觀點(diǎn)的內(nèi)部邏輯是：抵押權(quán)預(yù)告登記只能是預(yù)先登記而不能與本登記劃等號(hào)，其有著自身的特點(diǎn)，因此將抵押權(quán)與本登記的界限完全等同是不正確的，這點(diǎn)和第二種觀點(diǎn)類(lèi)似。但是由于完全排除其優(yōu)先受償?shù)目赡苄詴?huì)形成現(xiàn)實(shí)困境，如購(gòu)房人（貸款人）在預(yù)告登記后，房屋已經(jīng)符合辦理抵押登記的條件下故意不協(xié)助債權(quán)人到相關(guān)部門(mén)辦理抵押登記、開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人非法串通阻卻正式抵押登記的受理等情形下，預(yù)告抵押權(quán)人非因本人原因可能長(zhǎng)期無(wú)法辦理抵押權(quán)登記，導(dǎo)致其期待權(quán)被架空，無(wú)法充分保障到其合法權(quán)益。站在法律公平原則及促進(jìn)社會(huì)積極效應(yīng)的層面，法律應(yīng)當(dāng)賦予抵押權(quán)預(yù)告登記后債權(quán)人對(duì)預(yù)告抵押物在特定情形下能夠行使優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

三種觀點(diǎn)各不相同，因房屋不比普通物品，其價(jià)格相對(duì)高昂，導(dǎo)致許多預(yù)售房購(gòu)房者一次性拿出全部?jī)r(jià)款比較困難，大部分會(huì)希望向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)按揭貸款，因此抵押預(yù)告登記在實(shí)踐中對(duì)于銀行等金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)是常見(jiàn)的預(yù)售商品房貸款方式，其目的自然是需要通過(guò)抵押預(yù)告登記獲得優(yōu)先受償權(quán)從而實(shí)現(xiàn)債權(quán)的保全，能否獲得優(yōu)先受償權(quán)對(duì)其十分重要。

三、抵押權(quán)預(yù)告登記中關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的邏輯分析

抵押權(quán)預(yù)告登記屬于預(yù)告登記，而預(yù)告登記則是在債權(quán)債務(wù)關(guān)系中的債權(quán)人為保證達(dá)到自身所期望的未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，在與債務(wù)人約定擬進(jìn)行預(yù)先登記，并由相關(guān)登記機(jī)構(gòu)具體辦理。預(yù)告登記產(chǎn)生了公示法律效力，使被登記的請(qǐng)求權(quán)物權(quán)化，形成了排他效力。

《民法典》第二百二十一條規(guī)定：當(dāng)事人達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保證將來(lái)能順利實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照當(dāng)事人之間的約定可以向相關(guān)登記部門(mén)申請(qǐng)預(yù)告登記?？梢钥闯?，預(yù)告登記并不僅僅特指所有權(quán)的登記，也應(yīng)當(dāng)包括抵押權(quán)等其他擔(dān)保物權(quán)，故抵押權(quán)預(yù)告登記完全適用該條規(guī)定。因預(yù)告登記實(shí)質(zhì)上是一種對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行保全的方式，使得債權(quán)人在未來(lái)可以獲得物權(quán)，發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，兼具債權(quán)屬性和物權(quán)屬性［3］。所以，本質(zhì)上抵押權(quán)預(yù)告登記就是擔(dān)保物權(quán)上所設(shè)立的一種期待的權(quán)利，其期待著擔(dān)保物權(quán)發(fā)生債權(quán)人所期望的設(shè)立和變動(dòng)。而對(duì)于期待權(quán)的含義，是指未來(lái)有獲得或?qū)崿F(xiàn)的可能性的權(quán)利，其表現(xiàn)的是“期待可能性”，具體到抵押權(quán)預(yù)告登記制度上即表現(xiàn)為債權(quán)人期望在可以順利實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的將來(lái)，其與義務(wù)人之間辦理抵押權(quán)的登記。那么，既然是期待可能性，則表示行為人及相對(duì)人對(duì)結(jié)果的發(fā)生含有某種期待，此種期待具備發(fā)生的可能性。從反面而言，則正表明期待權(quán)的實(shí)現(xiàn)與否并非確然［4］。因此，未來(lái)能否將抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)化為抵押權(quán)登記是不明確的，它僅僅是一種可能性，對(duì)于期待權(quán)的保護(hù)不應(yīng)當(dāng)?shù)韧趯?shí)際抵押權(quán)物權(quán)的效力，抵押權(quán)登記后才明確所享有的優(yōu)先受償權(quán)是僅預(yù)告登記無(wú)法直接獲得的。

