營(yíng)改增規(guī)制下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理策略分析

衡水市保障性住房發(fā)展中心 谷海峰

伴隨著營(yíng)改增稅收體制的全面施行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，這一情勢(shì)下，加強(qiáng)成本控制成為各企業(yè)提升競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的有效路徑。營(yíng)改增的施行大大加重了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理難度，此前施行精細(xì)化成本管理的企業(yè)稅負(fù)壓力大幅縮減，而那些管理不正規(guī)、營(yíng)運(yùn)不科學(xué)的企業(yè)則稅負(fù)壓力越來(lái)越重。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要重視并加大對(duì)成本的管控，如此方能順應(yīng)營(yíng)改增變革，實(shí)現(xiàn)自身競(jìng)爭(zhēng)力的不斷提升。

一、成本管理概述

首先，成本管理的含義。成本管理指的是企業(yè)在成本方面的調(diào)度、協(xié)調(diào)、管控等一系列活動(dòng)，是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中展開(kāi)的各種成本核算、成本分析、成本管控等行為的統(tǒng)稱。一般來(lái)講，成本管理包括成本預(yù)測(cè)、成本計(jì)劃、成本決策、成本考核、成本分析等多項(xiàng)內(nèi)容。它是企業(yè)管理中的關(guān)鍵構(gòu)成內(nèi)容，必須要全面、系統(tǒng)、科學(xué)，如此方能實(shí)現(xiàn)增產(chǎn)節(jié)支、改善管理的功效。

其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成。大體來(lái)說(shuō)包括三類。

其一是土地、土建、設(shè)備等開(kāi)支。這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要內(nèi)容，在房地產(chǎn)成本中占比達(dá)到80%以上。這其中最關(guān)鍵的是土地費(fèi)用，比如置換成本、動(dòng)遷費(fèi)用等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前，會(huì)對(duì)土地費(fèi)用加以換算，以此來(lái)計(jì)算商品房的土地成本，據(jù)此來(lái)對(duì)項(xiàng)目加以可行性分析。

其二是配套支出。比如，水電煤氣、公建配套費(fèi)用等。商店、學(xué)校等是不可或缺的，綠化也是需要配置的，這部分成本占比大約在10%左右。

其三是管理、籌資等成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有周期長(zhǎng)、金額大、風(fēng)險(xiǎn)高等特征。所以，通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)通過(guò)融資來(lái)解決資金壓力，而這必然產(chǎn)生融資成本，項(xiàng)目落成后續(xù)的一系列管理也需要一定的費(fèi)用來(lái)支撐。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理的重要性

成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)當(dāng)中至關(guān)重要。這是一個(gè)企業(yè)能否穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的系統(tǒng)化工程。企業(yè)成本管理的領(lǐng)先是其在殘酷的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中脫穎而出的重要路徑，尤其在營(yíng)改增形勢(shì)下，越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)打出了開(kāi)源節(jié)流、降低支出的口號(hào)。其實(shí)不管企業(yè)實(shí)行何種舉措，都無(wú)法代替成本管控。從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要重視、加強(qiáng)成本控制管理工作。因?yàn)槌杀竟芾碇笜?biāo)是一種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，成本指數(shù)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工作是否做到位、效益是否穩(wěn)步增長(zhǎng)的重要指標(biāo)。施行成本管控，能夠加快企業(yè)的生產(chǎn)管理效率，提升房地產(chǎn)企業(yè)綜合管理水平，帶動(dòng)房地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目的效益增長(zhǎng)。

營(yíng)改增政策的施行，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理既有積極影響，又有消極影響。積極影響方面，比如可以推動(dòng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，加快企業(yè)的效益增長(zhǎng)，令企業(yè)的稅務(wù)壓力得到有效緩解，激發(fā)企業(yè)資產(chǎn)改造的積極性。消極性方面，比如對(duì)財(cái)務(wù)核算、成本規(guī)劃等帶來(lái)不小的改變，這對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展而言是一項(xiàng)必須正視的挑戰(zhàn)。尤其增值稅計(jì)算方式等的變化，使得稅收銜接調(diào)整難度加大，企業(yè)成本管理工作難度也加大。對(duì)此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要根據(jù)自身情況，予以革新和整頓。

