房屋買賣合同中層高糾紛涉及的法律問題

林 鑫

廣東蘊(yùn)德律師事務(wù)所，廣東 廣州 510000

一、房屋買賣合同中層高糾紛之現(xiàn)狀

2011年至2020年，房地產(chǎn)市場的熱度不斷增長，一度達(dá)到了空前的繁榮，隨之而來的是商品房層高糾紛也越來越多。在中國裁判文書網(wǎng)，以“層高”為關(guān)鍵詞搜索民事案件，共有案件56151例，審理法院涉及各個層級，所有省級行政區(qū)域均有案例發(fā)生。截至2020年的10年間，層高糾紛案例數(shù)逐年遞增，在2018年層高案件共8055例，2019年層高案件增至9969例，2020年層高案件數(shù)達(dá)到了峰值，共計(jì)11033例。2021年房地產(chǎn)市場由于各種因素開始出現(xiàn)下行態(tài)勢，隨之當(dāng)年的層高糾紛也有所減少，共發(fā)生案件6531件。

商品房層高糾紛涉及到了兩個建筑核心概念，即層高與凈高。層高通常指的是除頂層與底層外各層的兩層樓面之間的垂直距離，頂層的層高是屋頂面最低處與樓面的垂直距離，底層的層高是地面與二層樓面的垂直距離。凈高通常指的是房屋地面與房屋樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離，是層高減去樓板厚度后得到的高度值。房屋的層高與凈高同房屋的采光、室內(nèi)的空間比例等建筑要素息息相關(guān)，直接影響了購房者家具布置方式、居住活動要求等，是購房者選房與開發(fā)商建房均需考慮到的重要因素。

我國建設(shè)部于2011年頒布了編號為GB50096-2011的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，規(guī)定了住宅設(shè)計(jì)的國家標(biāo)準(zhǔn)，從2012年8月1日起生效。該規(guī)范的5.5.1～ 5.5.5規(guī)定了層高與室內(nèi)凈高的標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅層高適宜為2.8米左右。廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高要高于2.2米，房間內(nèi)的排水管道下表面與地面或樓面的垂直距離不得低于1.9米，亦不得影響房間的門窗開啟。對臥室、起居室室內(nèi)凈高的規(guī)定屬于強(qiáng)制性規(guī)定，必須嚴(yán)格執(zhí)行，要求臥室與起居室的室內(nèi)凈高需高于2.4米，室內(nèi)凈高最低值為2.1米，且凈高值為該高度的室內(nèi)面積不能大于室內(nèi)使用面積的三分之一。利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室或起居室時(shí)，房間需要一半以上面積凈高高于2.1米。

在實(shí)際交易中，房屋買賣合同一般會明確約定房屋的層高。約定層高除需符合《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中關(guān)于臥室與起居室的室內(nèi)凈高要求外，一般沒有其他強(qiáng)制性要求。較之房屋面積，購房者給予房屋層高的關(guān)注度通常較低，于是一些房地產(chǎn)企業(yè)為了謀求更高的利潤開始在房屋層高上做文章。司法實(shí)踐中關(guān)于層高的糾紛，大多是因?yàn)榻桓斗课莸膶?shí)際層高低于約定層高，或約定層高不符合國家強(qiáng)制統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

二、房屋買賣合同中層高糾紛之理論分析

（一）房屋買賣合同中層高糾紛的責(zé)任定性

1.是否構(gòu)成欺詐

房屋買賣合同中售房者的欺詐行為，是指售房者在房屋買賣合同磋商階段或者簽訂房屋買賣合同時(shí)，故意告知購房者虛假的房屋情況，或故意對購房者隱瞞房屋的真實(shí)情況，誘使購房者違背真實(shí)意思訂立房屋買賣合同。