預(yù)告登記后的債權(quán)人未同意的，處置預(yù)告抵押物的，物權(quán)變動(dòng)等效力是不會(huì)形成的，這是排除別人處分登記財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，因此抵押權(quán)預(yù)告登記具有的物權(quán)屬性也僅體現(xiàn)在排他性中，不能由此形成當(dāng)然的優(yōu)先受償權(quán)。因此，筆者認(rèn)同前文第二種觀點(diǎn)，抵押權(quán)預(yù)告登記明顯區(qū)別于抵押權(quán)登記，預(yù)告登記抵押權(quán)所登記的內(nèi)容并非抵押權(quán)本身，而是請(qǐng)求未來(lái)設(shè)立、變更抵押權(quán)的權(quán)利，該請(qǐng)求權(quán)體現(xiàn)在阻卻他人處分不動(dòng)產(chǎn)，但不等同于優(yōu)先受償權(quán)。即使在債務(wù)人不協(xié)助辦理本登記或是與銷(xiāo)售方惡意串通規(guī)避等特殊情況下，也應(yīng)當(dāng)牢牢把握住抵押權(quán)預(yù)告登記的內(nèi)涵，不能直接認(rèn)定享有優(yōu)先受償權(quán)，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)通過(guò)訴訟等其他途徑主張權(quán)利解決糾紛。

四、抵押權(quán)預(yù)告登記期待權(quán)的實(shí)現(xiàn)路徑

雖然抵押權(quán)預(yù)告登記的債權(quán)人并不能當(dāng)然地對(duì)預(yù)告抵押物行使優(yōu)先受償權(quán)，但不代表其無(wú)法獲得類(lèi)似于優(yōu)先受償權(quán)的法律效果，抵押權(quán)預(yù)告登記后所賦予債權(quán)人的期待權(quán)有它獨(dú)特的實(shí)現(xiàn)途徑。

首先，抵押權(quán)預(yù)告登記經(jīng)公示可以對(duì)抗第三人，其中的債權(quán)人具有保證實(shí)現(xiàn)其預(yù)期的未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變化的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，當(dāng)符合辦理抵押登記條件的情況下，債權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求辦理正式的本登記，幫助債權(quán)人辦理完畢正式的抵押登記亦是債務(wù)人的責(zé)任，在有的城市相關(guān)登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)在抵押權(quán)預(yù)告登記時(shí)就選擇在符合條件的情況下自動(dòng)轉(zhuǎn)換為本登記。一旦轉(zhuǎn)換為抵押權(quán)登記，債權(quán)人成為正式的抵押權(quán)人自然就獲得了優(yōu)先受償權(quán)。

