房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題及對(duì)策分析

徐曉宇 諸暨月龍房產(chǎn)開發(fā)有限公司

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇，為提升自身競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，在市場(chǎng)中占有一席之地，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷拓展市場(chǎng)份額，還應(yīng)強(qiáng)化自身內(nèi)部管控。雖然較多房地產(chǎn)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到此項(xiàng)工作的重要價(jià)值，逐漸加大了對(duì)于內(nèi)部控制工作的重視程度，不過(guò)在實(shí)際內(nèi)部控制中，仍存在一定的問(wèn)題，影響到了內(nèi)部控制工作的良好開展，因此仍需對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控策略進(jìn)行重點(diǎn)研究。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)特點(diǎn)分析

第一，區(qū)域差異化明顯。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍較廣，可能在不同的地區(qū)均存在工程項(xiàng)目。不同區(qū)域中，項(xiàng)目開發(fā)成本也會(huì)存在較大的差異，主要體現(xiàn)在土地成本上，一些區(qū)域因?yàn)橥恋剌^為緊缺，因此土地成本會(huì)更高，再加上市場(chǎng)行情影響，使得不同的項(xiàng)目存在不同的收益與風(fēng)險(xiǎn)[1]。第二，宏觀調(diào)控影響較為明顯。我國(guó)人口較多，存在較大的居民居住需求，從而使得市場(chǎng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快，而國(guó)家為對(duì)民生進(jìn)行保障，會(huì)制定出各種措施進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，限制房?jī)r(jià)漲幅，如放貸額度收緊以及房?jī)r(jià)漲幅限制政策等，以此維持房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，所以宏觀調(diào)控影響較為明顯。第三，項(xiàng)目建設(shè)投入大、周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開展中，會(huì)存在較大的土地成本，所以，土地成本會(huì)對(duì)房屋銷售價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。并且，項(xiàng)目開展各個(gè)階段，均會(huì)存在較大的投入，加上建設(shè)周期較長(zhǎng)，所以會(huì)使企業(yè)面臨較大的資金風(fēng)險(xiǎn)。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)與普通企業(yè)存在較大的不同，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)更高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)注重內(nèi)部控制工作的良好開展，通過(guò)有效的控制措施，提升自身競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的同時(shí)，提升會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，保障房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題

（一）內(nèi)控體系不夠完善

受到傳統(tǒng)工作模式及理念的影響，一些房地產(chǎn)企業(yè)并不重視內(nèi)部控制工作，未形成全員參與意識(shí)，認(rèn)為內(nèi)部控制屬于企業(yè)管理人員負(fù)責(zé)的工作。不管是在思想意識(shí)，抑或是制度方面，均未形成統(tǒng)一、完善的內(nèi)控體系，影響到了內(nèi)部控制工作的良好落實(shí)。實(shí)際工作中常常出現(xiàn)互相推諉、責(zé)任不清的情況，無(wú)法有效解決現(xiàn)存問(wèn)題，沒有發(fā)揮出內(nèi)控工作的真正作用，使其企業(yè)面臨較大的經(jīng)營(yíng)及管理風(fēng)險(xiǎn)。

（二）業(yè)財(cái)融合度不高

房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行環(huán)節(jié)，需要使各部門協(xié)同發(fā)展，特別是財(cái)務(wù)部門，應(yīng)與其他部門做到良好互動(dòng)，在各部門的良好配合下，共同促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)的融合不能只停留在表面，應(yīng)在理念上進(jìn)行融合[2]?，F(xiàn)階段，一些房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)財(cái)融合度不高，財(cái)務(wù)大多屬于事后財(cái)務(wù)，沒有與具體工作的業(yè)務(wù)流程良好融合。這種情況下，企業(yè)沒有進(jìn)行項(xiàng)目初期的科學(xué)籌劃，造成了后期資金流失等問(wèn)題，對(duì)稅務(wù)籌劃工作也產(chǎn)生了影響，降低了內(nèi)控水平。

（三）缺乏有效信息溝通體系

房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)均需要開展內(nèi)部控制工作，只有保證溝通順暢，才能實(shí)現(xiàn)各企業(yè)的良好協(xié)同，推動(dòng)企業(yè)各項(xiàng)工作活動(dòng)順利開展。如果企業(yè)存在的內(nèi)控制度不夠完善，或者與自身實(shí)際情況不匹配，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部上下溝通不暢，上級(jí)信息無(wú)法順利下達(dá)給各個(gè)部門，出現(xiàn)信息失真情況。