三、營(yíng)改增規(guī)制下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理策略分析

（一）加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，做好稅務(wù)籌劃

首先，提高財(cái)務(wù)工作者的業(yè)務(wù)素養(yǎng)。營(yíng)改增稅收體制改革的施行，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)管理都有重要影響，財(cái)務(wù)工作者的工作量、工作難度也會(huì)因此而加大，這反過(guò)來(lái)也要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)工作者具備較高的職業(yè)素養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能。為了確保營(yíng)改增后會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需定期組織財(cái)務(wù)工作者展開(kāi)關(guān)于新稅收體制的學(xué)習(xí)培訓(xùn)工作，大大提高財(cái)務(wù)工作者的業(yè)務(wù)能力、稅收籌劃水平，了解并掌握營(yíng)改增稅收體制改革的重點(diǎn)、政策動(dòng)向等，熟悉企業(yè)有關(guān)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的范疇、科目，保證企業(yè)在營(yíng)改增規(guī)制下能施行合理、科學(xué)、系統(tǒng)的成本管理籌劃，實(shí)現(xiàn)新舊稅制的銜接。另外，要強(qiáng)化政策宣傳力度，促使財(cái)務(wù)工作者對(duì)營(yíng)改增政策及有關(guān)規(guī)定全面了解，及時(shí)更新認(rèn)知。比如，可以借助企業(yè)網(wǎng)站開(kāi)辟專門(mén)的營(yíng)改增專欄，以幫助財(cái)務(wù)工作者建立相關(guān)的增值稅發(fā)票抵扣意識(shí)等。

其次，開(kāi)展增值稅發(fā)票專人管理制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行營(yíng)改增后，企業(yè)的稅負(fù)可否減少基本上有賴于進(jìn)項(xiàng)稅額可否在銷項(xiàng)稅額中獲得有效抵扣。而這也證明了增值稅發(fā)票在稅收抵扣鏈條中具有重要地位和作用。如果企業(yè)因?yàn)榘l(fā)票管理有失而引發(fā)虛構(gòu)、虛開(kāi)等問(wèn)題，降低企業(yè)納稅申報(bào)的真實(shí)性，加劇企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，必須要重視和提高對(duì)增值稅發(fā)票的管理能力。為了降低資金開(kāi)支，防止出現(xiàn)不必要的資金流失，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可創(chuàng)建增值稅發(fā)票專人管理機(jī)制，從而使得增值稅發(fā)票和抵扣發(fā)票都能獲得妥帖的管理和使用，推動(dòng)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣工作的開(kāi)展，從而為企業(yè)創(chuàng)收增效提供助力。同時(shí)，企業(yè)要加大和合作伙伴、上下游各大企業(yè)的溝通互動(dòng)，尤其是房地產(chǎn)建設(shè)中勞務(wù)承包、材料設(shè)備采購(gòu)、施工決算等環(huán)節(jié)務(wù)必要及時(shí)取得足額增值稅發(fā)票，第一時(shí)間進(jìn)行保存管理，規(guī)避因?yàn)橥涎赢a(chǎn)生的增值稅無(wú)法抵扣風(fēng)險(xiǎn)，減少房地產(chǎn)成本開(kāi)支過(guò)重造成的資金壓力。

再次，重視對(duì)項(xiàng)目承包商、供應(yīng)商的篩選。營(yíng)改增規(guī)制下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所繳納的稅費(fèi)是增值稅，而同時(shí)也需要對(duì)其進(jìn)行抵扣。項(xiàng)目承包商、供應(yīng)商則是進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的開(kāi)具人，所以關(guān)乎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后續(xù)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅能否順利抵扣。而且采購(gòu)、施工在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本中也是占據(jù)比重非常大的環(huán)節(jié)和流程，比如建筑材料占比會(huì)達(dá)到60%以上。這種情況下，倘若承包商增值稅抵扣鏈條管理能力薄弱，那必然會(huì)加重承包商的稅負(fù)壓力，使其效益大大減少，嚴(yán)重者甚至很難保本。為了推動(dòng)效益不縮減，一些承包商會(huì)偷工減料，采取各種非正常競(jìng)爭(zhēng)手段，但也因此會(huì)埋下質(zhì)量、安全等禍患風(fēng)險(xiǎn)，極大地加重了工程的管理難度和安全質(zhì)量問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須重視對(duì)供應(yīng)商、承包商的篩選工作，選擇規(guī)范、正規(guī)的供應(yīng)商承包商，保證原材采購(gòu)的高質(zhì)量，施工的高效率，也確保增值稅進(jìn)項(xiàng)稅能順利抵扣。比如，原材設(shè)備采購(gòu)時(shí)，要按照建設(shè)項(xiàng)目具體情況來(lái)選擇批量采購(gòu)還是集中采購(gòu)模式，以此來(lái)確保價(jià)格的合理化，還需關(guān)注和了解供應(yīng)商能否開(kāi)具有效的增值稅專用發(fā)票。