售房者在層高糾紛中的行為要構(gòu)成民事合同上的欺詐需符合四個要件：首先，售房者要有具體的欺騙購房者的行為，且該行為一般為積極的行為，如故意編造層高信息等，只有在法律、合同或商業(yè)習(xí)慣中要求售房者有告知義務(wù)而售房者未履行時(shí)，沉默等消極行為才能構(gòu)成欺詐。其次，售房者必須有欺詐的故意。這種故意不僅僅包含了售房者使購房者陷于錯誤的房屋層高信息認(rèn)識的故意，還包含了售房者企圖使購房者因?yàn)檫@種錯誤的層高認(rèn)識訂立房屋買賣合同的故意。售房者的欺詐故意本質(zhì)上是對購房者訂立房屋買賣合同意思形成自由的侵犯。再次，購房者要因?yàn)槭鄯空叩钠墼p行為而對房屋的層高信息認(rèn)識陷入錯誤，即購房者的認(rèn)知錯誤與售房者的欺詐行為存在因果關(guān)系。如果購房者沒有對房屋層高信息產(chǎn)生錯誤的認(rèn)知，或雖產(chǎn)生錯誤認(rèn)知，但不是因售房者的行為造成的，則不能認(rèn)定售房者存在欺詐行為。最后，購房者要因?yàn)閷Ψ课輰痈咝畔⒌腻e誤認(rèn)識導(dǎo)致最終訂立了房屋買賣合同，沒有最后結(jié)果的產(chǎn)生，售房者的行為亦不能構(gòu)成欺詐。［1］

在司法實(shí)踐中，由于購房者很難證明售房者有虛構(gòu)層高信息的故意，故在房屋買賣合同層高糾紛中，售房者一般不會被認(rèn)定為具有欺詐行為。例如，江西省張某春與景德鎮(zhèn)Y房地產(chǎn)開發(fā)有限公司糾紛一案，經(jīng)歷了一審、二審與再審，法院也沒有認(rèn)定景德鎮(zhèn)Y房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于層高的“買一層得兩層”宣傳屬于欺詐。

2.是否構(gòu)成違約

房屋買賣合同中售房者的違約行為是指售房者交付房屋質(zhì)量、時(shí)間等與合同約定不符。

售房者在層高糾紛中的行為要構(gòu)成民事合同上的違約需符合兩個要件，即售房者交付的房屋層高與合同約定不符，且售房者無免責(zé)事由。前者為售房者構(gòu)成層高違約的積極要件，后者為售房者構(gòu)成層高違約的消極要件。

《民法典》第四百七十三條與《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定了商品房的銷售廣告和宣傳材料涉及了具體的允諾，且該允諾對房屋買賣合同的訂立或房屋價(jià)格有重大影響時(shí)，構(gòu)成要約。故若售房者在銷售廣告或宣傳材料中涉及了房屋層高的具體允諾，且購房者因?yàn)榇嗽手Z訂立了房屋買賣合同時(shí)，售房者交付的房屋層高與允諾不符，亦構(gòu)成違約行為。

3.是否構(gòu)成意思表示錯誤

售房者在房屋買賣合同層高糾紛中構(gòu)成意思表示錯誤是指售房者因?yàn)椤肮P誤”等原因?qū)⒄_層高誤表示為其他數(shù)值，即售房者雖知其層高表意行為之客觀意義，但由于文字使用錯誤，或表達(dá)方式錯誤，使表意數(shù)值與內(nèi)心真實(shí)層高意思不一致，且售房者未認(rèn)識到這種錯誤。售房者的層高意思表示錯誤，與層高欺詐行為不同，因?yàn)檫@不是其故意做出的不真實(shí)的意思表示。

在實(shí)踐中，若售房者無法證明自己在層高意思形成、層高意思表達(dá)、層高意思傳送或?qū)痈咭馑际茴I(lǐng)階段存在表意與真實(shí)不符，則不能被認(rèn)定為層高意思表示錯誤，反之，若售房者有充分證據(jù)證明，則法院可認(rèn)定其為意思表示錯誤。例如，在山東省牛某菲與濟(jì)南T房地產(chǎn)開發(fā)有限公司糾紛一案中，因?yàn)樯姘干啼佅噜彿课莸膶痈呔鶠?.9米，樓上住宅層高也為2.9米，且售樓處沙盤模型展示與項(xiàng)目總平面圖均顯示房屋層高為2.9米，法院判定涉案商品房買賣合同中濟(jì)南T房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將實(shí)際層高2.9米寫成4.2米，屬于筆誤，是意思表示錯誤。