（四）內(nèi)部監(jiān)督力度有待提升

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)基本上均是由內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管工作，不過(guò)，實(shí)際工作中，一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督力度不足，設(shè)定的審計(jì)機(jī)構(gòu)未能充分發(fā)揮出自身的監(jiān)管職能。雖然較多房地產(chǎn)企業(yè)均設(shè)置審計(jì)部門，不過(guò)卻不具備較強(qiáng)的獨(dú)立性，內(nèi)部監(jiān)管沒有與財(cái)務(wù)部門相分離，一些審計(jì)部門成員來(lái)自于財(cái)務(wù)部門，未能做到不相容職務(wù)相分離，影響到了監(jiān)管作用的發(fā)揮。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制對(duì)策

針對(duì)當(dāng)前內(nèi)部控制中存在的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極制定出有效的應(yīng)對(duì)方案，促進(jìn)內(nèi)控工作良好開展，進(jìn)一步提升自身內(nèi)部控制成效，具體可從以下幾方面入手：

（一）優(yōu)化內(nèi)部控制體系

內(nèi)部控制工作開展過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將內(nèi)部控制體系優(yōu)化作為重點(diǎn)，不但要確定出具體的工作流程，還應(yīng)明確各崗位職責(zé)，基于制度要求上，加大對(duì)于員工行為的約束力度，有效控制企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，防止舞弊行為的出現(xiàn)，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部控制的順利進(jìn)行。第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身實(shí)際入手，結(jié)合國(guó)家法律規(guī)定，組建股東會(huì)以及經(jīng)理層[3]。第二，細(xì)化責(zé)任，做到分工明確，同時(shí)，還應(yīng)結(jié)合實(shí)際工作，制定出崗位說(shuō)明書與業(yè)務(wù)流程。第三，進(jìn)行授權(quán)審批制度的建立與完善，實(shí)施不相容職務(wù)分離制，嚴(yán)格執(zhí)行內(nèi)控評(píng)價(jià)制度，應(yīng)立足企業(yè)實(shí)際，對(duì)各項(xiàng)工作做出不斷完善與優(yōu)化。第四，強(qiáng)化預(yù)算落實(shí)，預(yù)算獲得企業(yè)審批后，應(yīng)保證其具備良好的穩(wěn)定性，不可隨意對(duì)其做出更改，如必須對(duì)其做出調(diào)整，變更單位應(yīng)提出申請(qǐng)，通過(guò)相應(yīng)審批流程后，才可做出相應(yīng)調(diào)整。

（二）優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，強(qiáng)化業(yè)財(cái)融合

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，均會(huì)涉及內(nèi)部控制工作，為進(jìn)一步提升內(nèi)控工作開展效果，降低不良問(wèn)題的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要嚴(yán)格根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)要求開展各個(gè)環(huán)節(jié)的工作。若企業(yè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，會(huì)影響到內(nèi)部控制工作的順利開展，使內(nèi)部控制工作更為復(fù)雜化[4]。內(nèi)部控制工作同企業(yè)各業(yè)務(wù)流程存在密切的聯(lián)系，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際工作過(guò)程中，需要對(duì)自身各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程進(jìn)一步優(yōu)化。若想充分發(fā)揮出內(nèi)部控制制度的作用，財(cái)務(wù)人員需要深入到各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)中，對(duì)業(yè)務(wù)的實(shí)際開展情況進(jìn)行了解，前置財(cái)務(wù)工作，并實(shí)現(xiàn)與業(yè)務(wù)的良好融合，為業(yè)務(wù)部門提出具有指導(dǎo)性價(jià)值的建議?，F(xiàn)階段，信息化技術(shù)得以不斷發(fā)展，內(nèi)部控制工作中引入信息化系統(tǒng)已經(jīng)成為必然選擇，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足市場(chǎng)實(shí)際發(fā)展需求，積極引進(jìn)與自身發(fā)展相適應(yīng)的信息化系統(tǒng)，進(jìn)行企業(yè)業(yè)務(wù)的統(tǒng)籌管理，實(shí)現(xiàn)信息的層層遞進(jìn)，良好共享各項(xiàng)資源，推動(dòng)內(nèi)部控制工作的良好開展，使企業(yè)獲得更高的工作效率。