最后，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理能力。營(yíng)改增政策的施行對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作帶來(lái)一定影響，所以要注重財(cái)務(wù)管理水平的不斷提高。企業(yè)要按照營(yíng)改增有關(guān)規(guī)定、政策對(duì)自身的財(cái)務(wù)管理部門(mén)進(jìn)行整頓和優(yōu)化，對(duì)財(cái)務(wù)部、稅務(wù)部門(mén)進(jìn)行統(tǒng)一整合，訂立應(yīng)對(duì)營(yíng)改增的具體舉措，加強(qiáng)部門(mén)的配合度，提升企業(yè)成本管理效率。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還可對(duì)營(yíng)改增出現(xiàn)前后的變化展開(kāi)對(duì)比分析，找出在會(huì)計(jì)核算、供銷、內(nèi)控等方面增值稅的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，訂立防御舉措以遏制風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。其還可以創(chuàng)建成本跟蹤問(wèn)責(zé)制度，密切關(guān)注和了解企業(yè)內(nèi)各流程的成本管理狀況，如有所紕漏或者失職現(xiàn)象，則要責(zé)任追究到個(gè)人，以此來(lái)強(qiáng)化員工的責(zé)任感，提高內(nèi)部管理效率。另外，也可以通過(guò)簽訂合同的方式來(lái)確保開(kāi)票等稅款信息的準(zhǔn)確無(wú)誤，防止出現(xiàn)不必要的糾紛。

（二）改善經(jīng)營(yíng)管理模式，拓展業(yè)務(wù)范圍

首先，加強(qiáng)稅務(wù)轉(zhuǎn)移的合理化、科學(xué)化。營(yíng)改增機(jī)制下，房地產(chǎn)企業(yè)稅收結(jié)構(gòu)、會(huì)計(jì)核算方式、上下游合作企業(yè)稅負(fù)水平等都會(huì)受到影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理其實(shí)也是和上下游企業(yè)展開(kāi)稅務(wù)分配博弈的過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要了解營(yíng)改增稅收體制改革的內(nèi)涵、要點(diǎn)，對(duì)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)流程規(guī)制進(jìn)行全面整頓，從而掌握企業(yè)中增值稅發(fā)票的來(lái)源、可抵扣的環(huán)節(jié)等，在此基礎(chǔ)上訂立科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃計(jì)劃。其一，為了順應(yīng)變革，企業(yè)可對(duì)采購(gòu)模式、定價(jià)模式進(jìn)行調(diào)整，或者重新選擇供應(yīng)商。在營(yíng)改增之前，對(duì)供應(yīng)商的選擇范疇相對(duì)廣泛，而營(yíng)改增后，為了大大降低稅負(fù)壓力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常會(huì)在按照實(shí)況來(lái)縮小范疇。其二，可以借助于業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)變的方式來(lái)減輕稅負(fù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中有很多都會(huì)施行甲供材模式，因?yàn)榘ぐ夏Ｊ较略鲋刀惗惼倍惵适?%，但甲供材模式下稅率可達(dá)到13%。另外，也可對(duì)企業(yè)中的一些職能部門(mén)或者業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)予以外包，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)的合理化轉(zhuǎn)移，從而大大降低企業(yè)的稅務(wù)壓力。

其次，創(chuàng)建多部門(mén)協(xié)作配合機(jī)制。以前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)模式較為粗放化，成本管理上往往是各部門(mén)獨(dú)立運(yùn)作，缺乏有效的溝通和協(xié)作。而營(yíng)改增后，增值稅發(fā)票管理工作關(guān)聯(lián)到每一個(gè)環(huán)節(jié)步驟，所以這需要企業(yè)全體都轉(zhuǎn)變理念，可建立多部門(mén)協(xié)作管理機(jī)制，提高財(cái)務(wù)部和銷售部、采購(gòu)部等其他諸多部門(mén)的互動(dòng)度，增強(qiáng)企業(yè)進(jìn)出口環(huán)節(jié)發(fā)票的管理水平，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部進(jìn)項(xiàng)稅抵扣鏈條的暢通，從而減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和壓力，增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。多部門(mén)協(xié)同管理還可以促進(jìn)各部門(mén)間的納稅銜接，令企業(yè)更好地適應(yīng)稅制改革，降低企業(yè)成本開(kāi)支。