（二）房屋買賣合同中層高糾紛的處理方法

1.撤銷合同

層高糾紛中撤銷合同的情形主要有兩種：一是，行為人基于對層高的重大誤解訂立了房屋買賣合同，符合《民法典》第一百四十七條規(guī)定情形，行為人可以申請撤銷合同。二是，售房者在層高問題上使用欺詐手段促使購房者違背真實(shí)意思訂立合同，或售房者明知購房者在層高問題上受第三人欺詐違背真實(shí)意思訂立合同，符合《民法典》第一百四十八條、第一百四十九條的規(guī)定的情形，購房者有權(quán)撤銷合同。

但實(shí)踐中，很難認(rèn)定房屋買賣合同雙方存在重大誤解或售房者在層高問題上存在欺詐行為，故購房者一般也很難因?qū)痈卟环暾埑蜂N房屋買賣合同。

2.解除合同

《民法典》第五百六十三條規(guī)定了當(dāng)事人可以申請解除合同的五種情形：一是，不可抗力導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)的。二是，合同期限屆滿前，一方明示不履行主要債務(wù)的。三是，當(dāng)事人經(jīng)催告，合同期限屆滿后的合理期限內(nèi)仍未履行主要債務(wù)的。四是，當(dāng)事人一方延遲履行債務(wù)或其他違約行為導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的。五是，法律規(guī)定的其他情形，屬于兜底性條款。［2］

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人可以解除合同。

層高違約是否能構(gòu)成合同解除事由的核心是判定層高違約是否會導(dǎo)致房屋買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，是否屬于房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，主要通過誤差率、房屋是否具有特殊功能、國家建筑規(guī)范要求等幾個維度進(jìn)行衡量。司法實(shí)踐中，法院對購房者層高糾紛中合同單方解除權(quán)的態(tài)度十分謹(jǐn)慎，一般認(rèn)為層高的降低雖會影響房屋的使用功能，但不會造成購房者完全無法居住，不屬于房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，故不會僅僅因?yàn)閷痈卟环团卸ㄙ彿亢贤獬?/p>

人民法院對于合同單方解除權(quán)的謹(jǐn)慎態(tài)度，很大程度上促進(jìn)了房屋買賣合同雙方當(dāng)事人的誠信交易。在傳統(tǒng)觀念上，習(xí)慣于將購房者置于弱勢一方，但實(shí)際操作中，如果盲目放任購房者行使單方解除權(quán)，則會使售房者的權(quán)利無法得到充分保障。購房者并不是天然具有善意特性的合同參與者，現(xiàn)實(shí)中非善意的購房者也非常常見。例如，在房價(jià)下跌時(shí)，可能會出現(xiàn)以層高瑕疵為借口的惡意解除合同購房者，該類購房者為了達(dá)成解除合同的目的，不給予售房者任何補(bǔ)救的機(jī)會，或在售房者進(jìn)行補(bǔ)救時(shí)拒不配合，使補(bǔ)救難度增大。該類購房者不但與契約公正準(zhǔn)則相背離，還違反了民法誠實(shí)信用的根本原則。［3］

此外，人民法院對合同單方解除權(quán)的謹(jǐn)慎態(tài)度，也可以促進(jìn)合同雙方當(dāng)事人的信賴溝通。在房屋買賣合同中，購房者與售房者的信賴關(guān)系較弱，一般缺少必要的溝通與交流。一些購房者在交易當(dāng)中是非理性的、盲目的，一旦售房者出現(xiàn)瑕疵履行，首先追求的不是基于共贏的救濟(jì)方式，而是追求對售房者予以懲罰的嚴(yán)格救濟(jì)方式，這樣不但不能充分合理地保護(hù)自身的合法權(quán)益，還可能會給雙方都帶來不必要的損失。慎用單方解除權(quán)，可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場整體的經(jīng)濟(jì)效益，充分體現(xiàn)現(xiàn)代合同法的信賴溝通精神。