（三）建立高效的溝通渠道

首先，完善內(nèi)部設(shè)置。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展更為規(guī)范，逐漸加大了對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管理的重視程度，不過(guò)一些房地產(chǎn)企業(yè)并沒有在內(nèi)部設(shè)置獨(dú)立的內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)管理部門，因此企業(yè)需要針對(duì)自身內(nèi)部控制工作實(shí)際，構(gòu)建出專門的管理部門[5]。成立專門的內(nèi)控部門后，對(duì)各個(gè)崗位及人員職責(zé)進(jìn)行科學(xué)劃分，做到專崗專責(zé)，將各項(xiàng)責(zé)任具體細(xì)化到每個(gè)人身上，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制的進(jìn)一步完善，對(duì)內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別并及時(shí)加以解決。此外，應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)收集重要的內(nèi)部信息，包括企業(yè)局域網(wǎng)信息、領(lǐng)導(dǎo)信箱、電子郵件等，全面梳理這些信息，并及時(shí)向企業(yè)管理人員上報(bào)反映，及時(shí)解決處理。此外，還應(yīng)通過(guò)多種渠道進(jìn)行資料的獲取，如企業(yè)財(cái)務(wù)資料、經(jīng)營(yíng)管理資料以及企業(yè)局域網(wǎng)等，在對(duì)各項(xiàng)信息的及時(shí)處理下，與員工進(jìn)行良好的溝通交流，提升員工歸屬感，在高效的溝通下，強(qiáng)化員工事務(wù)處理能力。其次，充分應(yīng)用外部信息。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)媒體資源進(jìn)行充分利用，如企業(yè)公眾號(hào)、微博以及微信等，加大企業(yè)品牌宣傳力度，構(gòu)建出專門的部門并進(jìn)行定崗定責(zé)，主要負(fù)責(zé)關(guān)注媒體輿情，了解最新的政策信息，實(shí)現(xiàn)與外部監(jiān)管機(jī)構(gòu)的高效溝通，助力自身內(nèi)控工作的良好實(shí)施。

（四）加大內(nèi)部監(jiān)管力度

內(nèi)部監(jiān)督是保證內(nèi)部控制工作順利開展的重要保障，房地產(chǎn)企業(yè)若想進(jìn)一步提升自身對(duì)于內(nèi)部控制的監(jiān)管力度，需要重視日常監(jiān)管工作，保證內(nèi)部監(jiān)管的規(guī)范性以及科學(xué)性，主要可從以下幾方面入手：第一，與企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)以及內(nèi)控執(zhí)行情況相結(jié)合，科學(xué)制定出責(zé)任分配體系。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分布范圍較廣，應(yīng)對(duì)各項(xiàng)目的責(zé)任進(jìn)行明確，通過(guò)周報(bào)月報(bào)的方式，全面了解各項(xiàng)目的建設(shè)情況、資金使用情況以及項(xiàng)目質(zhì)量等[6]。第二，實(shí)施專項(xiàng)監(jiān)管核查。同普通企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)較為特殊，往往會(huì)存在大量的資本，若出現(xiàn)資金以及質(zhì)量問(wèn)題，會(huì)使企業(yè)產(chǎn)生較大的損失，所以做好專項(xiàng)監(jiān)管核查意義重大，例如，施工規(guī)范核查、財(cái)務(wù)核查、質(zhì)量安全核查等。在財(cái)務(wù)核查工作方面，企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)管子公司資金運(yùn)營(yíng)情況，防止出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)。第三，房地產(chǎn)應(yīng)保證內(nèi)控審計(jì)部門的獨(dú)立性，并賦予其相應(yīng)的權(quán)利，以免實(shí)際工作受到其他部門的影響，并且還應(yīng)對(duì)審計(jì)部門工作流程及內(nèi)容加以明確，構(gòu)建出科學(xué)的監(jiān)督方式，將自身監(jiān)督權(quán)充分發(fā)揮出來(lái)。