再次，不斷推進(jìn)企業(yè)的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。營(yíng)改增稅收體制改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，既有挑戰(zhàn)，又有機(jī)遇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要利用好這一個(gè)新的契機(jī)，通過(guò)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣來(lái)調(diào)整企業(yè)投資方向，拓展業(yè)務(wù)范疇，不斷加快業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。比如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可從此前的單一化產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣_(kāi)拓，順應(yīng)當(dāng)前各個(gè)消費(fèi)群體的需求，挖掘產(chǎn)品空間，尋找業(yè)務(wù)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，以此來(lái)應(yīng)對(duì)營(yíng)改增帶來(lái)的各種挑戰(zhàn)，化解各種風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)。具體來(lái)說(shuō)，其可從兩方面展開(kāi)，其一是推動(dòng)精裝修房的開(kāi)發(fā)，把家具、電氣等歸入到精裝標(biāo)準(zhǔn)中，以精裝修的成本來(lái)促使可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額額度增加，從而減輕稅負(fù)，而且還能提高總體銷售價(jià)格，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的翻倍。其二是開(kāi)發(fā)各種高檔社區(qū)，比如智能型社區(qū)、園林型社區(qū)等，既可以提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，又可以通過(guò)智能、環(huán)保等設(shè)備的采購(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)抵扣稅額的增加。另外，還要注重自身誠(chéng)信體系的建設(shè)，遏制一切掛靠開(kāi)發(fā)現(xiàn)象，對(duì)管理進(jìn)行規(guī)范化調(diào)整，防止出現(xiàn)由于資源共享而引發(fā)的增值稅進(jìn)項(xiàng)不符合的問(wèn)題。

（三）合理利用稅收優(yōu)惠政策，創(chuàng)新銷售方式

開(kāi)展?fàn)I改增稅制改革之后，增值稅、土地增值稅都成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要稅種。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入對(duì)于稅負(fù)也有一定的影響。簡(jiǎn)單來(lái)講，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入增長(zhǎng)，增值稅稅負(fù)也會(huì)隨之增長(zhǎng)。所以，在訂立銷售價(jià)格時(shí)，要考量全面，將各種成本費(fèi)用都核算在內(nèi)，挖掘增值稅和扣除項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)性，尋找稅率的臨界點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上給出合理科學(xué)的銷售價(jià)格。同時(shí)銷售方式上也可進(jìn)行創(chuàng)新，比如委托銷售降低稅率來(lái)核算土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中要提高警惕，密切關(guān)注過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生抵扣稅額的項(xiàng)目，了解和響應(yīng)國(guó)家政策動(dòng)向。比如，如今我國(guó)土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)稅率，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就可以運(yùn)用這一政策，加大建筑安裝成本，以此來(lái)增加進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣項(xiàng)目金額，實(shí)現(xiàn)土地增值稅的減征甚至是免征。

（四）依托互聯(lián)網(wǎng)，深化企業(yè)的信息化建設(shè)

營(yíng)改增稅收體制改革加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理難度，針對(duì)這一情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，依托互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，加速企業(yè)自身的信息化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)云技術(shù)和營(yíng)改增工作的融合，投入較多的資源和精力來(lái)建立云技術(shù)基礎(chǔ)上的“互聯(lián)網(wǎng)+營(yíng)改增”全新智慧成本信息服務(wù)平臺(tái)。借助于信息化系統(tǒng)、軟件，完成企業(yè)成本信息數(shù)據(jù)的共享傳輸，大大提升企業(yè)成本管理效率和質(zhì)量，通過(guò)云共享、互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)，形成企業(yè)動(dòng)態(tài)化的成本監(jiān)控系統(tǒng)，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)流程、環(huán)節(jié)都予以動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)監(jiān)控，了解工程量、造價(jià)等的變化情況，而后通過(guò)成本信息服務(wù)平臺(tái)反饋系統(tǒng)，找到目前企業(yè)成本管理中的不足之處，并及時(shí)出具改善方案，予以糾正。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可依照自身實(shí)況創(chuàng)建數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)、發(fā)票信息管理平臺(tái)，以數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)來(lái)強(qiáng)化對(duì)承包商等的篩查挑選工作，通過(guò)發(fā)票信息管理平臺(tái)加強(qiáng)對(duì)增值稅發(fā)票的管理力度。

四、結(jié)語(yǔ)

總而言之，營(yíng)改增稅收政策的施行能夠推動(dòng)我國(guó)稅制結(jié)構(gòu)的改革，降低企業(yè)的稅負(fù)，有效提升企業(yè)內(nèi)在競(jìng)爭(zhēng)力。不過(guò)在該政策施行初期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往會(huì)因?yàn)楦鞣N因素而造成稅負(fù)增加，比如納稅意識(shí)低下、稅收抵扣鏈條有所缺失等。為了改善和防止這些問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)營(yíng)改增政策的認(rèn)識(shí)和把控，強(qiáng)化內(nèi)部管理能力，做好稅務(wù)籌劃，改變經(jīng)營(yíng)管理模式，開(kāi)拓業(yè)務(wù)范疇，運(yùn)用好稅收優(yōu)惠政策，創(chuàng)新銷售模式，借助于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)以及大數(shù)據(jù)等先進(jìn)技術(shù)，加快企業(yè)的信息化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅制的升級(jí)，從而確保企業(yè)在營(yíng)改增機(jī)制下可持續(xù)化、穩(wěn)健化發(fā)展。