其次，如上文所述，在抵押權(quán)預(yù)告登記后，尚未取得預(yù)告抵押權(quán)人同意的情況下處置該不動(dòng)產(chǎn)的，不能形成物權(quán)變動(dòng)等法律效力。《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民法典》物權(quán)編的解釋?zhuān)ㄒ唬返谒臈l也規(guī)定：未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)等物權(quán)，或者設(shè)立抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。這里未明確處分該不動(dòng)產(chǎn)的主體，但是筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)理解為既包括抵押權(quán)預(yù)告登記的債務(wù)人擅自處分，也包括債務(wù)人的其他合法債權(quán)人向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，法院對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)制處置。如實(shí)踐中常見(jiàn)的情形：甲向B銀行貸款購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商A所開(kāi)發(fā)的商品房，因該房辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的條件尚未成熟，故甲僅辦理了網(wǎng)簽備案手續(xù)及不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記，同時(shí)甲以所購(gòu)房對(duì)B銀行進(jìn)行抵押權(quán)預(yù)告登記。后因甲無(wú)法償還銀行貸款，同時(shí)甲也欠其他債權(quán)人金錢(qián)債務(wù)，并被其他債權(quán)人起訴至法院以及申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行中法院查封了甲所購(gòu)商品房，并擬執(zhí)行該房產(chǎn)。對(duì)于A開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，盡管商品房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證尚未辦理至甲名下，但A開(kāi)發(fā)商已經(jīng)根據(jù)買(mǎi)房協(xié)議收取了全部購(gòu)房款，也配合辦理了網(wǎng)簽備案手續(xù)及不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記，符合《民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定的，該商品房可以視為甲的財(cái)產(chǎn)，法院可以執(zhí)行該房，根據(jù)前文所分析，B銀行對(duì)該涉案房產(chǎn)是不享有優(yōu)先受償權(quán)的。那么，B銀行應(yīng)當(dāng)如何主張權(quán)利？對(duì)此，筆者認(rèn)為，B銀行可以以法院執(zhí)行該房產(chǎn)未獲得B銀行的同意，因此處分該不動(dòng)產(chǎn)不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移效力為由向執(zhí)行法院提出書(shū)面的執(zhí)行異議，請(qǐng)求中止對(duì)已經(jīng)預(yù)告抵押房屋的執(zhí)行，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)予以支持其異議請(qǐng)求中止執(zhí)行。即法院處置該商品房，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)B銀行的同意，而B(niǎo)銀行在此情況下可以選擇提出優(yōu)先受償?shù)恼?qǐng)求，其他債權(quán)人想要執(zhí)行法院繼續(xù)執(zhí)行該商品房，只有在滿(mǎn)足B銀行條件并獲得其同意才可。這種情形下，B銀行抵押權(quán)預(yù)告登記所體現(xiàn)出的期待權(quán)得以發(fā)揮實(shí)際價(jià)值，甚至得到等同于優(yōu)先受償權(quán)的效果。

最后，抵押權(quán)預(yù)告登記后的效力并非永久的存續(xù)，《民法典》第二百二十一條第二款規(guī)定，預(yù)告登記后，如果從可以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記之日起90日內(nèi)未辦理或債權(quán)已經(jīng)消滅的，預(yù)告登記會(huì)失去效力。這是為防止預(yù)告抵押權(quán)人怠于行使權(quán)利，在債權(quán)已經(jīng)滅失或者能進(jìn)行正式抵押登記的情況下，遲遲不去注銷(xiāo)預(yù)告抵押、辦理正式抵押登記，導(dǎo)致該權(quán)利一直懸空，影響債務(wù)人或其他債權(quán)人的相關(guān)權(quán)益。因此，預(yù)告抵押權(quán)人在保障自身期待權(quán)的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)注意預(yù)告登記的時(shí)效，防止失權(quán)。

五、結(jié)語(yǔ)

抵押權(quán)預(yù)告登記所產(chǎn)生的權(quán)利與優(yōu)先受償權(quán)之間的相關(guān)問(wèn)題亟需厘清。抵押權(quán)預(yù)告登記制度為市場(chǎng)中的購(gòu)房者創(chuàng)造了資金來(lái)源的條件，同時(shí)，對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)也提供了權(quán)利保障，因此在商品房預(yù)售交易市場(chǎng)必不可少?！睹穹ǖ洹返氖┬校矊?duì)預(yù)告登記適用范圍、法律效力、時(shí)限等進(jìn)行了明確，但截至目前仍沒(méi)有具體的法律條文規(guī)定抵押權(quán)預(yù)告登記是否享有優(yōu)先受償權(quán)，所以我們應(yīng)當(dāng)結(jié)合權(quán)利的本源、立法精神等進(jìn)行判研，司法實(shí)踐界也應(yīng)當(dāng)盡可能地實(shí)現(xiàn)同案同判。時(shí)代的發(fā)展、新事物的不斷出現(xiàn)挑戰(zhàn)著現(xiàn)有的法律規(guī)范，立法者、司法者、守法者都要堅(jiān)持法律正義、公平等原則，用新的思想迎接各方面的挑戰(zhàn)。