（五）增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

若企業(yè)不具備明確的風(fēng)險(xiǎn)判定標(biāo)準(zhǔn)，則沒有對(duì)自身抗壓能力進(jìn)行科學(xué)預(yù)估，當(dāng)面臨較大的危機(jī)與壓力時(shí)，很難良好應(yīng)對(duì)。只有具備較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，才能對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)事先制定出有效的防控措施，防止風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重化，進(jìn)一步提升內(nèi)部控制工作開展效果。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制工作開展中，需要形成風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，并進(jìn)行不斷強(qiáng)化，全面評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)建除完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及防范機(jī)制，減少企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的良好實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)同時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)的制定，對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)做出綜合分析，判斷企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并制定出有效的防范措施。例如，對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行分析，掌握企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)情況，采取相應(yīng)措施，避免企業(yè)面臨較大的償債風(fēng)險(xiǎn)。分析存貨周轉(zhuǎn)率，判斷企業(yè)采購(gòu)成本控制以及存貨情況的合理性，從而強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部控制效果。

（六）提升資金管理水平

第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際，進(jìn)行資金預(yù)算管控方案的科學(xué)制定，使資金運(yùn)作更加流暢、規(guī)范。還應(yīng)構(gòu)建出專業(yè)的資金階段機(jī)構(gòu)，保證資金管理工作的良好落實(shí)。第二，對(duì)融資方式進(jìn)行優(yōu)化[7]。以往開展融資活動(dòng)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)選擇的融資方式具備較強(qiáng)的單一性特點(diǎn)，基本上均是選擇銀行借貸的方式。為避免資金鏈斷裂導(dǎo)致自身面臨較大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足自身特性，積極拓寬資金融資渠道，如可以選擇市場(chǎng)融資的方式，也可以選擇信托融資的方式，在多樣化的融資方式下，實(shí)現(xiàn)自身資金周轉(zhuǎn)率的進(jìn)一步提升。第三，注重風(fēng)險(xiǎn)管控。只有在嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)防控管理下，才能有效保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)安全，應(yīng)科學(xué)確立風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移方案，了解風(fēng)險(xiǎn)種類以及特性，科學(xué)選擇有效的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方案。如通過(guò)信息技術(shù)的應(yīng)用，全面核查并識(shí)別企業(yè)資金管理風(fēng)險(xiǎn)，若發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，需要及時(shí)做出處理，防止風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生更加嚴(yán)重的影響，使企業(yè)面臨較大的經(jīng)濟(jì)損失。

（七）提高信息化程度

信息化環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極推進(jìn)自身內(nèi)部控制信息化建設(shè)，引進(jìn)先進(jìn)的信息化技術(shù)。在信息化管理模式下，幫助房地產(chǎn)企業(yè)快速篩選出更有價(jià)值的信息，提升企業(yè)信息處理效率，實(shí)現(xiàn)各類信息的高效利用。實(shí)際工作過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用電子信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)各部門信息的有效流動(dòng)，使信息流動(dòng)更為順暢。此外，日常管理與信息發(fā)布中，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)OA 系統(tǒng)進(jìn)行信息共享。進(jìn)行預(yù)算控制時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用信息系統(tǒng)確保預(yù)算編制及計(jì)劃的科學(xué)性以及可行性。開展工程管理工作時(shí)，能夠?qū)こ踢M(jìn)行全面的監(jiān)督與管理，最大程度上降低施工環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)還應(yīng)加大信息管理軟件的推行力度，使財(cái)務(wù)部門、項(xiàng)目管理部門以及投標(biāo)部門均能夠利用信息管理軟件開展各項(xiàng)工作，獲得更高的溝通效率，通過(guò)信息化建設(shè)提升企業(yè)內(nèi)部控制。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)在不斷發(fā)展中所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈，企業(yè)若想實(shí)現(xiàn)自身健康持續(xù)發(fā)展，應(yīng)通過(guò)內(nèi)部控制工作的良好開展，提升自身管理水平，使自身具備更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。內(nèi)部控制工作開展中，應(yīng)通過(guò)優(yōu)化內(nèi)部控制體系；優(yōu)化內(nèi)部控制體系；建立高效的溝通渠道；加大內(nèi)部監(jiān)管力度；增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)；提升資金管理水平；提高信息化程度等方式，真正發(fā)揮出內(nèi)部控制工作的價(jià)值。