3.繼續(xù)履行或采取補(bǔ)救措施

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定，房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)的，售房者應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，因售房者原因?qū)е沦彿空咦孕谢蛭兴诵迯?fù)的，修復(fù)費(fèi)用及其他損失由售房者承擔(dān)?！睹穹ǖ洹返谖灏侔耸l規(guī)定了受損害方有權(quán)請求對方承擔(dān)修理等違約責(zé)任。但《民法典》第五百八十條規(guī)定了三種不能請求繼續(xù)履行的情形，即不能履行、不適于強(qiáng)制履行或履行費(fèi)用過高和債權(quán)人未請求履行。

在實(shí)踐中，由于層高問題無法進(jìn)行修復(fù)，或修復(fù)的費(fèi)用過于高昂，根據(jù)《民法典》第五百八十條規(guī)定和綠色原則的考量，除了復(fù)式房屋等特殊情況，法院一般不予支持購房者要求售房者對層高問題繼續(xù)履行或采取補(bǔ)救措施的申請。

4.賠償損失

賠償損失是房屋買賣合同層高糾紛最常見的處理方式，但對于賠償金額如何計(jì)算，法律尚無明文規(guī)定?！渡唐贩夸N售管理辦法》第二十條規(guī)定了房屋實(shí)際面積與約定面積不符時(shí)的處理辦法，原則為：面積差絕對值在3%之內(nèi)按實(shí)際結(jié)算，超出時(shí)購房者可退房，售房者返還房款及利息，購房者若不申請退房，實(shí)際面積大的，則由開發(fā)商承擔(dān)超出3%部分房款，產(chǎn)權(quán)歸購房者，實(shí)際面積小的，房地產(chǎn)雙倍返還購房者差價(jià)房款。在實(shí)踐當(dāng)中，人民法院有時(shí)會參照面積糾紛處理辦法計(jì)算層高糾紛賠償金額。此外，人民法院有時(shí)也會采取建筑容積率折算賠償金額，或通過司法鑒定對層高縮水房屋進(jìn)行價(jià)格評估計(jì)算賠償金額。

各類賠償金額的計(jì)算方法，均為人民法院通過行使自由裁量權(quán)，結(jié)合層高誤差程度、當(dāng)事人有無過錯及過錯程度等因素進(jìn)行的判定，無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

三、房屋買賣合同中層高糾紛之理論完善

（一）明確層高糾紛違約賠償標(biāo)準(zhǔn)與計(jì)算方法

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，購房者對房屋居住質(zhì)量的要求亦越來越高，層高作為房屋質(zhì)量的重要決定因素之一，理應(yīng)受到與房屋面積同等的重視。故針對于層高糾紛問題，國家應(yīng)盡快出臺違約賠償標(biāo)準(zhǔn)與計(jì)算方法，使解決層高糾紛有法可依、有章可循，能最大程度地保障房屋買賣合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利，同時(shí)也可以減少法院在審理案件時(shí)自由裁量的空間，防止審判權(quán)力的濫用，對民事權(quán)利主體的利益造成侵犯。

（二）引入懲罰性賠償

《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中的懲罰性賠償規(guī)定，在實(shí)踐中，并不適用于商品房買賣領(lǐng)域，但隨著商品房市場的快速發(fā)展，商品房已成為市場中流通的普通大宗商品，與日用品等常見的商品并無本質(zhì)上的不同。在商品房買賣領(lǐng)域引入懲罰性賠償機(jī)制，對于惡意侵權(quán)、濫用權(quán)利等情形能形成有效遏制，利于房地產(chǎn)交易市場保持健康發(fā)展。［4］

（三）完善處理層高糾紛法律體系

層高糾紛中層高不符行為的定性及處理辦法規(guī)定不明晰，且相關(guān)規(guī)定散見于不同的法律與司法解釋中，缺少系統(tǒng)性與體系性，給人民法院審理案件與合同當(dāng)事人維權(quán)都帶來了很大的難度，完善處理層高糾紛法律體系的要求亟待實(shí)現(xiàn)。最高人民法院可以對層高糾紛出臺專門的司法解釋，界定層高不符不同情形的法律性質(zhì)，并針對不同情形制定出完善的解決方案。例如，參照面積糾紛，給予善意購房者一定的退房權(quán)利等。［5］